お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

お花を置いてきました

今日も片道80~90分かけて物件まで行ってきました
目的はブリザーブドフラワー。
近くで花屋に寄り、手間暇のかからない花があるかを聞いてきました。あいにくブリザーブドフラワーはプレゼント用のケーキをかたどったようなものしかなく、手入れが要らないとなると、サボテンくらいだと。
観葉植物でも最低1,2週間に1回は水が必要なんだそうです。花には全く疎いんで、勉強になりました。で、結局花屋で提案されたのは、もう造花でいいんじゃないか、とのこと。花屋では売ってなかったのでその隣にあるスーパーで買ってきました。
これです↓

IMG_0066.jpg
まったくセンスがないんで、この選択が良かったんだか悪かったんだかすら分かりません。置いた位置もスペースがないんで、階段という微妙な感じです。。。

この花屋に行く前に、新たに仲介業者に募集を御願いしに行ったんですが、そこのお店、引っ越し前のような荷物が雑然と置かれてる状態。もしかして倒産が近いのか?と疑ってみたのですがよくよく聞いてみたところこの昨日ビルの真下にある焼き肉屋で家事があったとのこと
いやー、作業着姿だったのも納得いきましたが、保険会社が保険を渋っているらしく、壁紙の張り替えに応じてくれない、と嘆いてました。電気用品も微妙に使えるので取り替えるまでには至らないとか。言い方悪いですが、中途半端な家事だと大変みたいです。
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とある金融機関の担保評価&金利交渉

今日はとある金融機関に行く機会があり、色んな話をした後、ダメもとで担保評価の仕方について聞いてみたところ、意外とあっさり教えてもらいました。

・土地・・・実勢取引価格
・建物・・・建築請負契約金額を基準に満額
・掛け目なし

という破格な評価をしている、ということが発覚。

自己資金は最低1割。

お金がない人で、他の銀行では評価がでないような物件の場合は、利用価値大です。

また金利交渉についても話もしました。
やはり資金を口座に入れておくと有利。公共料金の引き落としもいいそうです。
交渉時期としては1年以上経てばその余地が出てくるそうです。

銀行名は言えませんが、興味ある人は連絡くれれば教えますよ~。
・・・といっても分かる人には分かってるとは思いますが。
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客付けノウハウ考③

ミスター年金こと長妻さんが報道ステーションに出てますね。
年金制度や天下りを批判することにおいては長けてると思われてるようですが、さて、部下から総スカンされてて、その上司である彼自身も官僚を信用してないという中で、どこまで自ら組織を上手く引っ張っていき、制度設計ができるものなのか、、、期待してます。また国会答弁も決して官僚が作ったものではなく、自分の言葉でしゃべっているかチェックしたいと思います。

さて、昨日の今田さんの満室経営バイブルの続編を読み終わりました。
以下に参考になりそうな項目をメモります。
・管理会社を要チェック
→募集条件が仲介と異なる、広告費を仲介に全額渡してない。、管理会社の事務手数料が高い、内見用の鍵は現地に置いておく、管理会社へ提出する書類が多すぎ、入居審査が厳しい、管理会社が遠方にある
・物件のネーミングはイタリア語
・看板はデザイナーに頼む
・臭わないよう注意(定期的に水を流す
・内装のデザイナーズ・カラーインテリアコーディネイトする。一部屋10万程度。
・夕方以降の内見のためにも照明は必要
・工賃が高いのでワンタッチ給水栓は不要
・外国人は家賃保証会社の保証をつけることが必須。ほとんどクレームがない。
ブリザーブドフラワーを置く

以上!

次回はこちらを。
家賃収入が月収を超える!家賃収入が月収を超える!
(2005/02/26)
広瀬 智也内海 芳美

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客付けノウハウ考②

今日は水曜日。不動産の動きがないので詰まらない日ではあるのですが、早く帰れたので良しとしよう。
今日は「今田式~」で有名な筆者の客付け本です。
アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブルアパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル
(2009/05/07)
今田 信宏

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まだ半分しか読んでないので、とりあえず前編ということで。


・家賃保証は不要だが、滞納保証は必要(後者の方が大家の持ち出しが少ないから)
・便利な利息や返済額の計算方法(支払利息計算CUMIPMT、元金返済額計算CUMPRINC)
・物件購入の際に仲介業者に尋ねる四点(正しい家賃、敷金礼金、広告費、入居者ターゲット)
・成約率上げるには期待値とのギャップ→マイソクにいいことばかり書きすぎない
・紹介する順番を操作してもらう
・家賃は5000円単位-1000円

上記は参考になりましたが、敢えて苦言を申し上げますと、
・広告費を相場より多めにするとか
・家賃下げろ、とか
・設備に金をかけたら決まった、とか
・・・が繰り返し書かれてるところです。
それって、有料の本に書くには、当たり前過ぎませんかね?



