5時起床、そして「本がどんどん読める本」

今日午前中はテニスの試合の予定があり、決行なら７：４０頃には家を出なければならない。
目が覚めてからは「二度寝はまずい」と思い、5時半からずっと起きていて、起きてからは最近覚えたミクシィを色々探索しながら、時間を潰しつつ、降ったり止んだりの天気を眺めてました。
一応決行されるかもしれないと思い、朝飯を作り、しっかり食べて準備してましたが、結局７：３０の時点で中止の連絡。ぽっかり一日が空いてしまいました。

気がゆるんだのか、結局また睡魔が襲ってきたので二度寝をしました。
起きてからはまたミクシィで地元のコミュニティから本がゆっくり読めるカフェを検索して、よさげなのを見つけたのですが、何と去年閉店！残念！すごく雰囲気の良いお店だったのです。結構この店の前は通ってたはずなのに・・・。

本がどんどん読める本 記憶が脳に定着する速習法! (講談社BIZ) (2009/04/07) 園 善博 商品詳細を見る

スキミングリーディング（概要把握）
ターゲットリーディング（詳細把握）
トレーシングリーディング（通読）
がポイント。
ただ、朝の眠い通勤時に読んでたので、ちょっともう一回整理して書き加えます。。。

「木村剛の親子で学ぶおカネの話」

堅実で分かりやすい投資を指南している本、「投資戦略の発想法」が結構お気に入りだったので、さっそく同じ筆者の新作投資本を読んでみました。
といっても、お子様向けの本です。

木村剛の親子で学ぶおカネの話 (2008/05) 木村 剛いまもと まりえ 商品詳細を見る

眠い朝の通勤電車の時はこういった平易な本に限ります。
思いっきり子供向けの本ですが、コラムとかの記事は思いっきり大人用の内容になっています。
タイトル通り、大人・子供、どちらにも対応している本です。
お金というのは信頼に基づいている、というのが大人にもよく分かります。
投資本かと思ったんですが、そもそもお金とは、という本です。

しかし、朝の通勤電車って、ただぼーっとしてる人が多いですね。その無駄な時間をもっと有意義に使おうとか思わないんですかね？

クレーマー

今日は不動産とは一切関係ありません。あしからず。

今の仕事は窓口業務も兼ねてるのですが、たまにいわゆるクレーマーという人たちが来ます。

今日の人は特にひどかった。
市民オンブズマンという名刺を持った方が窓口にいらっしゃいました。
ここに来るまでにも、役所内の色んなところ闊歩した挙げ句、見張りを兼ねた職員や守衛を引き連れて来ました。

彼が椅子に座ってる間も、彼の携帯から「（うちの役所の代表にかけ）「幹部を出せ！秘書につなげ！」と喚いてます。
挙げ句、議員会館に電話もし、「民主党の○○省の担当議員に回してくれ！」と訳の分からないことを叫んでました。

これって、いわゆるテロではないでしょうか？
行政暴力ですよ。
この人のために、通常業務を中断され、職員が５～６名もつかまってた訳ですから。

マスコミは公務員バッシングを続けてます。
襟を正すべき所は勿論反省しなければなりませんが、こういった人たちにまでへりくだらないといけないのでしょうか。

と、愚痴になってしまいました。
健美屋にふさわしくない記事でした。

しかし、みのもん○って、何であんなにテレビに出まくってるんですか？公務員の文句をいえば支持されるのでしょうか？あの薄っぺらい司会者のトークを見聞きしていて面白いと思う人が多いってことなんですかね。
不思議です。

某都銀の融資姿勢

先日のオフ会で聞いた「某都銀が融資に積極的」という話を受け、今日は有休ということもありさっそく行ってきました。具体的な物件があるわけでもないので、一般論ということで。
内容は、、言ってイイのかなぁ。。。まぁ書いちゃえ。

・一棟モノは、当該収益物件をメインに判断。（ただし、所有物件や個人の属性も勿論見る、と）
・逆に区分は住宅ローンと同じで、所有物件・年収含め返済比率等で総合評価する。
・原則は、3割の自己資金が必要。（これはどこいっても言われますね）
しかし、
・評価の高い物件ならプロパー融資可能。１，２割の自己資金でも物件によっては可。
また担保評価方法も聞いてみたら、意外とあっさり教えてもらいました｡
・土地は路線価、建築物は、構造毎に単価が決まってる。だそうです。（もう少し突っ込めば単価も押してくれそうではありました。）プロパー融資の場合は、収益還元法でもみる。７．５％で計算(都内、新築の場合)
。
もう打てば響く、聞けば教えてくれる、という対応でした。

