まだ不調

昨日は結局、夕飯も食べずそのまま寝てしまいました。
ちょっと起きてPCすると寒気がしてダウン。ちょっと寝て体調が良いかなと思って起きあがるとまた具合悪くなる、の繰り返し。

今日も一件物件観に行く予定だったのですが、さすがにキャンセルしました。

がんばって朝飯は食べようと思います。

99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則 (2009/01/15) 中村一晴 商品詳細を見る

風邪でダウン

こんにちわ、平日だというのに家でまったりしてます。
風邪ひいちゃいました。
先週末ジョギングしたままの格好で着替えず買い物とかで出歩いていたのがボディーブローのように効いたみたいです。
でもたっぷり読書ができるので、そういう意味では幸せです
過去の自分の投資の歩みについて、最近音沙汰になってたので、書きつづらなければ・・。元気になったら。

生涯の融資枠

昨晩、あるブロガーさんとお会いする機会を設けたのですが、参考になるお話を色々聞かせてもらいました。その中で一番印象に残ったのは、
個人の与信枠というのはだいたい１億、属性の良い人で１．５億ぐらいなので、ローンで投資を買い進めていくといつか行き詰まる、という話でした。
今後、この話を踏まえて方向性を検討しなければなりませんね。

今これを読んでいます。
最初っから、こういう本を読んでおけば良かったと思いました。「学校」というだけあって、おもしろみという点ではいま一つから知れませんが、良書です。特に基礎知識が抜けてた事をおもいしらされました。
最初の投資では政府系・都銀から借りろ、とか。
ノンバンク系から先に借りると都銀等は貸したがらない、というのは初めて知りました。
あとは、土地評価額・建築費の算出方法、も書いてあり勉強になりました。まぁ知ってる人にとっては当たり前の事なんでしょうけど。

知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本 (2008/08/01) 日本ファイナンシャルアカデミー 編著 商品詳細を見る

賃貸業者

投資対象としての不動産購入は考えてますが、持ち家を所有することには余りこだわていなくて、賃貸でもいいかなーと思ってます。現に今は賃貸マンションに住んでます。
できれば住宅ローンの与信枠は投資用に使いたいと思ってるので、その時が来るまではとっておこうかと思ってます（住宅ローンといいつつ投資用とは矛盾してますが）。

ということで、キャッシュフローを上げるために固定費の大部分を占める住宅費を節約しようと、日々今住んでる賃貸マンションより安く、そして条件の良い賃貸物件を探してます。引っ越し用の自己資金がまだないですが。

今日、雪降る中行った不動産屋はひどかった・・・。
自分の譲れないゼッタイ条件を数値で示して伝えていたにもかかわらず、業者様の紹介して来る物件は全部基準を満たしてません。
最初にそういうのを見せておいて、徐々にストライクゾーンに近づいてくる作戦か？とも思い、我慢して聞いてたのです。が、いつになってもストライクボールが来ません。ボールばかりです。敬遠か？？
だったら最初っから「無い」って言ってくれた方がお互いの時間の無駄になりません。
しかもやたらテンション高くて疲れました。帰り際も「今後イイ物件がまた出たら紹介しますね！」といっていましたが、そもそもこちらの連絡先を教えてないっつうのに！！
しっかりしろ！エ○ブル！！！

「坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営」

今日、これ買っちゃいまいｓた。
自分が目指してる不動産投資の方向性が似てるんで。
ＲＣを進めてる本が多いですが、これは珍しく木造造りをお奨めしてます。

↓

坪30万円からできる デザイナーズ・アパート経営―新築・土地代込みで利回り16%を実現する! (2008/02/29) 吉川 英一 商品詳細を見る

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二者択一

で、結局、
①中古１Ｒ複数購入作戦
②新築ファミリー物件のキャッシュバック作戦
という２案が提示されました。
みなさん、どう思いますか？

どこに目的を置くかだと思いますが、自分としてはキャッシュフローを短期間で増やしていくことを目的として考えていたので、やや物足りないかなぁ、資産形成していくには時間がかかるなぁという印象でした。←自己資金無い癖に贅沢言ってますね。。。

その方向性で悩んでいたところに、あるブログがオフ会をやるということで参加してみることにしてみました。

１Ｒ複数投資法

今日も朝練テニス行ってきました。
なので午後はまったりです。
テニス行くとランニングはできないジレンマが。

自分の投資話が音沙汰でしたので、続きをします。

新築マンションを観に行った後に話を聞いた業者さんの提案する手法ですが、
中古１Ｒマンションを軸に進めるやり方でした。

複数の物件を買うのですが、私が自己資金がないということなので、資産価値の高いものを実際の販売価格より高い物件ということにして銀行より多めに融資を引っ張るという手法です。
イレギュラーなやり方ですね。
ほんと、自己資金があるとないとでの差は大きいです。

