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お金にまつわるブログ~株・REITを使って配当生活へ~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

キャッシュvs.住宅ローン(減税含む)

シミュレーションシリーズです。

マイホーム買うには、キャッシュとローン、どちらがお得か。
(なかなかキャッシュ全額という人はいないと思いますが、、、、)
  
4,000万物件を、全額キャッシュの場合、ローンの場合で比較してみました。
(ローンの条件は、三井住友信託銀行固定10年、0.5%、住宅ローン減税適用、10年持ち続ける)
mitsuishintakuloankotei10.png  




試算した結果は、、、、


   

ローンを組んだ方が60万弱、有利となりました。
mitsuiloanvscash.png
(クリックで拡大)



ただし、これを新生銀行(融資手数料激安、1.1%の10年固定)で試算するとキャッシュのほうが70万ほど有利でした。

ということで、ローンの金利次第、ということが言えそうです。身もふたもないですが。

損益分岐点を調べてみたら、だいたい0.8%でした(三井住友信託銀行での初期費用で試算)。


三井住友信託の金利0.5%というのは大きいですね。
10年にわたり、年間0.5%、つまり5%が国から支給されるということになりますから。

これからマイホームの購入を検討している方はこれらを考慮してみてはいかがでしょうか。



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引き続き、マイホームは後回しかどうか。

コメントいただきました分をコメント欄で回答しようとしたら長くなったので改めて記事にさせていただきました、。

・震災リスク
賃貸のゼロよりはリスクはあるけれど、極力減らせることができる、ということですかね。ゼロじゃないだろ、と言われればその通りですが。
ちなみに東日本大震災ではこういった調査結果が出てます「東日本大震災の被災状況について(続報)」
新耐震構造のマンションに限ると、中破クラス(大規模な補強・補修が必要)が0.09%。この数字を大きいとみるかどうか。

・初期費用
イニシャルコストは持ち家の方がかかりますが、売却まで考えると、売却額-残債は、地方などの出口の弱い物件を避ける限り、賃貸の掛け捨てよりも有利、と考えてます。
こんなイメージです→http://hide70.blog41.fc2.com/blog-entry-1540.html
2zansaichikunen.jpg

・金持ち父さん的視点について
彼の本では、「持ち家はキャッシュを生まないから負債」といいながらも、一方で発生する「家賃」という毎月のキャッシュアウトが触れられておらず残念だったと記憶してます。(昔、賃貸住まいだった頃に読んだとき、そこについて触れてなくはがゆい思いをした記憶があります。)
家賃だって、ポケットからお金を取っていってしまいます。
また自己資本を他人に払う賃貸住まいよりも、自身に払う持ち家のほうが投資家側に立っているという点ではむしろロバキヨ的考えに近いかと考えます。


>ライエさんへ
コメントありがとうございます。
その通りだと思います。
ちなみに、その計算で、私が以前住んでいた場合でみると、賃貸にも出していたマンションの例でいえば、賃貸15万、持ち家5~6万でした。→http://hide70.blog41.fc2.com/blog-entry-1747.html

【追記】
今回のテーマの資産形成期だけに限らず、人生トータルスパンでのトータルコストで考えてみますとまたいくつか明らかな事実が現れてきます。
期間が長くなるほど、賃貸はコストがかかるです。たいていのシミュレーションで、一定期間を超えると賃貸のほうが持ち家を上回ります。

例1.
img_582cbb0e98080e9e59c7aa5310343e47152923.jpg
年収別シミュレーション「賃貸vs持ち家」どちらがいいか「PRESIDENT ONLINE

例2
chintai_hikaku_02-400x300.png
購入と賃貸の比較・金利3%でバランスするよう設計されている「マンション購入を真剣に考えるブログ」

それ以外にも
② 上記①と関連しますが、死ぬまで家賃を支払い続けなければいけない
③ 高齢者になるほど大家が嫌がるので借りづらくなる

というデメリットがあります。
サービス付き高齢者向け住宅などありますが、民間賃貸と比べるとまだまだ少ないです(HOMESで調べたら都内で300軒程度)。
これらは震災リスクのコンマ0以下に比べ、確実に起こる賃貸のデメリット。
老後までに自己不動産をもって置くというのはこういう意味でも大いに意義あると考えます。

そのほかでいうと、
画鋲1本すら自由に刺せない上に、内装もチープな生活空間に生涯住み続けるのもどうかなぁと個人的には思います。
これについては個人的な価値観なので、「雨露がしのげればそれでいい」、という方であればそれはそれでいいのかもしれませんが。。。

次回は具体的な物件でシミュレーションしてみたいと思います。

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