マイホーム用マンション、内見

先日紹介を受けた物件が、なんとなく気になったため、本日内見に行ってきました。
下にそのまとめを。（今の賃貸住居と比較して、ということになりますが）
○良かったところ
追い炊き有り（今は無し）
換気と照明のスイッチが別（今は一つのスイッチ）
トイレにウォシュレットと暖房設備あり（今は無し）
屋内駐輪場有り（今も有り）
キッチンが広い（食器洗い機置けそう）
下駄箱の収納面積広い
今より駅から１００ｍ近くなる
○悪かったところ
バス通りに面してる
ベランダが狭い（その上、室外機がでかい）
浴室が微妙な汚れ（要リフォーム）
中途半端なな位置にある和室（同上）
畳・クロス・床が汚れてる（同上）
共用スペースが狭い
少戸数
施工会社がマイナー
壁心で５０㎡だったので、公簿面積に引き直すと５０を切る
(これは住宅ローン減税を受けられないということ)


などなど。

で、肝心な金銭面ですが、
毎月の出費を、頭金０で、今の家賃負担額同等以内に納めるとなると
・ボーナス払いを少し併用
・３５年ローン
・１００万値下げ
が条件となります。
もう少し指し値を入れたいところですね。

前回の倉橋さんの本にあった基準である、「家賃額／返済額＞１．３」になるかは、いくらで貸せるか次第でして、これがどれだけになるのかがはっきりしないので、だいたい「＝（イコール）」といったところ。

しかし、仲介料これで１００万がリハウスに入るとは。。。
しかも両手なので２００万。仲介業っておいしい商売だなぁ。。自社で物件抱えてる訳じゃないから、リスクも少なそうだし。

『不動産投資、成功の方程式』（自宅購入の基準）

書き足りないので、昨日の続きを何回かに分けてメモします。

不動産投資、成功の方程式 (朝日新書) (2009/10/13) 倉橋 隆行 商品詳細を見る

ちょうど自宅購入を検討してるところなので、参考になります。

○自宅は払える家賃の枠内で。（※ここで「家賃」と使ってるのは、賃貸住まいとの対比で述べられてるからこのような言い回しなのか？？）
○自分が払える家賃分から諸経費を抜いた金額にローンが納まるような物件を。

○具体的には、ネット収入／年間返済額≧１．３
※「ネット収入」は、仮に貸した場合の賃料がいくらか、と私なりに理解。

これは、基準ではないが、
○身の丈にあった買い方を。徐々に物件を大きくすればいい。
○筆者自身も最初は小振りな団地タイプを買い、リフォームして１年半で売り、キャピタルゲインを得た
○不動産は購入前と購入直後で資産と負債の関係は変わらない
です。

『不動産投資、成功の方程式』

またまたためになる本でした。

不動産投資コンサル会社の経営者ゆえに説得力があります。

冒頭で、最近のフルローン投資に警鐘を鳴らしてます。
また、金持ち父さんなどとは違い、まずは自宅購入を、というのも新鮮でした。

不動産投資、成功の方程式 (朝日新書) (2009/10/13) 倉橋 隆行 商品詳細を見る

なぜ自宅購入を先にするかというと、
・賃貸だと（定年後も）一生支出を続けることになる
・ライフスタイルによって買い換える。子供が巣立ったら小さい家に、と。そうすればその差額分現金が生まれることだってある。
・ローンの元金返済分は、資産として自分に残る。（逆に賃料は負債）
・住宅ローンがあること自体は銀行にとってマイナス評価にはならない（逆に持っていない人の方は人的評価が低い）

いざマイホームへ

満室が目前（決定ではないが・・・）な状態となったため、
自宅の検討を進めているところです。
昨日、打診していたリハウスさんから返事がやっとありました。

「りそな銀行ならＯＫ」

（イメージ）

収益アパート買ったばかりでなかなか通常の銀行では確定申告２，３回の様子を見てからでないと融資が出ないのですが、こちらの銀行であれば、フラットが必須ですが、１割でよく、残り９割は普通の住宅ローンで組めるそうです。


