お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

自宅探しをして学んだこと

昨日は地元駅周辺の不動産屋を回ってみた。
希望条件(駅近・区分の2000万以内。昭和50年代以降。頭金少額)を告げると、対応はおおむね二通り。
①該当物件がないため、とりあえず条件・連絡先をメモり後日紹介するパターン。
②手持ちのマイソクを紹介するパターン(当然すべての条件を満たしてはいない)

また、最初に訪ねた顔馴染みの不動産屋さんからは
「本当に良い物件というのはマイソクのチラシでは出回らない。なぜなら業者が抱えちゃうから。だからそういう物件を紹介してもらうためには色々回った方がよい」とも。妙に納得。
それもあって、その後回った、マイソクしか出さない業者には関心が出ません(まぁ一見のお客なんで、当たり前ではありますが)。

また頭金についても各社色々。
ある業者からは、「古いマンションだと融資の際、銀行の担保評価が低いため、その差額分の頭金は必要になる」とのこと。まぁ至極当然なご指摘ではあるが、他の業者から聞いた話だと「頭金なくてもいける」、と言ってくれることもあったんだけど、一体どちらが真実なのか?
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「面倒くさがりやのあなたがうまくいく55の法則」

最近不動産関係でよい話がないです。
・自分の投資物件では地元ケーブルTVのエリア外。
・同じような投資している知り合いの物件の客入りが悪い。また、建築業者も私と同じなのですが、そこの造りがいまいちでショックを受けてた。
・6月以降の方が更に賃貸付けは苦労する、とどこかのブログに。。。
・著名ブロガーさんに私が行っているような新築アパートの投資法を聞いてみたら「新築を買うくらいなら、新築を建てて数年経過した人が、運営に失敗して手放す案件を買っていった方がお得です。」との回答をもらったこと。(それはそれでありがたくは思ってます)

こういうときはポジティブな本をネタバレ覚悟で紹介をします。
面倒くさがりやのあなたがうまくいく55の法則面倒くさがりやのあなたがうまくいく55の法則
(2009/01/15)
本田 直之

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・やる気が出ないときはとにかく動き出す。小さな事でもいいから。
・難しく考えて物事を複雑化させるのではなく、できるだけ単純化していく。そのために我々は考える。
・①お気に入りのペンを見つける②メモ魔になる③書きながら考えるという習慣が身に付く。
・朝5分で一日を考える
そして最後に、
・面倒くさいから面倒が起こらないように工夫する
だそうです。

また今はこれを読んでます。これも読むと自分が金持ちに成れる気がしてポジティブにさせてもらえます。
お金の脳トレ―たった4つのステップで、あなたも億万長者になれる!お金の脳トレ―たった4つのステップで、あなたも億万長者になれる!
(2007/03/02)
泉 正人

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そんな今ブログ書きながらミクシィのアニメソング特集を聴いてポジティブにさせてもらってます。

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設備について打ち合わせ

昨日は午前中にターミナル駅の客付け不動産屋を飛び込みで回った後、午後は紹介業者さんの事務所まで行き、建築会社さんも同席の元、設備の打ち合わせをしてきました。
・階段の下に収納設置
・外壁の色決定(シルバーです
・二口コンロ断念(1200㎜のミニキッチンでは無理)
・但しIHコンロ
・屋根の窓は無理(雨漏りのリスクが高すぎる)
・内のドアは直前に選べばよい
・床の色はファインナチュラル
・外のドアはワインレッド(微妙?)
・1F図面と2F図面だと、2F図面の方が広いのは何故か→上に行くほどせり上がってるため。(しかし横からの図面は垂直。。。それが間違ってるらしい)
・アパート名も後日に決める。
・パースは専門業者に任せるのが良い。
・洗面は汎用品がないため、現場で作る
などなど。

そして一番気になってたことを聞いてみました。
「極小物件だけど、オートロックは本当に可能?」の問いは、「なんとかしましょう」、という回答。
どうもオーダーメードでやるそうです。でもちゃんとカラーインターフォンは設置される模様。

だいぶ現実味を帯びてきました。しかし、工期は2ヶ月も遅れてるのは痛い
一時的に資金ショートしそうなので、早めに募集をかける予定です。
そうそう、ミクシィを最近始めたのですが、そこの地元トピにも募集かけちゃいました。どうなることやら。

