遅まきながら家賃相場調査

ほんと、今思えば、お任せ投資状態でした。
買い付けした後に、不安に駆られ翌週だったかに物件近所の不動産会社に行き、図面を見せて相場家賃を聞いてみました。

※ただ、この図面って建築確認用だったため、ロフト仕様のものでしたが、実際はメゾネットなのです。
ここもいまだよく分かってないのですが、最初っからメゾネットで建築確認申請すればよいのでは？と疑問が残りますが、、この辺りは今度業者に確認してみます。（こういった対応がそもそも甘いのですよね・・・）

その結果は、以前にも書きましたが業者想定家賃の積算根拠は、ＲＣ&１Ｒだったため、当然ながら、新築プレミアムを踏まえても、２万くらい安い査定結果でした。
オーマイゴッドそれを聞いたときは変な汗が出てきました。

今日の日記

今、朝の１０時半。
今日は何しよう？
優先順でいうと
１。仕事（つまり、休日出勤）
２．テニス
３．ジョギング
４．図書館&読書
５．友人のテニス試合観戦
６．食材の買い物

でも、１．は避けたい。（しとけば明日以降は楽になるけど）
朝飯（というかブランチ）食べたら結論だそう。

»  Read more

「世界連鎖恐慌の犯人」

今日もテニスに出掛けたのですが、打ってる途中で肘が痛くなり、中断。
実運動時間数十分程度。
しばらく安静にしとこうかな。

どこかのブログで紹介されてたので、読んでみました。
読みやすかったです、はい。

世界連鎖恐慌の犯人 (Voice select) (2008/12/18) 堀 紘一 商品詳細を見る

（ここからはいつものようにメモ代わりにかいつまんで要点を書きますので、この本をこれから読もうという人読まない方が良いです。）

犯人はずばり、
アメリカの金融資本（至上）主義です。
さらにその主役であったインベストメントバンクとヘッジファンド。虚業で、金儲け至上主義の人たちだそうです。

これからの提言としては、

物づくりを得意とする日本は、実業に基づく産業資本主義に切り替えろ。
そして今後の個人へのアドバイスとしては、
①ブルーチップ（日本の国債優良企業）の株を買え。（理由は特に書いてなかったですが・・・）
②転職はするな。時期が悪い。
③勉強しろ

だそうです。納得。

そして今はこれを読んでます。

「仕組み」整理術―仕事がサクサク進んで自由時間が増えるシンプルな方法 (2008/09/27) 泉 正人 商品詳細を見る

最近不動産ネタ、書いてないな～。

「なぜかお金がやってくる魔法の算式」

お奨めです。

「お金の味」

今日も深夜１２時過ぎの帰宅です。飲み会ではなく、仕事で、遅くなりました。今週は飲み会が多いのでその分予定が無い日にしわ寄せが・・・。

ちょっと前に発売されてた、かの金森氏の新作です。色んなブログで少し前に紹介されてましたね。

借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記 (2009/02/05) 金森 重樹 商品詳細を見る

東京に上京してすぐ服を買いに行ったら、店員に取り囲まれて大量に服を買わされたそうです。
僕も東京では何度も洋服買い物してますが、そんな経験ありません。筆者は騙されやすそうなタイプなのでしょうか？
いつものように、相当かいつまんで説明すると、
筆者は商品先物で大量な借金を背負います。やったことないので分かりませんが、少しくらい勝つこともあるんじゃないかと思うんですが、ひたすら負け続け営業マンの言うがまま、言い負かされるがまま、証拠金を投入し続けます。バイト先の人からカネを借りてまで注ぎ込みます（本人は止めたがっていたのに）

筆者が偉かったのは、常人であれば潰れてしまいそうなところを、勉強することで立ち直っていきます。色んなジャンルの勉強をし続けます。これは是非見習っていかなければと思います。そこからの復活劇は、筆者のマーケティング本へのイントロダクションにもつながってるかも知れませんが・・・。

