お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

その物件割高か、を客観的に判断する方法

今までマイホームや投資物件の購入を検討する際、割高かどうかの判断基準は、ヤフー不動産やsuumoで近隣相場や売り出し履歴をなんとなく感覚的に把握してた程度でした。

ですが、一生を左右するかもしれない大きな買い物なので、直観だけで判断するのではなく、以下の査定サイトを利用するのをこれから自分に課そうと思います。

住まいサーフィン
やや渋め査定
分譲時の価格が表示され、今までどれだけ値上がりしてるかが分かるのが便利。

マンションナビ
賃料も同時に出るため利回りも表示されるので、投資用として用いるのに便利。

マンションマーケット

ふじたろう

(ただ、リフォームを施した場合は、どう査定に組み込めばいいのかは疑問が残りますが。
各自で補正せよ、というこことなのでしょうか。)

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「ハワイ長期生活: お金が無くてもハワイに行きたい!」

ハワイの道中、こんな本を読んでました。



区分一室を買って旅行中は自分で泊まって、それ以外は民泊で貸す、なんていうのも面白そう。
ただ融資は頭金3割は入れないと行けないそうです。小ぶりの物件でも最低でも30万ドルはするので、1000万円くらいは初期費用かかりそう。
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ハワイ旅行記

年末、やっとまとまった休みが取れたので、べたですがハワイのワイキキに行ってきました。

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下の画像は、ココヘッドというの山なのですが、山頂まで一直線。鉄道のレール跡を上ります。かなり急坂。
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あまりにも坂が急過ぎて、こんな態勢で降りてる人もちらほらいました(左上)。
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苦労しただけあって山頂は、こんな素晴らしい景色が。
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日本でも話題のウルフギャングのTボーンステーキも食べてきました。
これで100ドル!!(食べかけですいません)
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宿泊したヒルトンの真ん前の砂浜では花火が。
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安倍さんが訪問した翌日にパールハーバーも行ってきました。
写真はミズーリ号です。日本本土に爆弾を落としまくった軍艦で、ここで降伏文書の調印式が執り行われました。日本人としては複雑な心境になります。
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丸亀製麺は相変わらずの行列。ハワイは味が高いわりにいまいちな店が多いのでこういう安くて美味しい店は受けるんだと思います。
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50万ドル投資すると永住権がもらえるとのこと。大金持ちになったら検討してみたいと思います。
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キャッシュvs.住宅ローン(減税含む)

シミュレーションシリーズです。

マイホーム買うには、キャッシュとローン、どちらがお得か。
(なかなかキャッシュ全額という人はいないと思いますが、、、、)
  
4,000万物件を、全額キャッシュの場合、ローンの場合で比較してみました。
(ローンの条件は、三井住友信託銀行固定10年、0.5%、住宅ローン減税適用、10年持ち続ける)
mitsuishintakuloankotei10.png  




試算した結果は、、、、


   

ローンを組んだ方が60万弱、有利となりました。
mitsuiloanvscash.png
(クリックで拡大)



ただし、これを新生銀行(融資手数料激安、1.1%の10年固定)で試算するとキャッシュのほうが70万ほど有利でした。

ということで、ローンの金利次第、ということが言えそうです。身もふたもないですが。

損益分岐点を調べてみたら、だいたい0.8%でした(三井住友信託銀行での初期費用で試算)。


三井住友信託の金利0.5%というのは大きいですね。
10年にわたり、年間0.5%、つまり5%が国から支給されるということになりますから。

これからマイホームの購入を検討している方はこれらを考慮してみてはいかがでしょうか。



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【まとめ】持ち家VS賃貸

賃貸派の誤解を以下にまとめてみました。
〇ローンを払い続けられるのか?
これは賃貸でも一緒です。家賃払えないと、追い出されます。
それに比べて住宅ローンはリスケなど調整ができます。団信もあります。
それでも心配なようなら頭金多めに入れるなど選択肢があります。

〇天災リスクがある
これも賃貸だって一緒。
というか賃貸のほうがハイリスク。ミニマムコストで造られた家なわけですから。
ただ実物資産が棄損したら借金だけ残る、という意味合いもあると思います。
そこは新耐震基準のRCであったり、各自治体が公表しているハザードマップを参考にする、などのリスクヘッジはできます。
そういうこと言ってる人に限って軽量鉄骨のアパートに住んでたりしませんかね。
ハザードマップ
地域危険度マップ<東京都都市整備局>
可能性が限りなく0に近い災害リスクをことさら大袈裟に取り上げる割りに、一生家賃を払い続けなければならない100%のリスクには何も言いません。不思議です。

