お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

マンションマニアさんのマンション購入遍歴

マンションブロガーで有名なマンションマニアさん、よくブログを読んでました。
最近は退職し、マンションコンサルタントとして独立してるようです。
どうやってマンションを買い続けてきたのか興味持ってたところ、ちょうどそのあたりが取り上げられてました。
マンションを10年強で6回も引っ越した経緯が詳しく書かれてます。
モデルルームを800件見学した男が説く「マンション購入の極意と哲学」

ここで語られてるマンション購入遍歴を簡単にまとめますと、以下の通り。

1件目は、なんと!入社2年目の20歳の時を実家を出るタイミングで。
 3LDKの新築を2800万で(推定2004年)。
 賃貸じゃなく分譲にしたのは同じ住居費を払うと圧倒的に広い部屋に住めるから、というのが理由(実家近くの和光市)。
2軒目はその2年後、さいたま市で4LDKの3300万。(1件目はほぼ購入時と同額で売却)
3軒目はその1年後。千葉八千代市に3LDKで1700万。リーマンショック時で格安で購入。(2軒目は賃貸に出した。→10万のローンを13万で)
4軒目は、2011年4月に板橋の新築マンションを購入。3LDKで3100万。(2軒目は200万下がって売却、3軒目の八千代マンションは300万高く売却)
5軒目は2013年に投資用物件を板橋区に2LDK・1400万で購入。2年後に1700万で売却。仲介手数料を除くと30万の利益。
6件目は2016年に千葉のタワマンを中古で2700万で購入(現在の住まい)。

このように、投資目的は5軒目だけで、これ以外は純粋に住みたいマンションに移り住んでただけのようなのですが、結果的にはほぼ同値で渡り歩いてます。
世帯用規模なので、おそらくマンション減税も得られてるのでしょう。
つまり、売買諸費用と修繕積立金・管理費・固定資産税だけ払ってた状態。しかも売却時には残債との差額も戻ってきてることで、これら頭金に買い進められたのではないでしょうか。

そのほか、マンマニさん金言集をまとめます。

・マンションの場合、よほどのことがなければつまづくことはありませんよ。例えば5000万円の物件を買ったとして、それが2年後に、4500万円に価値が下がることはあっても、半額にまで下がることはほとんどない。資産としての安定性が高いんですよ。
・物件の善し悪しを見抜くには、それなりの知識と経験が必要です。
・まずは相談者様が、家族とそこに住むことで幸せになれるかどうかを考えてください
・同じ「住む」なら、賃貸よりも購入したほうが断然お得で満足度も高くなります。今さらそんなことを、といわれるかもしれませんが、まだまだこのことを知らない人が多い、と感じます。月に同じ10万円を払うなら、分譲の方が賃貸よりも広い家、新しい家に住めるはずです。
・サラリーマンの方は、銀行に相談すれば年収の7倍近くは難なく借りられるわけです。これは、とんでもない特権です。自営業と比べれば、ローンの審査がはるかに通りやすい
・賃貸として借りると15万円なのに、住宅ローンという素晴らしい商品のおかげで月々11万円程度の支払いで住めているわけです。ローンを借りられる状況にあるのに、賃貸住まいはもったいないと思いませんか?
・日本の良いところは、どんなマンションを購入しても一定以上のクオリティがあることです。極端な話ですが、住宅情報誌を手にして、開いたページのマンションを購入したとしても、建物への満足度は高いはずです。
とくに一般的な賃貸マンションに比べて、分譲マンションはグレード感があることがほとんどですから、一度新築マンションのモデルルームへ訪問してみてはいかがでしょうか?

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昨日はタワマン巡り

昨日はタワマン巡りをしてきました。

最初の物件。
東京東部下町エリア。
6千万台後半、80㎡。西向き。
眺望開けてるし、すぐ近くに大きな都営公園があるのは良かったんですが、現職場までのアクセスがいまいち。
bnr_1.png
最近の空調は天井埋め込み型なんですね。
見た目すっきりしてていいのですが、不動産屋曰く、修繕費が異様に高く数十万かかる、とも。

次は湾岸エリア。あの話題の豊洲市場の近く。
行く途中に見えた閉鎖されているどでかい建物が悲しかったです。環状二号線道路も閉鎖されてるし。
小池さん、早く決断しましょう。
8千万台後半、80㎡、南向き。最上階はバー&ラウンジ。共用施設が充実してる分、管理費は3.1万とお高い。
眺望はこんな感じ。
wanganbays.jpg
ベランダの幅が広くて、室内を同じ床材が好印象。室内とベランダとの変な小上がりがなく平坦なのも良かった。

最後は山手線内のターミナル駅至近タワマンの最上階。
当然億越え。
広告には「空室」と書いてあったんですが、なぜか居住中。中国人で、仲介会社も中国人。
場所柄中国人が多いようです。
空室ばかり見てきたからか、物が散乱してる感じがイメージ良くなかったです。少しは掃除しとけよ、と。
オーナーはほかにも3部屋所有してるようでして、どうやら愛人部屋みたいでした。
仲介会社の営業は賃貸部の名刺でどうやら駆り出されたものと思われます。それかただ適当な名刺を作っただけか。
日本語もたどたどしいので、おそらく日本人に売るのは難しいと思います。
tomihisacross2.jpg
億ションではありますが、リビングが12畳狭かったので窮屈な印象を受けました。

