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お金にまつわるブログ~株・REITを使って配当生活へ~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

賃貸と持ち家を同一マンションで比較

賃貸と持ち家論争、同等物件を数字で比較するのが一番客観的でフェアかと思い(一般に賃貸用物件は分譲物件に比べてスペックが著しく劣るため、価値が違うもの同士を比較しても意味がない)、実在する都心のマンションで比べるとどうなのか計算してみました。

対象物件は、流通量が多い方が価格がこなれてると思ったので、日本最大戸数の「THE TOKYO TOWERS(勝どき)」を使ってみました。
5dcadb9e100bd137eb5c592520df6845.jpg
同程度の広さの部屋を探してみると、、
【分譲】65平米、47階南東向き。6,680万円。
(THE TOKYO TOWERS MID TOWER 6680万円(1LDK) )
0.8%の35年全期間固定をフルローンで借りたとして、月々のローン支払い額は18.2万。修繕・管理費は2.5万。固定資産税は1.5万程度か。
ということで月々の支払いは22.2万

【賃貸】
65.59㎡、18階、北東向き。
家賃24.8万+管理費共益費1.5万=計26.3万
(THE TOKYO TOWERS MIDTOWER)

【結論】
ということで、同じマンション、同等の広さに住んでるのに、賃貸の方が4万割高、となります。
これにローン減税を適用させると購入後10年間は、月7万に広がり、夫婦共有名義でローン組めばさらに広がり10万近くも差が開きます。


言うまでもなく、完済後はローン分が丸々なくなるので、(賃貸)26.3-(分譲)4万 = 月20万以上の差がさらにできます。また、売却すればいかに相場が崩れてたとしても数千万は手元に戻るでしょう。

金銭面だけで言えば、持ち家の圧勝です。

経営者で節税したいとか、家賃手当が潤沢とかでなければ、さっさと分譲を買っちゃったほうが良いと思います。


共稼ぎ夫婦が「いちばんしあわせ」になる家の買い方―賃貸か持ち家か、都心か郊外か?「家の本質」で考える理想のマイホーム
中村 友春、 白岩 貢 | 2012/1/31

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急遽不動産買うかも。

知り合いの不動産業者様から突然物件の紹介がありました。神奈川の区分です。
連絡もらったのが出先だったので、家帰ってから調べてみると、
相場より1000万くらい安い。しかもリノベ済み。利回り20%以上いきそう。

色々と周辺情報を調べてもらってますが、速攻手を挙げたつもりでも3番手だったので、私にまでは回ってこなさそうです。。。

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さらなる都内最安物件

以前、若い人が資産を貯めるべく、東京近県での最安物件を探るという記事を書きました。
東京以外で最安物件を探してみました。(住宅ローン控除物件)

さらに最安物件を見つけました。
すまいる館河辺 800万円(3LDK)
青梅市の河辺駅とやや遠いですが、駅からは徒歩5分。築25年なのでギリギリローン控除対象。
60.76㎡で800万です。平米単価13万と激安。(リフォーム前提のようです)
掛かるランニングコストですが、
管理・修繕積立金・・・2万
住宅ローン金利(今回は住信SBIネット銀行ネット専用全疾病保障付住宅ローン<通期引下げプラン> 変動の0.447%を使用します。)
・・・2万強。
ローン減税・・・△0.6万(月換算)
計・・・3.4万
固定資産税入れても3.5万程度

前回記事より5千円ほど安い。
sumairukankawabe.png
sumairukankawabemadori.png

ちなみに同駅で3.5万以内の家賃だとどういう物件かというとこうなります。

kawabetintai-gaikan.png
カミモリビル 303号室
kawabetintaimadori.png
kawabetintaihuro.png
55㎡が25㎡と半分になり、構造もRCから鉄骨造り*に落ち、そして洗面台もなくなります。

*鉄骨(Steel)は、単体でも柱や梁に使用されるほど強度のある鋼材であり、鉄筋とさらに太くて頑丈な鉄骨でコンクリートを補強するため、しなやかさと強度が増すことがRC(鉄筋コンクリート造)との違いになる。 建設コストが高くなるため中低層のマンションではほとんど用いられず、10階建て以上の高層マンションで多く使用される。

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東京以外で最安物件を探してみました。(住宅ローン控除物件)

新卒が住宅費を抑えるシリーズ第三弾。

都内にこだわらなかったらどうかと思い、主要ターミナル駅(新宿、池袋、東京駅)へ45分まで広げ、かつ、ローン控除を受けられる物件で探して見ました。

この条件、東京、埼玉、神奈川ではヒットしませんでしたが、千葉県でヒットしました。

こちらです。

ルビアス野田 980万円(2LDK)
rupias野田外観

rupias野田

計算上は東京駅まで45分で着きます。

掛かるコストですが、
管理・修繕積立金・・・2万
住宅ローン金利(今回はじぶん銀行、ソニー銀行など最安の変動0.585%を使用します。)
・・・2.6万
ローン減税・・・△0.8万(月換算)
計・・・3.8万
固定資産税入れても4万程度。

最強物件です。

10年後にいくらで売れそうか、なんですが愛宕駅でこれより古い物件がないため、算定できず。
ローン控除から外れることや徒歩10分なのを鑑みるとそこまで強気には考えられませんが、残債は720万ほどに減っているため得はしないけど、そこまで大きく損はしないだろうかなとは思います。
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続き:二軒目のマンションを買うなら

前回記事の続き。
新卒が就職を機に月々5万円の住宅費で済むマンションを購入し、10年経ち、残債と売却費の差額100万が手元に残ったところで、それを元手に次は住宅ローン控除を受けられる物件を探します。
モデルケースとしては、22歳で就職し、10年経ち30歳前半で、家族も出来、33㎡だと手狭になる頃という想定。

55㎡以上、駅から7分以内、築20年以内のマンションをなるべく格安で都内を探してみると、、、

ネクステージ中河原 2299万円(3LDK)
ネクステージ中河原

同じ京王線で中河原駅。新宿まで25分ほど。
徒歩2分!!

RC8階建
57.48m2
3LDK
南西向き
2003年10月築


平米単価40万。安い・・・。
金利1%で35年ローンを組むと月々6.5万。
管理費、修繕積立金は3万。固定資産税は月数千円くらいとして、10万弱
ただし、毎年23万ローン控除で戻ってきますから、月々実質8万におさえられます。
これでも23区内の一人暮らし用の1Kあたりの家賃と同等かそれよりも安いです。

10年後に売るとして、相場を調べてみます。

先の物件より8年古い’95年の物件があります。同じく中河原駅から徒歩二分。
平米単価38万円。
府中中河原パーク・ホームズ 2480万円(2LDK)

先の物件の8~10年後にはおそらくこの単価だと2,195万くらいで売れるだろうと推測します。
8年後の残債1,842万円、10年後の残債は1,722万なので、350~450万ほど手残りが有りそうです。
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