お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

遅まきながら家賃相場調査

ほんと、今思えば、お任せ投資状態でした。
買い付けした後に、不安に駆られ翌週だったかに物件近所の不動産会社に行き、図面を見せて相場家賃を聞いてみました。

※ただ、この図面って建築確認用だったため、ロフト仕様のものでしたが、実際はメゾネットなのです。
ここもいまだよく分かってないのですが、最初っからメゾネットで建築確認申請すればよいのでは?と疑問が残りますが、、この辺りは今度業者に確認してみます。(こういった対応がそもそも甘いのですよね・・・)

その結果は、以前にも書きましたが業者想定家賃の積算根拠は、RC&1Rだったため、当然ながら、新築プレミアムを踏まえても、2万くらい安い査定結果でした。
オーマイゴッドそれを聞いたときは変な汗が出てきました。
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今日の日記

今、朝の10時半。
今日は何しよう?
優先順でいうと
1。仕事(つまり、休日出勤)
2.テニス
3.ジョギング
4.図書館&読書
5.友人のテニス試合観戦
6.食材の買い物

でも、1.は避けたい。(しとけば明日以降は楽になるけど)
朝飯(というかブランチ)食べたら結論だそう。


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「世界連鎖恐慌の犯人」

今日もテニスに出掛けたのですが、打ってる途中で肘が痛くなり、中断。
実運動時間数十分程度。
しばらく安静にしとこうかな。

どこかのブログで紹介されてたので、読んでみました。
読みやすかったです、はい。
世界連鎖恐慌の犯人 (Voice select)世界連鎖恐慌の犯人 (Voice select)
(2008/12/18)
堀 紘一

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(ここからはいつものようにメモ代わりにかいつまんで要点を書きますので、この本をこれから読もうという人読まない方が良いです。)

犯人はずばり、
アメリカの金融資本(至上)主義です。
さらにその主役であったインベストメントバンクとヘッジファンド。虚業で、金儲け至上主義の人たちだそうです。

これからの提言としては、

物づくりを得意とする日本は、実業に基づく産業資本主義に切り替えろ。
そして今後の個人へのアドバイスとしては、
①ブルーチップ(日本の国債優良企業)の株を買え。(理由は特に書いてなかったですが・・・)
②転職はするな。時期が悪い。
③勉強しろ

だそうです。納得。

そして今はこれを読んでます。
「仕組み」整理術―仕事がサクサク進んで自由時間が増えるシンプルな方法「仕組み」整理術―仕事がサクサク進んで自由時間が増えるシンプルな方法
(2008/09/27)
泉 正人

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最近不動産ネタ、書いてないな~。
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「なぜかお金がやってくる魔法の算式」

昨日も仕事で遅くなり終電で帰りました。金曜夜だったので早く帰りたかったんですが・・・。
当然ながら周りは酔っぱらいが多く、これが自分も酔っぱらってる身なら自業自得としょうがなく思えますが、仕事でおそかった時って、なんか損した気分。

といいつつ読後感想文。
基本的にどんなつまんない本でも、新たな発見やためになったことは知恵としてブログに記録するようにしてるんですが、この本はちょっと
なぜかお金がやってくる魔法の算式―年収300万円時代をゆたかに生きるなぜかお金がやってくる魔法の算式―年収300万円時代をゆたかに生きる
(2008/11)
小栗 悟

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魔法の算式とありますが、何てことはない、ただ「「収入-支出=貯蓄」。
住宅ローンは返済が一番の運用とか、生命保険は見直せとか、耳にタコができるような話か、抽象的な話ばっかり。

これだけだとあんまりなので、先日の山崎元さんの株価割高割安判断法を書き留めておきます。

①日経平均1株当たりの利益を求める
 (日経平均株価÷PER)

②長期金利(新発10年国債)-名目GDP成長率(政府経済見通し)

