お値段以上ＩＫＥＡ

お値段以上、ＩＫＥＡ行ってきました！






で、その足で早速シーリングライト設置（＝本体￥５９９＋電球￥４００）
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この各ブログで評判の「くねくねミラー」（＝￥９９９）、ドライバーがなかったので、設置までには至りませんでした。
ちなみに、レジ待ちの時、後ろの美人姉妹も同じミラーを持って並んでました。さすが、人気商品。
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ささやかながら、あまりにも安かったんで、サボテン（＝￥４９９）買っちゃいました。
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あ、昨日物件に置いていたチラシが、今日は見たらなくなってました。
一応、関心は持たれてるようです。
あとは、家賃設定次第か？

看板設置

物件１Ｆの窓部に、管理会社への問い合わせ先用の看板を設置しました。

ついでに、チラシも。

難を言えば、チラシに掲載している写真が外観写真だったこと。
物件に置くチラシなので、内部の写真を載せて欲しかったかなぁ。
あとは、カラーで作成して欲しかったかなぁ。
自分で作ろうかと思ってます。

「アパマン満室経営塾」より空室対策メモ

ある著名ブログで、「積算価値の高さ」や「融資の下りやすさ」という側面だけを強調して物件を紹介してるものがありますが、賃貸需要の側面がまったく書かれて無い上に、駅から遠くて空室リスクの高そうなものばかりだったりします。空室リスクを意図的に無視してるかのようですが、買った人は大丈夫なのか心配になります。紹介した後のフォローなんて、そのブロガーはしないですからね。紹介料をもらって終わりなんでしょう。
有益な記事だったと思われる方は、ブログランキングをクリックして投票してください

さて、空室対策と言えばこの人、浦田健さんです。

「金持ち大家さん」になる! アパ・マン満室経営術 (2009/07/30) 浦田 健 商品詳細を見る

再度自分の状況で活用できそうなポイントをピックアップ。

賃貸のメリットは「住み替えしやすい」と言う点があげられるので、入居一時金の負担は減らす（一時金が用意できない入居者は滞納リスクがあるのでは→滞納保証制度への加入）

・物件紹介用のチラシとHPを作成し、チラシにＵＲLを載せる
・賃貸情報誌に載せる
・法人需要も直接総務部などに連絡して社宅などの需要がないかをヒヤリング
・家賃よりまずは入居一時金を緩和
・再契約型定期借家により契約条件緩和
・家具家電込みにする
・水道光熱費インターネット使い放題
・エントランス掃除
・空気の換気
・清掃済みの表示
・ポップ
・ウェルカムバスケット（歯磨き、シャンプー・リンス、ブラシ、タオル、ティッシュ、洗剤、入浴剤）
・入居のしおり
・花（観葉植物・造花）

入居者募集＆紹介料付き（期間限定記事）

今日仕事からの帰りすがら、空室対策を考えながら歩いてた所、
「そういえば
直貸しをすれば、仲介会社に払う広告料・謝金・仲介手数料が不要じゃないかぁぁぁ。その分借りてくれた人へのサービスに回せるじゃないかぁぁぁ。」
と今頃気付きました。

ということで、さっそくミクシィに以下の条件を追加しました
○地デジ対応テレビ施主負担
○引っ越し代負担
○礼金１ヶ月→０．５ヶ月に値下げ

です。

さらに、「ＨＰでの募集も有効」、と聞いてたので、
このブログで募集すればいいじゃないかぁぁぁ
ということも気付いたので、募集します。

【物件概要】
京浜東北線沿線の城南地区。
東京駅まで２０分かからない駅まで徒歩７分です。
１R（７～８畳）＋ロフト付き。
家賃は８万円台半ば。敷金１、礼金０．５ヶ月。
紹介料○万円、払います。
仲介手数料、当然ながら業者が仲介してないのでゼロです。
１０１号室のみ入居済み、それ以外は空いております。
さらなる詳細はコメントいただければお知らせします。
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最近仕入れた空室対策テク

最近は空室対策情報をネットやメルマガで探しまくってます。
そこでみつけたのは、
・浦田健さんの本を実践する
・自作チラシをラミネート加工して、○○○○で貼ってもらう
・一人暮らしの人限定で、オーナーが○○代を負担する。が、実際は負担する可能性が低い
・○○借家契約を結ぶ（これは空室対策というよりは不良入居者対策）
などの情報がありました。