インターネットを使って自宅で１億円稼いだ！ 超・マーケティング (2004/10/08) 金森 重樹 商品詳細を見る

知識が身を守るということですね。

まずは平日もう少し早く帰れるような環境を与えてくれ～

反省その２

今日も職場の公式な飲み会でした。
仕事はそれどころじゃないっちゅうのに、、、。

昨日の記事で付け足したいことがあったので,追加記事。
積算評価が出来てなかったことにプラスして、反省すべき点があります。

それは業者さんが見積もった家賃収入を元にしているキャッシュフロー試算表を鵜呑みにしてたことです。
初心者にそこまで判断を求めるのは無理があるのかも知れませんが、今思えば彼らが提示してきた家賃相場の根拠って、すべて「ＲＣ物件」かつ、「１Ｒ物件」の賃料だったんですよね。
私が投資する物件は木造かつ１Ｋ（メゾネットタイプ）であるにも関わらず。

もう少し基礎知識があれば、それはおかしい！とその場で主張できたと思うんですけど、当時は・・・まったくお任せ状態だったので、鵜呑みにしてしまいました。
次回の投資する機会があれば、まずは提示のあった資料はいったん引き取って、自身で検証した上で判断するようにします。まぁ文字にすると、当たり前すぎる話ですが。。。

今これを読んでます↓
恐いです。。。同じく、自分も借金してる身なので。

借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記 (2009/02/05) 金森 重樹 商品詳細を見る

買付しました

今日は珍しく買い物に行きました。
今の在庫はよれよれのＴシャツしか手持ちがなかったので、新たにＴシャツを新調。
そして、仕事に履いてく革靴が２足しかなかったので、Ｉせたんで、革靴を新調してきました。
やっぱりカネは使ってなんぼ、ですからねぇ。

さて、私の不動産投資の続きを。
この物件を観に行く前に、元々の紹介者であるブロガーさんに「大田区の物件を紹介されたんですが、、、」と相談してみたところ、「実は前の物件よりもこちらの物件の方が本当はいいですよ」と言われました。
ここだけの話、「調子がいいこというなー」と。
そりゃ思いますよね～。

ただもうとりあえず少額自己資金でも投資可能な物件だったので、初めてみたかったのです。
Ｓ銀行は眼中になく、都銀の低利融資であれば結構なキャッシュフローがでるという目算だったので、近くのデパートの屋上のファミレスで、買付入れてしまいました。
今思えば、還元評価だけで、積算評価という視点が皆無でした。反省。

吉川英一先生の「手取り1000万が幸せ」

忙しいと思っている割に読書は進んでます。
不動産投資家のカリスマ、有名ブロガーである著者の新作です。

億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円+副収入でプチリッチになる (2009/04/10) 吉川 英一 商品詳細を見る

この本はおおむね今まで読んできた内容、つまり吉川さんの集大成って感じです。
その中で真新しかったのは、所得税の税率区分の２３％について。
所得税の税率は、基本的に１０％おきに設定されてるのですが、なぜか２０％と３０％の間だけ２３％という半端な税率が存在してます。
筆者によると、ここが一番居心地が良い、と。（税法を定めてる財務キャリア官僚の主要ポストがこの辺りの所得であるのが怪しいとも）。

ここに留まれるのは平均的サラリーマンであれば所得が１４４８万程度まで。
ここにいくまではやはりアパート３，４棟購入せよ、と書いてます。
この辺りの下りは、最近記事にした山田さんや龍前さんの本とも通じますね。

あと、なぜ吉川先生がデイトレードをやっているのかが疑問だったのですが、この本で少し分かりました。
ある程度不動産所得に達した筆者としては、これ以上稼いでも税率が上がるだけ。
ということで、分離課税であり、しかも優遇税制が適用されている１０％の株で稼ぐしかない！とのこと。
納得です。
私は株の短期売買はやるつもりはありませんが。

今日は「山田式」で。

今日も夜１１時帰宅。風呂入って酒飲んで寝るだけ。。。
下らない一日です。
こんな生活してると、早くリタイアして、時間をきにせず朝起きて、たっぷり読書して、大家業に役立つ資格の勉強でもして、早めに酒飲んで、眠くなったら寝る。なーんていう日々を夢見ちゃいます。

久しぶりに不動産ネタを。といっても今日も読後感想文です。
前に一度お会いしたことのある山田里志さんの著作です。
（非常に人当たりの良い、優しい雰囲気の方でした）

20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術 (2009/03) 山田　里志 商品詳細を見る

ただ今日は０時も回り、眠いので、要点だけをかいつまんで書くと、
筆者の投資手法は、

高利回り&高稼働率&築浅（高担保価値）な小物件を全国拡散で。これで筆者は不労所得が勤労所得を上回ったと。
２～３千万の物件を４棟もあれば十分と。

全国分散は自分には厳しいというか、腑に落ちてないところがありますが、それ以外では是非見習いたい指針だと思ってます。

「マネーセンス」

最近毎日残業で遅いです。家に着くのも１１時とか１２時とかｏｒｚ。。。
今週は飲みにすら行ってません。。。
経済的な視点で考えれば、余計な出費もせず残業代を稼いでいるのだと前向きにとらえますかね。

