空室対策＜第三弾＞

最近は、朝起きたら、まず寝床でアイフォンからブログをチェックするのが日課になってます。。

今朝は、その中で良い記事があったので、ご紹介を。
「○○（自分の物件エリア名）　アパート」で検索して、上位に出てくる不動産屋さんにメールで営業するという手法です。
家で出来るのでやらない手はないですね。

ということで、さっそく今朝２社に営業しておきました。

シングルレバー混合栓設置！

今日は土曜日。
しかし、のんびり過ごすわけにもいかず、昼前に我が物件にいき、懸案のシングルレバー混合栓の取り付けに。

が、設置に必要なスパナが我が家には無いため、現地で調達。
ついでに、水垢汚れが気になってたので、専用の洗剤も調達。
うっかりしてドライバー持ってくるのも忘れたので、ついでに調達。

＊こういう時、収益物件から１分の場所にある百貨店にて何でも揃うので、極めて便利です。

水道の元栓を締めて、取り付け作業開始、
始めてみて思ったのが、説明書が意外とラフで、細かいところが分かりにくい。細かいパッキンがいくつもあるし。


試行錯誤しながら何とか完成。
恐る恐る水を出してみると、最初は水漏れ。
どうも締め付けが甘かったようだ。
完全に締め直した後、再度元栓をゆるめ、レバーを押したところ、無事水漏れすることなくちゃんと水が流れました。



で、プチリフォームが終わるとその足で職場に行き休日出勤。

天気と一緒で冴えない休日でした。。。

＊今日は何件か客付け業者から空室確認の連絡が来ました。
閑散期の強化月間とかなのでしょうか？？

『お金で苦労する人しない人』

これは図書館で借りてきた本です。古い本ですが、一般的・普遍的なお話しがシンプルに語られてます。

お金で苦労する人 しない人―金銭感覚の達人 (1998/06) 中谷 彰宏 商品詳細を見る

最初にギャンブルで買った人は破産する
貸すのは返済能力があるからではなく取り立て能力があるから貸すのだ
利率の高い借金をして始める商売は成功しない（耳が痛い）などなど。
贅沢で破産する人はいない、見栄で破産する
というところで、お金を増やす話よりは減らさない方に比重が多かった気がします。

その中でも特に身内の借金のエピソードが興味深かったです。
筆者の親（関西）が近所の知り合いにお金を貸したという話しです。

金貸し屋はお金にルーズな人に貸してやるお人好しを探しているのです。

その業者は借金してる人の家に張り付いて様子をうかがい、金策に奔走している人を追い、ある家に行ったらにこにこして戻ってきたのを見て、住民票でどういう人かを調べる。
家族がどういう人かも。

で、今回は筆者のお母さんが近所の知り合いが作った借金にお金を貸したところから始まります。

取り立て屋は、さっきのやり方で筆者のお母さんが借金を立て替えてくれるお人好しというのを調べて、関東の同業者にお母さんの名前の入った「お人好しリスト」を売りつけます。
→筆者は職業柄簡単にはだませそうもないので、まずは妹に目を付ける。
→ただし直接その妹にも接近せず、妹の親友を狙う
→その親友を何かの保証人にでっち上げて５０万ほどの借金を作らせる。
→で、親友が妹に保証人になってと頼みに行く
→妹が返せないとなって、筆者のところに取り立て屋が行く。
→筆者は一銭も返さない。（返した時点で偽の証文かも知れない借金を認めたことになるから。）
→その後、取り立て屋はスポーツ新聞編集部にネタを売る
→「中谷彰宏が借金を踏み倒した」、と書かれる。
だそうです。

そこまでやるかなぁ。。。という恐ろしいストーリーですよね。

頭もしっぽも頂いちゃいました

自慢しちゃいます。
日経平均が続落してるなか、昨日は、私の持っているある個別株（新興市場）が年初来最高値を更新しました。
前から指値をしてたので、気付いたら利益確定されてました。
購入時より２割以上の儲けです。しかも頂点での約定でした。