なんのことかわかんないですね。
単なる備忘録でした。

ななころさん、ありがとう！

連夜のオフ会

木曜金曜と二日連続で不動産関係の飲み会。
色んな手法の投資があるなぁと参考になりました。

①株で貯めたお金をキャッシュで区分買い。ただし、地方都市。
②副業で儲けたお金でキャッシュで区分買い。都心限定。
③競売で郊外の物件を落とし、２０％以上の利回り（但しオーナーがヤクザ）
などなど。
みなさん満室だそうで、ほんと、羨ましい限りです。

今後も精錬された投資家様とのオフ会、精力的に拡大していきたいと思います。

ところで、我が不動産。
本日、家賃値下げしました
これでだいぶ相場に近づいてきたことになりました。

営業活動

今日は１Ｆロフト部が暗いという指摘をとある業者から受けてたので、ｆｒａｎｃｆｒａｎｃでライトを買って設置してきました。

その後は、営業活動。
まずは物件からもっとも近い地場の業者に。
近いので、すぐその足で物件もみてもらいました。
共用部の階段踊り場が暗い、という指摘をまた受けてしまいました。ここは自動タイマーで夜になったら光る設定になってます。手動なり、時間を早めるなりで対応したいと思います。

その後、二駅先のターミナル駅で、引き続き営業活動。が、都会過ぎて逆に不動産屋が少ない。
やっと見つけた不動産屋に入ってみると、すごい繁盛してます！寡占市場状態なのでしょうか・・・。

担当の営業マンは、一度私の物件は見に行ったことがあるそうです。
資料を見せたところ、そのちゃらい若い営業マンに言われたのは、「１万くらい下げてみませんか？」だと。

もう新築プレミアム幻想は捨てて、値下げする方向です

☆今日の格言
「自分で何もせず、すぐ家主に家賃を下げさせる不動産屋は３流」
ｂｙ浦田健

資産運用お奨めブログ・記事

今回は資産運用について（不動産は除く）

さきほど、たまたま読んだブログ二つが、すごく良い内容だったのでご紹介を。

その１
＜個別株投資の銘柄選定についての指針＞
大変分かりやすく書いてます。
投資は３年スパンというのがよく分かります。
ジョン太郎とヴィヴィ子のお金の話
割安かどうかと、成長性で判断をしましょう、という内容。
なるほど～、こういう事が分かってたら日々の値動きに動揺しなくて済むと思わせてくれました。

「私は個別株を買うときは決算書をちゃんと読みますし、成長性と割安度の両方を見ます。（略）やっている商売が今後伸びていくと思うか／利益が今後も伸びていくと考えられるか、と妥当な価格か、の両面から考えます。」

その２
＜資産運用の基本スタンス＞
自分が普段ぼんやり考えていた内容をまとめていました。
こういうことなんだよな～と思わせてくれました。
まつのすけ
株と債券の併用タイミング投資法。
まぁプロや機関投資家なんかからすると常識的な運用手法なんでしょうけどね。あまり個人でこれをやってるひとは聞きません。

ただ、インデックス投資推奨については、私はやや違うスタンスを持ってますが。私は国内株に関しては個別銘柄派です（多少インデックスETF）

親の資産運用（最終話）

前回、親の資産運用（外債投資）を踏まえて、さっそく親にお奨め商品を紹介したところ、
「もうリスク取るのは懲りた」
という回答。

う～ん、ある意味賢明な判断かも。
「ギャンブルで一番儲かる方法は、ギャンブルをやらないこと、」
という格言もあるそうです。まさに、この通りの手法ですね。

しかし、なんで債券での投資なのに、３割も下がるんでしょう？
ここ数年は先進各国の政策金利は下がってる（＝債券価格は上昇、のはず）ということからすると、上がってもおかしくないような。。。円高だから？（＝外国通貨は安い）
なるほど、そういうことか。。。

「カリスマ大家が実践する稼働率99％満室経営」

昨日新たに開拓した不動産屋から電話があり、
「下見行ってきました。１Fのロフトに安いのでいいんで照明を置いた方がいいですよ。」と。
なんでかときいたら、「やや日当たりが悪く暗い」そうです。ぱっと明るく照らせられれば印象もだいぶ変わる、と。

こういう細やかな助言ができる業者は信頼できます。

さて、標題の本読み終わりました。

カリスマ大家が実践する[稼動率99%]満室経営―空室対策・解消マニュアル― (2008/06/12) 浅輪 裕彦 商品詳細を見る

この筆者は１つ物件に対して１５社も業者に募集を頼んでるそうです。私なんてまだまだ少ない方です。
よーーーっぽど信頼できる業者でない限りはこういった数でこなす作戦の方がいいです。
また、最寄り駅の前後５駅まで営業かけて、計７０社回ったそうです。
専業の作者とは言え、見習わないといけないです。

