一週間の缶詰

実は、今週の月曜から今日まで研修で一歩も外も出ず缶詰・軟禁状態でした。
といっても夜は研修所で飲んでただけですけど・・・・。
テレビは食堂で食事時間だけちらっと見るだけ、新聞もほとんど読むことなく、ほぼ情報から遮断された一週間でした。
研修員は全国から集まってたのですが、やはり関西人の方達はノリはすごかった。

ということなので、新規のネタもないので、不動産投資に至るまでの続きを。
↓
【２００８年１２月上旬頃】
ブロガーさん（紹介者）と城南地区限定の業販専門（と言っている）の不動産業者と、私の３人で現地で会う予定だったのですが、ブロガーさんは所用により遅れるとのことで、仕方なく初対面の業者さんと二人で、現地まで歩いて行きました。
実はこの物件は更地で、木造新築を建てるというプランです。
「自己資金１５０万くらいしか用意できないんですけど・・・」とブロガーさんには伝えていたことを念押ししてみたら、「１５０万じゃあ無理です。最低でも３００万以上からですよ」とのこと。
「情報が伝わってないじゃん。つうか、だめじゃん」と思い、お断りすることにしました。

おりこうさん おばかさんのお金の使い方

おりこうさん おばかさんのお金の使い方 (2005/12) 板倉 雄一郎 商品詳細を見る

以前にこの本は読んだことがあるのですが、その時は不動産投資に特に関心があった訳ではなかったので、不動産に関する項目はさらっと読み流した気がします。
なので、改めて不動産の関連箇所だけでも読んでみようと思い、図書館から借りました。

といってもそんなに不動産関連のページはなく、
「持ち家派ｏｒ賃貸派」という項目くらいでした。
そこでは
◇おばかさん；「どうせ家賃払うなら、ローン組んでも家を持ちたい」と所有すること自体に喜びを感じる人
◇おりこうさん：「高い金利を負担してまで『お金を生み出さないモノ』を所有したいとは思わない」と考える人だそうです。
まぁ特に真新しい考え、ということはないですし、投資本では良く聞かれる理屈ですね。精神的な満足感という必ずしも金銭ではかれない価値観もあるので、全否定まではしてません。
私は自分の同世代がほとんどマイホームを持っているという劣等感を少なからず持ってたので、こういう本を読むと安心できてしまうのです。
さらに最後は
「今後人口が減少し、かたや既に不動産は供給過剰な今、家を買うのは熟考してからでも遅くない」そうです。

投資用不動産については、触れてませんでした。

不動産投資についてはさておき、お金の教養を高めるには、とてもためになる本なので、是非一読を。

アパート投資に方針転換！？

土曜の夜なので、当然ながら酔っぱらい状態、中川前財務大臣状態なので、文章が変でもお許しを。

ブログ始めたのは備忘録目的でもある訳なので、私の不動産投資の歩みの続きを書きます。
複数ワンルーム投資法で行こうと決断した後に、その投資法をオフ会で否定され自信をなくし、再度メンターと慕うブロガーさんに相談したところ、
「○○さん（私の名前）、実はキャッシュフロー目的であれば、アパート一棟物が一番ですよ」とこの段階で言われました。「最初っからそう言えよ」、と言える訳もなく、それに見合った新たな物件の紹介を受けることになりました。
目黒駅から一駅の高級住宅街でした。
その不動産業者さんは業者専門に転売してるような人だとのこと。
もうまったく自分では分からない世界に踏み入れてしまいました。

「実録借りたカネは返すな」を読み始めました

実録借りたカネは返すな!―一発逆転の敗者復活編 (2003/09) 八木 宏之神山 典士 商品詳細を見る

前回のブログでも書きましたが、この本、読み始めました。
またやってしまったのですが、シリーズものでした。似たようなタイトルがいくつもあるので、よく調べてから読むべきでした。↓

企業再生屋が書いた借りたカネは返すな! (2002/12) 加治 将一八木 宏之 商品詳細を見る

図解 借りたカネは返すな!―目からウロコの合法的“借金”帳消し術 (2003/08) 八木 宏之吉田 猫次郎 商品詳細を見る

借りたカネはやっぱり返すな! (2007/06/01) 金野 力/神山 典士 商品詳細を見る

でもまぁ楽しめそうです。
内容は読み始めたばかりなのでさらっと書きますが、
今までよく分からなかった債権整理する上での銀行のメリット。損切りするだけかと思ってましたが、債権整理するのは銀行側にもメリットがあるそうです。キーワードは引当金、償却時の非課税化。
またバブル期に不動産を節税目的で高値掴みした人の事例も載ってます。不動産投資家としては知っていて損は無い知識でしょう。

