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お金にまつわるブログ~株・REITを使って配当生活へ~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

さらなる都内最安物件

以前、若い人が資産を貯めるべく、東京近県での最安物件を探るという記事を書きました。
東京以外で最安物件を探してみました。(住宅ローン控除物件)

さらに最安物件を見つけました。
すまいる館河辺 800万円(3LDK)
青梅市の河辺駅とやや遠いですが、駅からは徒歩5分。築25年なのでギリギリローン控除対象。
60.76㎡で800万です。平米単価13万と激安。(リフォーム前提のようです)
掛かるランニングコストですが、
管理・修繕積立金・・・2万
住宅ローン金利(今回は住信SBIネット銀行ネット専用全疾病保障付住宅ローン<通期引下げプラン> 変動の0.447%を使用します。)
・・・2万強。
ローン減税・・・△0.6万(月換算)
計・・・3.4万
固定資産税入れても3.5万程度

前回記事より5千円ほど安い。
sumairukankawabe.png
sumairukankawabemadori.png

ちなみに同駅で3.5万以内の家賃だとどういう物件かというとこうなります。

kawabetintai-gaikan.png
カミモリビル 303号室
kawabetintaimadori.png
kawabetintaihuro.png
55㎡が25㎡と半分になり、構造もRCから鉄骨造り*に落ち、そして洗面台もなくなります。

*鉄骨(Steel)は、単体でも柱や梁に使用されるほど強度のある鋼材であり、鉄筋とさらに太くて頑丈な鉄骨でコンクリートを補強するため、しなやかさと強度が増すことがRC(鉄筋コンクリート造)との違いになる。 建設コストが高くなるため中低層のマンションではほとんど用いられず、10階建て以上の高層マンションで多く使用される。

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東京以外で最安物件を探してみました。(住宅ローン控除物件)

新卒が住宅費を抑えるシリーズ第三弾。

都内にこだわらなかったらどうかと思い、主要ターミナル駅(新宿、池袋、東京駅)へ45分まで広げ、かつ、ローン控除を受けられる物件で探して見ました。

この条件、東京、埼玉、神奈川ではヒットしませんでしたが、千葉県でヒットしました。

こちらです。

ルビアス野田 980万円(2LDK)
rupias野田外観

rupias野田

計算上は東京駅まで45分で着きます。

掛かるコストですが、
管理・修繕積立金・・・2万
住宅ローン金利(今回はじぶん銀行、ソニー銀行など最安の変動0.585%を使用します。)
・・・2.6万
ローン減税・・・△0.8万(月換算)
計・・・3.8万
固定資産税入れても4万程度。

最強物件です。

10年後にいくらで売れそうか、なんですが愛宕駅でこれより古い物件がないため、算定できず。
ローン控除から外れることや徒歩10分なのを鑑みるとそこまで強気には考えられませんが、残債は720万ほどに減っているため得はしないけど、そこまで大きく損はしないだろうかなとは思います。
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続き:二軒目のマンションを買うなら

前回記事の続き。
新卒が就職を機に月々5万円の住宅費で済むマンションを購入し、10年経ち、残債と売却費の差額100万が手元に残ったところで、それを元手に次は住宅ローン控除を受けられる物件を探します。
モデルケースとしては、22歳で就職し、10年経ち30歳前半で、家族も出来、33㎡だと手狭になる頃という想定。

55㎡以上、駅から7分以内、築20年以内のマンションをなるべく格安で都内を探してみると、、、

ネクステージ中河原 2299万円(3LDK)
ネクステージ中河原

同じ京王線で中河原駅。新宿まで25分ほど。
徒歩2分!!

RC8階建
57.48m2
3LDK
南西向き
2003年10月築


平米単価40万。安い・・・。
金利1%で35年ローンを組むと月々6.5万。
管理費、修繕積立金は3万。固定資産税は月数千円くらいとして、10万弱
ただし、毎年23万ローン控除で戻ってきますから、月々実質8万におさえられます。
これでも23区内の一人暮らし用の1Kあたりの家賃と同等かそれよりも安いです。

10年後に売るとして、相場を調べてみます。

先の物件より8年古い’95年の物件があります。同じく中河原駅から徒歩二分。
平米単価38万円。
府中中河原パーク・ホームズ 2480万円(2LDK)

先の物件の8~10年後にはおそらくこの単価だと2,195万くらいで売れるだろうと推測します。
8年後の残債1,842万円、10年後の残債は1,722万なので、350~450万ほど手残りが有りそうです。
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都内5万で住める分譲マンション

よく2000万も老後に貯められないととか、手取り15万で生活できないというツィッターなどよく見かけます。


生活コストを抑えればそう悲観することないのではと思って、一番コストのかかる住居費で考えてみました。
家賃5万くらいの賃貸、というのも手ですが、手残りがなく、グレードが著しく劣るので、分譲で都心からはやや離れるけど、徒歩圏の物件を探してみてみました。これならどうでしょうか。
「ファーストクラス多摩センター 980万円(2K)」
firststage愛宕
ファーストクラス多摩センター 980万円(2K)
多摩センター駅から徒歩6分。新宿まで小田急線急行で40分です。
31.88m2(壁芯) なので、平米単価30万円。
平成10年11月築(築20年) バストイレ別。 南向き / 角住戸
管理費9500円、修繕積立金1万500円
変動35年1%で借りれれば毎月の返済額は2.7万
これなら月々5万円で抑えられます。
若い時はこれで十分でしょう。(二十代平均は6.5万程度という統計データあり。さらに東京都内だと7.4万ともいわれてます)

手取り10万代前半でも多少貯蓄できるレベルだと思います。



さらに、10年後に売却すると仮定します。

同等条件で築30年以上で、近隣相場を調べてみましょう。
探してみると、1380万で売られてたものがあります。ルミネ永山第二 1380万円(3DK)
築39年。旧耐震。平米単価24.7万です。
仮に最初の物件を10年後に売るとしますが、上記永山の物件は旧耐震であることや築年数が20年違うことから、平米単価30万と24万の間をとって平米単価27万で売れると計算します。
前期のマンションの面積に当てはめると860万。残債は730万ほど。手数料ひいても100万くらいは手残り期待できそうです。

これを頭金にして、次はローン減税を受けられる50㎡以上(公簿面積)のマンションに移り住むというのはどうでしょう?
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すごいマンションブログを発見

twitterですごいマンションブログ記事を見つけました。
→こちらバツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウ
・・・のこの記事(第68棟目:晴海フラッグ(HARUMI FLAG)
晴海フラッグへの論評なんですが、なにせ指標とする数がすごいし、長文です。薄い文庫本くらいになりそうなくらい。
ここまで広い視点で解説してるのは初めて見ました。
面白かったのが、食べログ400件以上、という指標。これは新鮮でしたね。実際我が家のエリアは食べログの店舗が少なくて不満です。
他にも名言が数々と
「個人的にはお金をもらってもバスには乗りたくないです」
タクシーは交通手段になり得ない
洗面所の入り口が廊下にあること
柱が室内に食い込んでいないこと
臆病者に女神は微笑まない
などなど

これとともに、湾岸マンション全般への批評が所々見られて面白かったです。
ぜひのらえもんさんとデスカッションしてもらいたいものです。
例えば、

・湾岸は空気が悪い←これは初めて耳にしたかも。
・ビル風にも注意
・地盤は埋立地ですから落第
・都心からの直線距離;都心からの直線距離は湾岸地域の数少ないメリットを無理やり誇張しているだけです
などなど。


このブログではないですが、ツィッターでも高層階の西向きの西日はやばい、という指摘も見られますので、検討される方はご注意を。
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