※といっても、最低単位での購入だったので、子供のお小遣い程度の収入です。

で、その利益分を使って、今日ＴＯＰＩＸ・ＥＴＦ（１３０６）を安めに指値を入れてたら、これまた丁度ほぼ底値でヒットし、そのまま上がっていきました。
理想的な動きです。
頭としっぽ、両方いただいちゃいまいｓた。

今後も株式については、
インデックスと小型株・高財務・低ＰＢＲな個別株ミックスの中長期運用でやっていきたいと思います。

住民税大幅値下げ

昨日、職場で住民税の通知書が配られました。
昨年は物件購入初年度ということで経費がかなり嵩んだために、住民税が約２万円弱ほどの大幅減になることになりました。短期的な視点ではラッキーです。

しかし、頭金を一部社内貸付で賄ったため、毎月の返済が月々２万強のため、差し引きトントンです。。。。
不動産投資なんかせず、おとなしく銀行の定期積立預金とかをしていた方が利回りが良かったのでは、と思う今日この頃です。

『満室大家さんのヒミツ』

昨日反響のあった方からの最終結論が今日にでももらえるということだったのですが、今日は特段連絡無し。
こんなものですね。。。明日は不動産屋が休みのため、木曜以降に持ち越されます。
いいんです、肩透かしにはなれてますから。

みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ (2010/04/23) 寺尾恵介工藤一善 商品詳細を見る

いくら物件が最強・完璧でも仲介・管理会社に認知されないとなかなか入居者へ伝わりにくいです。
そこで、不動産会社様とのコミュニケーション能力が問われる訳です。
この本はそういったニッチなテクについて言及されているニッチな本です。
不動産以外にも使えるノウハウが紹介されています。お奨め本です。

反響が２社から！

今日職場に行ってメールチェックしてたら、週末に仲介会社２社から、反響の連絡が！

で、両社に対してよくよく話を聞いてみると、どうも似たような属性・条件であることが徐々に分かってきました。

・・・なんてことはない、つまりは、同じ人がいくつかの仲介業者に回ってた、というオチでした。

まぁ０よりはリアクションが有るだけまし、ということで・・・。
で、明日最終結論の返事をくれることになってます。
はてさて、どうなることやら。
朗報があれば、ブログにて報告します！

久しぶりに自己所有物件へ

久しぶりに我が物件まで行ってきました。
退去した一室が、臭かったらどうしよう、傷や汚れが多かったらやだなぁ、と少しドキドキしながら行ったのですが、意外と臭いはせず、まぁまぁ綺麗だったので一安心。

で、現地でしたことは、
・空気の入れ換え、はもちろんのこと
・キッチンの排水溝口は蓋をしました。
・消臭剤、残り僅かだったので新たに追加。
・ポップも一つだけ貼って来ました
・無印のカタログを最寄り駅の無印でもらって、置いてきました
・メジャー、メモ帳、シャーペンを設置

など、行ってきました。これでやっとスタートラインに経ったところでしょうか。

その後、最寄りのデパートを散策してたら、こんなものみつけました。
<太陽光発電パネル／充電式　超高輝度（０．５Ｗ）白色ＬＥＤ使用>




太陽光なのでメインテナンスが楽だし、防犯を売りにできますし、いいかな～と思ったんですけど、ネットで購入した方が良いかなと思い、ウィンドウショッピングでとどめました。

しかも誰にでも手に届くところに設置したら盗まれそうなので、少し高いところに設置しないと、とか考えるとなかなか購入まで決断ができません。

空室対策＜第二弾＞

最近買ったＮＺドルとトルコリラ。両方とも想像以上に下がってます。。。
やはり為替の才能無いみたいです。が、低レバレッジなので気長に待ちたいと思ってます。
その分、円建て資産が上がってると思うことにしてます（株は下がってますが・・・）。


