自分が新人社員の場合の住まいについて

今までの自分の賃貸住まいで家賃を１０００万以上をドブにすてた反省を込めて、もし人生をやり直せるならどうするか。

まずは実家を離れるという前提で、とにかく就職したら早く自宅を購入します。
購入することで、住居費の一部を強制貯蓄する効果が生じます。
できれば住宅ローン控除を受けられるマンションで。

例えば、こんな物件。
アンビシャスパーク南大沢 1980万円（3LDK）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_hachioji/nc_92007483/bukkengaiyo/?fmlg=t001



新宿まで一本、最短直通で３９分。特急停車駅。
２００９年築、５３平米（壁芯）ギリギリ住宅ローン減税対象か。
３LDKなので、当初は単身だったとして、その後家族が増えても大丈夫な間取りです。

住居費はどれくらいになるかというと、
月々の支払いは、変動０．５％としてフルローンでの支払い５．１万、管理費修繕積立金１．７５万、固定資産税０．５万くらい。
ローン減税は１．５万。あわせて月々の支払いは５．８５万。
同等の家賃で賃貸アパートに住むよりはスペックが高いはずです。
で、１０年後は残債が１４５０万弱に減ってます。
これより高く売れた分を次の頭金にして、わらしべ長者のごとくより良い物件に住み移っていくと住まいのグレードも上がっていくでしょう。

続・のらえもんさん基準で２０代用住居を調べてみました。

前日書いた物件についての続きです。
「家買うと転勤とかあったら困るじゃないか」、という意見もあるかもしれません（実際のらえもんさんの記事のコメント欄にもありました）。
それでも売却や賃貸に出すという選択肢があります。

３０００万を０．５％の３５年ローンで借りると、
・5年後の残債は400万円
・10年後の残債は800万円
が減少しています。
この物件より１０年以上古い１９９０年以前の同等クラスの物件みても３０００万以上で販売されてるので、そこまで値崩れしなさそう。
例１．日商岩井亀戸マンション 3280万円（3LDK）1980年5月築　※但しリフォーム施工済み。
例２．メゾンドール東大島 3290万円（2LDK） 1990年11月築
１０年後の売却した場合、控えめに見積もって、多少値下がりしたとして仮に２８００万円で売ったとしたら残債２２００万円なので、６００万円が手元に残ります。（賃貸は何年住んでも手元に残るのはゼロ円。）


また、同物件を賃貸に出せば、下のHPによると１５～１６万で貸せそう。
（参考）エクステ東大島 の不動産アーカイブ
住宅ローン、修繕管理費払ってもなお月３～４万の利ザヤが生まれます。

こういう物件を探して早めに自宅を購入すると資産形成上プラスに働きます。

一方で、投資家やｾﾐﾘﾀｲｱブロガーに多いのですが、賃貸住まいで家賃を安く抑えてその分を投資に回すという考え方もあるかもしれません。
「１０万も住宅費にかけるのは無駄！」といって５万のチープで、バス便の郊外の賃貸に住んだら１０年で同じく６００万円が手元に残りますが、同じ６００万でも、人生のQOLはだいぶ下がったものとなります。。。

のらえもんさん基準で２０代用住居を調べてみました。

マンションブロガーのらえもんさんが「独身の20代サラリーマンって、そもそもマンション買っていいものでしょうか？ のらえもんさんは反対されます？」というbizSPA！フレッシュ編集部からの質問を記事にしておりましたので、興味深く拝見。

20代の独身サラリーマンは家を買うべき？住宅選びの鉄則は“4つ”だけ
ご主張については激しく同意&新たな気づきもいただきました（「23区内周部」という定義付けやリノベ物件はダメ、という点）。
２３区内周部とは、他県に接してない区のことを言うそうです。（足立、北、杉並、練馬、板橋、世田谷、大田、江戸川、葛飾以外の１４区）
ここまで素晴らしい記事ではないですが、私も以前似たような記事を書いてます。
就職したての住まい探し

ただ、唯一「違うかなぁ」と思ったのが４０００～４５００万をアッパーに考えてる点ですかね。
ちと20代の給与では厳しいのでは。
相当アッパークラスでないと。
で、のらえもさんの提示された条件でもう少しリーズナブルな物件を私なりに探してみました。

エクステ東大島 3080万円（2LDK）


都営新宿線「東大島」駅【徒歩7分】2003年3月築。
大手町まで２０分、新宿まで２５分ほど。
０．５％変動で借りたら月々の支払は８万弱。修繕管理費２．２万。
そしてローン減税対象なので、月に均すと２．５万ほど１０年間控除受けられます。固定資産税入れても１０万前後の支出になりそう。
勿論生活環境が変わったら売ってもよいですし、賃貸に出してもよいと思います。少なくても賃貸住まいよりは人生の選択肢が広がります。「売却した時の売値マイナス残債」がすなわち資産となります。

私も賃貸に１０年以上住んで１０００万以上をどぶに捨てましたので、早めに条件に適ったマンションを購入することをお勧めします。

住宅購入には税制優遇が半端ない

あるツィートで見つけたのがよくまとめられていたのですが、住宅購入するとこれだけ税制優遇が認められてます。

住宅ローン控除や売却益3000万迄の特別控除は良く知られてるが、自宅買換え時に値下がりしてたら譲渡損失の損益通算、3年間の繰越控除で税金還付されるのは余り知られてない。諸々税制と金利考えると良い物件選び、余程の高値掴みしない限り高年収リーマンは自宅購入で負ける確率はかなり低いと思う https://t.co/g9qUOFurSz

— TMショーン (@Tokyomc6) 2018年10月22日

これらを利用する手はないと思うんですけどね。
賃貸派の人とやり取りしてる感じでは、こういった事実を知らないか、そもそも購入できない属性の人（ｅｘ．低収入、無職）が多いのではないかな。

来年の消費税増税では、さらにローン減税が額・期間の両方で拡充される方向です。中古物件には消費税かからないので、さらに有利となります。

住宅ローン破綻した人の平均像

住宅ローン破綻した人の平均像。年収の5〜7倍を借り入れる行為はよくみられるが、無謀の極みである。 pic.twitter.com/omeuRhoHqE

— インヴェスドクター (@Invesdoctor) 2018年4月30日

ローン破綻者の平均像が上記のツィッターにありました。
残債の減り方が遅すぎると思って計算してみたら、金利は５％以上です。
金利高すぎ！と思って調べると、過去にはやはりバブル前後は最大８％くらいまであったようで、あり得なくもない数字です。

民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

破綻者の共通項として考えられることは、
１．買う前については、
当たり前ですがそのローンを払い続けられるかの試算が甘かった。（これは賃貸でも同じ）
厳しそうであれば安い物件（賃貸含む）にする、もしくは頭金を多めに入れる。
それでも難しいと思ったら実家で親と同居するか、会社の寮・社宅を使い倒し、頭金資金を貯める。
くらいでしょうか。。。
あとは下がりにくい物件、エリアに注意する。郊外・新築は避ける。
（バブルのような景気の波には抗えませんが。。。）
２．購入後
数カ月引き落とせないと不良債権とみなされ、市場価格より低い値段で競売や任意売却されてしまいます。
そうなる前に苦しくなったらさっさと金融機関にリスケ相談しましょう。
リースバックという手もあります。
任意売却１１９

話の元ネタはこちらの本のようです。