「超・投資勉強法」

先日買った銘柄「宝印刷」、な、なんと１０日連続値下がり。市況が悪かったという要因もありますが、それにしても下がりすぎ。もう笑うしかないという状況。
今日やっと連敗に終止符を打ちましたが今日のＴＯＰＩＸの上げと比べるとまだまだ弱い。
みなさん、私の逆張りすれば儲かりますよー！

さて、昨日読み終わったこの本。
「○○の終わりの始まり」でお馴染みの作者です。

超・投資勉強法──「動乱の時代」に金運を掴む人、掴めない人 (2009/01/30) 松藤 民輔 商品詳細を見る

気になった箇所をメモっておきます。
日経はメイン記事よりも下の記事・広告を読め
プロになるには1万時間勉強
分からない銘柄には近づかない
日々の投資活動を日記に記す
金ＥＴＦは今後注目
○お勧め指標
・金価格とNYダウは逆相関
・バルチック指数はNYダウの先行指標
・VIX指数は株式市場の逆張り指標
○金言集より主なモノ
・「相場は悲観の中で生まれ、懐疑の中で育つ」
・投資の正解では決まって多数派が間違える
売買のタイミングが銘柄選定より大事
山高ければ谷深し
御用達人生を生き抜く
感謝無敵、反省無配
悪材料出尽くしは買い
資産家は恐慌時に生まれる

白状しますが、

実は私の所有物件、今現在テレビが見れません。

建築中の段階で、ケーブルTVを検討したのですが、地元客付け業者を通じて確認してもらったところ、ケーブル会社のサービスの対象外と言われました。そんなことあるのか・・・と愕然としつつ、次は、アンテナ設置をどうするか、ということとなりました。
が、アンテナだとメインテナンス等で逆にトラブルが発生しかねないかなな、と思い、最終的にはNTT光に各入居者が加入してもらえればネットもテレビも対応できるだろう、という結論に（自分の中で）達しました。

今何社かに客付けを依頼してますが、物件の設備については、業者によっては詳しく聞かれなかったこともあり、この辺がうまく伝わってなかったようです。

実は、昨日、初の賃借人が入居したのですが、当然テレビは見れるモノだと思っていたようです。
そこで本日管理会社を通じてさっそく苦情が来ました。

・・・という経緯で、今工事を業者に依頼したところです。最短で今日設置できるようです。
いやー、対応が後手後手に回ってますね。反省。

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「知的幸福の技術」

私の好きな橘玲（たちばな・あきら）氏の新刊。

知的幸福の技術―自由な人生のための40の物語 (幻冬舎文庫) (2009/10) 橘 玲 商品詳細を見る

・・・と思って購入したら以前読んだ「雨の降る日曜は幸福について考えよう」の文庫版でした。

雨の降る日曜は幸福について考えよう Think Happy Thoughts on Rainy Sundays (2004/09/10) 橘 玲 商品詳細を見る

まぁ、図書館で借りて読んでた本だったので、まぁいいんですが。
内容は、保険・年金・医療・教育・資産運用など幅広く及ぶのですが、
辛口で一刀両断なところが素敵です。
・保険は宝くじ。はずれても誰も怒らない。
・貯蓄型保険するなら、積立型投資信託の方が効率がよい
・年金の構造上、厚生年金は大損だが、国民年金は儲かってる（所得のない配偶者分や未加入者の国民年金を負担しているなど）
・国営事業が破綻寸前の場合同様のモノが民間で提供されてれば、最良の選択肢は国営事業を民営化すること。なので、年金は民営化してはどうか。

また不動産については、
○賃貸か持ち家かはリスク選考度による
○住宅ローンで購入するのは株の信用取引（３倍程度）より高いレバレッジ
○利回り１０％の１Rという魅力的な利回りの金融商品を不動産販売業者業者は何故自ら購入しないのか。→地価の下落、老朽化、空室問題、供給過剰というリスクを考えるとそんなにうまい商品ではない。
○資産運用の世界では、分散投資が最も効率的というのが数学的に証明されているが、現実には1つの銘柄に全財産＋借り入れまでもして投資しているのがマイホームの購入。