弁護士が教える 気弱なあなたの交渉術 (2008/08/28) 谷原 誠 商品詳細を見る

今日はこれを読み始めました。
融資交渉にも使えればいいんですが。

みづほ銀行

今日は午前中だけ有給休暇を取り、某メガバンクに融資の相談に行ってきました。
割と標題の銀行は融資に積極的だとの噂を聞いていたのですが、最近のこの状況でどうなんだろう？とのことでリサーチに。
で、結論から言うと、個々の物件によるので一概には言えないが、ある程度の頭金は必要、とのことでした。
さらに突っ込んで探りを入れたらおおむね最低でも２割程度とのこと。（あまりはっきりとは言わなかったですが）
あと、プロパー融資ってやつをまったくしてないそうです。つまり保証会社が全額を保証してくれるんですね。都銀ってまったくリスクを負わないで商売してるんだなぁと思いましたね。その癖、景気が悪くなると公的資金の注入されるし、それで税金払わないで済んでたし。
あ、やばい、銀行の悪口は止まらない・・・。

また融資の相談をしたからか、先方から、「つきあいのある建築会社から新築１Rの紹介もさせていただいております」、との営業を受けました。一応登録しておきました。なのでもし利回りが高い物件があれば検討したいと思いますが、そんな上手い話は来ないでしょうねー。

ちなみに、「とうみつ」と言われる都銀に昨年末融資の相談に行ったのですが、まぁお話になりませんでした。土地を持ってるような人じゃないと融資はしないって。殿様ｏｆ殿様商売ですな。

浮気な性格

中途半端というか優柔不断な性格というか、浮気性なためか、私の読書のやり方って結構あちこち手を出して、平行して読んだりするんですが、今まで紹介してきた本以外もまた平行して読み進んでいるものがあります。

これです。
↓

元銀行支店長が教える銀行の急所―ここを攻めるとこんなに得する (2006/11) 佐藤 一郎 商品詳細を見る

やはり不動産投資をするに当たっては、敵を知る、ということが融資を進めていくには大事かと。

あ、あとこれも今日ついコンビニで買っちゃいました。最近、読んだリフォーム本に刺激を受けました。

Casa BRUTUS (カーサ・ブルータス) 2009年 01月号 [雑誌] (2008/12/10) 不明 商品詳細を見る

魅力ある賃貸住宅作りに役立つのではないかと。

お勧め本

実は平行して他の本も読んでいます。
これはお奨めです。投資基準も明確に示されてます。１Rよりも一棟物という主張です。

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法 (2005/10/28) 金森 重樹 商品詳細を見る

ただ、この本では自己資金なくても収益還元法で条件を満たしていれば大丈夫みたいなことを書いてますが、最近のこの作者のメルマガには、「自己資金１０００万円は最低でも必要」だそうです。時代と銀行の変化を反映しているということなのでしょうか。

アパマン経営が全部分かる本

いやー、平日は特に特筆する出来事ないですねぇ。
毎日更新するブロガーサンには本当感心します。

今日からこの本に突入。今熟読しているあるブロガーさんがお勧めしてました。節税とかの紹介をしてます。ためになりますが、参考書チックなので朝の通勤中に読むと眠くなります。
↓

アパート・マンション経営がぜんぶわかる本 (2006/03/24) 東京シティ税理士事務所 商品詳細を見る

連休最終日

今日はこれからテニスの朝練に行ってきます。寒いんだろうなぁ～

・・・で行ってきましたが、天気も良く風も無くまずますの天候でした。
。で、その後飯食って図書館行って、買い物いって、家帰ってからブックオフで本１５冊ほど持って行ったのですが、なんと１３０円でしか買い取ってくれませんでした・・・。その半分は日に当たって色褪せているためだそうです。これだったら普通の古本屋の方が高値買い取りしてくれるのでは？
皆様、いずれ本を古本屋へ売るつもりであるならば、日の当たらない場所に保存しておきましょう。

ということはさておき昨日の続き。
物件見終わった後、夕方から別の用事があることを告げてたのですが、
「その前にどこかでお茶しませんか？」
とのことで、途中のファミレスで休憩（＝商談）となりました。
まぁ買う気がないので、営業の方には申し訳なかったですがお断りをし、
会社の実情を聞いたところやはり決算前なので、ある程度の実績が欲しいそうです。

