お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

就職したての住まい探し

たまにこの手の記事を書いてます(若い人へのおすすめ物件)が、現時点での物件からあらためて探してみました。前回は住宅ローン減税適用物件(50㎡以上)で調べてみましたが、今回は都心へのアクセスの良い小ぶり物件、という条件にしました。

【物件概要】
duosukara.png
デュオ・スカーラ東日本橋 2880万円(1DK)
2880万円(1DK)
築13年(2004年8月築)
修繕管理費1.6万。
1DK 34.15m2(10.33坪)
アクセス
・JR総武線快速「馬喰町」歩1分
・都営新宿線「馬喰横山」歩5分
・都営浅草線「東日本橋」歩5分

10年固定金利1%(三井住友信託銀行)でローンを組み、10年住んだとしたら残債2180万
それに、なんといっても、日本橋ブランド。

このブランド力ある立地が10年後どうなってるか、を調べてみましょう。

同エリアで、さらに築10年以上経過している物件を探すと2680万のものがありました。

メローナ日本橋 2680万円(1DK)
meronanihonbashi.png

36.18m2(1DK)
1981年10月(築36年、しかも旧耐震)
アクセス
・東京都中央区日本橋小伝馬町
・東京メトロ日比谷線「小伝馬町」歩2分
・JR総武線快速「馬喰町」歩3分
・都営新宿線「馬喰横山」歩5分

サンプルが少なくてブレ幅があるかもですが、10年後に売っても、
ざっくり、2680万で売れると想定されるため、2680-2180=500万となり、手数料を加味してもおよそ400万位が手元に戻ってきます。

ちなみに、毎月の支払いは35年ローンで8万程度。修繕管理費入れても10万弱
同水準・エリアを賃貸で借りたら11~13万と、やはりお得です。

家族構成が変わったら、この売却益を頭金に、次は住宅ローン控除を受けられるもう少し広いマンションに買い替えるというのが良いと思います(よく「買ったらずっと住み続けるもの」、という記述を見ますが、そんなことはありません)。

ということで、さっさと都心エリアに物件を買っちゃえ、というのが資産形成面において、また通勤時間短縮のメリットもあるため、私が勧める住宅すごろくです。
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「マンション選びは究極のところ「資産価値」に行きつく」

よく読ませていただいているマンションブログ「スムログ」の中で、三井健太さんの記事で紹介したいものがありました。

賃貸よりもマイホームがおすすめな理由の一つと主張しているものです。
第92回 マンション選びは究極のところ「資産価値」に行きつく

住宅ローンはいやでも返すしかないので、いつの間にか残債は減って目に見えない形で資産ができて行きます。これを、いわば「住宅ローンは強制貯金のようなものだ」と説明した人がありました。金利が安い今日、毎月の返済は大半が元金返済に回るので、着実に資産が増えて行くのです。

マイホームを、住宅ローンを利用して購入すると、ローンが完済できた暁には何がしかの資産が残るわけですから、賃貸マンションと比較すると「購入」に軍配が上がります。


再三わがブログでも訴えているのですが、なるべく若いうちから資産価値の高い物件を取得し、それがゆくゆくは資産となるので、早めにマイホームを買うべきだと思います。
できれば完済するのが理想ですが、なかなか時間がかかるため、残債がある程度減ったら差額分を頭金に拠出して、買い替えるのが有効かな、と思います。
賃貸物件だと安く済むし、自由度が高い、という向きもありますが、上記運用のやり方もある訳です。
ましてや物件自体がショボいので、そこに長い人生時間過ごすという負の側面も考慮すべきじゃないかと思います。


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湾岸タワマンへの危惧

わたしはタワマン、特に湾岸エリアについては、少しのあこがれとともに、多くの不安・デメリットを感じてます。
その主な点を列挙します。
・一番は地盤が弱い。もともと埋立地。少なくても液状化には弱いはず。←これは東日本大震災で明らか。
・共用施設が豪華であるが故に高コスト
・修繕費が通常のマンションより多くかかる。←修繕には単なる足場が組めず、天井から吊るして作業する必要がある。
・通勤時のEVのラッシュ←実際の駅から家までの表記よりは多く時間がかかる。
・有楽町線ホームが地上から深い(=地下3F)←同上
・有楽町線からの乗換駅は基本的にアクセスが悪い(銀座一丁目、永田町、桜田門、飯田橋、市ヶ谷。。。)
・上層階で火事が起きてもはしご車は届かない→難燃材を多く使うためそこまで延焼はしないとは思いますが。。。
・出不精になる←女性のひとは特にそうだと思いますが、EVで誰かしらには会いますから、気軽に部屋着ですっぴんで、というわけにはいかないでしょうから。