③ ②に5,6,7%をそれぞれ足す。

④ ①÷③。

⑤ おのおのが、上限、平均、下限、とのこと。


超簡単 お金の運用術 (朝日新書)超簡単 お金の運用術 (朝日新書)
(2008/12/12)
山崎 元

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お奨めです。

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「お金の味」

今日も深夜12時過ぎの帰宅です。飲み会ではなく、仕事で、遅くなりました。今週は飲み会が多いのでその分予定が無い日にしわ寄せが・・・。

ちょっと前に発売されてた、かの金森氏の新作です。色んなブログで少し前に紹介されてましたね。

借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記
(2009/02/05)
金森 重樹

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東京に上京してすぐ服を買いに行ったら、店員に取り囲まれて大量に服を買わされたそうです。
僕も東京では何度も洋服買い物してますが、そんな経験ありません。筆者は騙されやすそうなタイプなのでしょうか?
いつものように、相当かいつまんで説明すると、
筆者は商品先物で大量な借金を背負います。やったことないので分かりませんが、少しくらい勝つこともあるんじゃないかと思うんですが、ひたすら負け続け営業マンの言うがまま、言い負かされるがまま、証拠金を投入し続けます。バイト先の人からカネを借りてまで注ぎ込みます(本人は止めたがっていたのに)

筆者が偉かったのは、常人であれば潰れてしまいそうなところを、勉強することで立ち直っていきます。色んなジャンルの勉強をし続けます。これは是非見習っていかなければと思います。そこからの復活劇は、筆者のマーケティング本へのイントロダクションにもつながってるかも知れませんが・・・。
インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティングインターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティング
(2004/10/08)
金森 重樹

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知識が身を守るということですね。

まずは平日もう少し早く帰れるような環境を与えてくれ~
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反省その2

今日も職場の公式な飲み会でした。
仕事はそれどころじゃないっちゅうのに、、、。

昨日の記事で付け足したいことがあったので,追加記事。
積算評価が出来てなかったことにプラスして、反省すべき点があります。

それは業者さんが見積もった家賃収入を元にしているキャッシュフロー試算表を鵜呑みにしてたことです。
初心者にそこまで判断を求めるのは無理があるのかも知れませんが、今思えば彼らが提示してきた家賃相場の根拠って、すべて「RC物件」かつ、「1R物件」の賃料だったんですよね。
私が投資する物件は木造かつ1K(メゾネットタイプ)であるにも関わらず。

もう少し基礎知識があれば、それはおかしい!とその場で主張できたと思うんですけど、当時は・・・まったくお任せ状態だったので、鵜呑みにしてしまいました。
次回の投資する機会があれば、まずは提示のあった資料はいったん引き取って、自身で検証した上で判断するようにします。まぁ文字にすると、当たり前すぎる話ですが。。。


今これを読んでます↓
恐いです。。。同じく、自分も借金してる身なので。
借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記借金の底なし沼で知ったお金の味 25歳フリーター、借金1億2千万円、利息24%からの生還記
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金森 重樹

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買付しました

今日は珍しく買い物に行きました。
今の在庫はよれよれのTシャツしか手持ちがなかったので、新たにTシャツを新調
そして、仕事に履いてく革靴が2足しかなかったので、Iせたんで、革靴を新調してきました。
やっぱりカネは使ってなんぼ、ですからねぇ。

さて、私の不動産投資の続きを。
この物件を観に行く前に、元々の紹介者であるブロガーさんに「大田区の物件を紹介されたんですが、、、」と相談してみたところ、「実は前の物件よりもこちらの物件の方が本当はいいですよ」と言われました。
ここだけの話、「調子がいいこというなー」と。
そりゃ思いますよね~。

ただもうとりあえず少額自己資金でも投資可能な物件だったので、初めてみたかったのです。
S銀行は眼中になく、都銀の低利融資であれば結構なキャッシュフローがでるという目算だったので、近くのデパートの屋上のファミレスで、買付入れてしまいました。
今思えば、還元評価だけで、積算評価という視点が皆無でした。反省。

