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お金にまつわるブログ~株・REITを使って配当生活へ~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

すごいマンションブログを発見

twitterですごいマンションブログ記事を見つけました。
→こちらバツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウ
・・・のこの記事(第68棟目:晴海フラッグ(HARUMI FLAG)
晴海フラッグへの論評なんですが、なにせ指標とする数がすごいし、長文です。薄い文庫本くらいになりそうなくらい。
ここまで広い視点で解説してるのは初めて見ました。
面白かったのが、食べログ400件以上、という指標。これは新鮮でしたね。実際我が家のエリアは食べログの店舗が少なくて不満です。
他にも名言が数々と
「個人的にはお金をもらってもバスには乗りたくないです」
タクシーは交通手段になり得ない
洗面所の入り口が廊下にあること
柱が室内に食い込んでいないこと
臆病者に女神は微笑まない
などなど

これとともに、湾岸マンション全般への批評が所々見られて面白かったです。
ぜひのらえもんさんとデスカッションしてもらいたいものです。
例えば、

・湾岸は空気が悪い←これは初めて耳にしたかも。
・ビル風にも注意
・地盤は埋立地ですから落第
・都心からの直線距離;都心からの直線距離は湾岸地域の数少ないメリットを無理やり誇張しているだけです
などなど。


このブログではないですが、ツィッターでも高層階の西向きの西日はやばい、という指摘も見られますので、検討される方はご注意を。
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のらえもんさん基準物件を同等賃貸で比較

先日の条件と同等の賃貸物件を探してみました。
【条件】
■探す広さは限定的に(55~63平米の間)
■駅徒歩7分以内と23区内周部
■採光や人通りなどは妥協する
■築25年以内
これに加え、前回例に出した分譲物件の維持費10万前後(管理費込み)で検索。

・・・suumoでの検索結果はこれ一つだけでした!
西武池袋線 中村橋駅 3階建 築20年
西武池袋線 中村橋駅 3階建 築20年
新宿駅まで30分、大手町駅40分。

家賃:10.2万円 /管理費・共益費: 3000円
専有面積:54.54m2
間取り:2DK
築年数:20年
駅徒歩
 西武池袋線/中村橋駅 歩7分
 西武池袋線/富士見台駅 歩4分
 西武新宿線/鷺ノ宮駅 歩23分


リンク先の内装みると分かると思いますが、やはり賃貸クオリティです。分譲と比べるとやはりグレードは見劣りしますね。
もちろん、何年住んでも払った家賃は戻ることなく手元残るのはゼロ。

さらに、若い時は見落としがちですが、将来高齢になった時は、賃貸が借りにくくなることも大きなリスクとして残ります。

さて、同じような月々の支払で、10年後600万戻る持ち家と、永遠に0円の賃貸、あなたならどちらを選びますか?



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続・のらえもんさん基準で20代用住居を調べてみました。

前日書いた物件についての続きです。
「家買うと転勤とかあったら困るじゃないか」、という意見もあるかもしれません(実際のらえもんさんの記事のコメント欄にもありました)。
それでも売却や賃貸に出すという選択肢があります。

3000万を0.5%の35年ローンで借りると、
・5年後の残債は400万円
・10年後の残債は800万円
が減少しています。
この物件より10年以上古い1990年以前の同等クラスの物件みても3000万以上で販売されてるので、そこまで値崩れしなさそう。
例1.日商岩井亀戸マンション 3280万円(3LDK)1980年5月築 ※但しリフォーム施工済み。
例2.メゾンドール東大島 3290万円(2LDK) 1990年11月築
10年後の売却した場合、控えめに見積もって、多少値下がりしたとして仮に2800万円で売ったとしたら残債2200万円なので、600万円が手元に残ります。(賃貸は何年住んでも手元に残るのはゼロ円。)


また、同物件を賃貸に出せば、下のHPによると15~16万で貸せそう。
(参考)エクステ東大島 の不動産アーカイブ
住宅ローン、修繕管理費払ってもなお月3~4万の利ザヤが生まれます。