橘さんの淡々とした、身も蓋もない文体を読み進んでいくと、少し背中に寒気がおそってきます。

今日も営業

先週一週間、ぽつぽつと内見希望の連絡は入ったのですが、決め手に欠けるようで、申し込み・契約に至らず。

こういうとき、大家がやれることがあまり無い中、今日は二つのことを実践。
＜その①＞先週見たときに、ちょっと共用部分が汚れてきたなと思ってたので、今日は小さなほうきと、フローリング用モップを買って、掃除してきました。
目の前が砂利なのでどうしても細かい石がはいってしまうんですよねー。ゆくゆくは掃除は定期清掃の業者を入れる予定なので、道具は業者が持ち込むでしょうから、モップは入居者に差し上げようかと思ってます。

＜その②＞
今日も募集業者を新規に一件開拓（大手チェーン系）。かなりやる気ありそうな営業でした。
もちろん、謝礼の支払いもお約束。
聞いてみたら、個人のオーナーで現金をくれる人は１割くらいだと言ってましたね。かなり有効な作戦になりそうです。なるといいな。。。（弱気）

ここでも、１１月の人の動きは少ないって言ってました。１２月過ぎてからですかねー、とのこと。

「アパ・マン満室経営術」

週末の内見予定の結果を期待してたのですが、特段反響なし。電話して聞いてみたら、来店予定のお客さんが都合悪くて一週間延期になったとのこと。特段引っ越しは急いでないんですね、きっと。
また来週末までの動きに期待。

また今日はミクシィで知り合った、不動産投資を始めたいという人に、とある業者を紹介してきました。よい投資につながればうれしいですね。私の状況よりもはるかに条件が恵まれてるのが羨ましい・・・。


以前浦田さんの本買ってすぐ無くしてしまったのですが、どうも集大成みたいな本が出たと言うことで買ってみました。

「金持ち大家さん」になる! アパ・マン満室経営術 (2009/07/30) 浦田 健 商品詳細を見る

税金の章が特に参考になりました。
自分の中で断片的知識だったのがコンパクトに体系的にまとめられいたので。

先程電話があり、

いやー、検討中のお客さんの動向が少し気になってたのですが、さきほど業者より電話があり、無事、入居が本決まりしました。良かったです。

仲介業者と初めて会って現地に行って土地を見たり、試算表などの資料を見たりしてたのがちょうど今から一年前ほどでした。
収入を得るまで一年が要したということですね。「産みの苦しみ」とはこのことを言うんですね。

さて、明日も明後日も内見が入ってるので、携帯が手放せません。

今日も業者詣で

都心まで出る用事があったので、ついでに物件まで行ってきました。
目的は、
・空室に飾るアメニティグッズやクイックルワイパー等の購入・設置
・客付け業者へ営業
などなどです。
が、業者へはアポ無しで行ったので、ほとんどの業者は接客中、もしくは外出してました。
（まぁそれはそれで商売繁盛ということなんですが）
で、たまたま応対してくれた業者さんからいくつかはなしを聞いたところ、現在の賃貸動向としては
就職・就学が決まった人が早めに動いてる人
４月からの入居を既に動いてる人
（こういった人たちは入居は３，４月でも家賃だけ払う人もいるようです）
転勤等で年末までに引っ越したいという人
で、結構動きはあるようです。

ちなみに、明日内見予定が一件入ってるのですが、カップルだそうで、音の問題が気になると、その業者。てっきり、夜の営みの音を言ってるのか？！と邪推してたら、要は二人だと会話が生まれるから、その辺が気になる、とのことでした。
なので内見時に現地でお客さんと一緒に防音性を確かめてみてから決めます、と言われました。慎重なのはいいけど、、、それで逃したら防音性が劣る物件ということになるな～とちょっと複雑。

また先日、区役所の建築調整課というところから、「道路の拡幅整備が終わった」という連絡が来てたので、やっと家の前の砂利状態が解消されたのかと期待して物件まで行ってみると、、、