さぁ、次は条件に合うような物件探し。これが結構難しい。
なぜならエリアを超駅近限定にしてるから・・・。

「預金、やめた。」

タイトルがシンプルで面白かったので図書館でジャケ借り。

預金、やめた。―年5%の運用益を手に入れる最も確実な投資法 (2009/07/17) 山口 哲生 商品詳細を見る

サブタイトルが、「年５％の運用益を手に入れる最も確実な投資法」ということで、どういう手法で５％なんだろう？と、楽しみに読み進めていくと、ところどころなるほどなぁと思う箇所があったのですが、最終的には
「変額保険」で、という主張。
保険はあまり詳しくなく、確かに、保険を担保に融資が受けられたり、途中でファンドの商品を変えたりと使い勝手がよさそう、とは思いましたが、、、。
今まで読んだ投資本では保険は負の宝くじ。外れても文句のでない商品。といった刷り込みが自分にはあるので、批判的なスタンスというのもあって。。。

ほんと、めんどくさくて、お任せでやりたい、という人には良いのかも知れませんが、
少しでも投資に興味があれば、自分で直接オンライン証券からインデックス株やら債券を購入した方が割安ですし、自由度が高いです。
また保険については本当に必要な時期（子育て時代）に限定し、なおかつ、営利企業の高コストの保険会社ではなく、共済等でやる方がお得な気がします。

ましてや、作者は保険の専門家。ややポジショントークかなぁと思ってしまいました。
私の場合は、どちらかというと、「保険、やめた」という主義です。

次はマイホーム。

３／４部屋埋まったこともあり、今日午前中に、二件ほど、地元不動産屋に行ってきました。
本日は自己所有不動産目的です。

「アパートローンが回っている状態だったら、賃貸契約書があれば、住宅ローン（フラット）が組める」と小耳に挟んだんで。
普通は、何年か確定申告の結果を見て、物件が順調に回ってるのかどうかでて、融資の判断をするようです。

大阪財閥系不動産販売会社に言って色々話してみたのですが、投資用アパートの空室期間が数ヶ月あったことに告げると「どうしてこんなに空室が長かったんですか？」と無邪気な子供のような質問をされ、カチンと。大家に大してあまりにも無神経な発言です。もうこの担当とは話は進められないなぁ、と。

次は、すぐ隣の、三○のリハウスへ。ここでは何故かアポナシにもかかわらず、店長と課長代理のお二人で応対を受けました。



いずれも、フラットの融資基準次第なので、月曜に銀行へ確認してみますとのこと。
ただ、フラットは金利が高かったり、基準適合を受けてる物件限定とか、と色々とハードルは高そうです。

昨日のオフ会と申し込み状況

昨日上野で不動産投資家（これからの人含む）の皆さんと、飲み＆お茶してきました。
ベテランから初級者（私）からこれから投資する、という人までバランスよく揃いました。
３～５人くらいが一番まんべんなくしゃべれてイイですね。

これからの始めたいという人は、戸建て賃貸を全額キャッシュで考えてるそうです。堅いですね。
それを担保に次に行く、と。キャッシュだと余計な費用がかからないし、値引き交渉で有利ですから。

ベテランの方々は東京近郊又は地方で手広くやっているそうです。利回りも高そうでした。
しかもエリアがまったく異なる地方に分散所有していながらすべて自主管理している埼玉ｓｗａｌｌｏｗｓさんはさすが！


さて、私の物件の方ですが、昨日管理会社から入居者から申込書をメールで送ってくれることになってたんでメールを楽しみに待ってたんですが、いまだに来ません。こういうこと一つでもあると、自分がぞんざいに扱われてるのではと心配になってきます。
それと最後の一室は現在競合していて、申し込みが先の人は、実は法人借り上げで、条件が敷２・礼２と好条件（広告費は１）。
もう一方の仲介業者は敷１:礼０　おまけに広告費１．５と、まったく違います。
ところが、法人借り上げは法人の審査に時間がかかり、入居も４月からと申し込んだ後になって連絡が。
でも１ヶ月くらい待っても、前者の条件の方が格段に良いので、待つ、ということでいきます。
待った結果、審査に通らなかったら目も当てられないので、一種の“賭け”に近い状態です。
なかなか上手く事が進まないもんですねぇ。