無事拉致されることもなくちゃんと目的地まで送り届けていただきました。
実は、その後に会ったのはこの業者を紹介して頂いたブロガー様及び他の業者でした。
そのブロガー様には昨日の時点で「もう少しキャッシュフローが作れる手法がいいのですが・・・」と希望を出していたのす。
最初のお願いでは「自己資金なしで区分。」という程度のことしか伝えてなかったので、もう少し目的を明確に伝えておいたのです。
そうしたところ、今日他の業者さんを紹介していただけることとなったのです。

（つづく）

今日からこれを読み始めました。珍しく不動産関係ではないですが、法人化のメリットなど不動産投資家にも通じる経営のお勉強を楽しみながらできました。女性の落とし方も書いてますが、ちょっとこれは参考にはならないですね。
↓

デリヘルはなぜ儲かるのか (小学館文庫) (2007/04/06) 松本 崇宏 商品詳細を見る

連休中日

三連休の中日ですが、特に予定なし。こういう日はたまってる本でも読みながらのんびり過ごそうかな。年末からウォーキング始めたのですがどうもその影響でおしりが筋肉痛なので、今日は止めとこうっかな。

前回の続き。（といってもいつも続きを書いてますが・・）
行ってきました京急駅沿線・駅近・高層・新築４０００万キャッシュバック物件
イイ物件でしたよ。新築だから。高層階なので見晴らしもいいし、駅近なので商業施設もあるし。東向きなので日当たりが最高という訳ではないですが。
難を言えば収納が少ないかな、というところでした。

といってもこれはあくまで自分が住んだ場合の感想です。

あ、言い忘れましたが印鑑は素で忘れてて持って行ってませんでした。

今日はこれを読んでます。リノベってやつですね。
　↓

空室ゼロの「プレミアム物件」を作り出す!勝ち組賃貸経営術 (2006/12/21) 西村 哲 商品詳細を見る

強風です

午前中近所に出掛けてました。晴れているので暖かいだろうと思ってたら強風でした。
これからまた出掛けようと思ってるんですが、めげそうです。なので、お酒一杯かっくらって体内から暖めてから出掛けよう

キャッシュバック物件、いやいやながら観に行きましたよ。
だって、車で送ってくれるっていうし。
でも行く直前になって、「買う意志がない物件なのに観に行く必要あるのか・・・。」と今更ながら逡巡しましたけどね。断りもいれたんですが、とりあえず見るだけ見てくれ、と押し切られ車に乗りました。このまま拉致されるかも、という若干の不安を残しつつ・・・。

目的を最近のマンションの設備等をチェックするというところに変えました。

あ、言い忘れてましたが、当日買付申込書を記入してもらうため印鑑を持ってきてください、と丁重な口調ながらも強引な事も業者さんは言ってました。相当焦ってるのでしょうか。

明日は初雪？

明日は都内も雪が降るみたいですね。
ちょっと楽しみ。
「電車が止まるかも知れないから、みんな早く帰りなさい！」と言われる程度のほどよい積雪量を期待してます。
不謹慎ですが。

昨日の続きですが、
そのキャッシュバック物件、素人には判断しかねたので、とりあえず持ち返らせてくれ、と言ったところ、
「であれば今週末1度物件を見てみませんか？」
との業者からのアプローチ。
「まぁ見るだけなら損はしないし、目も養うこともできるかもしれないしで、まぁいっかなぁ～」と軽い気持ちで承諾しました。

紹介してくれたブロガー様は途中からファミレスに合流してきて、
「もうちょっとキャッシュバックの金額増やせないの？」とかいう援護射撃をしてくれました。
が、業者も渋い顔。しかし悪評高い新築マンション。

今これ読んでます。ほんと恐いです、物を知らないってことは。
↓

家の価値を半減させるコワ~い土地の話 (2004/12/03) 三住 友郎 商品詳細を見る

キャッシュバック物件

キャッシュバック３５０万・・・。
だったら最初っから、値引きしてくれればいいじゃん・・・。
でも３５０万で新たな物件を購入できる・・・。

皆さんこんな条件提示、どう思いますか？

あ、場所は大田区で、京浜急行沿線駅から徒歩３分。ＪＲ駅からも７分。
立地（←都心へのアクセスという意味）は問題ないと思います。

今思うと、業者から出された資料のみで判断しようとしてました。愚かです・・・。このときは利回り・キャッシュフローという概念がすっぽり抜け落ちてました。自分の指標が確立されてない時期だったと記憶してます。

