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お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

住宅ローン破綻した人の平均像



ローン破綻者の平均像が上記のツィッターにありました。
残債の減り方が遅すぎると思って計算してみたら、金利は5%以上です。
金利高すぎ!と思って調べると、過去にはやはりバブル前後は最大8%くらいまであったようで、あり得なくもない数字です。
large_kinrisuii.png
民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

破綻者の共通項として考えられることは、
1.買う前については、
当たり前ですがそのローンを払い続けられるかの試算が甘かった。(これは賃貸でも同じ)
厳しそうであれば安い物件(賃貸含む)にする、もしくは頭金を多めに入れる。
それでも難しいと思ったら実家で親と同居するか、会社の寮・社宅を使い倒し、頭金資金を貯める。
くらいでしょうか。。。
あとは下がりにくい物件、エリアに注意する。郊外・新築は避ける。
(バブルのような景気の波には抗えませんが。。。)
2.購入後
数カ月引き落とせないと不良債権とみなされ、市場価格より低い値段で競売や任意売却されてしまいます。
そうなる前に苦しくなったらさっさと金融機関にリスケ相談しましょう。
リースバックという手もあります。
任意売却119

話の元ネタはこちらの本のようです。
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住まいサーフィンの自宅査定のボラが高すぎる

自宅を査定サイト何社かで月一回程度定点観測してるんですが、
沖有人さんがやっている「住まいサーフィン」だけがボラティリティ高過ぎてやばいです。
住いサーフィン
上がる分にはいいんですが、最近下がってきてます。
ピークの今年の5月から30%も下がりました。。。

他の査定サイト(藤太郎、マンションマーケット、マンションナビ)ではこんなことないんですけどね~。

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昨日はタワマン巡り

昨日はタワマン巡りをしてきました。

最初の物件。
東京東部下町エリア。
6千万台後半、80㎡。西向き。
眺望開けてるし、すぐ近くに大きな都営公園があるのは良かったんですが、現職場までのアクセスがいまいち。
bnr_1.png
最近の空調は天井埋め込み型なんですね。
見た目すっきりしてていいのですが、不動産屋曰く、修繕費が異様に高く数十万かかる、とも。

次は湾岸エリア。あの話題の豊洲市場の近く。
行く途中に見えた閉鎖されているどでかい建物が悲しかったです。環状二号線道路も閉鎖されてるし。
小池さん、早く決断しましょう。
8千万台後半、80㎡、南向き。最上階はバー&ラウンジ。共用施設が充実してる分、管理費は3.1万とお高い。
眺望はこんな感じ。
wanganbays.jpg
ベランダの幅が広くて、室内を同じ床材が好印象。室内とベランダとの変な小上がりがなく平坦なのも良かった。

最後は山手線内のターミナル駅至近タワマンの最上階。
当然億越え。
広告には「空室」と書いてあったんですが、なぜか居住中。中国人で、仲介会社も中国人。
場所柄中国人が多いようです。
空室ばかり見てきたからか、物が散乱してる感じがイメージ良くなかったです。少しは掃除しとけよ、と。
オーナーはほかにも3部屋所有してるようでして、どうやら愛人部屋みたいでした。
仲介会社の営業は賃貸部の名刺でどうやら駆り出されたものと思われます。それかただ適当な名刺を作っただけか。
日本語もたどたどしいので、おそらく日本人に売るのは難しいと思います。
tomihisacross2.jpg
億ションではありますが、リビングが12畳狭かったので窮屈な印象を受けました。

ということで、わたし的には二番目の物件が一番造りとしては良かったです。

また第二弾タワマン巡りをしたいと思ってます。

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続・「マイホームは後回し、に反論」

前回ブログ記事にした「マイホームは後回し、に反論」に対してのAKIさんからコメントいただきました。ありがとうございます。

マイホームを資産形成期の序盤に買うことに対する主な指摘としては、以下の3点。
指摘1.災害リスクを負うことになる。
指摘2.一般的に「売値-残債分」はプラスになるのか
指摘3.最近買った物件は自己資金を持ち出ししてた


まずは指摘1について。
このリスクはある程度回避できると思ってます。
ハザードマップは各自治体が公表してますのでそもそも危険エリアは避ける。
特に、活断層近辺エリアは避ける、などする必要があると思います。これは賃貸・購入に限らずですが。
それ以外にも、
・旧耐震物件は避ける。
・木造は避ける。
・阪神や東日本大震災で被害が顕著だったのは上記物件と聞きます。

さらに言うと、金銭以前に生命のリスクを賃貸物件の方が物理的なリスクを負ってます。安普請ですから。
投資以前に命あっての物種です。

次に指摘2.
これは確かにおっしゃる通り、プラスになるかどうかは市況次第な部分もあります。
ですが、都心へのアクセスが良い、駅近エリアを狙う、など対策の取りようはあります。
さらにいうと、多少マイナスであったとしても、賃貸は確実に家賃分がマイナスですから、それよりは資産的には非常に有利です。
すっ高値で買い、どん底で売る、などといったことを最低限クリアすればいいと思います。


指摘3.について
これは買い替えの際、持ち出し(=自己資金拠出)が発生したと以前の記事で書いたので、誤解を与えたようです。
実際は、買い替え時に売った物件が「売値-残債分」で、うん百万ほどの売却益が得られてます。ただその分は丸々買い替え用物件の頭金に充当したため、キャッシュとしては手元には残らず、結果的に諸経費分等は新たに資金を出さざるを得なかったという次第です。
ですから、トータルで見れば大幅なプラスになってます。

以上いろいろ書きましたが、一般化するのは難しい議論なのかもしれません。
やはりある程度流動性もあるエリアじゃないとこの議論は成り立たないですし、地方郊外で人口減のエリアは資産価値の減少が激しいので、この主張は成立しないことも十分あり得ます。


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マイホームは後回し、に反論

DUKE。さん、たーちゃんさん、株式投資家としては非常に尊敬してますし、実際パフォーマンスがすごいですが、以下のツィッター記事に関しては、思うところあるので私なりの意見を言わせてもらいます。
duke持ち家DUKE。さんツィート
「マイホームは後回し」ということは、賃貸住まいを推奨していると推察します。

が、ここは強く反論したいと思います。
理由1.
マイホームはほとんど持ち出し(自己資金)を必要せずローンが組めます。
ということは、キャッシュは手元においておけるので、住宅ローンを組んでも、自己資金は温存されるので、投資に振り向けます。
また政府はマイホームを推奨してるので、一定要件を満たせば減税も残債に対して1%受けられます。場合によっては利息以上に税還付受けられます(私自身が実践済み)。
理由2.
これも何度もこのブログで言ってますが、
賃貸は掛け捨て。持ち家はローンを払い続ければ残債が減りますので、売ったらよっぽど値下がりしない限りは「売値-残債分」が手元に返ってきます(私自身が実践済み)。
理由3.
ハード面でいうと、賃貸物件というのはつまりは収益物件でオーナーがなるべくコストかけずに建てた物件ということですから、当然安普請、チープな造りです。土地代、建築代がペイする賃料になります(私自身が経験済み)。
理由4.
賃貸至上主義者からは、火災・震災リスクを負わない、という反論を受けたことがありましたが、賃貸のほうが安普請ですから、当然災害リスクを負います。分譲マンションがつぶれる前に賃貸物件が倒れてます。

ということで、若いうちからさっさとマンションをローンで買ったほうが良い、資産形成できる!、というのが私の持論です。

人生の1/3いる空間は満足度が高いほうがいいと思うんですけどね。


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