お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

賃貸と購入を写真で比較

前回の2280万の物件。
購入費から10年のランニングコスト、月間にならすと7.7万。
賃貸で同じような条件(高島平駅徒歩10分以内、50平米以上、築30年以内等)で探してみました。
プリンスハイム高島(3DK/3階/50m2)
家賃8.5万なので、やや賃貸の条件は良くしてます。

写真で比較するのが分かりやすいでしょう。
以下、ワコーレ赤塚公園を「購入」、プリンスハイム高島を「賃貸」と表記します。

<トップ画面>
・購入
wakore赤塚公園
・賃貸
プリンスハイム高島TOP2

<外観>
・購入
wakore赤塚公園外観

・賃貸
プリンスハイム高島外観

<間取り>
・購入
wakore赤塚公園madori

・賃貸
プリンスハイム高島間取り2

<内観>
・購入
赤塚リビング
・賃貸
プリンスハイム高島LDK

<浴室>
・購入
赤塚bath

・賃貸
プリンスハイム高島bath

<洗面スペース>
・購入
赤塚senmen
・賃貸
プリンスハイム高島senmen

<トイレ>
・購入
wakore赤塚公園トイレ

・賃貸
プリンスハイム高島トイレ


これでランニングコストや立地だけでをそろえた条件で、賃貸・購入おのおのをビジュアルで見てみた場合のスペックの違いがよくわかったかと思います。



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若い人へのおすすめ物件

若い人に住居コストを抑えられそうな、好い物件を見つけました。
ワコーレ赤塚公園です。
〇物件概要
2,280万。駅徒歩10分、60㎡、全面新規内装リフォーム済み 南向き3LDK 新耐震 耐震適合 ローン控除 対面式セミオープンキッチン 食洗機付 浴室追焚き機能 ダウンライト各所 陽当たり良好。
wakore赤塚公園
この物件の大きな特徴は、業者再販物件のため、仲介手数料がかからないということ。

〇賃貸との比較
同じ高島平駅で、似たような賃貸物件調べたら平均約11万。


物件価格の下落率は1.5%で試算してみました。
wakore赤塚公園賃貸vs購入2
(クリックで拡大)

まだ入社数年の身で年収が低く住まい給付金をもらえるとして、10年で売却を賃貸と比較したら700万もお得。さらに売却時に270万が手もとに残るのも大きいです。
次の物件への頭金・諸費用に充当できます。
もちろん、賃貸はゼロなので、ここが資産を持つことの大きい点です。
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新生銀行vs三井住友信託銀行の住宅ローン比較

前回の記事の続きです。

前回の融資では新生銀行を使いました。
初期費用10万と定額なのは安いですが、金利1.1%なのがやや高い。
そこで、三井住友信託銀行の10年固定0.5%と比べてどうか、を今回は試算してみました。(保証料0.2%上乗せコースで試算)

結果は以下の通り
ディナスカーラ梅島(新生・三井)
(クリックで拡大)

賃貸より有利なのは言うまでもなく、新生銀よりさらに有利でした。
毎月7.3万程度の支出(新生だと7.8万)、売却後300万手元に残ります(新生だと250万程度)
トータルコストで言っても三井住友信託だと約720万(1014-295)、新生銀行だと約800万強(1074-262)。

なので、就職3年くらい経った正規雇用の若い方で、一人暮らしをする場合は、早々に三井住友信託銀行
で借り、「住まい給付金」と「住宅ローン減税」が適用される物件を購入し、資産形成を図りましょう。


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賃貸と購入、減税2つを利用してシミュレーション

購入・賃貸シミュレーションシリーズ。
「若い人が独り立ちして家に住む」には、という裏テーマがあったため、一つ大きな点を忘れてました。
住宅ローン減税のほかにも、住まい給付金、が利用できます(一定の条件あり、併用可能)。

住まい給付金は収入額の目安が425万以下だと満額の30万給付金が出ます。
そこで一般的な平均年収。
DODA調べでは、
20代平均年収、354万
30代は、467万。
一般的にいっても20代であればほぼ満額で給付金を受けられそうです。

さて具体な物件を探してみます。

物件検索条件は、
・都内
・駅から徒歩7分以内
・大手町45分以内・乗り換え一回以内
・築15年未満
・2500万以下
・30戸以上
・50平米以上(厳密には53平米以上)



以上で出てきたのはこの物件。
ディナスカーラ梅島
ディナスカーラ梅島

東武伊勢崎線梅島駅徒歩5分。
都心へのアクセスは、北千住駅乗り換え、千代田線で大手町駅までドア・ツー・駅で35分ほど。
壁芯での面積55㎡なので、減税条件は余裕でクリア。
南向き
平成16年築と、まだ新しいです。
査定サイトで調べる限りはおおよそ妥当な値付け。
・マンションナビ2,330~2,530万
・ふじたろう2299万
・マンションマーケット2250~2490万
・住まいサーフィン2440万

シミュレートの条件ですが、
賃料は住まいサーフィンの9.6~11.6万から、中間値の10.6万を適用。
購入は新生銀行で初期費用を抑えつつ、減価率は築13年で12%ちょっと分譲時より下がっていたため、少しストレスをかけて1.5%で試算。
で、シミュレートした表は以下の通り。
ディナスカーラ梅島(賃貸vs購入)

今回も初年以外はすべて購入が有利とでました。

月々でみると、購入は実質7.8万で、それに比べて賃料は10.6万

そして売却の時は250万のキャッシュが戻りますので、それをまた次の物件の頭金に充てることができます。

さて、これまでを読んで、賃貸と購入どちらがいいでしょうか?
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オーナーチェンジ物件

「オーナーチェンジ物件が、通常の売り物件より安い」ということが分かりましたが、この市場のねじれを活かせないかを考えてみました。
1.キャッシュで、賃貸中の物件を買う。割安であるかを見極めて。
(住宅ローンが使えないため。投資用ローンだと金利高くなり、うまみが無くなる)

2.賃借人が住み続けてる限りは賃料を受け取り、インカムゲインを得る。

3.賃借人が出ていった後は、実需用として安く仕入れた分高く空室で売り、キャピタルゲインを得る


、、、ということができるのではないか、と思いました。

再販業者や、スター・マイカ(3230)が、まさにこう言ったビジネスを展開しています。

これなら個人でもできそうです。

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