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吉川英一先生の「手取り1000万が幸せ」

忙しいと思っている割に読書は進んでます。
不動産投資家のカリスマ、有名ブロガーである著者の新作です。
億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円+副収入でプチリッチになる億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円+副収入でプチリッチになる
(2009/04/10)
吉川 英一

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この本はおおむね今まで読んできた内容、つまり吉川さんの集大成って感じです。
その中で真新しかったのは、所得税の税率区分の23%について。
所得税の税率は、基本的に10%おきに設定されてるのですが、なぜか20%と30%の間だけ23%という半端な税率が存在してます。
筆者によると、ここが一番居心地が良い、と。(税法を定めてる財務キャリア官僚の主要ポストがこの辺りの所得であるのが怪しいとも)。

ここに留まれるのは平均的サラリーマンであれば所得が1448万程度まで。
ここにいくまではやはりアパート3,4棟購入せよ、と書いてます。
この辺りの下りは、最近記事にした山田さんや龍前さんの本とも通じますね。

あと、なぜ吉川先生がデイトレードをやっているのかが疑問だったのですが、この本で少し分かりました。
ある程度不動産所得に達した筆者としては、これ以上稼いでも税率が上がるだけ。
ということで、分離課税であり、しかも優遇税制が適用されている10%の株で稼ぐしかない!とのこと。
納得です。
私は株の短期売買はやるつもりはありませんが。
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今日は「山田式」で。

今日も夜11時帰宅。風呂入って酒飲んで寝るだけ。。。
下らない一日です。
こんな生活してると、早くリタイアして、時間をきにせず朝起きて、たっぷり読書して、大家業に役立つ資格の勉強でもして、早めに酒飲んで、眠くなったら寝る。なーんていう日々を夢見ちゃいます。

久しぶりに不動産ネタを。といっても今日も読後感想文です。
前に一度お会いしたことのある山田里志さんの著作です。
(非常に人当たりの良い、優しい雰囲気の方でした)

20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術
(2009/03)
山田 里志

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ただ今日は0時も回り、眠いので、要点だけをかいつまんで書くと、
筆者の投資手法は、

高利回り&高稼働率&築浅(高担保価値)な小物件を全国拡散で。これで筆者は不労所得が勤労所得を上回ったと。
2~3千万の物件を4棟もあれば十分
と。

全国分散は自分には厳しいというか、腑に落ちてないところがありますが、それ以外では是非見習いたい指針だと思ってます。
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「マネーセンス」

最近毎日残業で遅いです。家に着くのも11時とか12時とかorz。。。
今週は飲みにすら行ってません。。。
経済的な視点で考えれば、余計な出費もせず残業代を稼いでいるのだと前向きにとらえますかね。

ところで、こちらの本、どこかのブログで紹介されてたので、衝動買いして読み終えました。

マネーセンス―あなたのまわりにお金持ちがいない理由マネーセンス―あなたのまわりにお金持ちがいない理由
(2009/04)
浅田 修司

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前回の山崎元さんの本とは真逆で、こちらは外貨MMFに投資せよ。米国・欧州・オセアニアに1:1:1で、と訴えてます。
ただ、詳細は著者が企画する講座へ、というところがやや残念。

あと、面白かったのは著者は車観。
車は保有せず、タクシーを使うんだそうです。トータルではこちらの方が安いし、運転する必要もなく、目的地さえ伝えれば後は自動的に到着し、何よりも楽だ、とのこと。
そういう発想はなかったなー、っと。
斬新ですね。
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「超簡単 お金の運用術」by山崎元

今日もテニス三昧で、今は酒三昧な一日です。
明日から仕事。週休三日くらいな生活がしたいです・・・。

山崎さんの本は好きで昔から良く読んでました。
この本は今までの要約版、みたいな感じでしょうか。
まだ読みかけですが、構成が明快だったので、ご紹介を。
面白いのは、第1章に結論が語られており、2章以降はその結論に対する補強説明とのことです。
なので理論より実践!という人はこの1章だけでもいいでしょう。