明日はオフ会！

明日はこちらに参加してきます！

↓
「お悩み相談会＆雑談会」
不動産投資お悩み相談会＆雑談会

埼玉swallowsさんの呼びかけに応じてみました。
悩みがあるというよりは、投資家仲間ネットワーク作り、が目的に近いかな。

何故か、続々内見希望や申し込みが！

心配していた最後の一室ですが、昨日から立て続けに内見希望や申し込み希望がありました。
ありがたいです。しかし、なぜこうも同じタイミングに集中するのでしょうかねぇ。
家賃値下げか、繁忙期だからか、両方だからか。

これまでだったら、申込者の情報を電話で簡単に聞いた時点でＯＫを出してましたが、
管理会社から事前に申込書を見たい、と何度か言われたのと、下記のブログを読んでみて考えを改めてみました。

非常に参考になるブログです。管理会社の立場で書いてます。是非大家ビギナーの方は読みましょう。

☆頑張れ大家さん！アパマン経営【満室管理】大全
http://ameblo.jp/ojimakentaro/day2-20091029.html#main
http://ameblo.jp/ojimakentaro/day3-20091030.html#main

例えば、
書面で詳細を審査する必要あり。
客付け業者は客を引っ張るまでが仕事ですから。
チェック項目としては、
申し込みをした理由
月収の３０％未満であるか。
社員か派遣か
勤続何年か。
社会保険証ｏｒ雇用証明書
連帯保証人が親族で６０歳未満

などなど。非常にためになります。

ミクシィからも内見希望が！

ミクシィには前々から募集用のトピックスを作ってて、反響は何人からもあったのですが、どうしても途中で立ち消えてました。

「ネット経由はいい加減だな、、、」と半ば諦めてたのですが、先日から反響のあった方からはついに内見日のセットまでいきました。管理会社が案内する予定。

直付けなので、中間マージンは発生せず、仲介手数料は無料です。
入居者にとってもメリットは大きいと思うんですけどね。なかなかそこまで理解得られないのか、信頼されないのか、成就しませんでした。
この内見、無事に行くといいんですが。

流れが、徐々に好転してきました。

な、な、なんと申し込みが３件も！

土曜に続き昨日も、一気に３件も優良そうなお客様から申し込みをいただきました。すべて同じ不動産会社からです。

集中した原因を検証するに、
○値下げした
○大手チェーンに依頼した（お客からもらう仲介手数料０．５ヶ月分。ただしその安い分は大家が負担）
○礼金０にした
○繁忙期
といったことが相まったからか。

しかもそれがほぼ同じ時間帯だったため、地下鉄で移動中も電話が鳴る度に途中下車するという状況

ただ問題があって、、、、すべて同じ部屋に集中してしまったことです。

なんとか３／４埋まりましたが、残り一室が難航しそうです。
がんばってね、ｍｉｎｉｍｉｎ○さん！

申し込み有り！

な、なんと！
一昨日客付け依頼したばかりの大手業者様から早速申し込みが！！

確かにこの業者の家賃指値は厳しかったし、広告費も高かった。。。
ということを差し引いてもやはり客が来てなんぼですからね。素直に感謝したいと思います。

内見した即日に契約させる方針だそうで、即決させたようです。
しかも誰もが知ってる超有名企業の社員。
やはり食わず嫌いは良くないですね。

明日も内見予約が入ってるので、その前に掃除しておこう！

ＰＯＰ材料発見

東急ハンズを探索してたら、見つけました！
ＰＯＰ紙。

伊東屋でも発見できなかったんですよね～。

客付け業者に言いたいこと

大家業はよく「不労所得」といわれてますが、最近休みの日はいっつも物件まで行ってます。
ほんと、地方物件じゃなくて良かったと思う今日この頃。まぁ嫌いじゃないからいいんですが。