読み進めていくごとにもう少し内容を補足していきたいと思います。
今日は遅いので、この辺で・・・。

「ハワイプチ富豪の成功法則」

他のブログでこの本は紹介されてましたが、偶然図書館で見つけたので借りて読んでみました。
最初は日産の工場に就職したのですが、早々に退社し、サーファーショップを経て、国際電話の関連で起業して、そこで貯めたお金を元手に不動産投資、という道のりで、今はハワイで悠々自適生活だそうです。まぁかなりかいつまんで言ってますが、結構壮絶な半生でした。
具体的な不動産投資のノウハウは他のブログとかの方が参考にはなりますが、大まかな考え方という意味では参考になります。利益を生まないマイホームはキャッシュフローが出るようになってから買えばいい、とか。
とりあえず成功者の実体験だけに貴重です。またいくつか不動産投資基準が列挙されてましたが
たとえば、
・土地が広い物件
・比較的新しい物件ｏｒ徹底的に古い物件（中途半端に古いと家賃が下がりやすい）
・利回りグロスで１２％
最後の基準は、意外と緩かったのが面白いですね。まぁ執筆時の時代にも寄るところもあるのでしょう。

ハワイ プチ富豪の成功法則 (2004/10) ヒロ・ナカジマ 商品詳細を見る

ちなみに、この本と同時に借りたのが「借りたカネは返すな！」という本だったのですが、ヒロ・ナガシマさんはこの本の筆者のところに一時期働いてたとの記述がありました。すごい偶然ですね。

また書評です

昨日はジョギング５キロ弱、その後テニススクールへ、そして今日は午前中またテニスと久しぶりにスポーツ三昧の週末です。おかげで太股が筋肉痛ですが、心地よいです。

で、その合間に読み終わった本です。

アパート投資の王道 (2006/06/16) 白岩 貢 商品詳細を見る

安い土地を見つけ、知り合いの各ジャンルの専門家（建築士、大工、仲介業者）を集め「王道チーム」を造り、アパート経営を進めていく、ある意味私の将来進めていきたい投資法の先駆者として興味深く読ませていただきました。

普段本を読む時は、
①図書館から借りる
②本屋かネット（amazon）で購入
の二通りあるのですが、買った場合は、新しい発見のあったページ、重要そうだと思ったページは耳を折るようにしてます。
この本は細かいテクニックが色々と紹介されているため、耳を折ったページばかりとなりました。またたとえば、客付け業者曰く、「天井の高いアパートから客が付く」とか。
城南地区を主体としてるところも賛同できました。
この投資手法で行きたいという人にはお勧めの本です

白石さん、健美家のブログにも登録されてましたね奇遇です。

お金の教養

今更ですが、このタイトルの本を読みました。さら～っと読めますよ。
印象に残ったのは、
収入のうち６０％を生活費、２０％を貯蓄、２０％を自己投資だそうです。
私の場合は賃貸マンション住まいなのでどうしても生活費が膨らんでしまいます。
なので不動産を勉強してるところなのですが、賃貸か持ち家か、という項目もあり、月額家賃の２００倍以内かどうかが目安だそうです。が、この理屈の根拠は、中古の収益マンションの平均利回りが６％だから、とありましたがこれが何で２００倍以内に結びつくのか忘れてしまいました。あんまり深くそこには触れられてなかったような。。。

お金の教養ーみんなが知らないお金の「仕組み」 (2008/09/20) 泉 正人 商品詳細を見る

お奨めブログ

最近は毎日数十件の不動産関係のブログに目を通してます。

色んな人のをいっぱい見たい場合はこちらがお奨めです。
「健美家」
更新ボタンを押せば頻繁に新しい記事がアップされるので、幅広く目を通せます。

そしてその中でもかなりのヒットだったのがこちら。
↓
「不動産屋で会いましょう　～不動産は魔性の香り～」
業界の方が書いているだけに説得力があります。
というか、恐くて泣き出してしまうかも知れませんよ。ブラックユーモア小説を読んでるような感覚に近いと思います。
思えば、私は江川卓とかセルジオ越後といった解説者が好きです。いずれも辛口な方々ですね。
逆に耳障りの良い事しか言わないような人は信用できません。

