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お金にまつわるブログ~株・REITを使って配当生活へ~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

ローン控除切れ後のマイホーム対策

前々回の記事で若いうちにローン組んで持ち家買った方が良い、と書いたところですが(<続>自分が新人社員の場合の住まいについて
10年(消費税10%増税後は12年)経ったらローン控除が終わるのでそこでまた住み続けるか、買い替えか賃貸に出すか、の選択肢が発生します。

で、残債がある場合、その後どうするか。
(前回の記事の場合は完済してたので、それがベスト。ただ現実的には10年で完済はかなり繰り上げ返済しないといけないので難しいでしょう)

人に貸して、自分はほかに移ってまた住宅ローンを組む。
となると従前のマンションと二重ローンとなるので、そこは正直に銀行に伝え投資用ローンに切り替えます。
3%くらいに金利は上がるかもしれませんが、家賃で補填できるでしょう。
3%に金利が上がるとローンは6.87万。管理費修繕積立金合わせて8.3万。9.2万で貸せると7千円の利益。固定資産税入れるとトントンでしょうか。でも経費も積めるので節税ができます。また節税しながら他人のお金で借金を返せ、かつ住宅ローンも引けてローン控除を受けられるという状況は良いのではないでしょうか。

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21歳でマンション買って成功した話

自宅マンションを20歳の時に買い始め、その後現在に至るまで9回くらいも購入したという、マンション界の猛者であるブロガーの方がいます。
お名前はそのまんま、マンションマニアさんです。

そのブログの中で、友人にマンションを紹介した、というエピソードが面白かったのでご紹介します。
その友人が21歳の時にマンションマニアさんの勧めにより年収の4倍である2800万の新築マンションを購入。
結果10年ちょっとでローンを完済。
そして、現在(当時)はマンションの価値は1200万も上がり4000万となり、逆に毎月の支払い(管理費と修繕積立金)は1.8万位まで減少するという、持ち家のサクセスストーリー。

〇若いときに無理する分には年収上がってくしまだお金もそこまでかからないから後が楽。
〇賃貸を借りようが家賃はかかるわけで、それなら満足度も高くなる分譲マンションを購入してちゃっかり資産を増やすというのは賢い選択

30代前半で仕上がった「M男」〜安楽亭武蔵浦和店にて〜【マンションマニア】

このことからも若いうちから購入すると後が楽。
賃貸はもったいない、というのがよくわかります。
さらに、できれば購入時はこういった中立な立場にある専門家の意見を聞けると堅いですね。

また持ち家賃貸議論についてもこのように語ってます。

・賃貸は分譲と違い身軽だ~
・賃貸なら収入が下がったりしても引っ越せばいい

という声もよく聞きますが、持ち家であっても3ヶ月程度あれば売却できるわけで身軽さはそこまで変わらないと思ってしまいます。また収入が下がってしまった場合でも絶対とは言えませんが銀行も相談にはのってくれます。仮にダメでも売却すれば良いわけで収入リスクについても大差ないはずです。むしろ賃貸のほうが支払いを待ってくれる可能性は少なく、持ち家よりも早くに家を出る必要があるでしょう



(参考:過去記事)
マンションマニアさんのマンション購入遍歴


  
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<続々>自分が新人社員の場合の住まいについて

若いうちに住宅を購入することがいかに有利かというのを2回にわたって記事に書きましたが、その中で紹介したサイト<ウチノカチ>を見てて気づいたもう一つの視点があります。

それは値動きのグラフ。
ある程度経年すると、底をついて、そこから上がっていく、つまり値崩れが止まりそこから上がりだすというエリアがある、ということです。

だいたい築20~30年あたりを底に、そこから上がってるエリアがありました。
江戸川、葛飾、荒川区です。

これを利用して、下がり切った築年数で買えば、データ上でいえば、ほぼ同値以上で売れことになります。

江戸川区を例に見てみますと、築30年あたりを底に上がってます。
江戸川区マンション相場

江戸川区のマンション価格相場 [東京都]


サンプルとして、次の物件を買ったとします。
大捷リバーサイドマンション  1280万円(1DK)(*推奨してるわけではありません)
フルローン35年変動0.5%で、管理費/修繕積立金/固定資産税の込々で月々6万程度。
10年後は、残債936万です。keisan:ローン返済(毎月払い)
買値と同値で売れたとすると約350万手元にもどってきます。前回の南大沢物件が175万ですから約2倍と、大きな差です。

前回の南大沢物件よりも売却益が大きいことが分かりました。
なので、こういう点を重視し、エリア・築年数を厳選して物件選びすれば、きっと将来の資産形成に寄与するでしょう。
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<続>自分が新人社員の場合の住まいについて

前回の続き。
先の物件を入社早々に買い、10年住んでローン減税もなくなる時期に売りにだすとして、いくらになりそうか。
10年経って、残債は1450万に減ってます。

調べるにあたり、こんなサイトがありました。
ウチノカチ<南大沢編>
ウチシル南大沢
*このカーブが東京都や市区町村平均より傾斜が緩やかなエリアを選びたいですね。

これで前回紹介した物件を調べます。
10年後の売却価格を調べるため、築21年、同じ面積の54平米で入力してみると、1626万となります。

ということで、想定価格-残債との差額、約175万の売却益が生まれると想定できます
もちろん賃貸だといくら住んでもゼロ円。これだけ差が広がるんです。
ちなみに同じ賃料で住んでいたとしても、2年に一回の更新料も加わりますし、グレードは下がりますので、賃貸のメリットは金銭的にも、QOL的にも、ほとんどないと思います。

売却しないで賃貸に出すと、相場としては9.2万で貸せます。ローン控除はなくなりますが、それでも月2万くらい利益がでますね。住宅ローン組んで物件を賃貸に出すのは、ややグレー(というかブラック)ですが。
理想は残債を一括返済するだけの貯蓄がその時点でできてれば選択肢が広がりいいんですが。

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自分が新人社員の場合の住まいについて

今までの自分の賃貸住まいで家賃を1000万以上をドブにすてた反省を込めて、もし人生をやり直せるならどうするか。

まずは実家を離れるという前提で、とにかく就職したら早く自宅を購入します。
購入することで、住居費の一部を強制貯蓄する効果が生じます。
できれば住宅ローン控除を受けられるマンションで。

例えば、こんな物件。
アンビシャスパーク南大沢 1980万円(3LDK)
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_hachioji/nc_92007483/bukkengaiyo/?fmlg=t001

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新宿まで一本、最短直通で39分。特急停車駅。
2009年築、53平米(壁芯)ギリギリ住宅ローン減税対象か。
3LDKなので、当初は単身だったとして、その後家族が増えても大丈夫な間取りです。

住居費はどれくらいになるかというと、
月々の支払いは、変動0.5%としてフルローンでの支払い5.1万、管理費修繕積立金1.75万、固定資産税0.5万くらい。
ローン減税は1.5万。あわせて月々の支払いは5.85万
同等の家賃で賃貸アパートに住むよりはスペックが高いはずです。
で、10年後は残債が1450万弱に減ってます。
これより高く売れた分を次の頭金にして、わらしべ長者のごとくより良い物件に住み移っていくと住まいのグレードも上がっていくでしょう。
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