ところで、こちらの本、どこかのブログで紹介されてたので、衝動買いして読み終えました。

マネーセンス―あなたのまわりにお金持ちがいない理由 (2009/04) 浅田 修司 商品詳細を見る

前回の山崎元さんの本とは真逆で、こちらは外貨ＭＭＦに投資せよ。米国・欧州・オセアニアに１：１：１で、と訴えてます。
ただ、詳細は著者が企画する講座へ、というところがやや残念。

あと、面白かったのは著者は車観。
車は保有せず、タクシーを使うんだそうです。トータルではこちらの方が安いし、運転する必要もなく、目的地さえ伝えれば後は自動的に到着し、何よりも楽だ、とのこと。
そういう発想はなかったなー、っと。
斬新ですね。

「超簡単 お金の運用術」by山崎元

①必要生活費３ヶ月分を普通預金に置く
②残ったお金はすべて国内外のＥＴＦに投資。（国内４、海外６比）
③支出の必要が生じたら、躊躇無く②の一部を解約

④ただし、すべて株に投資するというリスクを抑えたい場合は
　②の一部を個人向け国債またはＭＲＦに充てる

以上です。明快です。
早速実践したいと思います。
ただし、①の普通預金はあまりに利率がゼロに近いので、それならば前から言ってるように、全部とは言わないまでも一部をＭＭＦに置いておいた方がよいと個人的には思います。（換金に数日要しますが）

外国債券については、
・名目金利が円より高い通貨はあるが、通貨と金利はセットで市場で取引されており、事前ベースではどれが良いかというのはない。（期待リターンは外債と円は同じ）
・為替リスクがある分、個人には不利
・株で過大な為替リスクを既に負っている。

また住宅についても触れており、購入か賃貸かの判断基準は、
年間相場家賃を株式の益利回りになぞらえ、
利回り８％、ＰＥＲ１２．５％を上回るようであれば購入に踏み切っても良い。とのこと。
<読みかけ一覧>
・投資効率を100倍高める ビジネス選書&読書術
・【改訂第三版】[建てる前]に読む本
・ゼロからはじめる「木造建築」入門
・20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術

»  Read more

９%で買い７%で売る

これは最初の物件を観に行った時に業者さんから言われたのですが、
「この物件は満室になれば利回り９％代です。
満室にしてすぐエンドさんに６～７％程度で売っちゃってもすぐ儲けが出ますよ」、と。
今回の大田区物件は購入価格が５０００万で、家賃収入ざっくり５００万。
これを仮に満室にした後、利回り築浅７％物件として売るとしたら、
５００÷７％＝７１００万。。。
諸経費・税金を無視して、
ざっくりいっても２０００万以上の利益が発生するとのこと。

ほんまかいな。うれしいなぁ。
まぁ短期譲渡益で相当持っていかれてしまいますが、取らぬ狸の皮算用とは分かっていても心くすぐる営業トークでした。
不動産ってこんな単純なモノなんですかね・・・。

その後これについて考えたことは、
・そもそもが満室想定家賃での計算、しかも新築プレミアム価格。
・新築から５年落ちになれば資産価値は目減りすると考えるのが普通
・同様に新築と５年落ちで同じ家賃を取り続けられるかはかなり疑問
と、そんなにオイシイ話ではないんじゃないかと気を引き締めました。
ただ、２１年度から税制優遇が認められてる点はかなりプラス+です。

（自己破産してなければ、つづく）

<読みかけ一覧>
・投資効率を100倍高める ビジネス選書&読書術
・【改訂第三版】[建てる前]に読む本
・ゼロからはじめる「木造建築」入門
・20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術
・マネーセンス―あなたのまわりにお金持ちがいない理由

大田区物件

久しぶりに私の不動産投資ネタを。

５０００万台物件を紹介された週末、現地視察に行くことになりました。ブロガーさんにこの物件の事を聞いてみたのですが、前回の目黒物件よりもさらにお奨めとのこと。
ほんとかいな？

