今年の総括

大掃除も（中掃除くらいかな）も終わり、酒を飲んでまったりしてます。

時期も時期なので、一年を振り返ってみたいと思います。

今年の大きな出来事は、、、
一番は、

不動産(アパート一棟)を買ったこと。

これにつきますね。ただし、投資に伴う気苦労も多いですが。
変な業者が多い業界であることも学べました。

後は、
・ミクシィを始めたこと。
始めはよく分かってなかったのですが、意外と有効なものでしたね。
要らないモノをここを通じて売買したり、新たな不動産仲間を増やしたりと。

・iPHON買ったこと。
いちいちパソコンを起動することが減りました。これは便利です。
パソコンとi-podと携帯とGSPなどなどがこの一台に集約されてます。

・投資仲間が増えたこと
今までがそもそもゼロでしたから、大きな進歩です。
来年はさらに拡大していきたいと思います。

・ブログを始めたこと
これには、
①文章力を磨く
②備忘録として活用
③仲間を増やす
を目的としてま始めましたが、
②は出来たとして、他はどうでしょう？まぁゆるりと。。。

そして、来年の抱負は、、
まずは満室経営。これに尽きます。
早く決めないと。。。収支計算が読めませんから。

あとは、
節酒。
さすがに毎晩は控えないと

あとは、さらに投資家仲間を増やして行きたいと思います。

もちろん、資産も増やしていかないと。今は負債の方が多いので。
しばらく不動産は買えないので頭金作りですね。株をメインで、がんばっていきたいと思います。

あとは、自宅購入ですね。
早く他人に払うのではなく、自分の資産に払うようにしたいと思います。
ロバート・キヨサキさんは「自宅は負債」だと言ってるようですが、そこは物件によると思ってます。

あとは、シンプル・ライフ。
無駄なモノは極量排除していきたいと思ってます。
その辺は、こちらのブログに触発されました。
↓
ランゲルハンス島の昼下がり
是非ご一読を。

「不況のときこそ！中古マンション投資」

非常にためになる本で、３回も読み返してしまいました。

手法としては、不動産の中で一番流動性のある中古マンションを、インカム・キャピタル両方踏まえての投資を奨めてます。
オーナーチェンジ物件を安く買って、賃貸人を退去させてから、空室で高く売る、という手法（裁定取引）。
このメリットは、自宅として売ると給与所得と損益通算が可能になるばかりか、戸除しきれない損失の繰り延べ控除ができる。

不況のときこそ!中古マンション投資―近藤式3‐4‐3必勝のフォーマット (2008/11/22) 近藤 義男 商品詳細を見る

・投資期間は５～７年。（それ以降は不確実性が急速に増すから）
・目標利回りはせいぜい長期国債に２～３％をリスクプレミアムとして上乗せした水準（現実的な数字。）
・対象エリアは都心５区（千代田、中央、港、渋谷、目黒）、もしくは８区（文京、新宿、世田谷）
ただし、港・品川・江東はタワー型マンションが乱立、興業専用地域があり更に供給が増える可能性があるため注意。
・物件選択のポイントは、新（築１０年以内）・大（総戸数２００戸以上・５０～１００㎡）・高（高利回り）（なお、近は当然のため省略）
・欠陥マンションを避けるには・・・住宅性能評価書を取得、共用ｋ部の修繕履歴が保管されていること
・客付け業者には、座して待つのではなく、近隣賃貸マンションにビラを投げ込むぐらいやってもらう。
・営業マンの士気を高めるためにも、専属契約を。

「老朽マンションの奇跡」

不動産投資の本ではないですが、、、。
東京に住む若者が、吉祥寺に、築古物件を再生したメゾネットを、格安な賃料で、住むことができた、というサクセスストーリーでした。
住宅好きの人であれば、楽しく読めると思います。

老朽マンションの奇跡 (2009/11/18) 井形 慶子 商品詳細を見る

ただ、これは東京に住むには住環境が悪すぎるという、アンチテーゼにもなっています。
自分自身も、自宅をどうしようかと悩んでますので、こういったやり方も1つの答えになりそうだなぁ、と思わされました。
が、それには相当腕利きのリフォーム業者を見つける必要があります。
築古再生は腕がない業者からは嫌がられる、と書いてましたから。
業者名も書いてあったので（仮名かも知れませんが）、そこに頼もうかな。

マネックス証券でTOPIXを購入したことについて

マネックス証券・・・。
もともとは、貸株制度に魅力を感じ、開設しました。
ただ、積極的に株を買ってた訳ではなく、ここよりも手数料が割安なジョインベスト証券を主な売買には使用してました。
が、ジョインベスト証券の野村證券との統合によりなくなったため、保有株はマネックス証券に移管し、一本化することにしました。

