スルガは即答

スルガ銀行様より、翌日速攻で返事がありました。
「○千万円なら融資できます！」っと。
ありがたいです。
ついでに金利も１％くらい下げてくれればもっと優良な銀行になると思うんですけどねー。リスクを多めにとってる分、金利に反映されてるんですかねぇ。

で、この材料を元に、仲介会社に再度トライしてくれ、と伝えたんですが、、、、。

「値上げしたくらいなので、指値交渉には一切応じないみたいです」との、つれない回答。
「それでもとりあえず言うだけ言ってみてくれ、言ってくれないなら他の業者にお願いします」とお願いしたら、

「○×様（私）
かしこまりました。
他業者でご依頼下さい」
名前以外原文そのまま）
ちょっとびっくりしました、この業者。○イエスホームというところ。知り合いの業者からも文句を聞いたことがあります。

と、まぁこんな業者とはさっさと手を引いて、地場の大手の社長に仲介を頼むことにしてます。
ただそんなに急がなくても、造りが雑なリフォームしているんで、おそらく賃貸は付かないでしょう。弱気になったところで再度指値をぶつけてみたいと思います。
その前に売れてしまったら、もうご縁がなかったということで。

みなさん、不動産業者ってほんとぴんきりなので、誠実な対応してくれるところにお願いしましょう。
収益、自宅ともに、この問題でだいぶ頭を悩ませてます。

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スルガで住宅ローン

融資が振られまくってる住宅ローンですが、だめもとですが、投資物件でお世話になっていたスルガの担当者に何気なく聞いてみました。

ずばり、投資ローンと抱き合わせで両方低金利にできないか？
→投資ローンはまだ無収入なので厳しい。住宅ローンなら投資用ローンも組んでるので、優遇できる。

Ｑ．住宅ローンはどれくらい？
→２．８％（うるおぼえ）が基準金利です。
→（私）お、安いじゃないですか！そこからさらに優遇金利が適用されて、引いてくれるんですよね？
→うちは特殊でこの基準金利は下限という意味で、ここから加算された金利が適用されｒます。

Ｑ．散々融資が断られた物件（小規模、築古、自主管理）ですが、評価でそうですか？
→ばんばんだします。


・・・とよくも悪くもスルガ銀行の独自性が出てたやりとりでした。。。
ただ、最安でも３％台前半の実績しかない、ということで、これだと今の賃貸に住んでた方がランニングコストは安いことになるんですよねー。

不動産投資家との勉強会

久しぶりに更新です。

先週末は、あるブログを通じて知り合った不動産投資家様との勉強会に行ってきました。

こういう機会を与えてくださった勉強会事務局の方には本当に頭が下がります。

融資の現状やシェアハウスについての説明を受け、そのごはフリーディスカッションとともに懇親会へ突入。
有名ブロガーと会った話など聞かせて頂きました。

私は融資のレクチャーが聴きたくて参加したようなものですから、ここには力入れてメモしてきました。
融資や不動産って、世界の経済の動きに連動してるんだなーとか、
金融機関については色んな噂があるけれども、支店や担当者によっても対応が変わることが多くて、絶対こうだ！ということは実はほとんどない。トライあるのみ。
とか、いう話を聞かせて頂き勉強になりました。
実績もあり、前向きな人たちと接すると刺激を受けますね。今後もこういった会にはドンドン参加していきたいと思います。またネットワークも広げていきたいと思います。





＊こういったセミナーとかには何回か出席していると、そろそろ専用の名刺を作らないといけないなぁ、と思いましたね。

「お金の地図」

お金の地図、借りて読みました。
お金の地図①
毎月家計簿を付ける（箱を作ってレシートを入れるだけ）

お金の地図②
現在の財産表を作る

お金の地図③
未来の試算表を作る
６５歳の年金もらえるまでに生活費分として６０００万所有してないと厳しい

ということです。
②から③にいくまでの年数分平均してどれだけ増やしていけばいいかという細かい過程の地図も同時に作るといい、とのこと。

こういう考え方もあるのかなぁ～という意味では賛同できますが、貯蓄以外ではどうやって試算を増やすかと言うところの説明がおおざっぱだったので、実践的ではないかな。
しかも株で毎年５％増やす、という試算は正直言ってがっかりしました。
それができれば苦労しないですよ。株はそんな生やさしくないですから。
株で毎年３～５％複利で増やせる手法がない限り安易に株を進めるのは危険過ぎます。
泉さんのことだからきっと株で確実に毎年数％複利で増やせる秘訣があるのですかね？