超簡単 お金の運用術 (朝日新書)超簡単 お金の運用術 (朝日新書)
(2008/12/12)
山崎 元

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基本型は、
①必要生活費3ヶ月分を普通預金に置く
②残ったお金はすべて国内外のETFに投資。(国内4、海外6比)
③支出の必要が生じたら、躊躇無く②の一部を解約

④ただし、すべて株に投資するというリスクを抑えたい場合は
 ②の一部を個人向け国債またはMRFに充てる


以上です。明快です。
早速実践したいと思います。
ただし、①の普通預金はあまりに利率がゼロに近いので、それならば前から言ってるように、全部とは言わないまでも一部をMMFに置いておいた方がよいと個人的には思います。(換金に数日要しますが)

外国債券については、
・名目金利が円より高い通貨はあるが、通貨と金利はセットで市場で取引されており、事前ベースではどれが良いかというのはない。(期待リターンは外債と円は同じ)
・為替リスクがある分、個人には不利
・株で過大な為替リスクを既に負っている。

また住宅についても触れており、購入か賃貸かの判断基準は、
年間相場家賃を株式の益利回りになぞらえ、
利回り8%、PER12.5%を上回るようであれば購入に踏み切っても良い。とのこと。
<読みかけ一覧>
投資効率を100倍高める ビジネス選書&読書術
【改訂第三版】[建てる前]に読む本
ゼロからはじめる「木造建築」入門
20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術
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9%で買い7%で売る

これは最初の物件を観に行った時に業者さんから言われたのですが、
「この物件は満室になれば利回り9%代です。
満室にしてすぐエンドさんに6~7%程度で売っちゃってもすぐ儲けが出ますよ」、と。
今回の大田区物件は購入価格が5000万で、家賃収入ざっくり500万。
これを仮に満室にした後、利回り築浅7%物件として売るとしたら、
500÷7%=7100万。。。
諸経費・税金を無視して、
ざっくりいっても2000万以上の利益が発生するとのこと。

ほんまかいな。うれしいなぁ
まぁ短期譲渡益で相当持っていかれてしまいますが、取らぬ狸の皮算用とは分かっていても心くすぐる営業トークでした。
不動産ってこんな単純なモノなんですかね・・・。

その後これについて考えたことは、
・そもそもが満室想定家賃での計算、しかも新築プレミアム価格。
・新築から5年落ちになれば資産価値は目減りすると考えるのが普通
・同様に新築と5年落ちで同じ家賃を取り続けられるかはかなり疑問
と、そんなにオイシイ話ではないんじゃないかと気を引き締めました。
ただ、21年度から税制優遇が認められてる点はかなりプラス+です。

(自己破産してなければ、つづく

<読みかけ一覧>
投資効率を100倍高める ビジネス選書&読書術
【改訂第三版】[建てる前]に読む本
ゼロからはじめる「木造建築」入門
20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術
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大田区物件

久しぶりに私の不動産投資ネタを。

5000万台物件を紹介された週末、現地視察に行くことになりました。ブロガーさんにこの物件の事を聞いてみたのですが、前回の目黒物件よりもさらにお奨めとのこと。
ほんとかいな?

そして当日。生憎風邪をこじらせて、行くのを延期したいくらいでしたが、なんとかだましだまし現地まで行きました。体調不良で辛かったのでつい駅前で業者と落ち合い、車で現場まで行ってしまいました。本来なら、距離感を掴むため、自分の足で歩いて行かなければいけないのですが。

で、現地は片方は京浜東北・東海道線があり、その逆っかわは幹線道路があったり、さらにとどめは目の前に中層マンションが建っており日当たりも悪し、という三重悪。
良い点としては、
商業施設は充実してて、デパートやスーパーもすぐ近く(歩いて1,2分)。
駅からの行程も半分以上は商店街の庇があるため、ほぼ傘をささずに辿り着けます。
DSCF0738.jpg