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今日も不動産屋巡り

今日は我が投資物件から更に都心寄りの大ターミナル駅まで客付け不動産屋探しに行ってきました。
といっても後の予定が控えてるので駅降りたらささっと駅前を散策し、今まで頼んでいないチェーン系じゃないお店に飛び込みで行ってきました。
雨の午前中ということもあってか、お客は私一人(やや不安)。
最初は売買担当者の人に応対してもらい、概要を説明してたら、「お時間もう少しありますか?もう少ししたら賃貸の担当者が戻ってきますので」ということで、後の予定は遅れる旨電話して、しばらく待ってました。
そしたら、その賃貸担当者はお店の店長さまで、さきほどよりもより突っ込んだ話をさせてもらいました。
この店のすごいところは、
家賃保証は最初に0.5ヶ月分のみ。
しかも客付けさせてもらえればその後無償で管理も担当してくれる
だそうです。
ここで決まるのがベストだな。


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住まいと投資

興味深く拝読させていただいている健美家コラムの一つ、「成功に導くナチュラル思考」で最近掲載されたこの記事→エピソード 不動産投資の具体例でも紹介されてた投資法。
簡単に言うと
①極力安く買い、実際に住む

②リフォームを施し、資産価値を上げる

③売却


以上。簡単ですね。

で、実はこの手法って、まさに最近私が狙ってた方法と同じだったのです。まぁ先日玉砕してますが。。。、「 住宅区分所有投資 」 というネーミングだそうです。
実践されてる人も多いかとは思いますが、是非参考になるので皆さんもご覧になってみてください。

特徴的なメリットは、
①住宅費を抑えられる(家賃払わなくて良いという意味)
②低利で借りられる可能性がある(つまり住宅ローンが使用可)
③出口戦略が多彩(売れなくても賃貸に出せば良い)
④空室リスクもゼロ(売れたり賃貸人がつくまで住み続ければ良いわけですから

です。
問題はどこまで良い物件を手頃な値段で探せるか、、、、。
がんばりたいと思います。


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雨ですが、

今日は投資物件紹介業者と、建築会社さんとで、仕様について細かい打ち合わせに行きます。
場所はその紹介業者さんの会社でやるんですが、都内一等地の割に駅から遠いんですよね~。

打ち合わせの前に、物件近くの仲介業者探ししようかと思ってたのですが、雨で少し億劫になってきました

打ち合わせ結果は言った言わないという問題が生じないようしっかり現場でメモしてきます。
本当はICレコーダーで録音するぐらいの心構えで臨むべきなのかも知れないのですが、持ってないし。

ところで、こういった細かい仕様って、普通はもっと早い段階で決めるんですよね。事前に細かい見積もりももらったりして。他の人の話を聞く限りは。

こういった辺りも、私の投資法っておおざっぱだなぁと思ってしまいます。

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「満室経営バイブル」

昨日は銀座で飲んでたのですが、久しぶりに終電逃してしまいました。今冷静に調べてみると、山手線内回り(東京駅経由)じゃなく外回り(田町乗り換え)で帰れば間に合ったかも。。。タクシー代8,000円のロスでした。

久しぶりに本紹介。
客付け前の私としてはツボな内容でした。痒いところに手が届くような感じがしました。
アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブルアパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル
(2009/05/07)
今田 信宏

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著作権法に抵触しない程度にエッセンスをかいつまんで書きますと、
・家賃保証は必要ないが滞納保証は必要(入居者が保証料を負担)
・家賃設定・敷金・礼金、広告費、入居者ターゲットのバランスが良ければ入居は間違いない。
・キックバックを受け付けない業者へは広告費の適正価格プラス0.5ヶ月分上乗せを。
・相対的に悪い物件の後に紹介してもらう
・物件名はプロのネーミング屋に頼む方法も有り。イタリア語で語呂の良いものを。読みにくい名称でも問題なし
・内装はプロへ頼む。1回決めれば、次の物件に流用できる。10~15万程度。
・工賃が高いのでワンタッチ給水栓は導入しない(シム交換が面倒かつ高い)
・管理費に清掃費が含まれてるかを確認
・生活保護の住居費が大家に直接振り込まれる方式の自治体の場合は、その上限を家賃に設定し、生活保護者も入居可に。
などなど。
その他細かいワザが詰まってますので、客付けに困った方は是非一読を。
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玉砕の連続