そして当日。生憎風邪をこじらせて、行くのを延期したいくらいでしたが、なんとかだましだまし現地まで行きました。体調不良で辛かったのでつい駅前で業者と落ち合い、車で現場まで行ってしまいました。本来なら、距離感を掴むため、自分の足で歩いて行かなければいけないのですが。

で、現地は片方は京浜東北・東海道線があり、その逆っかわは幹線道路があったり、さらにとどめは目の前に中層マンションが建っており日当たりも悪し、という三重悪。
良い点としては、
商業施設は充実してて、デパートやスーパーもすぐ近く（歩いて１，２分）。
駅からの行程も半分以上は商店街の庇があるため、ほぼ傘をささずに辿り着けます。



そのときは意識も朦朧としてたのと、もういい加減早く投資してみたい、という意識であったので、立地条件は難があっても利回りが稼げるなら、といわれ、「ま、いっか！」みたいな軽いノリで受け入れてしまいました。
業者が提示したネットで９％以上と、新築・城南地区にしては高利回りで、そこそこのキャッシュフローがでます。


ただ、そのときは都銀から低利で借りられる前提でのプランでした。
（きっと続く）

「龍前流錬金術によるハッピーリタイア実践法」紹介

龍前さんの本、初めて読みました。
山田里志さんの本で紹介されてた方です。
↓

龍前流X×ミリオン錬金術―サラリーマンの年収で「億万長者」を目指す!資産20億、年収2億の投資家からの特別レッスン (2008/12) 龍前 隆 商品詳細を見る

マジ、面白いっす！！
ロバート・キヨサキの中身薄い、非実践的な本なんかよりよっぽどためになります！！（ロバキヨファンの方すいません）
秀逸だったのは、レッスン２に書いてあるリタイアまでの実践的なプロセスの紹介。
・ステップ①：投資先を決める（会社に通える地域、駅近、最低限の買い物ができる便利さ）
・ステップ②：エージェント（代理人・仲介業者）を見つける。
・ステップ③：５年で年収１０００万、リタイア・シミュレーション
　その１：自己資金１０００万を頭金に５０００万、６戸の新築アパートを建て、そこに自分も住む。年間家賃５０４万（６戸×７万×１２ヶ月）。キャッシュフロー２５５万。表面利回り１０．５％。
　その２：①を５年続けてリタイアし、アパート収入、貯金と退職金で、１５００万の自己資金を使い、少し大きめな物件をさらに新築アパートとして購入する（著書では７，０００万）。自分は別の高級マンションに住まう。　年間家賃６４８万（６戸×９万×１２ヶ月）。キャッシュフロー２８８万。表面利回り９．２％。

　その３：さらに５年後、１億物件の投資。（自己資金１０００万）。９室。年間家賃１１１６万（９戸×１０万×１２ヶ月＋駐車場収入３台×１万×１２ヶ月）。キャッシュフロー５５６万。表面利回り１１．１％。

という、規模の違いはあれど、基本的には同じ事の繰り返し。
すべてに共通するのは、
・新築木造アパート
・２ＤＫ
・３０年ローン（１０年固定）まぁこの辺りのプロセスの詳細は本を読んでみてください。
新築を奨めているのは、中古物件は問題箇所を見抜くのが難しいから、とありました。
２ＤＫを奨めているのは、家賃を高く設定できるから。
なかなかこういった不動産投資本で、自分の住居に言及しているのは少なかったので、そういった意味でも大変参考になります。
私が目指してる手法と似てるから、ということもありますけどね。
ただ、退職するのはちょっと早すぎると思いますけど。

<ということで久しぶりに読みかけ一覧>
・投資効率を100倍高める ビジネス選書&読書術
・【改訂第三版】[建てる前]に読む本
・ゼロからはじめる「木造建築」入門

【差し替え】ノーリスク・ローリターン投資法

第二回に分けてお伝えしようかと思ったのですが、第一回の前提条件が破綻したため、差し替え版としての記事です。
前回の記事の前提となる、普通貯金（預金）は、ある基準日を元に利息計算してるのかと思ったところ、そんなに世の中甘いわけはなく、通算した残高の平均値を元に利息計算するとのことでした。

年度末ならではかもしれませんが、最近よく幹事や支払いを任せられる機会が多いことに端を発してます。
たぶん、よく言われてる方法かも知れませんが、積極的に全員分を立て替えてクレジットカードで支払う、ことです。以上。

