私の株式投資法について

サブプライムローン前に始めた株式投資。
絶好調の時に買った東京三菱ＵＦＪやトヨタを、不動産投資の頭金として損切りしました。
購入価格より半分以下での売却です。
その他の、業績の悪い銘柄も損切り。ボロボロの結果です。

で、今残っている株は少なくても業績予想では持ち直しそうな銘柄だけとなってます。

去年くらいからまた少し資金の余裕が出来たときには、ｔｏｐｉｘＥＴＦや個別銘柄を買い増し始めました。
そしてこれらはすべてマネック証券の貸株に預けてるので毎日僅かながらも利息を頂いている状況。

これからは、高配当・高財務体質・低ＰＢＲな株をなるべく株が低迷してるタイミングにちょこちょこ買い増して行こうと思います。俗に言う「バリュー投資」ですね。ま、別に新しい投資法という訳ではないですが。
配当もらえるとやはり嬉しいし、その配当は手を付けずにそれを原資に新たな個別銘柄も厳選して買い増ししたいと思ってます。

この投資法の利点は、
・複利効果が効かせられる
・株価が暴落しても、（配当・貸株料がもらえているということで）精神安定作用が働く
・ランニングコストが無し。投資信託などの大抵の金融商品は必ず信託報酬などといったコストを金融機関から徴収されますが、この個別銘柄を軸とした手法だと、ランニングコストは逆にプラス。（厳密に言うと、ＥＴＦは若干掛かってますが）

絶対正しい、とまで言うつもりは無いですが、まずまず堅めの株式投資法だと自認してます。

入居者様から電話が！

昨日は一日中テニス＆飲みで泥のように眠り耽ってたところ、見知らぬ番号から着信が。
出ようと思った瞬間切れてしまったので、急いでかけ直したところ出ません。
が、留守電が残ってたので聞いてみたところ、一番最後に入居してきた女性からでした。


管理会社を経由せずに大家に直接とは、一体何があったんでしょう・・・。
声は優しそうでしたが、別の部屋のモンスター××みたいに過度な要求だったらとかって考えると、どきどきしますね。

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満室後の日々

うーん、満室になっちゃうとネタがないですね。
本も読んでるんですが、２回目を読み返したりで、記事にはならないです。

今後のテーマ
①マイホーム
７月に今の賃貸マンションの更新を迎えるのを期に、自己居住用をどうするか、です。
この前、条件に合う賃貸マンションがあったので見に行ったんですが、日当たりが悪いため没。

・投資用を買った翌年でも住宅ローンが組めるのか？
・住宅ローン組んだ後もアパートローンが組めるのか？
・今の高金利な○ルガ銀行のアパートローンの借り換えはできないか？
この辺を確認したいのですが、なかなか平日休みが取りにくいんで、土日やっているところを探してるところ。

②投資家の会
１５～２０人くらい声掛けする予定。
定期的な会合にしていきたいと思ってます。

③モンスター○アレンツ問題
動き無し。先方（の親御さん）、この問題に興味がなくなったのでしょうか。まだクリーニング代について両者の合意が取れてないので、差し替えの契約書を結べてない状態です。なあなあになりつつあってちょっと怖い。

と言ったことを考えている今日この頃です。

あと、こんなの読んでます。
↓
いつか住みたい！こんなオシャレな家に。

Pen ( ペン ) 2010年 4/1号 [雑誌] (2010/03/15) 不明 商品詳細を見る

王道アパートを見学

憧れの聖地、世田谷に、あの「王道アパート」で新築を建てたという、とあるブロガーさんのアパートを見学に行ってきました。
いずれ私もこのエリアで、と思ってます。
ですが、ライバルも多そうだし、人気エリアなので、そうそう土地も出てこないんでしょうね。
王道チームに支払うコンサルフィーは成約家賃の１ヶ月分だそうです。

東急沿線のとある駅から徒歩５分くらいでしょうか。
閑静な住宅街でした。

吹き抜けで天井高のある玄関。


しっかりした作りの木製の固定式階段。手すり有り！


カーペット敷きのロフト。全室同じ仕様。


ロフトに電灯２つに、エアコンまで。標準仕様とのこと。贅沢です。


床下収納。工夫が感じられます。


１Rなのに、二口ガスコンロ。広々してます。


日当たりばっちりの外観。長屋形式だそうです。


余裕のある駐輪スペース

家賃の高い部屋から決まり、完成前に満室という羨ましい程の人気物件。
３割程度自己資金入れたそうです。（額がでかいので、４～５千万くらい入れてることになります）
造りは、1R+ロフト×８戸（うち、オーナールーム１室）
メガバンクから住宅ローン並みの低利で融資。（ご本人の属性＋王道チームからの紹介というのが大きい）
利回りはそんなに高くないとおっしゃってましたが、新築・世田谷・低利融資・凝った仕様・設備、自己資金３割などを考慮にいれると手堅い投資ではないでしょうか。