今回は自分の住まい探しネタですが、
まず以前申し込んでた都民住宅過去記事ですが、「抽選の結果のご案内」というメールが先日来てて、さっそくログインしてみたら、やはりというか、案の定、落選、でした。そりゃあ16倍の物件ですからね。しょうがない。
もうこのときは他の駅近物件の購入の方に気持ちが行っていたので、そんなにショックではなかったです。むしろほっとした感じ?

で、本日買付を打診してた業者からメールが。
「既に買い付け有り」とのこと。
しかも、「固い客」とのこと。

これは悲しかったです。。。
が、すぱっと諦め、転身します。
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自宅用物件を仮抑え

今日購入希望している物件の賃貸を仲介している業者さん(分かりにくいかな?)からメールがあり、
「賃貸募集もしている物件なので、とりあえず賃貸の応募をして頂き、物件を抑えましょう」、とのこと。
たしかに現状は空室なので他に賃貸人がついてしまったら、購入の交渉ができなくなります。
なので、その提案には素直に乗っかりました(もちろん、賃料の支払いを新たに求められることはないと)。

仕事帰りに収入証明書などの必要書類を持参して9時過ぎにそのお店へお邪魔し、賃貸申込書を記入・提出してきました。
明日は不動産屋が休みなので、元づけ業者さんへは確認が取れませんが、明後日他に賃貸の応募が入ってなければ、とりあえず私が物件を抑えることができます。

また融資は平行してやっていただけるそうで、てっきりノンバンクに話を持って行くのかと思いきや、最初はみずほに打診してくれるそうです。

はてさて、以前打診したときは他のメガバンクからは断られてるので、どうなることやら
ただ、この間、①1Fに不動産会社が入ってること②その業者が管理組合の理事長をやってて、しっかり管理をしてること、が判明したので、そこは前回と違って単なる自主管理ではない、というプラス材料になるのではと踏んでます。

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今日も客付け業者さんと打ち合わせ

今日は午前中早く起きた割にはダラダラとしてましたが、午後はめぼしい賃貸物件があったので、仲介業者さんのお店に訪問。

まずそのお店に行って簡単に書類に記入した後、いくつか他のマイソクも見せられましたが、特にピントくるものがなかったので、その後現地に向かいました。
行く途中に元付け業者のお店まで鍵を借りに行ったのですが、なんとそこは以前融資を断られた、あの(?)自主管理・築古・駅近マンションの1Fにある業者さんでした。

結局見に行った物件は、バストイレが完全独立じゃなかったので私のお眼鏡にはかないませんでした。
DSCF0760.jpgDSCF0756.jpgDSCF0755.jpgDSCF0762.jpg

ただ、その後その以前振られた物件に興味がわきましたので、そこの交渉に話題が移りました。
そこの賃貸業者も、ノンバンクであれば融資引っ張れるかもしれないので、改めて当たってみる、とおっしゃってくれました。よろしくです。

その後は、我が投資物件の近隣業者がわざわざ1時間弱も掛けて打ち合わせに私の近所の駅まで来てくれまして、色々打ち合わせをしました。
フットワーク軽いので、もうここに仲介はお願いしようかな~と思いましたね。
色んな不動産屋さんを訪問しましたが、積極的なところとそうじゃないところとは差が激しいことに気づかされました。
やはり駅前にある不動産屋で、チェーン系は積極的ですね。(ただし、「ミ▲ミニ」や「×イブル」は除く、とその業者も言ってました)。
駅から遠い地場業者は、管理を委託するならいざ知らず、客付けはアウトですね。
このようなことが今回とても勉強になりました。

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近隣家賃ヒアリング

先週と昨日、不動産仲介会社に行って、家賃査定のお願いに回ってます。一番高く査定してくれたところに客付けをお願いしようかなぁと。

しかし、昨日行ったお店は、実は私の不動産の前の所有者で、一番物件に近いところにあるのですが、そこが一番厳しい査定を出してきました。これが現実的数値なのか!?