虹、しかも二重

携帯で撮りました。　珍しい二重の虹です。（右側の虹が薄いですが・・・）

客付け営業

昨日も投資物件の建築具合進捗状況を確認しつつ、不動産屋巡り（投資用物件）。
時間の都合で1社しか行けなかったのですが、今まで開拓してた場所の駅反対側で、初めて営業活動してきました。
1階と２階に店舗があったのですが、この時間帯は１階は閉鎖してて、２階へ進みます。
店内には店員一人と客一人という状況でしばらく待たされましたがその間も電話もいくつ掛かってきたりとその店員さん、忙しそうでした。まぁ商売繁盛で何より（後で聞いたら、店員は他にもいるが、営業や案内でちょうど出払ってたそうです。）。

「お部屋探しですか？」と第一声。
なんか自分から「オーナーです」というのはいつも何故か気恥ずかしくて「入居者募集のお願いに来ました」と答えると、「あ、オーナー様ですね」と。すると所定の様式を出してきてそれを元に、いくつか質問を受けました。

今までも結構不動産屋を回ってましたがこのお店で初めて聞かれた質問がいくつかありました。
・生活保護、友人同士、水商売、外国人は入居可か？
・鍵の置き場所はどうするか？（客付け業者各１個ずつ配布するか、物件近隣の客付け業者一社に代表して鍵を預けておく、物件回りに置いておくか、ナンバーキーにして知らせておくかなど）

こういう活動してると、詰めてない所があらわになって良い発見になりました。
つうか、早くできないかなぁ、我が物件。

この不況で損する人この不況で得する人

今日は特に予定もなく、早く帰れたのでお気に入りのジュンク堂へ。
読書レビューでは初めてだと思うのですが、この本、座り読みで一気に読んでしまいました。文字が大きく、薄い本なので、数十分で読めます。誰かのブログでも奨められてました。

斎藤一人 この不況で損する人この不況で得する人 (2009/04) 斎藤 一人 商品詳細を見る

うるおぼえなところがありますので、その辺はご容赦下さい。
この筆者がどういう人かと思えば何年も長者番付ベスト10に入る、漢方の会社を経営してる人です。
途中「大宇宙エネルギー」とか怪しい単語がたまに出てきますが、言ってることはしごくもっとも。
今の不況は５，６年これからの日本は心豊かな人が増える時代、だそうです。
今まで経済発展の中心だったアメリカに、感謝、
リストラされても、それまで養ってくれた会社には感謝、とか。（そこまでできれば確かに豊かだ）

病も気からで、健康は食事・生活習慣が３０％、あとの７０％は考え方。

前向きにおおらかに人生生きられれば、確かにそれは豊かな人生といえるでしょうね。がんばりたいですね。

結局はせっかく大型書店に行ったので、まとめ買いしちゃいました。
狭いジャンルの中ではバランス良く、株・不動産・貯蓄と。

不況の時こそ！中古マンション投資
年収２００万円からの貯金生活宣言
テンバガーを探せ! 10倍儲かる低位株投資術

このご時世に中古マンション値上げとは

今日何気なく地元エリアの中古マンションをネットで検索してみたら自分がこの間融資が下りなかった物件が、なんと１０％以上も値上げして「NEW」ということで再掲載されてました。

このご時世販売価格を値下げすることはよくあるとは思うんですが、値上げって、どんだけ強気なんだよ、売り主！
それ程、たいした物件じゃない（ピーーー）

買い付けが結構入って気を良くしちゃったんでしょうかね、その売り主様。。。。

銀行評価低いんだぞ、おまえの物件はぁぁぁ！とお伝え差し上げたいです。

といいつつ、私の属性で融資が下りなかっただけかも知れませんね。
失礼しました。単なる愚痴でした。

再撃沈

今日もまた日中に知らない番号から着信があり、出てみたところ、み○ほ銀行からでした。
担当は女性のはずだったのですが、今日は何故か初めて話す男性でした。
「残念ながら・・・」ということで、融資の審査が保証会社から降りなかったという、悲しいお知らせでしたorz。理由聞いても「僕らも教えてもらってないんです。総合的な判断としか聞いてません」との毒にも薬にもならない下らない理由。

