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お金にまつわるブログ~株・REITを使って配当生活へ~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

CLEALさんから丁寧な返事がきました

いくつか質問してた回答が返ってきました。
問①:売却益出た場合は?
→今まで投資家への還元はやってないが、今後は検討してみる。

問②:購入・売却価格の開示は?
→購入価格は開示済み。売却額はしてないが、①の売却益も配当するようしたら、開示も検討。

問③:売却損がファンド出資分以上になったら?
→1割以上損が出たら投資家も元本棄損する。

問④:空室になったら?
→グループ会社で家賃保証しているから、配当には影響が生じない。

ということでした。

おおむね良好な回答でしたが、投資対象とするかといわれると、やはり過去に書いた通りREITですかね。
クラウドファンディングするにしても、20%以上保証されている他社で、もう少し高配当の案件があれば、ですね。
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不動産型投資クラウドファンディングってどうよ

Twitterで知ったんですが、不動産投資型クラウドファンディングというものがあるそうです。
そのtwitterで紹介していた案件が、笹塚の区分マンション30平米1室のみと、かなりの集中リスクを負うことになります。
ステージファースト笹塚
しかも不動産を購入する上では基礎的情報である階数、方角、間取り図情報が一切なし。(ただ、これはもしかして会員登録したら見れるのかも)
地図を見ると南側が国道20号・首都高の目の前で騒音、日当たり、環境に難あり。
それなのに想定利回り4%!!とリートと比べると見劣りします。
*運営会社が賃貸人なので、空室リスクはなさそう失礼、運営会社は『転貸人』でした。サブリースですね。
空室になったらサブリース会社が保証するので、とりっぱぐれは無さそうですが(たぶん)、倒産したらわかりません。
あとは、元本保証されてるのかも調べないと分かりません。その辺りの説明は見た限り見つかりません。


十分分散され、市場に上場しているREITの今日時点の平均利回りが4.02%ですから、分散もされてない区分マンション一室をそれより低い利回りで買う経済合理性がないように思います。REITでは高い利回りだと7%近いですから、どちらに投資するかは明白だと思うんですけどね。最低でも5~6%は欲しい。

(参考情報)
ステージファースト笹塚(ieshil)
このHPによると相場価格2,137万円。想定家賃10.8万円とあり、想定6%です。
2%の差は運営費および業者の利益でしょうか。(それか相場より高く買ってるか)

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住宅購入には税制優遇が半端ない

あるツィートで見つけたのがよくまとめられていたのですが、住宅購入するとこれだけ税制優遇が認められてます。


これらを利用する手はないと思うんですけどね。
賃貸派の人とやり取りしてる感じでは、こういった事実を知らないか、そもそも購入できない属性の人(ex.低収入、無職)が多いのではないかな。

来年の消費税増税では、さらにローン減税が額・期間の両方で拡充される方向です。中古物件には消費税かからないので、さらに有利となります。
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実際の物件で賃貸と購入を比較

前回の続き。具体な物件で比べてみます。
プリムローズ根岸ビーフォート 3980万円(3LDK)
ef855cd94a0490611165de72666c4965.jpg

この物件を買った場合、数字はまるめて4000万として、三井住友信託銀行の固定金利の1.355%を35年で、フルローンで買った場合のローン総支払額は約5025万円。

ローンシミュレーション<住宅保証機構株式会社>

方や賃貸。
同等の条件で比較しないとアンフェアなので、敢えて同じ物件の賃貸で比較してみます。
この物件はオーナーチェンジ物件とのことで、4.5%の利回りと記載されてますから、3980万×4.5%×35年=6,268万円となります。
細かい仲介手数料や固定資産税(ローン減税も含む)、更新料、家賃の減価などは無視するとして、おおざっぱにいっても1200万も賃貸のほうが多く掛かります。

さらにもっと大きいのは、
〇賃貸は一生支払い続けなければならない
〇購入の場合、売却もできますので、いくらか戻ってくる。

という点も重要です。
山崎はじめさん、どう思うでしょうか。
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我が家の査定価格・残債の推移

我が家(マンション)をH28年夏に買い替えてから、複数の査定サイトで住宅価格を定点観測してます。
以下は29年1月からの推移を示してるそのグラフです。
マイホーム価格推移
*ピンク・・・住宅価格
 黄色・・・残債
 青色・・・住宅価格―残債

住宅価格はほぼ横横。
残債はもちろん、漸減。
複数の査定サイトのうち、特に住まいサーフィンは価格の変動が大きいため、その他4社からも統計を取り、その平均値をとっています。
今は不動産市況が過熱気味と言われてるので、住宅価格はキープできてますが、当然経年劣化があるので、しばらくしたら右下がりにはなると思いますが、残債を下回らないことが重要です。
青線はだいたい頭金+100~200万で推移してますので、この分が将来売却したらキャッシュで戻ってくることになります。

その他、支出面では、固定資産税、管理修繕費、金利がかかります
収入面では毎年40万、税金が還付されます。
金利分は税金が返ってくるし、ローンの元本返済分は売却時に戻ってくると考えられるので純粋な持ち出し分は管理修繕費、固定資産税だけということになります。しかもこれらも、売却益でだいぶ賄える計算になります。
ちなみに、頭金は前の家を売った時の手残り分をそのまま使いました。

なので、私はいかに若いうちに値ごろな中古マンションを買うか、が肝だと思ってます。


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