お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

我が家の査定価格・残債の推移

我が家(マンション)をH28年夏に買い替えてから、複数の査定サイトで住宅価格を定点観測してます。
以下は29年1月からの推移を示してるそのグラフです。
マイホーム価格推移
*ピンク・・・住宅価格
 黄色・・・残債
 青色・・・住宅価格―残債

住宅価格はほぼ横横。
残債はもちろん、漸減。
複数の査定サイトのうち、特に住まいサーフィンは価格の変動が大きいため、その他4社からも統計を取り、その平均値となっています。
今は不動産市況が過熱気味と言われてるので、住宅価格はキープできてますが、当然経年劣化があるので、しばらくしたら右下がりにはなると思いますが、残債さえ上回ってれば良しと思ってます。
青線はだいたい頭金+100~200万で推移してますので、この分が実質の儲けということになります。

これ以外の収支としては、支出面は固定資産税、管理修繕費、金利がかかりますが、収入面では毎年40万、税金が還付されます。
金利分は税金が返ってくるし、ローンの元本返済分は売却時に戻ってくると考えられるので純粋な持ち出し分は管理修繕費、固定資産税だけということになります。しかもこれらも、売却益でだいぶ賄える計算になります。
ちなみに、頭金は前の家を売った時の手残り分をそのまま使いました。

なので、私はいかに若いうちに値ごろな中古マンションを買うか、が肝だと思ってます。

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住宅ローン破綻した人の平均像



ローン破綻者の平均像が上記のツィッターにありました。
残債の減り方が遅すぎると思って計算してみたら、金利は5%以上です。
金利高すぎ!と思って調べると、過去にはやはりバブル前後は最大8%くらいまであったようで、あり得なくもない数字です。
large_kinrisuii.png
民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

破綻者の共通項として考えられることは、
1.買う前については、
当たり前ですがそのローンを払い続けられるかの試算が甘かった。(これは賃貸でも同じ)
厳しそうであれば安い物件(賃貸含む)にする、もしくは頭金を多めに入れる。
それでも難しいと思ったら実家で親と同居するか、会社の寮・社宅を使い倒し、頭金資金を貯める。
くらいでしょうか。。。
あとは下がりにくい物件、エリアに注意する。郊外・新築は避ける。
(バブルのような景気の波には抗えませんが。。。)
2.購入後
数カ月引き落とせないと不良債権とみなされ、市場価格より低い値段で競売や任意売却されてしまいます。
そうなる前に苦しくなったらさっさと金融機関にリスケ相談しましょう。
リースバックという手もあります。
任意売却119

話の元ネタはこちらの本のようです。

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不思議な不動産投資ブログ

たまにみる不動産投資ブログがあるのですが、その人は、なぜか自分自身の投資活動についてあまり語りません。
投資成績については年間家賃収入くらいをトップページのわきに掲載する程度。
ただこれだと実際のキャッシュフローはわかりません。
高いはずのローンの返済(しかもスルガ銀行!)であったり、維持費などによっては大きく手残りが変わってきます。
手持ち物件も地方や郊外の物件が多く、お風呂がないことが購入後にわかったりと客付けも難しそう。
それと彼が主催しているセミナー代も数万円と高い。
そのセミナーといっても自身が話すのではなく、第三者を招聘して行っている。
なかなか不思議な不動産投資家なので、今後も注目して見てみたいと思います。


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今更ですが、スルガ銀行で不動産投資はしてはいけない

今更な感がありますが、本日のヤフー記事でこんなものがありました。
ローン地獄にハマる人が続出。不動産投資業界を揺るがす某地方銀行のスキームとは

 ’12年頃に生まれたと言われるこうしたスキームだが、実は金融機関のアパート投資に関する評価査定は軒並み“緩い”。


2012年よりさらに前の2008年ごろ、まさに私がこのスキームに乗っかってスルガ銀行で4.5%のオーバーローンでやってました。(契約書は二重に作成)
リーマンショック直後の株で打撃を受けてた頃で、不動産投資したくてしょうがない病にかかってたマインドというのもありました。

不動産コンサルタント長嶋さんがこのように指摘してます。

「よほどの場合でないと、どう考えてもこの仕組みで利益を出すのは難しい。例えば中古のRCを表面8%くらいで買うと、実質の利回りは5%台。そこから金利分4%台を引くと、手元に残るのは1%程。加えて家賃下落と空室問題もある。まして、地方の場合はより厳しく、一般的に年に最低でも価値が1%は下がるといわれている。そうなると一年しかもたない計算になり、利回りが13%以上ないと難しく、そんな投資市場はもはや存在しない。つまり、数年後も今と同じような母数を保ちながら、このスキームが続いている可能性は極めて低いのです」


006_02.jpg

そもそもスルガ銀行以外の金融機関から貸してもらえない時点で、この投資はおいしくないんだな、と思ったほうが良いです。
スルガ銀行2017
素人不動産投資家から養分を吸い取って、業績・株価は好調。


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住まいサーフィンの自宅査定のボラが高すぎる

自宅を査定サイト何社かで月一回程度定点観測してるんですが、
沖有人さんがやっている「住まいサーフィン」だけがボラティリティ高過ぎてやばいです。
住いサーフィン
上がる分にはいいんですが、最近下がってきてます。
ピークの今年の5月から30%も下がりました。。。

他の査定サイト(藤太郎、マンションマーケット、マンションナビ)ではこんなことないんですけどね~。

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