こんなサイトもありました。
「住んでわかったタワーマンションのメリットとデメリット18の声」
1.エレベーターが止まって階段をのぼるのが大変でした
2.地震の時に不便
4.強風、洗濯物が干しにくい
9.管理費が高い
などなど。

「タワーマンションを購入したけど2年で引っ越した理由 」
・夏が暑すぎる
・JRの駅直結となると、高層であっても窓を開けると騒音がひどい
・タワーマンションに住むと引きこもりになる
・朝のエレベーターは各駅停車


この辺の不安をこんど発売されるこちらの本がどれくらい払拭してくれるか、期待してます。

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高齢者の賃貸住まいのリスク

さきほど朝のテレビ番組(モーニングクロス)で放送されてましたが、高齢者の賃貸住まいは非常に厳しい、とのこと。
とある年金暮らしの夫婦が引越先を探してたら、100件に1件割合でしか借り先が見つからなかったそうです。(番組では1.3%とも)

資産が何億あってもこの状況は変わりません。
高齢者専用の物件もあるにはあるのですが、まだまだ不足している状況。

こういう実態も十分考慮して、賃貸がいいか購入がいいかを判断するべきだと思います(特に賃貸派の方々は)。
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マンションマニアさんのマンション購入遍歴

マンションブロガーで有名なマンションマニアさん、よくブログを読んでました。
最近は退職し、マンションコンサルタントとして独立してるようです。
どうやってマンションを買い続けてきたのか興味持ってたところ、ちょうどそのあたりが取り上げられてました。
マンションを10年強で6回も引っ越した経緯が詳しく書かれてます。
モデルルームを800件見学した男が説く「マンション購入の極意と哲学」

ここで語られてるマンション購入遍歴を簡単にまとめますと、以下の通り。

1件目は、なんと!入社2年目の20歳の時を実家を出るタイミングで。
 3LDKの新築を2800万で(推定2004年)。
 賃貸じゃなく分譲にしたのは同じ住居費を払うと圧倒的に広い部屋に住めるから、というのが理由(実家近くの和光市)。
2軒目はその2年後、さいたま市で4LDKの3300万。(1件目はほぼ購入時と同額で売却)
3軒目はその1年後。千葉八千代市に3LDKで1700万。リーマンショック時で格安で購入。(2軒目は賃貸に出した。→10万のローンを13万で)
4軒目は、2011年4月に板橋の新築マンションを購入。3LDKで3100万。(2軒目は200万下がって売却、3軒目の八千代マンションは300万高く売却)
5軒目は2013年に投資用物件を板橋区に2LDK・1400万で購入。2年後に1700万で売却。仲介手数料を除くと30万の利益。
6件目は2016年に千葉のタワマンを中古で2700万で購入(現在の住まい)。

このように、投資目的は5軒目だけで、これ以外は純粋に住みたいマンションに移り住んでただけのようなのですが、結果的にはほぼ同値で渡り歩いてます。
世帯用規模なので、おそらくマンション減税も得られてるのでしょう。
つまり、売買諸費用と修繕積立金・管理費・固定資産税だけ払ってた状態。しかも売却時には残債との差額も戻ってきてることで、これら頭金に買い進められたのではないでしょうか。

そのほか、マンマニさん金言集をまとめます。

・マンションの場合、よほどのことがなければつまづくことはありませんよ。例えば5000万円の物件を買ったとして、それが2年後に、4500万円に価値が下がることはあっても、半額にまで下がることはほとんどない。資産としての安定性が高いんですよ。
・物件の善し悪しを見抜くには、それなりの知識と経験が必要です。
・まずは相談者様が、家族とそこに住むことで幸せになれるかどうかを考えてください
・同じ「住む」なら、賃貸よりも購入したほうが断然お得で満足度も高くなります。今さらそんなことを、といわれるかもしれませんが、まだまだこのことを知らない人が多い、と感じます。月に同じ10万円を払うなら、分譲の方が賃貸よりも広い家、新しい家に住めるはずです。
・サラリーマンの方は、銀行に相談すれば年収の7倍近くは難なく借りられるわけです。これは、とんでもない特権です。自営業と比べれば、ローンの審査がはるかに通りやすい
・賃貸として借りると15万円なのに、住宅ローンという素晴らしい商品のおかげで月々11万円程度の支払いで住めているわけです。ローンを借りられる状況にあるのに、賃貸住まいはもったいないと思いませんか?
・日本の良いところは、どんなマンションを購入しても一定以上のクオリティがあることです。極端な話ですが、住宅情報誌を手にして、開いたページのマンションを購入したとしても、建物への満足度は高いはずです。
とくに一般的な賃貸マンションに比べて、分譲マンションはグレード感があることがほとんどですから、一度新築マンションのモデルルームへ訪問してみてはいかがでしょうか?


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