で、久しぶりにマネックス証券で購入して気付いたことが二つ。

まず1つ目が、
手数料がバカ高い！！！
比較．ｃｏｍ<ネット証券会社>

先日、購入したのは２０万円弱なので、その額で比較すると最安のクリック証券のなんと１０倍！！！
フガフガ言いそうになってしまいました。

二つめは、上記ほどの驚きではないのですが、
トピックス連動株って、ずっとＴＯＰＩＸと同額だと思ってたんですが、実は違うんですね～

こちらが、本来のＴＯＰＩＸ
TOPIX【998405】

そして、こっちが先日買った、TOPIX連動型上場投資信託
1306
約定価格が妙に高かったなぁ・・・と一人で不信に思ってたのが解決しました。

まだまだ勉強が足りませんね。

年収１０００万から始める「アパート事業」による資産形成入門

当然１０００万円の年収なんてありませんので、買うつもりはなかったのですが、、、、。

年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門 (2009/07/27) 大谷 義武 商品詳細を見る

よく読むと「本書では決して特別なお金持ちではない「普通の人々」が資産を形成していく方法をご提案しています」とのことなので、気にしなくても良いようです。
ですが、（当たり前ですが）収入が高い人がメインではあるそうです。
理由は、
・銀行の融資を受けられる条件としてある程度の年収が求められること
・本業が生活をさせるギリギリの状況だと、突発的な出費（修繕等）に対応できないこと
だそうです。



そうは言われても、できれば身銭は切りたくないですけどね。
何のための投資か分からなくなりますから。

そしてめも。
↓
まず必要なキャッシュフローから決める。
キャッシュフローは資産の３％前後となる（ここの説明が特になし。経験則でしょうか。）
割り戻すと、買う物件の規模が決まる。
ということ。
・利回りの高い物件から買っていく（耳が痛い！）買い増していけないから。
・分散投資：物件の複数化「築年数・エリア・物件種類（居住系・事業用など）」
・不津お産会社選びのポイント（デメリットを説明できる、現地を見てる、担当者自身に不動産投資の経験があるか、アフターフォローの態勢があるか、二重契約などしないか、専門家を抱えているかなど
）
・分譲マンションのバルク買いは狙い目
・銀行へは必ず紹介でいく。
・借り方は１０年固定で（だいたい１０年で投資回収が終わるから）
・大規模修繕は日本政策投資銀行で。（キャッシュは残しておく。経費にならないキャッシュアウトは避けるため）

ＴＯＰＩＸ購入

年末年始、当分使わないだろうな、というお金がいくらかありました。
いや、正確に言うと、しばらくしたら不動産経費として出費することになるだろうな、というお金があります。

その間、ただ普通預金においておくにはもったいない。
かといって換金性の悪いものにも使えない。

まず現状のメガバンク普通預金は、、、０．０５％。これをベースに考えます。
次の候補は、Ｎ証券のＭＭＲが、、、０．０９％。少ないとはいえ、倍近くアップします。
さらに、少し換金性に劣りますが、ＭＭＦだと、、、０．１３％。若干上がりますが、びみょ～。
で、わたくしマネックス証券の口座を開いており、ここで株を買うと、貸株利息として、０．２％毎日金利が入ります。
もちろん、株を購入することが条件なので、その分ハイリスク。
で、考えたのが日本株の中でもっともローリスクなものは、、、そう、トピックス連動型上場投資信託（１３０６）！！
で、さっそく今日成り行きで購入。
１ヶ月くらいは放置しておこうと思います。
政府予算案も無事年内に決定しそうだし、年末年始は株価の変動も少なそうなので、状況としては悪くはないのかなぁと素人の浅知恵で決断しました。よい子のみんなは、決して参考にはしないで下さいね。

東大生が書いた株式投資

久しぶりのレビュー（と言う名の備忘録）

東大生が書いたやさしい株の教科書 (2004/06/07) 東京大学Agents 商品詳細を見る

やっぱり株が好きみたいで、前からよく見かけたタイトルを図書館で発見したのでつい借りちゃいました。（「東大生が書いた～」はシリーズ化してたんですね）
最初は株用語の解説を大学の講義形式で。
その後テスト形式
実際に銘柄を検討→１年後の結果を検証
といった構成。