自分の物件がみすぼらしく見えて悲しくなりました。
その他、元銀行マンとのことなので、融資の話なども聞いてみました。

見解として共通したのが、不動産業界は８割が信用できない。
もし投資するなら専門家と一緒にやるべき、という点です。
みなさん、やはり思うところは一緒ですね。

それと、手みやげ一つ持たずにお邪魔しまして、すいませんでした。。。

投資家同士集まりませんか？

最近仲良くさせていただいているブログ仲間のななころさん（※URL→http://blog.livedoor.jp/try2103104/archives/1236752.html）と一緒に、不動産投資家さんと集まって語らおう企画を始めました。

といっても、ただ集まってみんなの投資状況を話し合うというものですけど。
場所は都内です。懇意の業者にも声掛けます（営業活動は致しません）。

もしご興味あれば、私のブログのコメント欄か、または私のメルアド（fedehide70あっとまーくyahoo.co.jp）まで声掛けてください。

勿論、まだ物件を持ってないけど検討中とか、そういった方も大歓迎です。

それまでに、私も名刺を作っておかないと

確定申告行ってきました

結局ギリギリになってしまいました。
半休取って税務署、行ってきました。
しかもｅ－ｔａxでやろうと思ってたのに、肝心な住基カード忘れるし・・・。
まぁ来年も使えるから、良し、としよう。
ｅ－ｔａxやらないって分かってたら、無駄に並ばないで済んだんですけどね。

還付されるまで「２ヶ月かかります」ですと。なんですとー？

・・・ということで、来年は早めにｅ－ｔａxで申告しようと思います。
ｉｃカードリーダー買うのもったいないんで、結局税務署でｅ－ｔａｘするつもりです。

申告した後になって、他に経費に詰めそうな費目を思いついてしまいました・・・。これも来年の課題。

ついでに、青色申告も申し込んでおきました。これで来年１０万円分青色で所得控除＋ｅ－ｔａｘで税額控除できるぞ、っと。

続・モンスター＆収益不動産内見

確定申告やっと終わりました。
不動産関連本も経費算入しても問題ないですよね？
計算したら１０万くらい使ってました。我ながらスゲー。(１／４は未読ですが・・・)


さて、モンスターマザーのその後です。
昨日、客付け業者より結果報告がありました。

退去時のクリーニング代を契約書に明示せよ、といわれてた件についてのやりとりです。
そのお母様、「一年未満の退去の場合はこちらの譲歩額より更に安くせよ、提案してきました。その上、誠意を見せよ、ということで管理会社からも電話くれ、と。どこかのちんぴ○みたいです。
もう１年以内に出て行ってくれた方がいい、という気持ちになってきました。

という電話を受けてた最中は、あるブロガーさんの収益兼用物件を見に都内近郊まで行ってきました。
２ＬＤＫの自己居住用１Ｆと、２Ｆが１Ｒロフト×３室という間取り。
なんでも内見なしで満室になったとのこと。羨ましい限りです。
なんと静岡から見学会に来てた方がいました。その方の話を聞いたら、静岡もやはり地方都市の憂き目に遭っているとのこと。
駅前に１Ｒが乱立して、価格破壊が起こり、さらにちょっと余裕がある人はもう少し広い間取りに移っていったりと散々だったそうです。東京もいずれ同じような現象が起こるのでしょうか。。。

と、話は戻って、収益兼用物件の肝心な収支ですが、
大家さんは２３区内に賃貸で住んでてその家賃と変わらないくらいの住宅ローンで賄えるそうです。超低金利でした。
仮に全室空室でも、なんら財務面での変動なし。その上入居者が入れば更に賃貸料分はプラスになるそうです。
なかなか理想的な物件ですね。