・・これだけだとなんなんで、さらにもう一つ。

その後参加者から徴収した現金を、ＭＭＦに投資することです。
カード会社にもよるのでしょうが、通常は翌々月の月初に引き落としになるので、ということは、２ヶ月前後、現金が余ってます。財布に入れておいても利息も付かない上に知らないうちに使ってしまう可能性も否めません。
でしたら、そのお金はＭＭＦなどに預けましょう。
たとえば野村ＭＭＦだと毎月利息（というか分配金）が支払われます。
他人資本も含んだ金額に利息が付くという何らリスクのないお金に対しても利息がつく訳です。
その上、クレジットカード会社のポイントまでもがついてきます。
二重で儲かります。

是非皆さん、支払いは自分で進んでカードで立て替えてみてください。
そしてそれを月々金利が付く証券会社のＭＭＦなどに一時的に預けてみてください。
たかだか数十円・数百円かも知れませんが、やらないよりはましですから。

以上、タイトル通り、微々たる投資法の紹介でしたぁ～。

ノーリスク・ローリターン投資法その①

○ノーリスク・ローリターン法その①
ローリターンというくらいなので、対してえばれる話ではないのですが、、、。
昨年ＦＸで痛い目にあったので、元本保証でベストな資産運用は何かと考えていたところ、ささやかながら発見しました
昨日（４／１）、郵便局の通帳を記帳して、ふと気づいたのですが、私の普通貯金残高はたかだか２万円ちょっとだったのに、利子が２１円も付いてました。
額が小さいので大したこと無いと思いますが、利率に直すと、（２１－４＊税金）／２０，９３９円≒０．０８％。・・・これだけみてもたいしたことないですよね。。。
でも、
４／１と１０／１に利息がつくことを見越して、３月末～４／１と９月末～１０／１の年２回短期間だけ手持ち流動資金を移せば、年利に引き直すと０．０８％×１２＝０．９７％。
ちなみに、もう一つの私の口座の三菱東京ＵＦＪ銀行は、普通預金の利息がつくのは２月と８月末。
利率はやや劣るものの０．０３６％（やすっ！）。これを月利ととらえ、年利に引き直すと１２倍の０．４３％。
なので、自分の流動資産は普段は証券会社のＭＭＦとかに預けておいて、２，３，９，１０の月末だけは上記の口座に移し替えるのです。
そうすれば常に普通預金（貯金）の最高利息が享受できます。
６ヶ月拘束される定期預金で最高利息のオリックス信託銀行０．８％や野村ＭＭＦの０．２８％よりこの郵貯の普通貯金金利は高いです。→（参照）ヤフーファイナンス
ただ、この前提となる利息が、短期の預け入れで可能かどうかの検証をしてないので、そうでない場合は、この理論は破綻します。（この辺、詳しい方がいれば教えてください。）

と思ったら、違いました・・・。→知恵袋より
半年ごとの日割り計算するようです。
すいません！！！！ だめでした、このワザ！
また、あきらかに１年以上使わないよ、というお金であれば最初っからオリックスとかに１年以上の定期として預ければ１％以上利息がもらえますので、そちらに軍配が上がります。
さて、その②ですが、これは今日の①の方法にさらに拍車をかけられます。
でも長くなったので、それはまた後日・・・・。

拍車をかけるというよりは、また別のやり方ということで、後日差し替え版を記事にします。

『成功学キャラ教授』

一昨日・昨日と飲み会が続き、今日は久しぶりに家でゆっくりネットができました。
日々節約に気を使ってるのですが、この時期は出費が嵩み、睡眠不足となり辛いですね＝。

成功学キャラ教授 4000万円トクする話 (講談社BOX) (2006/11/01) 清涼院 流水 商品詳細を見る

小説としては面白かったですが、ためになるかというと・・・・？
いくらなんでも４０００万は大げさですね。吊り広告にまんまと釣られたました。
どこかで聞いたような教えが１０講座毎に紹介されます。
たとえば、
・決して相手を否定しない
・時間節約法として、
　小さな用事から順に片付ける
　寝る前に問題を与え、朝飯前に片付ける（早起き正攻法）
・ゼッタイにプラスに解釈する

などなど。
眠いので後日加筆しますｚｚｚｚ

今日も不動産には関係ない記事でしたね。