↓











Ｏｒｚ

申し込みが！

先日書いた検討中の方の一人が申し込みをされました。
属性も誰でも知っている超一流企業の方で、保証人もお父様で高収入。

でも、家賃減額要求や窓格子やカーテンレールの設置等、色々条件提示を受けてます。
が、その方は窓の採寸もしてたようで、契約は固いのではないでしょうか。
工事費という出費は嵩みますが、いずれしなければと思ってた箇所だし、資産価値も上がると思えばいいかな。とにかく、自分にとっては、大きな第一歩です。

もう一組の検討中の人も明日からの三連休に再訪問するようです。
なんとか決めたいですね。あまり減額しない程度で。


楽しみです。

内見状況

前回書いた内見結果ですが、実は、いまだに返事がありません。
厳密に言うと昨日電話があったのに気付かず、今日電話したら休み、と。
上手く噛み合いません。

ただ悪い話ばかりではありません。
全依頼業者に先週一週間の状況を聞いたところ、２社より二人検討中の人がいるとのこと。
少しテンション上がりました。

なんとか、週末の三連休までに１部屋は決めたい！

マイベストアルバムｓ（８０’後半～９０’前半）

不動産ネタとはまったく関係ないです。ふとミクシィのミュージック機能を使って音楽を聴いていたら、昔好きだったアルバムをメモりたくないました。
以下に羅列します。

○言うまでもなく、ロックの太祖、そしてビートルズの成熟期のアルバム。
これ以外のビートルズも、もちろんどのアルバムも最高です。

アビイ・ロード (1998/03/11) ザ・ビートルズ 商品詳細を見る

○奥田民生がいたバンドです（知ってるか。。。）
途中がアビーロードっぽいんです。前奏は、子供がアカペラで、俺はジゴロ～、と歌い始めます。
代表作大迷惑が入ってますが、他のすべてがいいです。

服部 (1995/12/13) UNICORN 商品詳細を見る

○何故か大学受験の時に好きで聞いてました。
勉強に集中できる曲ではないんですけどね。今聞いてもテンション上がります。

アペタイト・フォー・ディストラクション(紙ジャケット仕様) (2009/11/11) ガンズ・アンド・ローゼズ 商品詳細を見る

○オンリーユーなどが流行って暫くしてから友達から借りて聞いてました。
格好良いです。今のＪ－ＲＯＣＫの原型ではないでしょうか。

B・BLUE (1989/05/31) BOΦWY 商品詳細を見る

○たぶん、始めて聞いたパンクです。
ファーストです。

THE BLUE HEARTS (1987/05/21) THE BLUE HEARTS 商品詳細を見る

ブルーハーツが一番元気だったアルバムで、ものすごい勢いがあります。「リンダリンダ」はもちろんのこと、「ダンスナンバー」が好きでした。

う～ん、まだまだいっぱいあるのだけれども、ぱっと思い浮かんだもの達です。
時代が偏ってますけどね。思い出したら付け足します。

内見が！！

自物件の反響が少ないため悶々とした日々を過ごしてます。

しょうがないので（？）気を紛らわすために、本屋行ってまた投資系の本を買ってきました。

一生お金に困らない3つの力 (2009/10/22) 泉 正人 商品詳細を見る

年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門 (2009/07/27) 大谷 義武 商品詳細を見る

で、その帰りに登録してない番号から電話が！

募集を依頼している仲介からでした。
「管理会社はどこですか？」って。。。
ここは管理部門と支店が分かれていて、最寄りの支店さんにはすべて情報流してたのですが、管理部門の方には伝わってなかったみたいです。番号がすぐでないので、「どうして管理会社の番号を？」と聞いてみると
「一人内見がはいったんですが、まだ決まってないですよね？鍵はどうやって開ければ？」
と、すべて最寄り支店には伝えてある事を聞いてきましたが、まぁこの際そんなことは後々。