オフ会？

結局、無謀にも連絡入れた当日にそのブロガー様と業者様に会う約束をしちゃいました。
ブロガー様は遅れるとの連絡。業者さんっぽい人が店の前で立って待ってたので、思い切って声を掛けてみたところ、「○社の×田です」と、ブロガー様の紹介を受けて来た業者とのこと。
外で待ってるのもなんなので、二人で先に店内に入り、早速企画案の紹介を受けました。
その内容はというと
①まず、ファミリーマンション４，０００万を購入する。
②するとそれに伴いキャッシュバックとして現金３００万もらえるとのこと。
③しかも、その物件には既に賃借予定の人が付いているそうです。

って言われても、、、。
それが好条件なのかどうなのか、不動産投資初心者には判断が難しいです。
そして、その業者は節税効果を強調してました。

電話してみました

そのブログでは色々な都内高利回り１Ｒ物件を紹介してました。しかも自己資金も少なくて済みそうでした。
「これだったら自分も出来るかも！」と思い、そのブロガー様にコンタクトを取ってみました。
勿論、自己資金が少ないことをも説明して。

そうしたら早速「それでしたら、そういった方に合うような業者を呼ぶので、今晩○○であえますか？」と早速紹介を受けました。
おそるおそる現場まで電話したその日の仕事帰りに向かうことになりました。
（つづく）

今年の抱負

今年の抱負をメモ代わりに。

【投資関係】
○不動産を購入。
○新たな知り合いを増やす（特に不動産）。
【健康面】
○ランニングを週1回以上。
○腹筋毎日１０回以上（少なっ！）。

以上。
ちなみに去年の主な目標は、「ブログを始める」「不動産を買う」などでした。
いずれも越年しました。
思いついたらまた追加します。

○本財託

標題の会社を訪ねてから、家に帰りさっそく評判をネットで検索してみたら、
あるブログがヒットし、そこには
「自分も実際買い取ってもらったことがあったが、要は買い取りの時は高値で買い取ってくれて良いが、その会社から物件を買うときは買い取り価格が高い分、割高で低利回りだ」と一蹴してました。
この記事を読み、標題の会社に対しては一気に冷めてしまいました。
それ以降はこのブログを最初から読み始める日々がしばらく続きました。
このブログも中古１Ｒを投資主体とするものでした。
(参考文献)

中古ワンルームマンションで収益を上げる!―管理会社20年のベテラン社長が書いた! アパート1棟買いより都内の1室買い! (2007/07/03) 重吉 勉 商品詳細を見る

本日その２

今日はバーゲンに行ってきました。ユニクロ以外は基本的にバーゲンでしか買いません。（←威張って言うことではない。）
そして戦利品を手に帰宅し、夕方まったりする時間が出来ました。ブログに慣れようと、今日2件目の記事です。が、新規記事の書き方すら分からない状態！！

色々調べて、なんとか理解でき、やっと、本題へ。

【2008年１１月中旬頃】
ＦＸで大損害をした身なので自己資金がない、という状況。
「不動産始めるにはまずは小さめな物件からだろう！」ということでワンルーム・マンション主体に探してました。それまでにいくつか関連本は読んでいたので、１Ｒに対しては賛否両論あるのはある程度理解してるつもりでした。で、ある本で中古１Ｒに特化した本で奨められてた業者を訪ねました。

この業者は１Ｒ物件をこの業者が仲介する銀行から融資を引っ張り、それをいくつか購入し、徐々に資産を増やしていく、という方法でした。
この業者を使えば１５０万程度の自己資金でまずは始められるとのこと。今までの自己資金２～３割と言われ続けてた不動産業者よりは敷居が低い！が、月々のキャッシュフローが２万程度・・・。う～ん。。
ということで即決できず、話聞くだけでその時は、持ち帰り検討させてもらうことになりました。

（続く）

初めまして

明けましておめでとうございます。そして皆様（？）初めまして。

２年前から株式投資とＦＸを始めたのですが、この金融危機の中ご多分に漏れず上手く立ち回れず、大きく損しました。損失額は恥ずかしいので言えないくらいです。
その挙げ句辿り着いたのが、不動産投資です。
一番手堅い投資ではないかと思い始めたのですが、如何せん自己資金ない状況で不動産屋を訪ね回ったため、ほとんどが「自己資金貯めてからね～」と体よく断られる状態。
果たしてどうなることか、を今後のブログで綴っていきたいと思います。

今読んでる本を気が向いたときに紹介したいと思います。というか、日記代わりですね。

不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで! (2008/01) 中村 一晴 商品詳細を見る