そのときは意識も朦朧としてたのと、もういい加減早く投資してみたい、という意識であったので、立地条件は難があっても利回りが稼げるなら、といわれ、「ま、いっか!」みたいな軽いノリで受け入れてしまいました。
業者が提示したネットで9%以上と、新築・城南地区にしては高利回りで、そこそこのキャッシュフローがでます。


ただ、そのときは都銀から低利で借りられる前提でのプランでした。

(きっと続く)
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「龍前流錬金術によるハッピーリタイア実践法」紹介

龍前さんの本、初めて読みました。
山田里志さんの本で紹介されてた方です。

龍前流X×ミリオン錬金術―サラリーマンの年収で「億万長者」を目指す!資産20億、年収2億の投資家からの特別レッスン龍前流X×ミリオン錬金術―サラリーマンの年収で「億万長者」を目指す!資産20億、年収2億の投資家からの特別レッスン
(2008/12)
龍前 隆

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マジ、面白いっす!!
ロバート・キヨサキの中身薄い、非実践的な本なんかよりよっぽどためになります!!(ロバキヨファンの方すいません
秀逸だったのは、レッスン2に書いてあるリタイアまでの実践的なプロセスの紹介。
・ステップ①:投資先を決める(会社に通える地域、駅近、最低限の買い物ができる便利さ)
・ステップ②:エージェント(代理人・仲介業者)を見つける。
・ステップ③:5年で年収1000万、リタイア・シミュレーション
 その1:自己資金1000万を頭金に5000万、6戸の新築アパートを建て、そこに自分も住む。年間家賃504万(6戸×7万×12ヶ月)。キャッシュフロー255万。表面利回り10.5%。
 その2:①を5年続けてリタイアし、アパート収入、貯金と退職金で、1500万の自己資金を使い、少し大きめな物件をさらに新築アパートとして購入する(著書では7,000万)。自分は別の高級マンションに住まう。 年間家賃648万(6戸×9万×12ヶ月)。キャッシュフロー288万。表面利回り9.2%。

 その3:さらに5年後、1億物件の投資。(自己資金1000万)。9室。年間家賃1116万(9戸×10万×12ヶ月+駐車場収入3台×1万×12ヶ月)。キャッシュフロー556万。表面利回り11.1%。

という、規模の違いはあれど、基本的には同じ事の繰り返し。
すべてに共通するのは、
・新築木造アパート
・2DK
・30年ローン(10年固定)
まぁこの辺りのプロセスの詳細は本を読んでみてください。
新築を奨めているのは、中古物件は問題箇所を見抜くのが難しいから、とありました。
2DKを奨めているのは、家賃を高く設定できるから。
なかなかこういった不動産投資本で、自分の住居に言及しているのは少なかったので、そういった意味でも大変参考になります。
私が目指してる手法と似てるから、ということもありますけどね。
ただ、退職するのはちょっと早すぎると思いますけど。

<ということで久しぶりに読みかけ一覧>
投資効率を100倍高める ビジネス選書&読書術
【改訂第三版】[建てる前]に読む本
ゼロからはじめる「木造建築」入門
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【差し替え】ノーリスク・ローリターン投資法

第二回に分けてお伝えしようかと思ったのですが、第一回の前提条件が破綻したため、差し替え版としての記事です。
前回の記事の前提となる、普通貯金(預金)は、ある基準日を元に利息計算してるのかと思ったところ、そんなに世の中甘いわけはなく、通算した残高の平均値を元に利息計算するとのことでした。

年度末ならではかもしれませんが、最近よく幹事や支払いを任せられる機会が多いことに端を発してます。
たぶん、よく言われてる方法かも知れませんが、積極的に全員分を立て替えてクレジットカードで支払う、ことです。以上。