何か対処法はあるか?と聞いてみたら「二人可にしてはどうでしょう?」とお店側から提案。
ただ、今のプランは一口コンロです。1200ミリの狭いキッチンなので、一口で諦めてたところ、「二口でも小さいのありますよ」とのこと。実は近隣に東京ガスのショールームがあったので、その後自分の目で実際に確認してきました。確かに45cm程度の二口がありました。
なんとかこれで二口いけるか、今度建築会社さんと交渉してみましょう。

さて、家賃設定ですが、貸し出し当初は高めに貸し出し、借り手が付かないようなら徐々に下げる、さらに「工事中のプレ募集なら更に高く貸す」byアパート投資の王道ともあるので、最初はこれらの査定家賃に上乗せして募集を掛けよう。

あ、ちなみに竣工予定は8月です。当初予定より2ヶ月も遅れてます更地から建てるって、こんな細かい気苦労の連続ですよ。
DSCF0754.jpg
次に投資するなら、中古アパートのオーナーチェンジ物件がいいかな~。

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投資家&賃貸業者さんと飲み会

タイトルの通り、昨日は投資家仲間や知り合いの賃貸会社と一同に集い飲んできました。
真面目な内容なので、お酒は控えめに(飲みましたけどね)。メモ帳、物件資料も持参しました。

メインテーマは、せっかく仲介業者様がいたので、客付けのコツ。
・ネットからの応募がほとんどなので、ネットの条件検索にヒットするよう意識する
・業者側の工夫でネット検索されやすくするコツ
・ペット可でもやり方次第で損傷をカバーできる
・敷金礼金を減らしてもそれを他で補う方法
・家賃設定が低い物件のリスク
など。
業者さん独自のノウハウが多いので細かい話までは書けません

やはりリーマンショック以来お客さんは激減してるそうです。
去年だったらとっくに決まってるであろう物件にもなかなかリアクションがないそうです。

またアパート購入で迷ってる投資家がいたのですが、その業者さんが「あ、僕その辺に知り合いの仲介業者がいますから、聞いてみますよ」といって、その場で速攻で電話を入れて「その家賃・立地・間取りであればいけるって言ってますよ。ただし敷金礼金はゼロにしたほうがいいかも」など、的確なアドバイスを頂けてました。

あと、僕らに物件を紹介した業者が如何に怪しいか、という話も。。。
その辺りの話の時はこわ~い飲み会となってしまいました。

第二回も早急に開く必要があります。
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「お金の守り方」

最近株が調子イイです。

リーマンショック以降の世間が震え上がってる時期に不動産の頭金のために仕方なく売ってしまうという投資家が最もやっては行けない暴挙をやってしまったことが悔やまれます。
本来であれば、みんなが恐がってるときに投資をし、みんなが勢いづいてる時に手放すという逆張り投資が美を結ぶと信じてます。

また「投資はまず余裕資金を作ってから」、とはよくいったもので、それを身をもって今回は体験しました。なので、最近は株を新たには購入せず寝かせたままにし、余裕資金は貯蓄に回しております。

なんか、読み終わった本の感想が貯まってます。
3年後に後悔しないお金の守り方3年後に後悔しないお金の守り方
(2009/03/20)
逢坂 ユリ

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この本も守るお金と攻めるお金を使い分けなさい、と説いてます。
身に沁みます。

ただ余裕資金の問題は、いくらあっても「余裕にはならない」ことですね。


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Road to 自宅購入(最終話)

しばらく電話がないな~と思ってたら一週間後、やっと業者から電話がありました。
結論から言うと、「残念ながら融資はダメでした」とのこと
まぁ、ある程度予想はしてたのと、実は今は投資物件の方で物入りな時期なので、融資が出来たとしても資金がショートするかも、と思ってたので、そんなに残念ではなかったですが。

理由としては、
①現在投資物件がまだ無収入。
②当該物件は10戸と少ない
③当該物件は、自主管理で、修繕もしっかりしてない
とのことで、物件評価も低かったそうです。

まぁ、投資が回り始めた段階で、もう一度この物件が残っていたら再トライしたいと思います。

というわけですが、あっけなく、この『Road to 自宅購入シリーズ』、短期間でしたが終わりにしたいと思います。
なかなか自分の求めてる条件の良い物件ってないですね~。エリア限定し過ぎてるってのがネックみたいです。