ということで、わたし的には二番目の物件が一番造りとしては良かったです。

また第二弾タワマン巡りをしたいと思ってます。

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30代、独身女性、家探し

この間30代の独身女性と話す機会があって住まいの話題になりました。
彼女は現在都内賃貸住まいということで、買った方がいいのでは?と水を向けたところ、
「まだ希望は捨てたくない」、と。
どういうことかというと、「独身の時に家を買うと結婚できない」というジンクスを信じてたみたいでした。
しかももうすぐ退職して独立起業を予定してるところ。
今は大手の会計事務所勤め。
これを受けて周りからは、
・独立したら(しばらく)ローンが組めなくなる
・家族構成が変われば売ってもいいし、貸してもいい。
・家賃は掛け捨てだから勿体ない
・女性は40過ぎたら団信が入りにくくなる
・年とってからどんどん賃貸は借りにくくなる

と投げかけられました。

彼女は行動力があるため、さっそくSUUMOで探して翌日には内見に行ってました。

慌てすぎな感があるため、まわりでなるべく後悔しないような家探しをアドバイスできたらいいかな、と思ってます。
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「宝くじで1億円当たった人の末路」の持ち家論争について


いま、この本を読んでいます。
各テーマごとに筆者が専門家に対して質問する形式なんですが、賃貸・持ち家の話題がひどかったので、記事で取り上げてみました。

このテーマの専門家は石川さん。

この筆者を選んでる時点で結論ありきなきはしますが。

(以下、〇が石川氏の論)
〇ローンが払いきれなくなるリスクがある
→賃貸も同じです。むしろ賃貸のほうがすぐ追い出されますし、ローンの場合であれば銀行にかけあって条件交渉でリスケできます。当面金利払いだけになる事例もあります。
どちらが家を追い出されるリスクが高いかは明らかでしょう。

〇古くなった家は売っても残債が残る
→もちろん、そのリスクはありますが、
頭金を入れる、資産価値の落ちにくい流動性の高いエリアで買う、適正価格以下で買う、古くなる前に買い替える、など対策はあります。

いずれも、過度なローンを組んでいることが問題であり、収入に見合った物件を購入すれば大幅に上記リスクは減ります。

〇無理なローンを組んで家を買うのはハイレバレッジの投資商品を購入するのと同じ
→違います。ちゃんと実物資産の裏付けがありますので。

〇持ち家だと住まいを変えることがしにくい、固定化される。
→持ち家でも売ったり貸したりすればいいのですから、それは理由になりません。
現に私は数回引っ越してます。

〇「高齢者は家を借りられない」は嘘。(若者が減ってくるので、老後は借りにくいということはなくなると石川さんの理屈)
→そういう傾向はあるかもしれませんが、よっぽど切羽詰まってないと大家は老人に貸したがらないという構図は変わらないです。
孤独死などを一番大家は嫌いますから。
若者に不人気な物件であれば貸してもらえるかもよ、と言ってるに過ぎない。

〔(年金受給前といった)アーリーリタイアした場合のような収入がなく資産を取り崩しながら生活しようとしているような人だと借りづらいのでは?〕といった質問に対しては、
〇交渉事だから不動産屋に事情を話すしかないでしょう。
→これに至っては回答になってません。急にトーンダウンしてます。
それについては、キャッシュフローがあれば大丈夫ともいってますが、ほとんどの人にとって家賃相当のキャッシュフローなんて稼げないです。

こういったやりとりの後、最終的には、「賃貸派の末路は、人生の自由度が増す」、と結論付けてますが、そこに至るまでのアプローチが上記内容なので、まったく同意できませんでした。
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賃貸と購入を写真で比較

前回の2280万の物件。
購入費から10年のランニングコスト、月間にならすと7.7万。
賃貸で同じような条件(高島平駅徒歩10分以内、50平米以上、築30年以内等)で探してみました。
プリンスハイム高島(3DK/3階/50m2)
家賃8.5万なので、やや賃貸の条件は良くしてます。

写真で比較するのが分かりやすいでしょう。
以下、ワコーレ赤塚公園を「購入」、プリンスハイム高島を「賃貸」と表記します。

<トップ画面>
・購入
wakore赤塚公園
・賃貸
プリンスハイム高島TOP2

<外観>
・購入
wakore赤塚公園外観

・賃貸
プリンスハイム高島外観

<間取り>
・購入
wakore赤塚公園madori

・賃貸
プリンスハイム高島間取り2

<内観>
・購入
赤塚リビング
・賃貸
プリンスハイム高島LDK

<浴室>
・購入
赤塚bath

・賃貸
プリンスハイム高島bath

<洗面スペース>
・購入
赤塚senmen
・賃貸
プリンスハイム高島senmen

<トイレ>
・購入
wakore赤塚公園トイレ

・賃貸
プリンスハイム高島トイレ


これでランニングコストや立地だけでをそろえた条件で、賃貸・購入おのおのをビジュアルで見てみた場合のスペックの違いがよくわかったかと思います。




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