お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

二つのFPがらみの酷い内容のコラム

今週ツィッター経由で読んだFPがらみのこの二つのコラムがいずれもひどかった。

一生独身のつもりで買ったマンション 結婚のお荷物に
査定額1000万の物件が知り合いの伝手を使って2000万で売れて万事解決、という話。

私の知り合いの不動産会社を紹介しました。

 この不動産会社は社長同士の強いネットワークを持っていて、困ったときはお互い声を掛け合っていました。一般的な査定額は低くても、ネットワークを通じてその物件を欲しいと思う人が見つかれば、希望価格あるいはそれに近い価格で売買が成立することがあります。

 そして、優子さんの物件は、少し時間はかかったものの、ネットワークでなんとか希望通りの価格で買ってくれる不動産会社が見つかりました。


売れなくて困ってる物件をわざわざ倍で買う必要ないでしょ。
郊外の駅から遠い物件で不人気なんだから。
人気ある物件ならまだしも。それでも2倍にはなりません。
知人のネットワーク使ったっていうけど、REINSに登録してるはずなので、そもそも全国の不動産屋とつながってますよ。



そして次。
65歳定年男性が陥った株式投資の危ない心理
お父さんが退職後に株を始めて1/10になったという話。

証券会社の窓口に行って情報を収集。証券会社のオススメの株を中心に投資をしていました。ところが買った株のほとんどが値下がりしてしまうという深刻な事態に陥ってしましました。



アベノミクス相場なのに。しかも証券会社が進めた銘柄を買ったって、それだとしたら大型上場株しか薦めないでしょう。
これもまた信ぴょう性が低いなと感じました。


いずれもリアリティの低い、胡散臭い話でした。日経・東洋経済の記事なのに。
そこまで創作しないといけないのでしょうかね。
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我が家の査定価格・残債の推移

我が家(マンション)をH28年夏に買い替えてから、複数の査定サイトで住宅価格を定点観測してます。
以下は29年1月からの推移を示してるそのグラフです。
マイホーム価格推移
*ピンク・・・住宅価格
 黄色・・・残債
 青色・・・住宅価格―残債

住宅価格はほぼ横横。
残債はもちろん、漸減。
複数の査定サイトのうち、特に住まいサーフィンは価格の変動が大きいため、その他4社からも統計を取り、その平均値となっています。
今は不動産市況が過熱気味と言われてるので、住宅価格はキープできてますが、当然経年劣化があるので、しばらくしたら右下がりにはなると思いますが、残債さえ上回ってれば良しと思ってます。
青線はだいたい頭金+100~200万で推移してますので、この分が実質の儲けということになります。

これ以外の収支としては、支出面は固定資産税、管理修繕費、金利がかかりますが、収入面では毎年40万、税金が還付されます。
金利分は税金が返ってくるし、ローンの元本返済分は売却時に戻ってくると考えられるので純粋な持ち出し分は管理修繕費、固定資産税だけということになります。しかもこれらも、売却益でだいぶ賄える計算になります。
ちなみに、頭金は前の家を売った時の手残り分をそのまま使いました。

なので、私はいかに若いうちに値ごろな中古マンションを買うか、が肝だと思ってます。


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今月の株式投資パフォーマンス

今月は割と好調でした。

月次成績 4.16%
(TOPIX -0.2%、ひふみ1.09%)
昨年末来 4.43%
(TOPIX -3.86%、ひふみ0.40%)

今月は、押したREITを拾う作戦が功を奏しました。
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公募増資後の値動き

公募増資をしたらどんな値動きになるか、私の持ち株のREITで見てみました。(REITの方が事業内容がシンプルというのもあります)
下のチャートは インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)。
インベスコ公募chart2

A地点 : 公募増資発表翌日・・・当然ながら売られます。
B地点 : 公募価格発表(13,473円)翌日・・・ある程度サヤ寄せされます。
C地点 : 権利落ち翌日・・・当然下がります。
D地点 : 引き渡し開始・・・POで買った人が売り始めます。需給が弱まる。

私はDで買いました。公募を狙ってDの期間を拾う、という手法もありかなーと思います。
公募して何に使うか、というのも観ておかないといけませんが。


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配当オフ会

自分が配当生活を夢見てることもあって、この度、配当投資を先行して実践している諸先輩ブロガーさん(三菱サラリーマンさんなど)との飲み会がツィッター通じてセットすることになりました。
せっかくなので20代の投資し始めの若手も募集したところ、若干名参加することになりました。
流派を限定してるので、話題は散漫となりにくく面白そうな会になりそうです。
話題の中心はおそらく高配当株をひたすら再投資、ということになりそうですが

また、問題なのは開催日が平日なので、仕事で帰れなくならないことを祈るばかり。


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散髪代節約を検討中

我が家周辺は、日本ではコンビニより多いといわれる美容院・理容室があまりありません。
GW前に髪を切ろうとして行きつけの家族経営の地場の床屋に電話したら、「これから家族で旅行なの~」と言われ、あえなく断念。
今日はリベンジでうろうろ床屋・美容院を回ったんですが、数少ない上に2~3時間待ち、と言われる始末。本当に空いてるお店は店主が転寝してたので気がそげてしまいました。
(美容院もあったんですが床屋より高いのは納得いきません。。。)

ということで、髪はお店で切るものという思考停止状態でしたが、そもそも以下のものをそろえれば、そんな苦労はなくなるうえに、節約になります。


バリカン買ってしまえば、自力で済みます。
思ったより値段は安く、床屋一回分で元が取れる上に、節約にもなります。
問題は、これが一人でできるものなのかどうか、ですが。。。
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住宅ローン破綻した人の平均像



ローン破綻者の平均像が上記のツィッターにありました。
残債の減り方が遅すぎると思って計算してみたら、金利は5%以上です。
金利高すぎ!と思って調べると、過去にはやはりバブル前後は最大8%くらいまであったようで、あり得なくもない数字です。
large_kinrisuii.png
民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

破綻者の共通項として考えられることは、
1.買う前については、
当たり前ですがそのローンを払い続けられるかの試算が甘かった。(これは賃貸でも同じ)
厳しそうであれば安い物件(賃貸含む)にする、もしくは頭金を多めに入れる。
それでも難しいと思ったら実家で親と同居するか、会社の寮・社宅を使い倒し、頭金資金を貯める。
くらいでしょうか。。。
あとは下がりにくい物件、エリアに注意する。郊外・新築は避ける。
(バブルのような景気の波には抗えませんが。。。)
2.購入後
数カ月引き落とせないと不良債権とみなされ、市場価格より低い値段で競売や任意売却されてしまいます。
そうなる前に苦しくなったらさっさと金融機関にリスケ相談しましょう。
リースバックという手もあります。
任意売却119

話の元ネタはこちらの本のようです。

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4月株式投資成績

4月の投資結果です。
ボロボロでしたね。持ち株のポジション大きいのがじわじわ下がる感じでした。

月次成績
-2.9%(TOPIX2.02%)

昨年来成績
+0.25%(TOPIX-3.66%)

年間成績はかろうじてプラス。
5月は守りの投資になりそうです。
下げ基調の株は高配当株に移してこうと思ってます。

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