他にも、
・金利は、店頭金利２．７％前後、信用会社分＋０．２％、団信＋０．３％。（これはパンフレットにも記載されてます）物件によっては、０．５～１．０％の値引きはあり得る。（これはパンフに書いてません）
・この銀行に借り換え場合の条件は、アパートローンであれば特になし。（住宅ローンは２年の支払い実績が条件）
・土地からの建築プランは、プロパー融資のみ。
・期間はＭａｘ３０年。
・
・４月までは物件価格が下がってきたこともあって、持ち込んでくるお客さんが多かった。

で、これらを聞いた上で、自分の所有物件を伝え、新たに融資可能か聞いてみたところ、
「自己資金が少なすぎますねぇ」

と、恐縮されながら言われ、こちらも恐縮。
分かってるんですけどね。。。
「土地から始めるなら土地代金に６，７割は自己資金を入れていかないと」と。
（それくらい入れないと普通は回らないということらしいです）


私の物件が（運良く）回り出した段階で一度キャッシュフロー表を持参してまたこの銀行へ新規融資のご相談に伺いたいと思います。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そしてその後はソフトバンクショップに行き、料金の見直しの相談に行ってきました。
通話が少ないので、もう少し安く組めそうとのこと。５００～１０００円くらい安くなりそうです。

さと、飯食ったら、これから走るかな。

オフ会

オフ会行ってきました。
色んな業者さん、投資家さんとお話できる貴重な機会。
時間がもっとあれば、もっと色んな人と話したかったんですよね～。でもたまたま同席した方達が私と同じく更地から新築アパートプランを実行・検討中の人だったのでついずっと同じ席で話し込んでました。あとは業者さんも同じテーブルに。

そこでの会話の中で、気付きをもらった話としては、
・木造は作りが悪いと築５年でも試算ゼロ近くのおそれも。
・Ｒ銀行では、最近になってもまだ積極的に区分を融資してくれた。
・逆にＳ銀行は絞め始めてる。
・今不動産は買い時。底値だろう。
・地上権物件は肯定派と否定派で、同じ業者内でも分かれた
・新築ＡＰ建築中に地盤が傾斜地ということもあり、杭打ちしなければならず、○百万も余計な出費が出た。
などなど。

あと、この同席した方とはアドレス交換しておきました。これが一番の収穫かな。

自分の住まいを広くする法

最近、自分のブログでリンクを貼ってるあるブロガーさんの記事を最初から興味深く読み続けているのですが、そのブログからは色んな気づきを与えてもらってます。
印象に残った記事の中で、不要なモノはどんどん捨てる、という趣旨の記事がありました。

そのブログによると、
今より広いマンションに引っ越そうか迷ってる、という記事の結末で、
「引っ越しはそれなりにコストかかるけど、今住んでる家にある不要なモノを１㎡捨てることができれば、その分、今よりも1㎡広い家に住んでることになる」、というごく当たり前ではありますが、シンプルな気付きを与えてもらいました。

不要な物を捨てる、っていうモードにスィッチが入りました。よーし今週末は捨てるぞ～！
まずは洋服かなぁ。その後は漫画か。というほどは持ってないんですけどね。

「不動産でハッピー・リッチになる方法」

新型インフルエンザ、続々と増えてますね。
そんな中イギリスではほとんどマスクをしてる人はいない、と何かの雑誌に書いてました。
日本人、少し過敏過ぎるのでは？と最近の報道を見てると思いますが、、、みんなきれい好きになる分にはいいのかな。

さて、まだ読み途中なのですが、メモっておきます。
マイホーム買うなら、出口戦略を視野にいれ、資産価値の高い物件を買うこと。
それにはいくらで賃貸に出せるかで決まる。
住宅の適正価格は還元収益法で決まる
積算価格はあくまで売り主の都合。
、などが書かれてます。