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客付けノウハウ

「客付け」、について書いてあった、今までに読んだ本を探してメモします。
しばらくこのネタでシリーズ化しようかな。
今の自分にはまずは目先の利益を追わないと行けないんで。
まずは元不動産営業マンが書いたこちら。

99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則99%の大家さんが知らない儲かる不動産投資のゼッタイ法則
(2009/01/15)
中村一晴

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・不動産業者にしたら大家もお客様。→言いたいことが言えない。
・設備投資ノウハウはほとんど役に立たない
・業者が紹介したくなる物件にする
→元付け業者をなくする
・客付けした会社が手数料を全額もらえるようにする
・地元の主立った業者には客付け依頼
・事前に手数料の話は説明しておく
・鍵は物件に置く(業者からするといちいち元付けまで借りて返すのは面倒)
・大家が窓口をする(業者間はつながってない、内見前には連絡をもらうようにする→条件提示があればその場で判断できる)
・定期的に状況確認する(一週間の紹介数、内見数、申し込み予定の有無、検討中の場合のその内容、今週の予定)

です。
この中で気になったのは、「鍵の置き場」
いま今特定の業者に委ねてます。あまりよくないんですね。これは複数の業者に聞いてみたのですが、賛否両論でした。どうしよう~。。。

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募集条件を変更

先週末、仲介を御願いしている業者に反響の状況をメールで聞いてみたところ、各社内見が一件あったかどうかという惨憺たる状況。既に2週間募集を御願いしてるんですが。。。
ということで実践したことが二つ。

まずは、駅から徒歩8分だとばかり思ってたのですが、ヤフーでよく調べたところ実は「7分」であることが判明(あくまでヤフーでの計測結果ですが)。
ということでヤフー等への広告を8分→7分に掲載内容を変更してもらいました。
これで「7分以内」での検索にもヒットします。ただし、反映されるまで2,3日かかるそうです。

もう一つは、、、、
先日のオフ会でのベテラン様のアドバイスによると、広告料1ヶ月は必須、とのこと。

実は今回とある事情により、広告料はコンサルに0.5ヶ月、客付け業者に0.5ヶ月という特殊な条件で募集してました。
ただ、これをしているメリットが余り感じられなかったため、今日やっと通常の一般媒介契約で1ヶ月の広告料に変更し、さらにキャッシュバックも条件付きでつけることにしました。

本当は家賃を下げるのが一番なんでしょうけど。。。
どうなることやら。

いまだ無収入です。
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「テンバガーを探せ!10倍儲かる低位株投資術」

本当に儲かる投資法なんて巷にあるような本に載ってるはずがない、ってことは頭で分かってるんですが、、、、好きなので、つい買っちゃいまして、まんまと儲かる自信がついちゃいました。


(「テンバガー」って、「株価が10倍になった株」のこと。10個のハンバーガーという意味ではないそうです。)
テンバガーを探せ! 10倍儲かる低位株投資術テンバガーを探せ! 10倍儲かる低位株投資術
(2009/02/27)
鮎川 健

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主な手法としては、

PBR1.0以下で
低位株で
フリーキャッシュフロー(営業+投資CF)がプラスで、
自己資本比率が高め(ただし、第三者増資の乱発は注意)
現金等同等物が潤沢、
営業利益プラスで利益剰余金もプラス(ただし、マイナスが減ってるところも可)
だそうです。
買うときは、
出来高が減少し株価が上下から押さえつけられてる状態で、指値で。

さっそくスクリーニング!元手無いけど。

ちなみに、筆者は2~300回投資してても、テンバガーの経験は4回しかないそうです。それでこのタイトルは、、、とは思いますけどね。

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オフ会

昨日は物件までチャリで行ってきました。
行きは順調に80分程度。ちょうど施工会社が鍵を返しに来てたので、ついでに預かっておきました。芳香剤も無事各部屋に設置。
IMG_0063.jpg
(証拠写真;左下がMy電動チャリ)
帰りは電動自転車の電池が序盤早々で切れ、ちょっと重い普通のチャリになってしまい2時間近くも掛かってしまいました
その途中で、知り合いのぴろやんさんからのお誘いで、経験豊富な投資家さんが集まると言うことで夜はオフ会に顔出してきました。

