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お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

住宅購入には税制優遇が半端ない

あるツィートで見つけたのがよくまとめられていたのですが、住宅購入するとこれだけ税制優遇が認められてます。


これらを利用する手はないと思うんですけどね。
賃貸派の人とやり取りしてる感じでは、こういった事実を知らないか、そもそも購入できない属性の人(ex.低収入、無職)が多いのではないかな。

来年の消費税増税では、さらにローン減税が額・期間の両方で拡充される方向です。中古物件には消費税かからないので、さらに有利となります。
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実際の物件で賃貸と購入を比較

前回の続き。具体な物件で比べてみます。
プリムローズ根岸ビーフォート 3980万円(3LDK)
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この物件を買った場合、数字はまるめて4000万として、三井住友信託銀行の固定金利の1.355%を35年で、フルローンで買った場合のローン総支払額は約5025万円。

ローンシミュレーション<住宅保証機構株式会社>

方や賃貸。
同等の条件で比較しないとアンフェアなので、敢えて同じ物件の賃貸で比較してみます。
この物件はオーナーチェンジ物件とのことで、4.5%の利回りと記載されてますから、3980万×4.5%×35年=6,268万円となります。
細かい仲介手数料や固定資産税(ローン減税も含む)、更新料、家賃の減価などは無視するとして、おおざっぱにいっても1200万も賃貸のほうが多く掛かります。

さらにもっと大きいのは、
〇賃貸は一生支払い続けなければならない
〇購入の場合、売却もできますので、いくらか戻ってくる。

という点も重要です。
山崎はじめさん、どう思うでしょうか。
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我が家の査定価格・残債の推移

我が家(マンション)をH28年夏に買い替えてから、複数の査定サイトで住宅価格を定点観測してます。
以下は29年1月からの推移を示してるそのグラフです。
マイホーム価格推移
*ピンク・・・住宅価格
 黄色・・・残債
 青色・・・住宅価格―残債

住宅価格はほぼ横横。
残債はもちろん、漸減。
複数の査定サイトのうち、特に住まいサーフィンは価格の変動が大きいため、その他4社からも統計を取り、その平均値をとっています。
今は不動産市況が過熱気味と言われてるので、住宅価格はキープできてますが、当然経年劣化があるので、しばらくしたら右下がりにはなると思いますが、残債を下回らないことが重要です。
青線はだいたい頭金+100~200万で推移してますので、この分が将来売却したらキャッシュで戻ってくることになります。

その他、支出面では、固定資産税、管理修繕費、金利がかかります
収入面では毎年40万、税金が還付されます。
金利分は税金が返ってくるし、ローンの元本返済分は売却時に戻ってくると考えられるので純粋な持ち出し分は管理修繕費、固定資産税だけということになります。しかもこれらも、売却益でだいぶ賄える計算になります。
ちなみに、頭金は前の家を売った時の手残り分をそのまま使いました。

なので、私はいかに若いうちに値ごろな中古マンションを買うか、が肝だと思ってます。


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住宅ローン破綻した人の平均像



ローン破綻者の平均像が上記のツィッターにありました。
残債の減り方が遅すぎると思って計算してみたら、金利は5%以上です。
金利高すぎ!と思って調べると、過去にはやはりバブル前後は最大8%くらいまであったようで、あり得なくもない数字です。
large_kinrisuii.png
民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

破綻者の共通項として考えられることは、
1.買う前については、
当たり前ですがそのローンを払い続けられるかの試算が甘かった。(これは賃貸でも同じ)
厳しそうであれば安い物件(賃貸含む)にする、もしくは頭金を多めに入れる。
それでも難しいと思ったら実家で親と同居するか、会社の寮・社宅を使い倒し、頭金資金を貯める。
くらいでしょうか。。。
あとは下がりにくい物件、エリアに注意する。郊外・新築は避ける。
(バブルのような景気の波には抗えませんが。。。)
2.購入後
数カ月引き落とせないと不良債権とみなされ、市場価格より低い値段で競売や任意売却されてしまいます。
そうなる前に苦しくなったらさっさと金融機関にリスケ相談しましょう。
リースバックという手もあります。
任意売却119

話の元ネタはこちらの本のようです。

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不思議な不動産投資ブログ

たまにみる不動産投資ブログがあるのですが、その人は、なぜか自分自身の投資活動についてあまり語りません。
投資成績については年間家賃収入くらいをトップページのわきに掲載する程度。
ただこれだと実際のキャッシュフローはわかりません。
高いはずのローンの返済(しかもスルガ銀行!)であったり、維持費などによっては大きく手残りが変わってきます。
手持ち物件も地方や郊外の物件が多く、お風呂がないことが購入後にわかったりと客付けも難しそう。
それと彼が主催しているセミナー代も数万円と高い。
そのセミナーといっても自身が話すのではなく、第三者を招聘して行っている。
なかなか不思議な不動産投資家なので、今後も注目して見てみたいと思います。


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