ただ、自分としては今より通勤時間が長くはしたくないという考えなので、、実際郊外に引っ越すという選択肢はちょっとできないかなぁ。

祝・満室＆モンスター○○の続き

一昨日の木曜、モンスターペアレンツ問題が勃発している最中に、同じ業者の営業から着信が。
憂鬱な気分で電話を取ると、
「今日は別件ですが、残り一室に申し込みが入りそうです。親御さんと既に内見を済ませているので、詳しい属性・条件などが分かり次第また連絡しますが、すぐにでも申し込みしたいと言ってます」
とのこと。
しばらくしてまた電話が。
属性を聞いたら文句なし。本来は書面で確認したいところですが、逃したくない思いで、さっそくＯＫ出しました。
祝・満室！！！（但し、懸案事項有り）

（その後に限って、他の業者から空室確認の電話がくるんですよね。。。）


で、次の日。
例のモンスター○アレンツと交渉をしていただいた仲介会社の課長より電話。
色々クレームを付けていた論点がだいぶ集約されてきてました。
結局、残ったのは、「クリーニング代３万円が高い！」とのこと。
課長曰く、これ以外で文句言っても金銭的にメリット受けられないと睨んだのでしょう、と。
ちなみに、クリーニング代の相場としては、単身世帯では３～４万だそうです。当方としては３万円で提示してました。決して高い額とは思いません。
ただ東京都の条例では重要事項説明に金額を明記してないと請求が無効になるそうです。
そこをついてきたのだろう、と課長。
なので、多少譲歩しました。下りしろを作っておかないと両者とも折り合うきっかけがつかみにくいだろうと思って。
さらに、「これ以上難癖つけてきたら、もう恐喝に近いので弁護士をたててやるしかない」、とも。
法的知識も強そうだし、経験値も高そうな課長で安心しました。

それにしても、「おかあちゃん、契約名義人でも保証人でもないのに、契約した後から色々と文句言ってくんなよなぁ～」なんて微塵にも思いませんでした。

モンスターペアレント

クレーム問題がくすぶってます。

発端は些細なこと（契約書と実際の住居表示が違う）ということだったんですが、入居者のお母様が娘も巻き込んでキャンセルする、と息巻いてるようです。
苦情のポイントは、某仲介会社の営業マンの対応の悪さ。
真面目に取り合ってくれなかったらしく、契約した支店ではなく本社にクレームを入れてきて、その後→管理会社→私、というルートで連絡が仕事中に来ました。
契約の問題なので、管理会社でも手に負えぬ、ということで、再度支店に言ったら本店に回されました。今後は本店の課長が対応してくれるそうです。
この大手仲介会社、イイ噂が無いことを懸念してましたが、やってくれました。客付け力はあると思いますが。。。

税務署ｎｏｗ

ナウ、と書きましたが既に家に帰ってきました。



この写真だけだと空いてるようですが、このフレームから外れたところに行列が出来ていて、呼ばれた人が２Ｆに上がって相談やら記入やらできることになります。
今回はとりあえず相談だけだったので、空いてる係員を捕まえて質問攻め。
おかげで、曇ってた視界がだいぶ晴れてきました。なんとか今週末には申告書書き終えられそうです。

細かい気付きとしては、
契約謝礼金の経費算入はダメ
債権が発生した時点で、みる（支払い時点ではない）
デジカメも、「不動産に使うということであれば、公私の比率で仕分ければＯＫですが、初めて聞きました」と言われました。
税務調査が入らない限りはその案分の仕方までの追求はないそうです。

青色申告は届け出をした翌年の申告から適用だそうで、白色でまた作り直しです。

猪俣さんのブログに載りました

>『住宅ローンは与信を毀損するか』
これについて聞いてみたら、明確な回答が。
↓
「住宅ローンは与信を毀損するか？」不動産投資コンサルタント猪俣淳

結論から言うと、一定の指標で検討した上で、
融資をしてくれる金融機関とそうでないところを見分ければ、
問題ないのではないか、とのことでした。

ありがとうございました、猪俣先生。

資金タイト！！

年度末。
ブログネタに困ることがありません。色々起こります。

まず、近況ですが、確定申告作業が細かい点で分からないこと山盛りです。
税理士に頼むほどの余裕もないので、明日休みを取り、税務署に聞きに行くことにしました。
ただ、ある程度の還付額が見えてきました。相当還付受けそうです。まぁそれだけ支払ってきたってことの裏返しですけどね。経費算入って、意外ともっとできそうです。税金って、勉強すればするほど返ってくる分野ですね。

