お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

「宝くじで1億円当たった人の末路」の持ち家論争について


いま、この本を読んでいます。
各テーマごとに筆者が専門家に対して質問する形式なんですが、賃貸・持ち家の話題がひどかったので、記事で取り上げてみました。

このテーマの専門家は石川さん。

この筆者を選んでる時点で結論ありきなきはしますが。

(以下、〇が石川氏の論)
〇ローンが払いきれなくなるリスクがある
→賃貸も同じです。むしろ賃貸のほうがすぐ追い出されますし、ローンの場合であれば銀行にかけあって条件交渉でリスケできます。当面金利払いだけになる事例もあります。
どちらが家を追い出されるリスクが高いかは明らかでしょう。

〇古くなった家は売っても残債が残る
→もちろん、そのリスクはありますが、
頭金を入れる、資産価値の落ちにくい流動性の高いエリアで買う、適正価格以下で買う、古くなる前に買い替える、など対策はあります。

いずれも、過度なローンを組んでいることが問題であり、収入に見合った物件を購入すれば大幅に上記リスクは減ります。

〇無理なローンを組んで家を買うのはハイレバレッジの投資商品を購入するのと同じ
→違います。ちゃんと実物資産の裏付けがありますので。

〇持ち家だと住まいを変えることがしにくい、固定化される。
→持ち家でも売ったり貸したりすればいいのですから、それは理由になりません。
現に私は数回引っ越してます。

〇「高齢者は家を借りられない」は嘘。(若者が減ってくるので、老後は借りにくいということはなくなると石川さんの理屈)
→そういう傾向はあるかもしれませんが、よっぽど切羽詰まってないと大家は老人に貸したがらないという構図は変わらないです。
孤独死などを一番大家は嫌いますから。
若者に不人気な物件であれば貸してもらえるかもよ、と言ってるに過ぎない。

〔(年金受給前といった)アーリーリタイアした場合のような収入がなく資産を取り崩しながら生活しようとしているような人だと借りづらいのでは?〕といった質問に対しては、
〇交渉事だから不動産屋に事情を話すしかないでしょう。
→これに至っては回答になってません。急にトーンダウンしてます。
それについては、キャッシュフローがあれば大丈夫ともいってますが、ほとんどの人にとって家賃相当のキャッシュフローなんて稼げないです。

こういったやりとりの後、最終的には、「賃貸派の末路は、人生の自由度が増す」、と結論付けてますが、そこに至るまでのアプローチが上記内容なので、まったく同意できませんでした。
スポンサーサイト

人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

賃貸と購入を写真で比較

前回の2280万の物件。
購入費から10年のランニングコスト、月間にならすと7.7万。
賃貸で同じような条件(高島平駅徒歩10分以内、50平米以上、築30年以内等)で探してみました。
プリンスハイム高島(3DK/3階/50m2)
家賃8.5万なので、やや賃貸の条件は良くしてます。

写真で比較するのが分かりやすいでしょう。
以下、ワコーレ赤塚公園を「購入」、プリンスハイム高島を「賃貸」と表記します。

<トップ画面>
・購入
wakore赤塚公園
・賃貸
プリンスハイム高島TOP2

<外観>
・購入
wakore赤塚公園外観

・賃貸
プリンスハイム高島外観

<間取り>
・購入
wakore赤塚公園madori

・賃貸
プリンスハイム高島間取り2

<内観>
・購入
赤塚リビング
・賃貸
プリンスハイム高島LDK

<浴室>
・購入
赤塚bath

・賃貸
プリンスハイム高島bath

<洗面スペース>
・購入
赤塚senmen
・賃貸
プリンスハイム高島senmen

<トイレ>
・購入
wakore赤塚公園トイレ

・賃貸
プリンスハイム高島トイレ


これでランニングコストや立地だけでをそろえた条件で、賃貸・購入おのおのをビジュアルで見てみた場合のスペックの違いがよくわかったかと思います。




人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

若い人へのおすすめ物件

若い人に住居コストを抑えられそうな、好い物件を見つけました。
ワコーレ赤塚公園です。
〇物件概要
2,280万。駅徒歩10分、60㎡、全面新規内装リフォーム済み 南向き3LDK 新耐震 耐震適合 ローン控除 対面式セミオープンキッチン 食洗機付 浴室追焚き機能 ダウンライト各所 陽当たり良好。
wakore赤塚公園
この物件の大きな特徴は、業者再販物件のため、仲介手数料がかからないということ。