まぁある程度予想はしてたものの、仲介業者の言い方からするとなんとかなっちゃうんじゃないの？と勝手に期待に胸を膨らませてたんですよね・・・。

しかも不幸は重なるもので、この話を仲介業者にしたところ、「別の方から買付が入りましたぁ～」だそうです。

一応、別の銀行でも再度申請してみるつもりですが、他の物件を探した方がよさそうです。
キャッシュフロー改善計画に、暗雲が垂れ込めてきましたね・・・。

誰かマンション分のキャッシュ、無利息でファイナンスしてくれないかなぁ・・・（現実逃避）。

査定家賃を確認しに

今日はある勉強会に参加しました。
ちょっと時間が空いたので、以前訪ねたターミナル駅の不動産業者のところに寄り、以前頼んでた家賃査定の返事がない！ことに注意喚起（文句）しに行ったんですが、、、、。

担当してくれてるのはその店の店長なんですが、行ったら笑顔で挨拶され、「その後最終的な間取り図面はできましたか？」と先んじて質問を受け、
「あ、それはもう少ししないとできないみたいです・・・」と劣勢になってしまいました。

そっか、今俺が玉を持ってたんだ、ということに気付きました。顔出しておいてよかった。

ずさんかも知れませんが、この辺の細かい詰めって紹介業者任せなんですよね・・・。しかもこの業者ルーズなんで困ってます。

「日本版サブプライム危機」

今購入を検討している物件の固定資産税を業者に確認したら、なんと今住んでる賃貸マンションの更新料１年辺りの金額より大きくて、少しへこんでた所、数日後に「計算間違えてました～」ということで、半額になってました。
おいおい、不動産屋さんよ、倍も数字を間違えるってどういう計算してんだよ

ということですが、まぁ結果オーライ。

最近こんな状況なため、住宅ローンとか書いてあると、反応してしまい、思わず図書館で借りた本がこちら。

日本版サブプライム危機 住宅ローン破綻から始まる「過重債務」 (ソフトバンク新書 82) (2008/07/16) 石川 和男生駒 雅 商品詳細を見る

まぁ、銀行や住宅支援機構が貸しやすくするのはいいが、そうするからには銀行たちもその責任を負えよ、という本でした。
ということで、そのためにノンリコースローンを提案されてましたね。
みなさんも、借りすぎには注意しましょう。銀行は返せるかという基準ではなく、いくらまで貸せるか、という視点で判断しますから。国も景気対策効果が大きいので、どんどん後押しします。そんなサブローンチックな流れには乗らないように。
また、返済が苦しくなった時に一番やってはいけないこと。
借金を借金で埋めること。
そうではなく、まず金融機関に相談を。
だそうです。

「それは失敗する株式投資です」

先週ジャケ買いした２冊のうち、一冊がまさにツボにはまりました。
不動産投資をやり始めた身にはちょうど良いノウハウが満載されてそうでした。
ちょうど消費税還付の話が最初で、これは投資初年度にしっておきたいノウハウです。

「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル (2005/11/30) 浦田 健 商品詳細を見る

が、飲み会の帰りに探したら無くなってました。ショック！

で、これと同時ジャケ買いで一緒に買ったのですが、これも意外と言ってはなんですが、ヒットでした。
平積みされてた株式投資本で、よくある初心者用のものかなぁと思ったけど、私の考えと近くて共鳴できました。

それは失敗する株式投資です! (2009/06/26) 足立 武志 商品詳細を見る

先日の泉さんとは主張が異なり、
ＲＯＥ、ＰＥＲは信用するな、王道を否定してたりとか。

根底に流れる思想としては、
・下げ基調では投資しない
・事前に損切りルールを決め、実行する。
だそうです。
これだけ書くと簡単そうですが、痛い目にあった自分としてはうなずける内容が盛りだくさんでした。