さて、本題。

今月になり、支払いを延ばしのばしにしていた、「引き渡し後の修繕費」と「コンサル費」の支払期限が来てしまいました。

さらに追い打ちを掛けるように、不動産取得税も。

取得税については以前分割が可能である、と家屋調査に来た税務署の人が言ってたので、早速通勤途中の歩きすがらに交渉してみました。

どの職員から聞いたんですか？とまず聞かれました。それ聞いてどうすんだと思いながら、「覚えてません」と答えました。
次に、「極力３月中には払っていただきたいが、何か理由があれば、相談に乗ります」、というような回答。あくまで、例外的な扱いだそうです。

その上で、「いくらの支払いにしますか？」という逆質問を受けました。
いくらをいつまで遅らせられるのか、という情報がまったくないので、なんと答えてイイか分からず、逆に捉えると、その辺りの自由度は高いってことです。
いくらまでなら可能か？と、こちらも更に質問し、３月は支払いが続くので、極力次の月に先延ばしして欲しい、とお願いしました。できれば５月末までの分割で。

そうすると、調べて折り返します。というので、念のため延滞料みたいなのがあるのかを聞くと、「延滞１ヶ月だと４％程度。それ以降だと１４％」と言われ、転進。

私が契約してる簡保を担保とした融資だと２％台で借りられるので、それで充当することにしました。
まぁ、１４％といっても、あくまで年利なので、一月程度であれば１０００円ていどとのことですが、無駄な出費であることにはかわりないので、結局は法定期限内に納付することにしました。

そもそもこんな事態にいたった原因は、
当初プランからの仕様変更、予想以上の空室の長さ、賃料の値下げ、敷金礼金の値下げなどなどです。
相当厳しい状況ですが、なんとか好転させていきたいと思います。

宣伝しないお店

あまり投資には関係ない、近所の話です。

つい最近家の近くを通った時に見慣れたマンションの１Fに、「あれ？こんなとこあったかな？」と思いマジマジと見てみると、どうやら室内は美容院のようです。



普通だったらこれでもかと、立て看板やモデルの写真といったものが置いてあるのと思うんですが、そのようなものは一切なし。普通のレジデンスと見間違いそうになるほど。
勝手に想像するに、転居前に、ある程度の固定客を掴んでいたか。

見る度にお客は入ってるようなので、テナント料は問題なく払えるんでしょうかね。

これからも見守ってみたいと思います。

『あと５年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みの作り方』

確定申告デビュー、です。悪戦苦闘してます。助けて～。
初年度はやはり専門家にアドバイスもらった方がいいですね。

そんな大事な事務を後にしてたのは、イヤな作業はつい後回しにして本ばかり読んでた付けが今まわってきました。

あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは? (2010/02/07) 山田 里志 商品詳細を見る

以前一度だけお会いしたことのある山田里志さんの新作。
前の本も拝読させていただいてたので、そのまとめみたいな感じでした。

一言でまとめると、
「中古の高利回り＆高稼働率＆築浅高担保評価賃貸物件投資法」（必然的に地方）です。

今日は眠いんでこの辺で・・・。
　

昨日は不動産投資家懇親会

昨日も集ってきました、不動産投資家たち（＋コンサルさん）と。
主目的は、住宅ローン組むことの将来性について。

参考になった話をメモ。
・住宅ローンは投資物件を買うとき不利に働く事が多い。利回りの低い物件＝負債と見られる
・市況はリバウンドしてきた。が、需給バランスに起因してるので、良い上がり方ではない
・上記の理由によりマイホーム買うとしてももう少し待った方がよい。
・与信枠を食ってしまう
・投資家ならではのＪＫＫ利用法
・沖縄への不動産投資は危険。地元民が絶対買わない地域を進められるおそれがある。
・競売するなら、代行屋に頼むと良い。が半分は悪質業者。
・地価の高い大都市にて不動産を運用し、沖縄など田舎に移住するのはいいかも。
・自治体から税務相談を依頼すれば派遣してくれる
などなど。

戸建て、競売での中古アパート、シェアハウス新築と、みな違った投資法手法なメンバーだったのも面白かったです。
帰り際にコンサルさんに、今後は何が一番いいですかね？と聞いたら、更地からの新築ですね。
と言ってました。アパートって意味だったかな？戸建てだったかな？今度真意を確認してみます。