鍵の場所や入り方を教えて、今まんじりと待ってる状況。

はぁー、空室ゼロから始めなければならない新築物件の辛いところです
次回買うならオーナーチェンジ物件にしよっと。

オフ会そして株

昨日は定期的に開いている不動産投資家＆不動産業者含めた飲み会。
完全個室の店を抑えた後に急遽２名追加になり、狭いかなぁと思ってたところ、当日になって二人ドタキャン。ということで帳尻が合い、幹事としては一安心。
一棟モノをやってる人をメイン、他に区分専門だったり、投資専門会社をこれから起業する人だったり、外資系金融勤めでこれから不動産投資をという人だったり、というメンバー。

本当はもっと突っ込んだ話をしたかったんですが、どうも酒が入るとだめですね。
しかも新たに知り合った方たちの連絡先も聞き忘れちゃったし。
印象に残ったの
・「不動産会社の９５％は悪徳業者、という心づもりで臨むこと」と、
・区分を買い進められた理由はキャッシュを多めに入れたから
ですかね。


そんでもって先日書いた株ですが、
数円下に指値入れてたらあっさり購入しちゃってました。

それは失敗する株式投資です! (2009/06/26) 足立 武志 商品詳細を見る

この本が主張している二大ルールの1つである「株が下げてる局面では投資しない」に反して、やってしまいました。。。
次回は逆指値を活用して上がり局面での購入にトライしてみます。
具体的に言うと
短期トレンドであれば、日足チャートで２５日移動平均線が下向きから横ばいに転じてきて株価が平均線の上にある
を意識してやってみます。

「頭金ゼロ収益不動産投資」

頭金ゼロ収益不動産投資

頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法[実践編]ーお金に縛られない自由人の暮らしを早期に実現する方法 (2009/10/30) 三宅耕二 商品詳細を見る

筆者自身、１年半の不動産投資で４棟を購入し、リタイアしたそうです。羨ましい！！
リタイア目的で不動産投資をするなら、キャッシュ貯まるまではとにかくキャッシュフローを重視しろ、と口酸っぱく言ってます。
口語口調なので、読みやすいです。これまた「光速～」で有名な今田さんが監修し、筆者は彼のお弟子さんです。

新規開拓廻り

昨日も現地にいって、仲介業者を営業を。
なんとなく敬遠していた、大手チェーンにも行ってきました。ここは仲介手数料０．５ヶ月、広告料０．５ヶ月と決まってるそうです。
そしてその後もう一店。

両店がが言うには、やはりみな初期費用を下げる大家が増えているそうです。
あとはお客さんの動きは（夏に比べればですが）活発になってきてるそうです。

「できれば、店頭にある看板にも私の物件を乗せておいてください」と御願いしておきました。

今は敷礼１／２ですが、お客さんの状況によっては値下げせざる得ないですねぇ。
まずは内見数を上げないと・・・。

今後の株戦略

不動産の方は動きが低調なので、今日は株について。
去年１２万で買った個別銘柄が先日１９万余りで売れたので、これを原資に調子に乗ってまた日本株購入しようと画策中。
そこで方針としては、最近読んだ二つの株本の折衷案で。

それは失敗する株式投資です! (2009/06/26) 足立 武志 商品詳細を見る

テンバガーを探せ! 10倍儲かる低位株投資術 (2009/02/27) 鮎川 健 商品詳細を見る

PBR=１．０倍未満
単位株１０万未満（２単位株購入できるため）
無借金
８０％以上の株主資本比率
収益予想が上向き
直近株価が安値に近い
低位株
キャッシュが潤沢（理想は時価総額＜現金同等物）
できれば内需株。
そんな感じで選んだのがこちら
・宝印刷（７９２１）


大きく儲ける可能性は難しいかも知れませんが、割とリスク低いのではと思ってます。
マネックス証券で購入するので、貸株金利が多少つきます（０．２％）し、配当も３％近いので、、、まぁなんとかなるでしょう（か？）。

