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お金にまつわるブログ~株・REITを使って配当生活へ~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

7月の投資成績

集計する気も起きないくらい後半がボロボロの7月でした。
なんといってもリートが足を引っ張ってます。

では株式投資成績結果を。
【7月成績】 Mypf-6.43%(税引き前、配当込み、評価損益込み、証券口座待機資金込み)、TOPIX-4.02%、セゾンVGBF+2.34%。


【2020年成績】 -34.28%、TOPIX-13.09%、セゾンVGBF+0.51%
・・・インデックス投資の圧勝です。

REITやなんとなく乗っかって買ってしまい値動き悪い株をバシバシ損切り。
成長株、低or無配当株に徐々にシフトしています。
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本気でFIREをめざす人のための資産形成入門 30歳でセミリタイアした私の高配当・増配株投資法の書評への感想

三菱サラリーマンさんのブログを見ていて、当初は高配当株を買い進めることに傾倒支持実践していたのですが、しばらくして、値下がりしてるのが多かったり、減配・無配になっている銘柄も散見されるようになり、100円投じて5円配当があったことに喜んで、肝心の元本が90円になってる状態なんじゃないか、という疑問を感じ始めてた頃、それを端的にまとめた秀逸な書籍のレビューがあったので、ご紹介します。(ちなみにこの方はすべてのレビューで駄目だしするタイプでもないです)
★☆☆☆☆『評価に値しない。 』カスタマーAtoZ(以下レビューを要約)
1.減配・無配銘柄がPFに含まれてるのに、一切触れてない。他にも減配リスクの高い銘柄が含まれている。
2.資産総額の増減に言及してない。投資は、インカムとキャピタルのトータルで判断すべき。
3.ブログ収入や本書印税収入といった配当以外の間接収入を得るため、不都合な事実は伏せられている。これもふくめたFIRE後の収入。


できうればトータルリターン、追加資金を公表してもらえれば、FIRE目指す若い人にも参考になるだろうと思うんですが、ブランディング上やれない事情があるのかな?

と高配当に否定的な記事を書いておきながら、また配当関連の本を今読んでます。


高配当事態を否定してる訳ではありません。
高配当でも、精査が必要かな、と思う次第です。
そもそも論でしうと、高配当投資は資産形成期の手法では無いかな。ある程度資産が貯まってきた段階でやるにはよいかも。


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6月の株式投資成績

今年も半分が過ぎました。
そしてリタイアしてから3か月。
資産はどうなったかというと、、、
総資産(評価益や電子マネー含む)だと、今のところ毎月増加はしてます。ありがたいことです。
3月の大幅下落が戻しただけとも言えますが。
株をやってるからこういう状況があり得るわけで、まぁもちろん下がるリスクも往々にありますが。

で、今月の株式投資成績。
【6月成績】 Mypf1.25%(税引き前、配当込み、評価損益込み、証券口座待機資金込み)、TOPIX-0.31%、セゾンVGBF+1.62%
途中までは良かったんですが、一昨日2%ちかく下げたのが痛かった。少し買い増しました。

【2020年成績】 -29.93%、TOPIX-9.45%、セゾンVGBF-1.79%
・・・インデックス投資家の圧勝です。

今月はほかにも優待クロスに初めてトライ。あと、先物も暴落時限定でやるようにしました。時間はあるので、選択肢は広げておきたいということで、やれることはやるようにしました。


さて7月はどういう戦略でいこうか。
なんとなく下がったから買ったREITは損切して、追い風吹いてるセクターに資金を移そうかな。

もうすぐ都知事選。都民の皆さんはぜひ投票前にこちらの本をご一読を。



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「女帝 小池百合子」




400ページ以上のボリュームで、数ページに一回は小池氏の悪事を暴いてます。
私がメディアで見て感じてた通りのサイコパス、悪女です。
実は前回選挙では私は彼女を応援してましたが、豊洲移転での迷走やその時の彼女の悪びれない発言、また希望の党で党首になって国政に色気を出したときに都政には興味ないんだな、この人はと思ってましたが、それを裏付けるような内容でした。
とにかく彼女は上昇志向が強く、そして目立ちたい。
それだけの空虚な人なんです。
政策も勉強してない。

トップがこういう感じだと都庁職員は振り回されて大変だろうなぁと思ってたら、やはり職員の支持率は歴代でも最低だそうです。

都民にとっては必読書です。

確実に言えることは、この人はカイロ大首席どころか卒業もしてませんね。
以下は、彼女の性格をよく表してるエピソード。
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ローン控除切れ後のマイホーム対策

前々回の記事で若いうちにローン組んで持ち家買った方が良い、と書いたところですが(<続>自分が新人社員の場合の住まいについて
10年(消費税10%増税後は12年)経ったらローン控除が終わるのでそこでまた住み続けるか、買い替えか賃貸に出すか、の選択肢が発生します。

で、残債がある場合、その後どうするか。
(前回の記事の場合は完済してたので、それがベスト。ただ現実的には10年で完済はかなり繰り上げ返済しないといけないので難しいでしょう)