個人的な新たな気付きを以下にメモ。
・年度末は機関投資家の決算のたのめ、処分売りが多く、４～５月は新規の運用資金が入る
・景気回復期は素材～ハイテク・消費・内需～銀行・不動産
・低迷期は仕手株
・身近な銘柄を選ぶ
・ルールを作る（買値の何％で売るかを事前に決めておく。損切りも利食いも。）
・ファンダメンタルを重視（テクニカルで選んだ銘柄は株価の動きが激しい投機筋が選ぶ事が多い）
・あくまでも余裕資金で。（よく言われるのですが、つい熱くなると突っ込んでしまいます・・・）

ハードな一週間

ハードな一週間でしたぁ。。。飲み会が
忘年会４連チャンでした。
おまけにそれも影響して風邪気味＆仕事停滞。来週挽回しないと。

で、その間の一週間、今日も含めて内見の連絡が、電話で３件、メールで１件。
お客さんの動きがだいぶ出てきたようです。ただし、業者からの回答はゼロ件。
連絡くらい欲しいものですね、例え断られたとしても。面倒でこちらからの連絡も怠ってました。

そして来週は私企画の不動産投資家さんの集まりが。
最初から参加が６名。遅れてくる人２名（うち一人は来れるかどうか不明）。
と思ってたら急遽ミクシィ経由でお誘いしていたこれから不動産投資をしたいという姉妹二人が参加したいとのこと。
楽しみです☆

でも部屋は個室７名席。。。大丈夫かなぁ？

忘年会シーズン

今週から来週にかけて忘年会が立て続いてます。が、ほとんどが課・室・係長クラス、と同じような職場のメンバーです。
趣向をかえて、たまには外部とも、、、と思い不動産投資を志してる知り合い達に声を掛けてみました。
声掛けた半分くらいは先約があったり返事がなかったり・・・

それと、他の方のブログを読んでいてそこで「誘ってください」、というタイムリーな記事があったので、まだお会いしたことがないにも関わらずメールでお誘いしてみたところ、別の用事があるが終わったら参加します、とのお返事。
これで、素人（自分）・未経験者からベテラン・業者さんまで揃いました。

問題はこの時期お店が取れるか、ですが。

玉砕

さきほど案内をした業者より連絡があり、後ろ向きな意味合いの「検討中」だったそうです。
業者曰く、厳しそうｔのこと。
その内見者さんが前回夜に見た時より部屋が狭く感じたことが一番の原因のようです。
う～ん、こればかりはどうしようもないな、という理由。
ロフトに住んでる友達にも相談はしてみるとも言ってたようです。

結構凹みますが、次がんばってもらうしかないですね。

しかし、これって申し込みって言わないですよね。単なる内見して、検討中だったってだけで。

・・・と思ったら

昨日の入居留守電を聞いた後、1つ一抹の不安が頭をもたげてきました。

実は不動産屋に依頼をした時、資料を持っていなく、記憶の限りで家賃とかを記入してました。
で、店員には「記憶に自信がないので、家に帰ってちゃんと家賃額は確認して、違ったら連絡します」と。
また「連絡は基本的にメールでやりますが、平気ですか？」というやりとりをしてました。
対応してくれた店員もはきはきとした受け答えだったので、信頼できそうと思わせてくれました。

家に帰り、家賃額を確認したら、数千円間違ってたことに気付いたので、早速不動産屋にメールを。

で、昨日申し込み。
家賃額、ちゃんと訂正した値段で伝えてくれたかな・・・。
今日確認したら、対応した男性店員じゃなく女性店員が電話に出たのですが、しゃーしゃーと契約書に書いた金額ですよ、と言われ、ぶち切れ。
でも口調には出さず、「そのままの金額では困るので当初金額との間辺りで交渉してくれ」、とお願いしました。
結局今日は申込人とコンタクトは取れなかったそうで、家賃誤報問題は明日に持ち越しました。

なかなか一筋縄ではいかないです・・・。

いままでやりとりして感じるのは、不動産屋って基本的にコミュニケーションを円滑に取るのって難しいです。
わたしなんて、きっと数いる大家の中のたった一人、なんでしょうからね。

きたーーー！！

先週土曜に新規で客付けをお願いしていた仲介業者から着信が。日中は気にしてた携帯ですが、ちょうど気づかない時間帯でした。
さっそく喜び勇んで電話したところ、既に閉店してたらしくつながらず。ただ留守電が残ってたので、聞いてみると、申し込みが入ったとのこと！アドレナリンが上がりました。

ただ、家賃が低いところから決まってるところからすると、やはり不景気＆時期が悪かったみたいです。
みなさん、新築やるなら、募集時期が年明けくらに竣工するようなタイミングでやった方がいいですよ。