不安材料は民主党政権のちぐはぐさ、でしょうか。


最後に。
<投資は自己責任で>

不動産な日記。

今日は遅いんで雑談風味で感じ、今日一日で起こった不動産や投資話を。


・amazonでこちらを注文してて本日到着。

「金持ち大家さん」になる! アパ・マン満室経営術 (2009/07/30) 浦田 健 商品詳細を見る

「成功投資術」も同時発売されたのですが、まずはこちらを読んでくれ、とのこと。

・テレビのＷＢＳで賃貸住宅の特集が。
海外では公的な賃貸住宅への補助があるそうです。
日本は一度滞納して追い出されると再起が難しい。そもそも単身用の賃貸公営住宅が少ない。

・保有してる株の中で、絶好調な株があって、「さすがにちょっと上がりすぎてて怖いな」と思い週末に指値を入れてたらあっさり約定。
株はほんと、負けっ放しだったので、かなり嬉しい！この株は、買値から６０％程度上昇しました。
といっても最小単位しかかってないので、儲けは７万程度。

・我が物件現場に問い合わせ先を分かるようにしておけば、通りすがりの人も拾えるのでは？と思い懇意にしている仲介業者に設置できないか？とダメもとで依頼してみたらあっさりＯＫ。
問題は他の業者にもその旨伝えて了解が取れるかどうか。

意外な仲介がすごい！

昨日の祝日を期限として、反響状況を全仲介会社にメールで報告するよう御願いしてました。
この祝日まででもまだ反響が少ないようであれば、家賃値下げに踏み切ろうと思っていたからです。

が！ほとんどリアクションがない（=返事すらないという意味も含む）不動産会社が多いなか、数日前に頼んだばかりの、あのぼや騒ぎ被害を受けた仲介会社がなんと、一件内見が確定で、また他にも窓口に来たお客様を内覧まで持ち込めそうだ、との好感触！
もやもやしてた毎日に少しだけ日射しが差し込んできた気分です。

店内が煤だらけなのに、何故ここまで客の引きが強いのか、さっぱり分かりませんが。
不動産会社はみかけによらない、ということですかね。

客付けノウハウ考⑥

○基本的に一般媒介で数多く依頼（その旨も伝え、競争心を煽る）。
○マイソクを工夫する→カラーインターフォンなど人気ある設備は目立つように

だそうです。

「20代・自己資金300万サラリーマン大家さん成功の法則」

20代・自己資金300万円。サラリーマン大家さん成功の法則 (2005/01) 束田 光陽 商品詳細を見る

筆者の投資スタンスは、
・中古区分（30㎡以上・駅から10分以内・築25年以内）を
・１２％以上の高利回り物件で
・値切った分はリフォームに
・激安物件を激安リフォーム（ヤフオク・土建組合等をつかって）で
だそうです。

そこで今注目してる客付けに関しては、
○一般で複数の業者に募集を依頼
○広告料上乗せには否定的。結局住むのは業者ではなく入居者本人だから。
上乗せするならリフォームへ

だそうです。今まで読んだ本では「物件よりも業者にキャッシュを」、という意見が多かったので、新鮮でした。
私の場合は新築なので、なかなかリフォームというわけには行きませんが、参考にしたいと思います。

客付けノウハウ考⑤

そんなにワルじゃないまっとうな内容の本でした。

ワルが教えるウラ技不動産投資 (2008/04) 片柳 靖 商品詳細を見る

・どんな図面を作っているか（他店と比べてお客が興味を持ってくれそうな資料を用意しているか）
・入居基準は適正か（保証人二人とかという業者もある）
・両手の手数料をもらうために他の業者に情報を流さない（1ヶ月決まらないと他の業者にも流すというルールを作る）
・敷金礼金を下げた分家賃に上乗せ

客付けノウハウ考④

今回はこちらから。
当時は知らなかったですが今見ると豪華な著者達なんですよね。
（広瀬さん、束田さん、うっちーさん）

家賃収入が月収を超える! (2005/02/26) 広瀬 智也内海 芳美 商品詳細を見る

・転勤族法人契約は安心
・法人一括貸し（但し企業のことをしっかり調べる必要あり）
・生活保護支援団体から入居者を紹介しもらった（家賃は直接市役所から振り込まれるため安定している）

っということで、あまり入居付けについてページは割かれてなかったです。