その日の夜、居酒屋で食べたおでんです。大根でかいです☆

おでん



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Road to 自宅購入③

午前中に観に行ったその「駅近&築古マンション」の仲介をしている不動産屋には事前に連絡を入れてから店舗にお邪魔し、色々話をしました。

その業者さんからは
・自己資金いくら入れられるか
・他での借入額
・属性関係(職業、勤続年数)
・他での投資物件概要
、などなどを聞かれました。

ちなみに融資受ける際は、30㎡以下だと金融機関からは投資用と見られるそうです。
今回はこれはクリアしてるので、問題なし。

こちらからも売り主の売却理由を聞いてみました。
単純に「余剰資産の処分」、とのこと。オーナーは物件近くに住んでいるそうで、やはり賃借人が入らないから、めんどくさくなったのかな?

それと、さかんに「社内融資は使えないか?」とも勧められました。
いきなりこんな事を言われると、なんかテンション下がりますよね。
銀行は貸せない可能性が高い=担保評価が低い、と言われてるようなものなので。

とまぁこんなような話をして、では(買い付けとは書いてなかったかな?)なんとか申込書に記入を、といきなり言われました。こんなもんなんですかね?
しょうがないので瞬時に判断し、
①リフォームのパンフを見せ頂き、必要最低限行いたいリフォームざっくり200万と見込み、その分引いた額をはじき、
②賃貸に出したと仮定しても、8~9%の利回り(グロスですが)が得られる
と判断したので、
をその金額を記入してみました。が、営業さん、思いっきしイヤそうな顔してました。
こちらとしては、本当はもっと大幅に指したかったんですが、一応即答だったので遠慮しちゃいました。店を出た後、「積算評価してみた理論的な金額を提示すればよかった」と少し後悔。

そして「できれば明日にでも、身分証・保険証・源泉徴収票二年分を持ってきて欲しい。」とも
随分急ぐんだな~、という印象。

さて、どうなることやら・・・。

続く。
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Road to 自宅購入②

午前中内覧した、その駅近賃貸物件を諦めて、家に戻り今度は販売物件をヤフーで探しました。
そうしたらその午前中内覧した、まったく同じ物件が売りに出ているではないですか
そこで早速試算してみました。

すると次の2つのメリットが分かりました。
購入した場合の住宅ローン今の家賃
・仮に賃貸に出した場合の賃料購入した場合の住宅ローン


早速、仲介をやっているS財閥系不動産販売会社にアポを取り、夕方その会社にいって色々話を聞いてみました。

次回に続く。
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ROAD to 自宅購入①

不動産投資家の皆さんの自身の住み家はどのようになさってるのでしょうか。気になります。

私の今の住まいは賃貸マンション、駅から8分。平成築で、管理状態は良好。
ですが、家賃がやや高いのと、もう住み始めて6年になりやや飽きてきたのと、来年に更新時期がくることもあって、今よりも住居費が下げられるような物件を探してました。ここ1,2年ずーっと。
賃貸・購入の両面を視野に入れて。

で、今週末これはと思う物件をヤフー不動産で探し、さっそく某財閥系不動産販売会社の仲介で、内覧に行ってきました。

その物件の感想を以下にまとめますと、
長所:駅1分!!雨に濡れずに駅まで行ける!日当たり良好!今よりもやや住居スペースが広い!ベランダ広い!収納広い!物干しスペースも広い、賃料安い!

短所:築古(昭和54年)、オートロック無し、お風呂の床が古い、和室が窪んでいる、インターフォン無し、洗面台に鏡と電気無し、ちゃんとした駐輪場なし、エトセトラエトセトラ
まぁ賃料を下げた上で今より駅近、となると何かを妥協しなければならない。っていうのは分かってたんだけど。。。

そうだ、オーナーに修繕するよう要望してみればいいんでないか!と閃いたのですが。
この物件、仲介業者に聞いたところ、投資目的物件とのことでした。利回り下がるから修繕する訳ないかなーっと思い、諦めました。

以上が、5/31午前の出来事。次回に続く。
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