想定年間賃料÷５％（平均期待利回り）の利回りで割り戻した価格が目安になる価格。これより高いようなら買わない方がよい、とも。

ちなみに、この計算式を私の投資用物件でざっと計算してみると、買値より相当高くなりそうで、思わずほくそ笑んでしまいそうでした。

不動産でハッピーリッチになる方法 (2005/04/15) 山崎 隆 商品詳細を見る

「仕組み」仕事術

通勤の電車で２時間くらいで読みました。
頭がすっきりしてれば１～１．５時間くらいで読めるでしょう。中身が薄いという訳ではなく簡潔によくまとまってるからです。

最少の時間と労力で最大の成果を出す「仕組み」仕事術 (2008/03/03) 泉 正人 商品詳細を見る

ルーチンワークは極力仕組み化し、効率化し、考える時間に時間を割こう、というコンセプトです。
仕組み化の肝は、きめ細かいチェックシート作りと、ＴＯＤＯリスト（アウトルックなど）の活用です。
うちの職場ももうすぐアウトルックに変更になるらしいので、その際にはＴＯＤＯ機能を活用したいと思います。（逆に言うと、これを使用したことがないので、イメージが沸きにくかったことも事実です）
あとは
記憶に頼らず記録する。
メールは結論を最初の数行で。
メールはスクロールさせない程度のボリュームに抑える。
分からない事は知っている人に聞く

さて、次は続編の「整理術」を読もうかな。

偽装想定ＣＦ？

今日も残業です。まぁいつもと変わらないんですが。
入省する前まで、実は「残業がない職場なんだ」という今思えば恥ずかしいくらいあま～いイメージを抱いてましたが、現実は定時に帰ってる人なんてほとんどいないんじゃないかという状況です。
あれだけ世間から批判され、みんな何をモチベーションにして働いてるのか不思議です。
とにかく今はまとまった休みがあれば、読書三昧したい。できれば南の島で。そういう生活をするために今働き、そして投資活動をしてるんですよね。

さて、不動産投資の話、続けてします。忘れかけてますから。

想定家賃もあま～い感じでしたが、
融資金利も今思えば甘かったです。
都銀とＳ銀行との２案が提示されてたのですが、こちらとしてはＳ銀行の高金利ははなっからあてにしてなく、是非都銀で、と思ってたのですが、いまいち業者のリアクションが都銀は無理っぽいという感じでした。
事実、このご時世では都銀で頭金少なくても融資してくれる環境じゃなかったみたいで、２，３割は入れてください、と言われたようです。

お任せ投資だったため、非常にくやしかったんですが、しょうがなく高金利・変動・３０年のＳ銀行で融資を受けることになりました。（ちなみに都銀は２０年）
まー、最初は高金利でもある程度返済が進めば借り換えもできるよね、と思い渋々承諾。
そこ以外、選択肢がありませんでしたから。

つづく。

遅まきながら家賃相場調査２

朝目覚めた瞬間、腹痛&吐き気が・・・。
胃・腸ともやられたようです。
飲み過ぎか？昨日の居酒屋で食べた魚があたったか？も、もしかして新型インフル？
ということでまだ７時前だというのにトイレとベッドの往復

そしてさきほど昼過ぎにやっと、今日初めてお粥を口にしました。

今日は完全オフにします。

久しぶりにまた過去の不動産投資話を少々。前回の記事

物件近所の不動産屋さんの家賃査定（というほどしっかり計算した訳ではないので、だいたいの相場観といったところ）があまりに安かったためフラフラと歩きながらの道すがら、一応、メンターであるブロガーさんにもその話電話で伝えたところ
「僕の時もそうだったけど、だいたいの不動産屋（仲介業者）は、確実に貸せるように安く言うもんだよ。自分も不動産屋の言い値よりも高く貸したけど、ちゃんと客付けできたよ」というありがたい言葉（慰め？）。
これで少し気持ちが復活できました。（←単純）

ちなみに、その数週間後、My物件の最寄り駅の駅前に某不動産屋に家賃査定をお願いしにいき「後日査定結果を連絡します」という元気の良い店員さんの返事。
結果を心待ちにしてたのですが、その後数ヶ月たった今でも、まったく梨のつぶて。（この件以外にも、ここって個人的に余りいい思い出がないんですよね～。
）

◇読みかけ・買い置き一覧
・不動産でハッピーリッチになる方法
・本がどんどん読める本 記憶が脳に定着する速習法! (講談社BIZ)3年後に後悔しないお金の守り方
・3年後に後悔しないお金の守り方
・アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル
・知っているようで知らない、正しいお金儲けのルール (廣済堂文庫)
・最少の時間と労力で最大の成果を出す「仕組み」仕事術

老夫婦の住まい

前の記事に書きましたが、地方都市に住む義理の両親の住まいについて、あれからもちょっと考えてます。

現在は戸建て住宅の借家住まいで、月５万程度らしいです。
高齢で職も不安定なことから、リストラされた場合、年金ももらえないため（国民年金払ってなかったらしい）、すぐに生活苦になるのではと、ハラハラしてます。
そこで、考えられる選択肢をいくつか列挙してみます。

