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お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

老朽化したマンションは価値が残りにくい?

先の著書に、もう一点ツッコみどころがどころがあります。
マンションは土地の所有権がほとんどないから、 ローンを払って自分のものになったところ で老朽化 したマンションに価値は残りづらい(「難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください!」より抜粋。 )

では実際現在市場に出回ってる都区内の築古マンションを見てみましょう。

suumoで、「都区内、駅から徒歩10分以内、60~80平米、築50年以上の1960年代」という条件で検索すると、
出てきた価格帯は、3330万~6990万円
これは、全部フルリノベ物件でしたが、リフォーム代はフルリノベーションで300万円~600万円程度が相場、とのことなので、売却しても3千万程度は手残りがあります。
市場に出ている物件というのは生存者バイアスがあるかもしれませんが、旧耐震基準ですらこの値段で取引されてるんですよね。

人気経済学者の山崎さんはどんなエビデンスをもとに上記発言をしてるのでしょうか、甚だ疑問です。(初心者用の本なので、敢えてその辺りの細かい数字、エビデンスは端折ってるのかも知れませんが)

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実際の物件で賃貸と購入を比較

前回の続き。具体な物件で比べてみます。
プリムローズ根岸ビーフォート 3980万円(3LDK)
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この物件を買った場合、数字はまるめて4000万として、三井住友信託銀行の固定金利の1.355%を35年で、フルローンで買った場合のローン総支払額は約5025万円。

ローンシミュレーション<住宅保証機構株式会社>

方や賃貸。
同等の条件で比較しないとアンフェアなので、敢えて同じ物件の賃貸で比較してみます。
この物件はオーナーチェンジ物件とのことで、4.5%の利回りと記載されてますから、3980万×4.5%×35年=6,268万円となります。
細かい仲介手数料や固定資産税(ローン減税も含む)、更新料、家賃の減価などは無視するとして、おおざっぱにいっても1200万も賃貸のほうが多く掛かります。

さらにもっと大きいのは、
〇賃貸は一生支払い続けなければならない
〇購入の場合、売却もできますので、いくらか戻ってくる。

という点も重要です。
山崎はじめさん、どう思うでしょうか。
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「難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください!」がひどい



これがkindle unlimitedで購読できるということで読んでいます。

気になったのは、マイホームは買うべきか、の章なんですが、
4000万を35年ローン組むと総支払額は7000万にもなる、とヤマゲンさんはおっしゃってましたが、これって金利がどれくらいかと計算してみたら3.5%の金利なんですよね。2015年の本なので、低金利であったはずにも関わらず。
実際出版時(2015年)のローン金利がどうだったかというと、
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このグラフでも明らかなように、フラットでも2%前半ですからね。いかに実態と乖離した数字を使って説明をしてたか。。。ちなみに、現在の35年固定の最低金利だと0.71%となってます(ARUHIスーパーフラット8S(金利Aプラン)価格.comローン>固定35年
しかもローンの支払いの元本充当分まで支出と言い切っているのも学者さんとしてはいかがなものかと。将来価値がゼロに近くなるかもしれない、といってますが、賃貸は未来永劫ゼロですからね。
そのほかの賃貸のデメリット(安普請、一生支払いが続く、高齢になったら入居しにくくなる等)にもまったく触れてないしで、中立とはいいがたい内容でした。この章だけでも、星ひとつ、です。
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海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書


最近決算プレイで被弾することが多く、ちょうどインカムゲイン脳になってたタイミングだったのでKindleで買ってみました。

金融危機からの量的緩和のマクロの説明から始まり、債券の基礎も説明。この辺りは教科書的。
レバレッジかけた海外債券ETFとかワンオーナーだけの不動産を大数の法則をきかせてリスク低減させた10%近い海外REITといった、日本には無い商品の紹介とか、IB証券を使って為替リスクをなくす投資法などを紹介。

また為替の章もあり、これを読んでおけば、FXでトルコリラ円とか高金利通貨を預金感覚で運用するという人も減るのではないでしょうか。

最終章では、インデックス投資には疑問を呈してました。
・期待リターンは恣意的
・過去のボラティリティも過去何年分のデータを使うかによって結果は大きく変わってくる
・1997年までは綺麗に経済の成長に合わせて株価指数は上昇してきたが、それからは大きく実態とぶれるようになってきている。
などなど。

さすが不動産投資本で実績のある玉川さん、しっかりした内容となっております。
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7月株式投資成績

先週末でプラテンしたんですが、月末2日でマイナスへ。。。

今月は高配当REITにシフトした一か月でした。

月次成績 -0.56%
(TOPIX 1.29%、ひふみ-1.46%、セゾンVGBF 2.53%)
ひふみが弱いですね。

昨年末来 6.01%
(TOPIX -3.54%、ひふみ-1.26%、セゾンVGBF -1.23%)

やっと配当・優待で年間100万越え。

今、知り合いのこの人の本を読んでます。

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INV購入

公募増資を発表して大きく下げていたインヴィンシブル投資法人 投資証券 (8963)を平均取得単価47,609円で60口を購入。
これで6.5%強の分配利回り(予想)を確保できました。(2018年6月分配分1426円、12月1683円)。年間18万のインカムゲインとなります。
週明けの日銀決定会合までは長期金利が不安定なのが不安材料ではありますが。。。


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と喜んでいたら、さらに高い利回りのリートを発見!


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国内債券について雑感

国内債券の投資信託とかを、ポートフォリオに入れてる人もいると思いますが、
信託報酬は安いものでも0.14%以上かかります。しかし、現在、新規発行国債の金利は、限りなくゼロです。つまりこのままいくとコスト割れします。
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(eMAXISSlim国内債券インデックスチャート。)

今現在はリターンが出てるのは運用商品が1%前後あったり、単に金利が下がってる、イコール債券価格が上がってて、それがリターンとして享受できてるってだけです。

今後は運用している債券も償還されるでしょうから、どんどん低金利のものに置き換わっていくし、債券価格のアッパーサイドもほとんどないため、厳しくなっていくでしょう。
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※新発10年国債(月末終値)。(日本相互証券株式会社HPより。)

よく「国内債券をもっていると、値動きがマイルドになっていい」、と言ってるインデックス投資家の意見を聞きますが、それだったら現金で持ってるほうが良くないですか?使い勝手いいですからね。どうせ債券なんて金利ほとんどつかないんだし、価格が下がるリスクがあるわけだし。
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公募増資投資法を実践

久々の更新です。どうも筆不精になっています。。。読書量が減るなど、インプットが足りない生活だからでしょうか。

最近目をつけてる銘柄があります。
つい先日公募増資して、それが原因でだいぶ下がってきて、ついに利回りが6.5%越えしてます。

以前書いた「公募増資後の値動き」という記事を参考にして、公募価格発表後にでもエントリーしてみたいと思います。
ただこちらの銘柄、公募しがちなので、あまり長く持つというよりはある程度値上がりしたらさっさと売却する予定。
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