午前中、大手チェーン系仲介業者より、空室確認のｔｅｌ有り。お客さん本人は気に入ってるが、後日改めて両親も一緒に内覧してもらうことになったそうです。
で、それは明後日の土曜日。とのことで、その前に掃除掃除。今回は窓を重点的に掃除。と言っても、雨が降って来たので明後日の内覧時にどこまで綺麗でいてくれるかは、不明です。

その後、ターミナル駅である隣駅に移動し、また新規営業を。
今まで良い思い出が無かったので避けていた大手業者へ。
そうはいっても集客力は半端無いので、背に腹は代えられない思いで、行ってみました。


ここで担当と話をした内容としては、
・今までは当て物件にされてたのでは？つまり、良い物件だけど、家賃が高い。安いのならもっと他にありますよ～、みたいな。
・昨年より１割、一昨年より２割、賃料が下がってる。
・賃貸してる人が引っ越ししなくなった
・まずは賃料下げましょう
・礼金0にしましょう
・定期借家契約（更新型）は今までしたことないので、うちの営業では説明しきれない（結果、普通賃貸契約に）。
・アピールポイントは？と質問有り（これは余り聞かれたことがない）
・実はいまだ名称が決まらず、仮称で「○○アパート」としているが、これは良くない。アパート以外のカタカナ名で、と。（反省）
・「仲介手数料半額！」と宣伝しているが、要は大家がその減額分を負担する仕組みだった（広告費１＋仲介手数料０．５）えぐい！ひどい！あんたら何のデメリットもリスクも背負って無いじゃないか！

客付け業者を訪問してて、よく言われるのは、「まずは家賃下げろ」だ。
確かに同等クラスのＲＣがあるのも事実。不景気で賃料も下がっているのも事実でしょう。
でもそんな提案だけだなら、「わざわざ仲介業者使わないでも自分で客付けできるよ。」と言いたい。
『客付けで飯食ってんなら、安易に値下げをと言うんじゃなくて、家賃の高値維持＆そのためのバリューアップの提案とかしてもらいたいものだ。早くそういう攻めの、ポジティブな客付け業者を見つけて、専属専任契約を結びたいものだ。
こんな仲介ばかりだから、賃料のじり貧が進んでると思うんだけどね。まぁ消費者にとっては良いことなのだろうけど。

もう少し時間的・資金的に余裕があれば、物件のバリューアップで対応したいところ。
でもそれはいずれ来る更新時まで取っておこう。
自分の中ではいくつものバリュー・アップ案はあるんだけれどもね。

雨だったとはいえ、店内は満室で、立って待っているお客までいました。集客力はさすが。
そこは期待できそう。

最後に、、、
昨日ブログで紹介した、本から以下の言葉を引用します。

ホントは教えたくない資産運用のカラクリ (3) 「錬金術入門」篇 (2005/06/24) 安間 伸 商品詳細を見る

「仲介業は、最も原始的で安全な裁定取引。世間的な言葉では「ピンハネ」とも言います」

「ホントは教えたくない資産運用のカラクリ③「錬金術入門」編」

久々の書評。
タイトルはめちゃくちゃ怪しいですが、いいですよこれ。

世の中は裁定取引で成り立ってる。

ホントは教えたくない資産運用のカラクリ (3) 「錬金術入門」篇 (2005/06/24) 安間 伸 商品詳細を見る

・小売価格で買うな、卸売価格で買うか、生産者として売る立場を目指せ（不動産で言うと、自分で建設＞一棟買い＞区分所有＞タイムシェアリングの順で有利）
・小口化により売り手が利益を得、買い手が損をする
・売り手としてはオークション状態を作り、買い手としては逆オークション状態を作る。
（余ってるところから買い、不足しているところに売る）