私から見たら、目映い経歴の持ち主の投資家さん達が参加されてましたが、みな最初は客付けには苦労されたとのこと。
そこでいくつか客付け時のノウハウを聞きました。
・キャッシュバックする意志・金額は明確に伝える
・二ヶ月決まらない場合は家賃保証する、という条件提示。
・広告料1ヶ月以上出さないと仲介はなかなか動かない
などなど。

あと、スルガへの金利交渉についてですが、1年支払ってからにした方がよいそうです。
実はもうすぐある材料を使って交渉しようとかなぁと思ってたのですがここについてはちょっと考えないとダメかも知れません。。。
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自転車で投資

今日は芳香剤を持って掃除も兼ねて現地まで自転車で行ってこようと思います。
片道、推定90分は掛かるかな。
運動として捉えると有意義かもしれませんが、これを「投資活動」と捉えるとかなり非効率な活動だなぁ~と思いながらも楽しんできたいと思います。

あ、自転車といっても電動チャリです。
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つまらない水曜

今日は水曜。
職場は定時退庁日を推奨してるが、仕事が計画的に進められる力量がないため、結局残業。

そして不動産会社はみな休業。

もし、お客さんが動きたくても、動けない状況なんじゃぁ、と思うともったない。

実はミクシィにも募集を書けてて、一週間足らずで4人から反響あり(いずれも若い女性

しかし、そこから先のリアクションがありません。

うーん、焦れる。
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「香港大富豪のお金儲け 7つの鉄則」

香港華僑大富豪の共通点、それは、、、
○不労所得を活用
○経済的合理性でのみ動く(感情で投資を行わない)
だそうです。
○一極集中投資が王道(分散投資は認識不足の言い訳)

まだ読みかけですが、自分でも使えるノウハウを掴みたいです。

香港大富豪のお金儲け 7つの鉄則香港大富豪のお金儲け 7つの鉄則
(2006/10/11)
林 和人

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内見あり

先日、内見があったそうです。
物件は気に入ってもらえたらしいのですが、値段で折り合わなかったそうです。
新築で募集したばかりなので、初っぱなから値下げに応じるつもりはありませんが、若干強気な値段設定ということもあり、2,000円までは仲介会社の裁量に任せることにしました。
あとは、仲介さんの交渉能力に期待。

○閑話休題
この間コンサルから聞いた話ですが、、、

ファンド物件って広告料を相当弾んでるそうです。
なので、ファンド物件の多いエリアで個人投資家が勝負すると厳しいらしいです。
いわゆる超一等地になるんだと思いますけどね。

幸い、我が物件は超一等地でもないし、価格帯もアパートなので、そんなにファンド物件とバッティングすることはなさそうなので、この点においては安心です。
一等地ならではの難しさがあるということが分かりました。

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スリッパとファブリーズ

一昨日、仲介業者さんから、「部屋は土足で上がってもいいんですか?」
と聞かれたので、あわてて昨日スリッパを買って現場に置いてきました。本当は掃き掃除もしたいところだったのですが、道具を持ち合わせてなかったので。。。

IMG_00621.jpg

来週はファブリーズを各部屋に置いてきたいと思います。こういうことってなかなか気が回らないものです。反省。
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引き渡し実行

昨日仕事帰りに現地に直行し、とうとう物件の引き渡しを受けました。
床に傷があったり、木にニスが塗ってなかったりと細かい補修を頼みつつも、鍵を受けました。
やっと持ち主になったんだという実感が。
IMG_00551.jpg
そして今日鍵を物件近くの業者に渡しに行ってきました。

早く決まるといいですね。この時期が施主にとって一番資金的に苦しい時期なんで。。。。

・表示登記手数料
・保存登記手数料
・不動産取得税
・火災保険(30年分一括払い)

などなどが一気にオーナーに襲いかかってきます

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「図で考えるとすべてまとまる」

今これを他の本と平行して読んでます。

図で考えるとすべてまとまる図で考えるとすべてまとまる
(2009/09/14)
村井 瑞枝

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ブログはこの「図で表現する」というところが難しいですね。。。

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再募集活動

久しぶりに不動産の進捗状況報告です。
やっと来週に工事が完成し、引き渡しされることになりました
12月末に土地を契約し、今月に竣工という超ロングスパン。かなり、長いですよね。

また最終的には施工会社とすったもんだがあって、当初の仕様と大きく変わりました。
そのため、家賃を始め募集条件を大きく変更することになりました。

それもあって、昨日は客付けを御願いしている不動産業者4社を再度回ってきました。
が、結局担当の営業が外出してて不在だったところが2社だったため、会えたのは2社だけでした。