〇賃貸との比較
同じ高島平駅で、似たような賃貸物件調べたら平均約11万。


物件価格の下落率は1.5%で試算してみました。
wakore赤塚公園賃貸vs購入2
(クリックで拡大)

まだ入社数年の身で年収が低く住まい給付金をもらえるとして、10年で売却を賃貸と比較したら700万もお得。さらに売却時に270万が手もとに残るのも大きいです。
次の物件への頭金・諸費用に充当できます。
もちろん、賃貸はゼロなので、ここが資産を持つことの大きい点です。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

新生銀行vs三井住友信託銀行の住宅ローン比較

前回の記事の続きです。

前回の融資では新生銀行を使いました。
初期費用10万と定額なのは安いですが、金利1.1%なのがやや高い。
そこで、三井住友信託銀行の10年固定0.5%と比べてどうか、を今回は試算してみました。(保証料0.2%上乗せコースで試算)

結果は以下の通り
ディナスカーラ梅島(新生・三井)
(クリックで拡大)

賃貸より有利なのは言うまでもなく、新生銀よりさらに有利でした。
毎月7.3万程度の支出(新生だと7.8万)、売却後300万手元に残ります(新生だと250万程度)
トータルコストで言っても三井住友信託だと約720万(1014-295)、新生銀行だと約800万強(1074-262)。

なので、就職3年くらい経った正規雇用の若い方で、一人暮らしをする場合は、早々に三井住友信託銀行
で借り、「住まい給付金」と「住宅ローン減税」が適用される物件を購入し、資産形成を図りましょう。


人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

賃貸と購入、減税2つを利用してシミュレーション

購入・賃貸シミュレーションシリーズ。
「若い人が独り立ちして家に住む」には、という裏テーマがあったため、一つ大きな点を忘れてました。
住宅ローン減税のほかにも、住まい給付金、が利用できます(一定の条件あり、併用可能)。

住まい給付金は収入額の目安が425万以下だと満額の30万給付金が出ます。
そこで一般的な平均年収。
DODA調べでは、
20代平均年収、354万
30代は、467万。
一般的にいっても20代であればほぼ満額で給付金を受けられそうです。

さて具体な物件を探してみます。

物件検索条件は、
・都内
・駅から徒歩7分以内
・大手町45分以内・乗り換え一回以内
・築15年未満
・2500万以下
・30戸以上
・50平米以上(厳密には53平米以上)



以上で出てきたのはこの物件。
ディナスカーラ梅島
ディナスカーラ梅島

東武伊勢崎線梅島駅徒歩5分。
都心へのアクセスは、北千住駅乗り換え、千代田線で大手町駅までドア・ツー・駅で35分ほど。
壁芯での面積55㎡なので、減税条件は余裕でクリア。
南向き
平成16年築と、まだ新しいです。
査定サイトで調べる限りはおおよそ妥当な値付け。
・マンションナビ2,330~2,530万
・ふじたろう2299万
・マンションマーケット2250~2490万
・住まいサーフィン2440万

シミュレートの条件ですが、
賃料は住まいサーフィンの9.6~11.6万から、中間値の10.6万を適用。
購入は新生銀行で初期費用を抑えつつ、減価率は築13年で12%ちょっと分譲時より下がっていたため、少しストレスをかけて1.5%で試算。
で、シミュレートした表は以下の通り。
ディナスカーラ梅島(賃貸vs購入)

今回も初年以外はすべて購入が有利とでました。

月々でみると、購入は実質7.8万で、それに比べて賃料は10.6万

そして売却の時は250万のキャッシュが戻りますので、それをまた次の物件の頭金に充てることができます。

さて、これまでを読んで、賃貸と購入どちらがいいでしょうか?
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村
Copyright © ひでぼう