また、信用創造・収縮の話は今までぼんやりとしてたことが分かりやすく説明されてました。
仮にあなたが銀行に１万円預けたとします。
すると銀行は１０％法定準備金として残し、残り９０００円を誰かに貸す。
（話を単純化するため、現金は手元に残すことができないとする）
貸し出された９０００円は融資を受けた会社か、その取引先かあるいは従業員の預金として最終的に銀行に戻ってくる
もどったらまた銀行は法定準備金１０％を残し、８１００円を貸し出す。これを無限に繰り返すと法定準備率１０％でワルのと同額となる（無限等比級数の和）らしいっす。この辺は文系には分かりませんが、まぁ要は増えるってことですよ。逆は最近の中国の法定準備率の引き上げを見てると分かりますね。

景気が良いときはこういった信用創造が生まれやすく、俗に言う「マネーが膨張する」現象が起こるんですね。
ただ、ひとたび借りた金が返せない人が増えて、銀行の利益の範囲を越えてこれらが発生すると、一定の自己資本を求められるＢＩＳ規制以上、銀行としては株式発行などで資本を補充するか、資金を回収せざるを得ない状況になります。
そうして、一気に信用収縮に向かう。
ということだそうです。
個人投資家は、この辺の流れをマクロの指標を意識して投資をするべし、とのこと。

再びＩＫＥＡ（港北店）

先週末もＩＫＥＡで、物件に活用できそうな商品を見学してきました。
前回は千葉で、今回は港北にいきました。自由が丘から３０分も無料でドライブ出来てお奨め

主に収納に役立ちそうなモノをと思って。













すべて安くてオシャレです。
今回は下見だったので、次回は実践投入したいと思います。

連日の空室対策

まぁこれは空室対策とは微妙に違いますが、、、。
前から置きたいと思ってた玄関マット。
前に、内見来てる時にたまたま出くわしたのですが、案内してる業者も内見客も、スリッパ置いてあるにもかかわらず、使わないで土足で共用部を歩いていたりしてるんで。

<使用前>

↓
<使用中>


なんと、特価品で１９８０円でした。
次はシーリングファンを狙ってますが、これは高額なためヤフオクでチャンスを狙ってるところ。

ところで今日も物件に置いてるチラシが全部無くなってました。
私が掃除している間にも、おばさんがチラシを引き抜いて、そそくさと目の前のマンションに消えて行ってました。
すべて、希望者がもっていってるならいいんですけど、、、
「チラシなんて１００，１０００マイに一件くらいですよ」、と管理会社からも言われました。

ささやかに空室対策

相互リンク先やまさんのブログから、いくつか実践。

無印＆ＩＫＥＡのカタログと、電池式の消臭剤を設置してきました。



「消臭パフパフ」



あとは、チラシを補充↓（付箋がしょぼい・・・）

２Ｆ用と１Ｆ用とで別々に作成したのですが、１Ｆの方は全部無くなってました。１Ｆの方が需要が高いのか？

これ以上出来ることは、付加価値＆差別化ができる、何かリフォームかな。うーむ・・・。

無印カタログ

ニューデジカメで撮影しました。

これはあるブログで空室対策として紹介されてた『空室物件に無印カタログを置いておく』、作戦です。

こちらのブログです→報告ネット業務日誌

今日、無印良品店で、一人で３冊もらおうとしたら、『本当は一人一冊ですから」と釘を刺されました。

クネクネミラー

先日ＩＫＥＡで購入したクネクネミラーですが、
壁に穴を開けてビスで留めなければならない仕様となってます。


大家側の勝手な判断で設置場所を決めて固定してしまうのはやはり怖かったので、、、
申し込み者先着１名にプレゼントすることにしました。

う～ん、でもｉフォンの写真だと画像が粗いですね＾。
今、このカメラを検討中。
↓

広角２５㎜。室内撮影用にはもってこいですね。

ところで物件の目の前の道路がガス管工事をしてました。
なんでも一ヶ月もかかるそうです。
実は以前舗装されてない目の前の道路について、区に問い合わせたところ、「東ガスの工事の予定があって、それに伴って整備されるようです」と聞いていたので、早くやって欲しいとは思ってましたが、何もこの繁忙期に・・・。