〇1年で1/3に資産価値が下落したら?
・・・というとんでも話を、以前コメント欄で反論してきた人がいました。
賃貸vs持ち家~自分のマンションで比較分析~
リーマンショックや東日本大震災時でも数年で10数%の下落幅だったんですが、なにか?
具体的事例を挙げて反証してもらいたいものです。

〇管理・修繕積立金・固定資産税を負担しなければならない
家賃には、大家が払っている上記費用分が含まれています。

〇ロバキヨの金持ち父さんは「持ち家は負債」と言っている
あの本は持ち家について言及してるのに家賃について触れてません。片手落ちです。
家賃だってポケットからお金が出ていきます。しかも死ぬまで一生。

ということで、この議論、もう詰んでると思います。

以上さんざん言ってきましたが、地方の人口流出が続くエリアだと、出口戦略が限られるので、賃貸のほうが良いかもしれません。。。

ある程度の都市地域であれば、どういう物件を買うべきかという方向に頭を巡らすほうが建設的です。

賃貸が有利と主張する人で、マイホームを購入した経験のある人は少ない気がします。
逆に、マイホーム購入者は賃貸住まいを経験したこと人が多いはずです
つまり、両方の立場を知っているということ。
なのに、マイホーム購入経験者で賃貸を勧める人というのを聞いたことがないです。。

これってつまり、マイホームを買うという経験したことがない、知らないことに対する畏怖なのではないでしょうか。

さらに言うと、賃貸派の主張は抽象的な議論が多い。統計データを基にした反論というのは目にしたことがないような。

賃貸派には、沖さんの無料で読めるこの記事を読んでいただきたい。私のブログ読むよりこちらのほうがよほど有益です。
住むなら持ち家か賃貸か?

もちろん、この本も必読です。

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具体な物件で住居コストをシミュレーション3(諸経費ローン編)

マイホーム購入は初期経費がかかる分資産形成上不利だ、というご指摘を踏まえて、初期費用もまとめてローンをしてみたらどうなるか試算してみました。

りそな銀行などが諸経費ローンをやっています。
りそな諸費用ローン
また、りそなだと、10年固定だと0.9%。これで試算してみたいと思います。

松戸りそな諸経費ローン
残債の減りは遅くはなりますが、当初の支払いは先延べされつつ、前回の新生銀行よりも(やや)有利となる結果になりました。

これまで試算してきた結論としては、
・住宅ローン控除対象物件
・諸経費もローンにしてしまう
・売主は代理(つまり業者がリフォームして再度販売している物件)

が、資産形成上もトータル支出も最適ということが分かりました。

さぁ、これから実家を出ようと思ってる方は上記を踏まえた物件を買って、資産形成を図りましょう。

  
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仲介手数料をゼロにする方法

前回記事で紹介した、仲介手数料をゼロにする方法ですが、
suumoで調べられます。
検索画面の下にある「さらに細かいこだわり条件が指定できます」、売主・代理欄をチェック。
売主代理

リノベ物件も多く、お得です。
当然、数は限られますが。
これで3%分初期費用を下げられます。


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マイホーム購入の初期費用を抑える方法

マイホーム購入で、初期費用を抑える方法をいくつか紹介します。

1.初期費用含めた住宅ローン
その分ローン額は増えますし、諸費用にも金利がかかりますが、大幅にイニシャルコストを抑えられます。

2.新生銀行を使う
通常の金融機関だと借入額の2%かかる保証料・事務手数料が定額の10万に済みます。

3.大手の仲介不動産屋を避ける
大手は画一的に3%強の仲介手数料を取ります。3%というのは法的にはあくまで上限です。
知り合いの不動産業者や仲介手数料ゼロを売りにする業者にお願いすることで、大幅にコストを下げられます。

4.業者による再販物件を狙う
これだと仲介手数料がかかりません。しかもリフォーム済み。

こういう点を利用できれば、大幅に持ち家の購入が有利となります。
初期費用も抑えられる手段がこれだけある上に、2・3年もすればトータルコストが安くなり、さらに史上空前の低金利の今、持ち家が有利だ思うのですが、ここまで読んだ皆様はどう思われるのでしょうか?

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