投資家たる者、こういった批判的で、恐い話（しかし事実）にはしかと耳を傾けなければやっていけないでしょう。

昨日衝動買いしちゃった本です。キーワードは激安中古団地、です。
最初っから何千万という大きなローンを組むと立ち行かなくなる、というところは激しく同意。
この方は３００万で横浜市内の団地をキャッシュで購入したそうです。

「二十代、派遣社員、マイホーム4件買いました」 (2009/01) 山崎 純二 商品詳細を見る

初めてのオフ会

不動産投資までの話を久しぶりに再開します。
っつうか、どこまで書いたんだっけか久しぶりすぎて忘れました。。。ちょっと過去の記事を回想してみました。

そうだ、オフ会行ったところまででした。なんと１／２０に書いて以来でした。。。
（最初に会ったブロガーのはカウントしないとして）これが初めての不動産関係でのオフ会でした。【２００８年１１月下旬頃】
参加者は聞いた限りでは一棟物を主体とした集まりでして、中には本を出版してる人も参加してたりしました。
自分がやろうとしている投資を相談したところ、ことごとく否定されました。
○キャッシュバック付き新築マンションは、利回りが低すぎる、節税を強調するのは怪しいと。
○複数の区分マンション投資法（＝物件価格を実際より多めに見せて銀行から融資を引っ張り実質フルローンとする）は、ばれたら今後銀行から相手にされなくなる
などなど。
散々な感じでした。

それとこのオフ会で感じたのは、批判を恐れながら言うと、
参加者ほとんどが地方物件ばかりだったことです。
自分とは方向性が違うなぁ～と思いました。
もちろん、地方物件は高利回りなのも多いし、地元で土地勘がある人であればやりようによっては良いのでしょうが、色々と厳しい面があるのも事実と思います。
・・・・とは口が裂けても言えませんでした。

昨日のオフ会

昨日は一棟物に投資している人たちが集まるオフ会に参加させて頂きました。
区分から始めてる方もちらほらいたみたいです。隣で話をした人は「最初新築１Rを何も考えず買ったら失敗した」と。その物件は今現在赤字のキャッシュフローだそうです。高い授業料を払ったようです
そして何より驚いたのは四国や青森からわざわざこの会に参加するために来た人もいたことですね。残念ながら参加者の半分も話すことができなかったのですが、こういったネットワークを構築して、励まし合ったりアドバイスをもらったりという関係にまで持って行ければいいなぁと思いました。不動産投資は孤独な世界ですからね。
ただお互いのヨイショの会、傷をなめ合う会、にならないようには気を付けたいところです。

それと恒例の今読書中の本の紹介です。
戸建てのニーズは実はニッチで需要が高い、と説いてます。
ただ、気を付けなければ行けないのはこの本は、「土地の有効活用法」として土地持ちを対象としてます。なので、こんなに簡単に高利回りは出せません！

高収益を実現する「新貸家」経営成功の秘訣 (2008/10/03) 黒木 貞彦 商品詳細を見る

余程土地の安いところを見つけないとだめですね。当たり前ですが。

やっちまったよ

昨日またamazonで注文した本が届きました。（なんか、読書ブログになってますね。）
でタイトルは、「やっちまったよ一戸建て！」です。
↓

やっちまったよ一戸建て!! (2) (文春文庫PLUS) (2005/10/07) 伊藤 理佐 商品詳細を見る

・・・で、私もやっちまいました。届いてから気づいたのですが、
なんと2巻でした。

まぁ漫画なので、たぶん大丈夫です。
独身三十路女性漫画家の注文戸建て住宅を建てるまで、のお話です。
なんと吹き抜けのトイレだそうです。自分だったらゼッタイ仕様変更しますね。ただいきさつがいまいち分かりません。
なので、今日早速「１巻」注文しました。

建築部門へトライ

一昨日amazonで予約した本が早速届きました。
いつも注文してたカテゴリーは「不動産投資」だったのですが、今回は「建築」からしてみました。
なので、多少専門的で読み進むのに時間かかりそうです。

建てる前に読む本―非営利第三者機関が提唱する新しい家づくりの発想 (2002/08) NPO法人家づくり援護会 商品詳細を見る

復活

だいぶ復活しました。寒気も治まり、起きても平気になりました。

でも今日一日はしっかり栄養補給をし、安静にしてます。

で、今日は他の本と平行してこれを読んでます。
恐い事例がいっぱいありますよ。
不動産投資は時代を読まないとだめみたいですね。

失敗に学ぶ不動産の鉄則 (日経プレミアシリーズ) (2009/01) 幸田 昌則 商品詳細を見る