その①公営住宅。
でも倍率高そう。
しかも、近隣の物件を見たら４－５階建てでEVがなかったりする。
高齢者には優先的に低層階を与えてくれるのだろうか？

その②平屋。
老人には階段は辛いだろうから、これがいいかな。
その上、思いっきり古くて、旗竿地なのがあればかなり買いたたけるのではないか。
水回りだけリフォームしてその分を指値。

その③自分が大きな物件を手に入れ、同居。メゾネットとか？
これは不動産投資である程度軌道に乗らないと厳しい。
相当先だな。

などとつらつら当のご本人の意見を踏まえずに勝手に思ってるところです。

あとは先立つ軍資金を誰が用立てするか。。。・・・俺なのかなぁ？自分の住居もままならないとういうのに。

「ビジネス選書&読書」

昨日はテニスの試合で、一日外にいたために、多少日焼けしました。
職場の皆様はハワイ焼けとかだというのに。。。

さて、買ってからだいぶ経ってましたがやっとこの本読み終わりましたぁ。
別に読みにくいとかじゃなくてどうしても新しい本を買うとそっちに目が行ってしまし、つい後回しになってました。
投資本も好きですが、こういった読書本も好きなんですよね～。
この著者はすごいです！一日一冊以上の本を読んでるそうです。
見習いたいです。

・「はじめに」は読者対象者が書かれてる事が多い
・グーグルに「ブック検索」なるものがあり、本文中のキーワードからも検索可能
・読んだらひとつでも行動につなげる
・本はたたき台。読んだ時間以上にその時間以上に考える。→最初は自分の日常にあてはめて考える
・著者と対話しながら読む

ご丁寧に書評の書き方まで指南してくれてます。
読書レポート作成テンプレートについては、以下の通り紹介されてました。
（概要、主張、背景・意義、特徴（類書との比較）、読後感、お奨めしたい対象者、読む前と後の印象、テーマに対する自分の考えの変化、自分のおかれた状況、その状況に本書をいかに活用するか、テーマに関する一般的な認識、テーマに関する私の考え、私の考え方との比較、本書のユニークな活用法）
など。

また読書記録をブログに掲載するのもお奨めしてました。管理が楽といったメリットが。

投資効率を100倍高める ビジネス選書&読書術 (2008/10/23) 藤井 孝一 商品詳細を見る

で、一番記憶に残ったのは、
詳しく書きすぎると著作権法に抵触する！
ところです。これを読んだとき、ドキっとしました。
キヲツケナケレバ

ついでに、類書も買ってしまいました。
本がどんどん読める本 記憶が脳に定着する速習法! (講談社BIZ)

「頭のいいお金の使い方」

今日は朝一から整形外科に行き腰痛のリハビリをし、そしてその後すぐ美容院へ行き、その足で本屋、と効率の良い午前でした。カネが無いのに３冊も勝ってしまいました。。。
おかげで午後はその反動か、いまはまったりです。

お金の流れを呼び寄せる 頭のいいお金の使い方 (2009/02/17) 午堂 登紀雄 商品詳細を見る

一言で言うと、タイトルの通り、お金は貯め込まないで有効に使いなさい、とのこと。
・財布に１０万円入れなさい
・一流の経験を
・収入の半分、せめて１／３を自己投資に（本、セミナー、スクール、留学）。人脈が広がるという副次的効果も。
・まず節約のため自分が動くという発想ではなく、戦略的に考え要所要所で専門家を雇え（ex.介護士）
・多読ではなく「くぐらせる読書」を。→気になった本は迷わず購入
・勉強で大事なのは「続けること」→途中で止められない環境を作る→ex.マンツーマンレッスン

つまり、政治で言うと、与謝野さんのような緊縮財政ではだめで、中川さんのように積極財政せよ、ということです。

平成21年度 都民住宅 あき家入居者待機者募集

・・・というメールが職場のＰＣに届きました。よく分からないながらもさっそく、資料入手。
ざーっくりいうと、これは国・自治体の補助金のもと、東京住宅供給公社なるところが民間マンションを借り上げてくれて（他にもいくつか形態がある）、家賃は住む人の所得合算した上で決まるとのことです。
さっそく今住んでいる地元で該当物件があるかどうか探してみたところ、、、
ありました！一軒だけですが。
しかも好立地！築浅。

家賃は、、今の住居とほぼ変わらないですが、今の住居が徒歩８分でこの都民住宅は３分で同じということは割安です。しかも今のとこより１５平米も広いです。小さめのワンルーム一部屋分広くなります。