こういう物件を探して早めに自宅を購入すると資産形成上プラスに働きます。

一方で、投資家やセミリタイアブロガーに多いのですが、賃貸住まいで家賃を安く抑えてその分を投資に回すという考え方もあるかもしれません。
「10万も住宅費にかけるのは無駄!」といって5万のチープで、バス便の郊外の賃貸に住んだら10年で同じく600万円が手元に残りますが、同じ600万でも、人生のQOLはだいぶ下がったものとなります。。。

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のらえもんさん基準で20代用住居を調べてみました。

マンションブロガーのらえもんさんが「独身の20代サラリーマンって、そもそもマンション買っていいものでしょうか? のらえもんさんは反対されます?」というbizSPA!フレッシュ編集部からの質問を記事にしておりましたので、興味深く拝見。

20代の独身サラリーマンは家を買うべき?住宅選びの鉄則は“4つ”だけ
ご主張については激しく同意&新たな気づきもいただきました(「23区内周部」という定義付けやリノベ物件はダメ、という点)。
23区内周部とは、他県に接してない区のことを言うそうです。(足立、北、杉並、練馬、板橋、世田谷、大田、江戸川、葛飾以外の14区)
ここまで素晴らしい記事ではないですが、私も以前似たような記事を書いてます。
就職したての住まい探し

ただ、唯一「違うかなぁ」と思ったのが4000~4500万をアッパーに考えてる点ですかね。
ちと20代の給与では厳しいのでは。
相当アッパークラスでないと。
で、のらえもさんの提示された条件でもう少しリーズナブルな物件を私なりに探してみました。

エクステ東大島 3080万円(2LDK)
エクステ東大島

都営新宿線「東大島」駅【徒歩7分】2003年3月築。
大手町まで20分、新宿まで25分ほど。
0.5%変動で借りたら月々の支払は8万弱。修繕管理費2.2万
そしてローン減税対象なので、月に均すと2.5万ほど10年間控除受けられます。固定資産税入れても10万前後の支出になりそう。
勿論生活環境が変わったら売ってもよいですし、賃貸に出してもよいと思います。少なくても賃貸住まいよりは人生の選択肢が広がります。「売却した時の売値マイナス残債」がすなわち資産となります。

私も賃貸に10年以上住んで1000万以上をどぶに捨てましたので、早めに条件に適ったマンションを購入することをお勧めします。
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初めて理事会が意外と面白かった

今年からマンションの管理組合理事に(輪番制で)就任したのですが、このポストになると毎月~隔月くらいで理事会というものがあります。
先日初めて参加したのですが、野次馬的にはいろんな内情が知れて、面白いというと不謹慎ですが、興味深かったりしちゃいました。

・〇×号室がタバコのにおいが気になってるんでどうしようか、という議題が出て実は出元は隣の部屋だ、とか
・△の工事ができないのは実は滞納で差し押さえられ、夜逃げ同然で逃げた部屋がある、とか
・??号室の真上がルーフバルコニーの形状になってて大雨が降ると階下の天井が漏水する、とか
・とある部屋の玄関ドアの脇に枯草をガムテープ張りつけてて、隣の売りに出してる部屋からの業者からあれがあるから売れないんだとクレームが来てる、とか
・***号室や###号室の奥さんはハードクレーマーだ、とか。



長年の課題である、リフォーム業者や不動産業者が勝手に鍵のキーケースを近隣の電柱とかにつけっぱなしにしているという状態に住民からクレームが来てるんですがこれはなかなかクリアな解決法が出てきません。
他のマンションでは、一体どうしてるんでしょうか・・・。
指紋認証などができればいいんでしょうけど、そこまでの予算は到底無理そう。

あと、漏水があってもその辺のマグネット式の広告を出してる業者には頼まない方がよいという話は初めて知りました。
大したノウハウがなかったりするそうで、直せないとあっさり拒絶されるケースもあるようです。そのくせ出張費はちゃっかり請求されると。そういう場合は、管理会社に電話してほしいとのことでした。

最後にこれは話題にもならなかったんですが、なんとか原状回復の話だけでなく、建設的な話も今後はできたらいいなと思ってます。具体的に言うと修繕積立金の資産運用です。120%くらい拒絶されるとは思いますけどね。


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