最後の一室の進捗状況

最後の一室、法人契約で敷金礼金２；２という申し込みが最終的に流れ、二番手の方も当然ながら他で決まったらしく、また0からの旅立ち、という状況でした。さっそくまた色んな賃貸業者に連絡を入れ、再度募集をお願いしてたのが、昨日のこと。

さっそく、客付けに抜群の力を持つｍｉｎｉｍｉｎｉ様から連絡があり、
・ｍｉｎｉｍｉｎｉが提携（？）している法人
・敷金礼金は１：１出す（現行の募集条件は敷金１，礼金０だったので1ヶ月増額）
・但し、家賃は３千円減額
という、微妙な内容。

ただ、miniminiも再度増額交渉に当たってくれると言ってました。家賃か礼金アップか、です。

平行して明日内見もするそうです。
さて、どうなることやら。。。。

売買の仲介手数料交渉結果

昨日のダメもと交渉の結果が、早速メールで返ってきました。

「本来は全額もらってる（３％＋６と消費税）ところだが、値下げしたら購入するということなら、社長に掛け合う」、とのこと。なかなか男気がありますねぇ(女性営業ですが)。
というか、決算期前だからというのもあるのでしょうか？


ただ、こちらとしては、仲介手数料をさげてもらった上で更に販売価格の値下げもセットでないと厳しいので、そちらの方も交渉していきたいと思います。

こちらとしてはだめなら買わなければ良いだけなので、そういう意味では強気で行かないと。

ただ、他の方からもアドバイスを頂いたのですが、頭金0で３５年ローンで、フラット以外が変動というのがどうもひっかかります。
頭金が０かどうかは実は余り気にして無く、あくまで融資額の金額が身の丈に合ってるかどうかだと思ってます。一応返済比率１２～３％なんで大丈夫かなぁと。今の家賃と余り変わらない額だし。

またもう一つの心配事である金利上昇リスク。
アパートローンも変動なので、金利上昇がダブルでおそってくることになるからです。
まぁ上がったらすぐ固定にすればいいと、営業の人は言ってますが・・・。はてさて。

『お金に困らなくなるマイホームの買い方・つかい方』

１年以上前に読んでたのですが、今の自分に参考になると思い、当時のメモをアップします。

お金に困らなくなる マイホームの買い方・つかい方―「暴落するマンション・売れない一戸建て」をつかまない知恵 (2008/09/12) 山崎 隆 商品詳細を見る

不動産の資産価値が安定しているエリアを。
具体的には、
・優良企業が集積するエリアに職住近接し、丘陵地や台地にリッチする。
・外資系が集積しグローバル経済にも職住近接で、空港へのアクセスに優れること。新幹線は当然。
インターナショナルスクールも含め初等教育から大学まで総合的な教育環境に優れること
・医療などを含めて各種の質的な生活利便性のインフラが整備されてること。
・人口動態が流動的で社会増が多く、また若年層が流入すること。
・都市文明が成熟し、多様な人々の価値観が許容される環境にあること。
こうした傾向の度合い80平米以上のファミリー層向けタイプの賃料に明確な差として現れます。

販売会社から回答

先日内見の際に、一部確認してもらいたい事項があって、回答がさっそくメールで来てました。

質問１
「諸費用までろーんで賄えるか？」
→ＮＯ

質問２
「元金均等？元利均等？」
→フラットは元金均等可、その他は元利均等のみ

とのこと。
実は諸費用も持ち出し無ければ、と淡い期待を抱いてましたがもろくも崩れました。

いわゆるオーバーローン狙い。
リフォームやら家具代として現金は取っておきたかったので・・・。アパートの方でも出費が発生するかも知れないし。

となると、多少持ち出しがあるとしても、できるだけ諸経費は抑えたい。で、目にとまったのは仲介手数料！
でもきっと大手はだめだろうな～。。。融通効かなそうだからな～。
両手だからいいじゃん！成約してなんぼでしょ？３％というけど、あれはあくまで上限じゃん！？
ということを言外に含んでメールしてみました。イヤな客って思われてそう。

この辺詳しい方いたら教えてください。

話は変わって、収益アパートの最後の部屋ですが、、、、
法人契約予定の方からは相変わらず返事ありません。管理会社通じて効いてもらうことになりましたが、望み薄です。
二番手の申込者もいるのですが、イニシャルコストが低いため、こちらから連絡は取ってませんでした。
時期が時期だけにきっと他社に流れてる気がします。確認してませんが。
あっちもこっちも一筋縄には行きませんな