やはりこれから募集というのは時期があまり良くないようです。(本当は9月までに募集・入居可としたかった。。。)

ということで、これから本腰を入れて募集開始です。

(ご興味ある方、詳細をお知らせしますよ。)

<外観>
IMG_00461.jpg

<一階です>
IMG_00471.jpg

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「結果を出す人」はノートに何を書いているのか

いまこれを読んでます。
自分も仕事とかではいつもノートに書くようにしてるんですが、後で読み返すと、なにを自分でも書いたのか思い出せないことなんかがよくあるもんで。。。

「結果を出す人」はノートに何を書いているのか (Nanaブックス)「結果を出す人」はノートに何を書いているのか (Nanaブックス)
(2009/09/11)
美崎栄一郎

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読み終わったらまた参考になった点などを書きたいと思います。
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「不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる」

今日は朝からみっちりテニス。
昼過ぎに帰ってから一杯ビールを飲んで、少しうたた寝をした後、1時間半ほど、ウォーキング&ランしてきました。
季節が多少涼しくなったせいか、少しランナーが増えた気がします。


標題の本は年初めに一度読み終えたのですが、その後トイレに置いておいて再度読み返してまして、やっと読み終わりました。


不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで!不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!―諦めないで!
(2008/01)
中村 一晴

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まだ著者は30代前半なんだそうです。年下なのに、起業して本も出して、本当すごいですねー。

で、メモを。
車も不動産も使用・所有するために購入していては儲からない。儲けるには売却を意識すること。(著者は車の買い換えは一銭も出すこと無く購入してるそうです)
・売るときは買ってくれる人がいるときに売る(売り惜しむな)
・売却価格は買い手が決める(相場・四価は関係なし)
・不動産屋と組んで分譲する(投資家の土地に不動産屋が造成費用を負担し、加工して売る)
・中古住宅として売却するなら土地(相場坪単価×標準面積)+建物(1300万円以内)
・フルローンで借り入れするな(常に売却価格より債権額が大きい)
・リフォームして貸すには、半年で工事分を回収できるか
・管理契約で自動更新はお奨めしない(解約するはずがないという業者の安心が仕事内容の低下につながる)
・管理契約では報告書をもらうようにする
・専属専任を業者が進めるのは営業トークが多い
・値引き交渉で、オーナーから価格を言わないのが鉄則
などなど。

なんだか最近、書評ブログになってますねぇ。。。

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「整理HACKS!」

不動産関係、動きはあるのですが、色々調整中な面があるので後日まとめて更新します。

ということで、読書レビューです。まだ読みかけですが。
整理HACKS!―1分でスッキリする整理のコツと習慣整理HACKS!―1分でスッキリする整理のコツと習慣
(2009/06)
小山 龍介

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ライフハックのつくりかた

紙の文書はガンガンスキャナで電子化を(しかも本まで!)。
SugarSyncで複数のPCを同期。(どこでもオフィス)
Google DocumentsPicasaで他人と同期
Eye-Fiで写真データを同期
Xmarksで複数のPC間でブラウザの環境をそろえる
デスクの右側は未来の企画立案場所、左側は過去・現在の確認作業
ティッシュとペン立ては固定
読後の本は捨てる。しっかりとメモする。最初はMIXI,で。ある程度のクオリティまでいったらブログで。

以上、途中結果でした。

他にもこの作者は、HACKシリーズいっぱい書いてるんですね。順を追って読んでみたいと思います。

IDEA HACKS! 今日スグ役立つ仕事のコツと習慣
LifeHacks 楽しく効率よく仕事する技術 (別冊宝島)
TIME HACKS!
ライフハックのつくりかた
【超】WORK HACKS!
STUDY HACKS!
「超」効率HACKS!
iPhone HACKS! 楽しんで成果を上げるハイセンス仕事術
STATIONERY HACKS!
以上、時系列順でした。
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「年収200万円からの貯金生活宣言」

年収200万円からの貯金生活宣言年収200万円からの貯金生活宣言
(2009/04/15)
横山 光昭

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だいぶ前に読み始めてたのですが、レビューを放置してました。
放置してると、忘れちゃうので再度ざっと読み直したりしてみました。
効率悪いですね。

家計簿を付けて、数値化しなさい、というところでしょうか。
ごくごく初歩的な貯金の方法を教えてくれる本、と思います。
固定費を削れとか、家計簿を付けろとか、まずは90日間試してみるとか、支出する際は貯蓄か消費か浪費かを意識するとか。。。
既に家計簿付けてるような人にはいまさらな内容かな~。
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