ただし、抽選 Ｏｒｚ.推定倍率１６倍。

一応、申し込みだけでもしようと思ってます。
その他のメリットとしては、
仲介手数料ゼロ
礼金ゼロ
前家賃ゼロ
更新料ゼロ
といったところ。
初期費用がかなり安く抑えられてるところが素晴らしいです。（参考）

デメリットとしては
毎年３．５％ずつ上昇する
敷金３ヶ月（デメリットかな？）

その他最大の問題は、不動産投資の家賃収入が所得に合算されると、もしかしたら対象から漏れるおそれが。。。どう申告するか。だまっておこうかなぁ。。。、まだ無収入だし

知人の豪華お宅訪問（光）と陰の話

ＧＷは連れの実家に帰省してました。
地方の政令指定都市です。
そこで知人が住宅を建て替えたということで、早速観に行ってきました。
なんと、部屋数はいくつですか？と聞いたら、数えないと分からないみたいで、「１，２，３，・・・たぶん６部屋？」との回答。
しかも収納も充実してて、うっとりしてしまいました。
建て替えなので、元々土地は奥さん方のお母さんが所有してたみたいで、旦那さんが建築費だけを負担したそうです。
車庫もあり、車も二台置けて、親子＋兄弟も同居。
ウォークインクローゼットも豊富、屋根裏部屋あり、ホームシアターセットあり、インコ部屋&喫煙室有り、奥様の化粧部屋あり、書斎あり(憧れ！)、お風呂とは別にシャワー室あり・・・・、とまぁ書き始めるといくらでも出てきますが、一言で言うと、まぁ豪華
↓


延べ床面積は２００㎡なので、平均建築費を１５万／㎡と見ると、おおよその建築費は３，０００万。と、勝手に積算価格をはじいていました。
土地さえあれば、自分もこれくらいの物件でも住宅ローン組むのは可能だろうな、と。
こういった地価の安いであろう、地方でなら更地から一戸建てというのも可能なのかも、と色々考えさせられたお宅訪問・渡辺篤史の気分に浸ったひとときでした。

さてそれに反してと言いますか、身内の子細を敢えて晒しますが、私のつれのご両親は、７０歳近いにもかかわらず、いまだ現役の共稼ぎです。おまけに賃貸戸建て住まい。
これもまたさきほどの知人のご自宅とは好対照。
この世代のベストな選択としては（持ち家の場合は別として）やはり公営住宅に住むことではないのかな？
お父様は建築業界での雇われの身なので、健康上の問題が発生したらすぐに首を切られる立場なんですよね。
とにかく、高齢者が賃貸というのは心配でなりません。

「ビートたけしは財テクの天才だった！」

財テク関係1/3、たけしの魅力・才能の紹介がほとんどといった感じの本です。

財テクに関しては、
・太田プロを止めて事務所を作る（所得分散効果）
・映画制作を始める（儲けすぎてるがための節税対策）
・孫を養子にする（相続税を分割）

など、かなり節税に割いてます。

面白かったのは、売れる前の日給は電車賃程度だったことや、
漫才ブーム当時は、累進課税がいまよりも高く８０％はあったため、売れた翌年は税金が払えず銀行に借金を申し込むじたいになったそうです。
しかも「あなた方は来年は売れない」、と銀行に断られ、荒川信用金庫でやっと借りられたとのこと。
Ｂ&Ｂの洋七にいたっては借りることすらできなかったそうです。
芸能人には世知辛いんですね、銀行って。

溢れる才能があるからこその節税ですから、凡人とはちと違う次元の話ですね。

ビートたけしは「財テク」の天才だった!―天才たけしに学ぶ賢いお金の貯め方・使い方 (2008/01) 大村 大次郎 商品詳細を見る

期待はずれ

新作が良かったので、前作を読んでみたら、、、、

素人から5年で20億稼ぎ出したNo1大家 龍前流成功の法則 (2008/07) 龍前 隆 商品詳細を見る

同じ出版社が出してるとは思えないくらい、誤字が多かったり、自慢話が多かったり。
「少し鼻につくな～」と思っていたらとどめには著者の知人が著者を褒め称えるという太鼓持ち的な章があったり、、、
なんていうか、雑で鼻につく作りの本でした。
出版社の編集の力のいれ具合の違いなのかなぁ。。。
たぶん細かく拾えば有益な情報もあったんだと思うですが、。
これだけ前作と新作とレベルが違うのは珍しいです。