・・これだけだとなんなんで、さらにもう一つ。

その後参加者から徴収した現金を、MMFに投資することです。
カード会社にもよるのでしょうが、通常は翌々月の月初に引き落としになるので、ということは、2ヶ月前後、現金が余ってます。財布に入れておいても利息も付かない上に知らないうちに使ってしまう可能性も否めません。
でしたら、そのお金はMMFなどに預けましょう。
たとえば野村MMFだと毎月利息(というか分配金)が支払われます。
他人資本も含んだ金額に利息が付くという何らリスクのないお金に対しても利息がつく訳です。
その上、クレジットカード会社のポイントまでもがついてきます。
二重で儲かります。

是非皆さん、支払いは自分で進んでカードで立て替えてみてください。
そしてそれを月々金利が付く証券会社のMMFなどに一時的に預けてみてください。
たかだか数十円・数百円かも知れませんが、やらないよりはましですから。

以上、タイトル通り、微々たる投資法の紹介でしたぁ~。





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ノーリスク・ローリターン投資法その①

○ノーリスク・ローリターン法その①
ローリターンというくらいなので、対してえばれる話ではないのですが、、、。
昨年FXで痛い目にあったので、元本保証でベストな資産運用は何かと考えていたところ、ささやかながら発見しました
昨日(4/1)、郵便局の通帳を記帳して、ふと気づいたのですが、私の普通貯金残高はたかだか2万円ちょっとだったのに、利子が21円も付いてました。
額が小さいので大したこと無いと思いますが、利率に直すと、(21-4*税金)/20,939円≒0.08%。・・・これだけみてもたいしたことないですよね。。。
でも、
4/1と10/1に利息がつくことを見越して、3月末~4/1と9月末~10/1の年2回短期間だけ手持ち流動資金を移せば、年利に引き直すと0.08%×12=0.97%
ちなみに、もう一つの私の口座の三菱東京UFJ銀行は、普通預金の利息がつくのは2月と8月末。
利率はやや劣るものの0.036%(やすっ!)。これを月利ととらえ、年利に引き直すと12倍の0.43%
なので、自分の流動資産は普段は証券会社のMMFとかに預けておいて、2,3,9,10の月末だけは上記の口座に移し替えるのです。
そうすれば常に普通預金(貯金)の最高利息が享受できます。
6ヶ月拘束される定期預金で最高利息のオリックス信託銀行0.8%や野村MMFの0.28%よりこの郵貯の普通貯金金利は高いです。→(参照)ヤフーファイナンス
ただ、この前提となる利息が、短期の預け入れで可能かどうかの検証をしてないので、そうでない場合は、この理論は破綻します。(この辺、詳しい方がいれば教えてください。)

と思ったら、違いました・・・。→知恵袋より
半年ごとの日割り計算するようです。
すいません!!!! だめでした、このワザ!

また、あきらかに1年以上使わないよ、というお金であれば最初っからオリックスとかに1年以上の定期として預ければ1%以上利息がもらえますので、そちらに軍配が上がります。
さて、その②ですが、これは今日の①の方法にさらに拍車をかけられます。
でも長くなったので、それはまた後日・・・・。


拍車をかけるというよりは、また別のやり方ということで、後日差し替え版を記事にします。


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『成功学キャラ教授』

一昨日・昨日と飲み会が続き、今日は久しぶりに家でゆっくりネットができました。
日々節約に気を使ってるのですが、この時期は出費が嵩み、睡眠不足となり辛いですね=。


成功学キャラ教授 4000万円トクする話 (講談社BOX)成功学キャラ教授 4000万円トクする話 (講談社BOX)
(2006/11/01)
清涼院 流水

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小説としては面白かったですが、ためになるかというと・・・・?
いくらなんでも4000万は大げさですね。吊り広告にまんまと釣られたました。
どこかで聞いたような教えが10講座毎に紹介されます。
たとえば、
・決して相手を否定しない
・時間節約法として、
 小さな用事から順に片付ける
 寝る前に問題を与え、朝飯前に片付ける(早起き正攻法)
・ゼッタイにプラスに解釈する

などなど。
眠いので後日加筆しますzzzz

今日も不動産には関係ない記事でしたね。




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