「お金の脳トレ」

お金の脳トレ―たった4つのステップで、あなたも億万長者になれる！ (2007/03/02) 泉 正人 商品詳細を見る

２ページ毎の内容の本で、すらすら読めました。
前向きにさせてくれる本ですが、盲目的に信じるのも怖いかな、と。
株をやると良い（指標としては高ＲＯＥ、低ＰＥＲ、低ＰＢＲを使え）とか、借金返す金利より高い投資先に資産を向ける、とかは若干疑問でした。

しかし、
分散投資では資産は増えない、
誰がかもか分からなければ自分がカモ、
というところには納得です。

お金を貸す人借りる人

どうも借金本に興味を示すようです、わたし。
つい図書館でジャケ借り、というか、タイトル借りしちゃいました。

お金を貸す人 借りる人―カード&ローン儲けのカラクリ (2004/02) 岩田 昭男 商品詳細を見る

いわゆる借金本ではなく、クレジットカード・消費者金融の儲けのカラクリや上手くローンをする方法という内容です。
若干古い（２００４年）なので、だいぶ変わってるところもあるとは思いますので、その辺は差し引いて読んでください。
住宅ローン関係の記述で興味深い話が。
中古マンションでも価値が下がりにくい条件について。
新築当時とほぼ変わらない値段で評価されたマンションにはいくつかの共通点があるとのこと。
・最寄り駅から徒歩１５分以内
・マンション戸数が１５０戸以上
・専有面積が７０～８０㎡。
・天井高が十分にある
・壁は遮音構造てとして一定以上のレベル
・管理良好
・管理費適正
・修繕積立金・修繕計画がしっかり実行されてる

だそうです。

私がいま購入しようと狙っている物件はあまりこの条件を満たしてません（涙）。

玉砕物件が再浮上！

昨日携帯に知らない番号から着信がありました。
先日玉砕した駅近築古物件を仲介してくれてた業者さんからでした。
（この物件は固い客が付いてるとのことで諦めてたのですが、一応成約に至るまでは、情報収集のお願いはしてました。）

用件は、先行していた買い主さん、理由は分かりませんが、キャンセルになったとのこと。
で、二番手である私目に二の矢が飛んできたようです。

ラッキー☆

・・・といいつつ、前回は別の元付け業者経由で依頼した融資が断られて破談になってます。仲介業者を代えたら融資が通る、なんて都合の良い話があるのでしょうか？

う～ん、結論としては、また頭金を多めに（２，３割）入れなさい、というところで落ち着くような気がしてならないなぁ

と思いつつ本日ローンの書類を提出してきました。

(ここからは妄想、じゃなく、試算)
仮にローンがある程度まで出た場合の試算をしてみます。
某大手都銀からほぼ満額で標準変動金利２％で借りれたとすると
・月々の返済額＋管理費・修繕積立費（要は月々の住居費）は９．３万
今の賃貸料は家賃補助を除くと、１１．３万
差し引き、約２万の住宅費削減／月。

知人の地元賃貸業者に聞いたところ、
（やらないですが、仮に万が一）賃貸に出せば１２万は固い。
つまり賃貸に出せばさらに、約３万のプラスのキャッシュフローが生まれることになります。
ですが、勿論実需用なので、しばらくはリフォームしながら資産価値をあげつつ住み続ける予定です。

お気に入りブログ終了

お気に入りなブログが終了してしまいました。
↓
てーげー投資ライフのすすめ！
不動産・株・ＦＸ・リートと、多方面の投資を実践し、実際成果を出してアーリーリタイアをした方でしたが、残念ながら最後にご自身の総括的な記事を書き下ろして終了してしまいました。

彼の成功の秘訣はかなーりおおまかにまとめると、
①投資が好きなこと
②押し目を拾う（「不動産でいうとローンなどがつきづらく買いづらいときこそ買い時」「株価などが低迷している時期に買うという戦略」というところだそうです。
意外とシンプルであり、誰にでも実践できそうな敷居の低さが素敵です。
とても参考になります。