ちなみに、フルレバオヤジ様は４０店に営業したそうです。
http://ameblo.jp/hiji223/entry-10250567734.html
数を増やすことを遠慮してたのが今更ながらに悔やまれます。

あと、下に紹介した少額ツールも参考にしたいと思います。
・造花、カーテン、照明、メジャー、飴、ポップ、大家からの手紙

地味な空室対策

今日も物件まで行ってきました。
ある本を参考に、
・図面を置いてきました。寸法入りなので、家具とか買うとき便利かと思って。
・あわせてシャーペンも置いてきました。
・トイレットペーパーも置いてきました。ただし、これは仲介会社によっては、ない方が良い、との指摘をもらい少し後悔。。。

さらに募集会社の新規開拓を２社にしてきました。

よく、「多くの業者に頼むとモチベーションが下がる」と聞きますが、
「その台詞、入居決めてから言ってくれ」、と大家としては言いたくなります。

だんだん、家賃が相場より高いのがネックなのが見えてきました。
下げるしかないかな～。

親の資産運用

以前親に資産運用を相談されたことがあります。というか、既に購入済みでしたけど
それがこちら
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ダイワ世界債券ファンド(毎月分配型)
世界の公社債に投資するファンドです。教科書的にも年金世代にはやはり債券が望ましいと思い、無難な選択ではないかと思ってました。大手証券会社の商品だけあって購入手数料２％、信託報酬１．２５％はちょっと割高ですね。(あの割高で評判の「グロソブ」も１．２５％でした)

ただ、この話はサブプライムローン以前のことだったので、それから基準価格は３０％ほど下がってきてます。
最近はやや持ち直してきてるので、一安心といったところですが、総資産額が徐々にさがってるのが気になってました。

そこで、これに代わる良い金融商品はないかなーと思ってた所、去年国内初の海外債券ＥＴＦが発売されてました。

その名も、上場インデックスファンド海外債券毎月分配！！
国内初の外債ＥＴＦ（記憶が正しければ）

決算は２月以降とのことなので、どの程度の運用利回りなのかは分かりませんが、ＥＴＦだけに信託報酬も安い（0.2625％）し、株式扱いになるので、マネックス証券の口座を開設すれば、貸株金利も受けられる（はず）。
これに移し替えれば、ランニングコストが１．２％ダウンします。（内訳：信託報酬の減額分１％と貸出金利０．２％）

ただ、デメリットもあるようです。
詳しくはこちら
中田たろうさんのブログ

こんにちは。中田たろうです。8日の海外金市場は、ロンドンの現物、NYの先物、ともに1,000ドルの大台を超えました。ロンドン市場での1,000ドル突破は昨年3月以来、NY市場は今年2月以来です。金価格の上昇は「ドルへの信頼度の低下」と密接に関連しますので、あまり好ましくないように思います。「年内には1,100ドル超え」を指摘する市場関係者もいるようですが、どこまで金価格が上昇するか、見守りたいと思います。さて、日興アセ...
シティグループ世界国債インデックス連動の国内ETFは要注意？

とはいえ、このくらいのデメリットやリスクは許容範囲ではないかと。
毎月分配は手動で再投資、するなどすればいいし。

初期費用を減額します

文字色我が募集物件、年末年始にかけて、まったく動きがないため礼金２ヶ月だったのを１ヶ月にしてみました。
さらに、契約を決めてくれた営業マン＆ウーマンにはキャッシュ３万円贈呈。
ただし、１月限定。
複数社にお願いしてるので、さきほど一斉メールしました。。

様子を見て、それでも動きがないようであれば敷金もゼロに（今現在は１ヶ月）にする予定。保証金は取りますけど。

あとは、少し設備も買い足そうかと思ってます。地デジアンテナ付けたから、地デジ対応テレビかなー・・・。


↑
これで２．９万円だそうです。これくらい安いもんです。エコポイントも７０００ポイントもらえるみたいだし。

「25年間アパート利回りが下がらない不動産投資術」

不動産投資と金融商品紹介という２つの構成という珍しい本でした。

25年間アパート利回りが下がらない《超裏技》不動産投資術 将来の「空室リスク」を減らすアパート大家の投資術 (2009/12/11) 鈴木正浩 商品詳細を見る

特別売却（競売不売）物件が狙い目。
空室率を低く抑えるためには不動産屋とのコミュニケーションが大事。→ランチミーティング、管理費アップ
集客に秀でてるかどうかの判断は新聞チラシをきちっと入れてるかどうか。（ただし、地元民でないとこれは判断しにくい・・・）＋ミニコミ誌を発行してるか。など
物件のメリット・デメリット・切り返しの言葉を３：３：３でまとめ、手みやげとＡ４用紙１枚を不動産屋に手渡す。
宣伝広告費を大家が一部もつ（協賛）