人に貸して、自分はほかに移ってまた住宅ローンを組む。
となると従前のマンションと二重ローンとなるので、そこは正直に銀行に伝え投資用ローンに切り替えます。
3%くらいに金利は上がるかもしれませんが、家賃で補填できるでしょう。
3%に金利が上がるとローンは6.87万。管理費修繕積立金合わせて8.3万。9.2万で貸せると7千円の利益。固定資産税入れるとトントンでしょうか。でも経費も積めるので節税ができます。また節税しながら他人のお金で借金を返せ、かつ住宅ローンも引けてローン控除を受けられるという状況は良いのではないでしょうか。

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21歳でマンション買って成功した話

自宅マンションを20歳の時に買い始め、その後現在に至るまで9回くらいも購入したという、マンション界の猛者であるブロガーの方がいます。
お名前はそのまんま、マンションマニアさんです。

そのブログの中で、友人にマンションを紹介した、というエピソードが面白かったのでご紹介します。
その友人が21歳の時にマンションマニアさんの勧めにより年収の4倍である2800万の新築マンションを購入。
結果10年ちょっとでローンを完済。
そして、現在(当時)はマンションの価値は1200万も上がり4000万となり、逆に毎月の支払い(管理費と修繕積立金)は1.8万位まで減少するという、持ち家のサクセスストーリー。

〇若いときに無理する分には年収上がってくしまだお金もそこまでかからないから後が楽。
〇賃貸を借りようが家賃はかかるわけで、それなら満足度も高くなる分譲マンションを購入してちゃっかり資産を増やすというのは賢い選択

30代前半で仕上がった「M男」〜安楽亭武蔵浦和店にて〜【マンションマニア】

このことからも若いうちから購入すると後が楽。
賃貸はもったいない、というのがよくわかります。
さらに、できれば購入時はこういった中立な立場にある専門家の意見を聞けると堅いですね。

また持ち家賃貸議論についてもこのように語ってます。

・賃貸は分譲と違い身軽だ~
・賃貸なら収入が下がったりしても引っ越せばいい

という声もよく聞きますが、持ち家であっても3ヶ月程度あれば売却できるわけで身軽さはそこまで変わらないと思ってしまいます。また収入が下がってしまった場合でも絶対とは言えませんが銀行も相談にはのってくれます。仮にダメでも売却すれば良いわけで収入リスクについても大差ないはずです。むしろ賃貸のほうが支払いを待ってくれる可能性は少なく、持ち家よりも早くに家を出る必要があるでしょう



(参考:過去記事)
マンションマニアさんのマンション購入遍歴


  
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<続々>自分が新人社員の場合の住まいについて

若いうちに住宅を購入することがいかに有利かというのを2回にわたって記事に書きましたが、その中で紹介したサイト<ウチノカチ>を見てて気づいたもう一つの視点があります。

それは値動きのグラフ。
ある程度経年すると、底をついて、そこから上がっていく、つまり値崩れが止まりそこから上がりだすというエリアがある、ということです。

だいたい築20~30年あたりを底に、そこから上がってるエリアがありました。
江戸川、葛飾、荒川区です。

これを利用して、下がり切った築年数で買えば、データ上でいえば、ほぼ同値以上で売れことになります。

江戸川区を例に見てみますと、築30年あたりを底に上がってます。
江戸川区マンション相場

江戸川区のマンション価格相場 [東京都]


サンプルとして、次の物件を買ったとします。
大捷リバーサイドマンション  1280万円(1DK)(*推奨してるわけではありません)
フルローン35年変動0.5%で、管理費/修繕積立金/固定資産税の込々で月々6万程度。
10年後は、残債936万です。keisan:ローン返済(毎月払い)
買値と同値で売れたとすると約350万手元にもどってきます。前回の南大沢物件が175万ですから約2倍と、大きな差です。

前回の南大沢物件よりも売却益が大きいことが分かりました。
なので、こういう点を重視し、エリア・築年数を厳選して物件選びすれば、きっと将来の資産形成に寄与するでしょう。
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<続>自分が新人社員の場合の住まいについて

前回の続き。
先の物件を入社早々に買い、10年住んでローン減税もなくなる時期に売りにだすとして、いくらになりそうか。
10年経って、残債は1450万に減ってます。

調べるにあたり、こんなサイトがありました。
ウチノカチ<南大沢編>
ウチシル南大沢
*このカーブが東京都や市区町村平均より傾斜が緩やかなエリアを選びたいですね。

これで前回紹介した物件を調べます。
10年後の売却価格を調べるため、築21年、同じ面積の54平米で入力してみると、1626万となります。

ということで、想定価格-残債との差額、約175万の売却益が生まれると想定できます
もちろん賃貸だといくら住んでもゼロ円。これだけ差が広がるんです。
ちなみに同じ賃料で住んでいたとしても、2年に一回の更新料も加わりますし、グレードは下がりますので、賃貸のメリットは金銭的にも、QOL的にも、ほとんどないと思います。

売却しないで賃貸に出すと、相場としては9.2万で貸せます。ローン控除はなくなりますが、それでも月2万くらい利益がでますね。住宅ローン組んで物件を賃貸に出すのは、ややグレー(というかブラック)ですが。
理想は残債を一括返済するだけの貯蓄がその時点でできてれば選択肢が広がりいいんですが。

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