第二部の金融商品についてですが、
これはあんまり書いてしまうのも憚られるので・・・さらっと。
海外ファンドがお奨め

私はむしろこちらの方に食いついてしまいました。
香港旅行でも行きたくなってしまいます。

TOPIXvs.さわかみ

年末に購入したトピックスETFが好調です

ところで、他のブログで最近何回も目にしてた「さわかみファンド」という長期投資を売りにした投資信託があります。
信託報酬は１．０５％。

一方私の購入した１３０６だと、信託報酬０．１１％と、さわかみファンドの約１／１０。
当然ＥＴＦの方が分散も効いているし、パフォーマンスが良いのだろうと思ってさきほど比較したグラフを見てみました。
直近６ヶ月分です
↓
トピックスとさわかみの比較グラフ

なんと、パフォーマンスではさわかみファンドの方が優れております。

ただ、モーニングスターでのパフォーマンスで比べると、パフォーマンスはトピックス（指数の方ですが）より劣ってると表示されてます。
この違い、なんなんでしょうか？
モーニングスターでの比較

まぁ、どんなによくてもさわかみファンドに投資することはあり得ませんが。
基本、個別銘柄投資派ですから。
（今回購入したトピックスＥＴＦは例外措置）


地元駅前にはイルミネーションが。
クリスマス終わってもやってるんですね。

仲介会社廻り

家屋調査行ったついでに、仲介会社数社を回って、物件近隣の傾向と対策を聞いてきました。
・客単価が下がってる
・１月よりも２月から客が増える。
・礼金２ヶ月は厳しい
・ＲＣ・築浅物件でも敷礼を下げて勝負している。
・フリーレントはわかりづらい
・待てるなら敷・礼をゼロにするのは待った方がよい
・すぐ売り抜けたいなら案内するお客さんも変わってくる
などなど。

で、以上を踏まえてどうするか、は、、、、まだ検討中・・・。

家屋調査と不幸の手紙

本日、仕事はさぼり有給を取り、都税事務所から督促が来ていた家屋調査の立ち会いに行ってきました。
当初来てた手紙では色んな必要書類を用意するよう書いていたのですが、昨日電話で聞いたところ最低平面図があれば大丈夫、とのこと。
現地ではキッチンをメジャーで測ったりと、あれこれ見て回ってましたが、見たのは一室だけでした。他の部屋も同じような間取りですよね？という質問にイエスと答えたからでしょうか。

で、いくらぐらいになりそうですか？とダメ元で聞いてみると「もどって計算してざっくりした数字で良ければ連絡入れますよ」と。
手際が良いですね。一年間で２００件くらい回るそうです。

で、お別れして数時間後には、携帯が鳴り、固定資産税と不動産取得税の概数の連絡が！
取得税２０万、資産税９万とのこと。うーん、高いんだか、安いんだか。

そして家に帰ったらポストに東京電力から郵便が！！
開いてみると、引き渡し後からの電気料金の請求書でした

空室分と共用部のものでした。

バーゲン

バーゲン行ってきました。
開店時間より早めに新宿伊勢丹に着いたのですが・・・。

既にこのような状況。500ｍ位並んでた気がします。
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デフレだ、不況だ、と言われてますが、すごいお客さんの数です。
なんだ、景気イイじゃん。
と思う反面、不景気だからバーゲンが混んでるのか？？

今年は伊勢丹の売上げが伸びると良いんですが。
というのも、伊勢丹株式ホルダーですので、わたくし。

翌日日経でこのような記事を見つけました。
http://www.nikkei.co.jp/news/past/honbun.cfm?i=AT1D02008 02012010&g=MH&d=20100102
まぁ微妙～てとこですかね。
人は増えたけど、単価が下がってるって感じみたいですね。

新年雑感

一年ぶりに机を掃除しました。
今までは机の下が見えなかったので、すごい爽快感が。


一年維持していきたいと思います。できればキャビネットが欲しい。

あと、読みかけ・読む前の本が溜まってます。これもコツコツを読み進めていきます。


以上、いまいる自分の半径１ｍ以内の、新年の割にどうでもいい記事でした・・・。