さて、空室対策ですが、
実は退去してから一度も物件には行ってません。
新築時は一般媒介だったため、結構マメに仲介会社廻りをしてましたが、今は専属媒介なため、大家がどこまでしていいかいまいち分からなくて、受け身になってました。
が、少なくても部屋に行ってやれることはやっとかないと！とさっき風呂入ってる時に奮起しました。
今週末には、
○空気の入れ換え
○キッチンに水を流す
○消臭剤の確認。（なければ補充）
○スリッパの確認
○ウェルカムメッセージを設置
○無印良品やＩＫＥＡのパンフ設置
○メジャー、メモ帳、鉛筆設置
○ポップシール設置
○植木も配置
○ロフト用照明器具検討
と、ちょっと考えただけでもこれだけあります。
というか、これくらいは最低限やるべきでした。

それと、未だにネット注文していた混合栓が入荷したという連絡がありません。。。
他の店でまた頼もうかなぁ。

少額でＦＸ（キウイ）購入

昨日、ほんのちょびっと遊び感覚でＮＺＤ／ＪＰＮ（ニュージーランド円）を指値で購入しました。
金利先高感があるという情報と、過去からみて割安になっていたため、です。

といっても、お小遣い程度。

以前ＦＸで大失敗した反省から、自分が買いたい時じゃなく、市場が買い時のタイミングで買う、というのを心がけてます。

『新アパート投資の王道』

リーマンショック後の新アパート投資の王道 (2010/03/29) 白岩 貢 商品詳細を見る

簡単に言うと、
・東京城南地区好立地で
・割安な土地（路地状敷地）を購入し、
・長屋形式（東京以外は建設不可が多い）
・しっかりした構造体で作る、
というコンセプト。
さらに、各ジャンル（建築士、客付け）の専門家がフルサポート。

残念ながら、前作とほぼ一緒、というか前回の方が濃かったような。
しかも、王道チームに頼むとそれなりにコストがかかります。
が、堅い投資法だと思いますので、最初はこのようなフルサポートで、（低リスクなため）低利回りな投資法がお奨めだと思います。

ただ、鉄板と言われた城南地区も家賃の下落が止まらないという記事を読みました（<
こちらの記事でした。
↓
http://ameblo.jp/siawase-fudousan/entry-10534240902.html

新刊を１０％引きで

先日注文した混合栓は取り寄せ中らしく、今週末には設置ができないので、週末は読書に充てようと思い、近所のルミネへ。

目的はこれ。
↓
ルミネカードで10%ＯＦＦ

ルミネに入ってる本屋でも使えるのです。
といっても購入したのは２冊だけですが。

○

今こそ知りたい資産運用のセオリー (2008/12/17) 竹中正治 商品詳細を見る

○消費と投資で人生を狂わすな

↑
家は買うな、という章があります。。。

他にも図書館でリクエストしていた本が届きました。

ヤバい経済学 [増補改訂版] (2007/04/27) スティーヴン・D・レヴィット/スティーヴン・J・ダブナー 商品詳細を見る

積ん読本化が加速してきてます。

空室対策＜第一弾＞

５月に退去となった一室。
簡単にできそうなリフォームをいくつか今考えてます。
まず第一弾。
今のキッチンはこのようなものです。

ミニキッチンの蛇口が、はっきりいって、古くさいです。まだ築一年だというのに。

で、検討してるのが、こちら。
↓

又はこちら。


島忠で確認したら、サイズからすると必然的にこの二種類に絞られるとのこと。
また個人でも簡単に取り付けられるそうです。ただ、在庫がないため取り寄せが必要ということなので、あきらめネットで探したら１．５万程度でした。

今週末にでもトライしてみたいと思います。

◎今読んでる本。

経済ってそういうことだったのか会議 (日経ビジネス人文庫) (2002/09) 佐藤 雅彦竹中 平蔵 商品詳細を見る

みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ (2010/04/23) 寺尾恵介工藤一善 商品詳細を見る

『投資ミサイル』

投資ミサイル (2010/04/08) 竹内 謙礼青木 寿幸 商品詳細を見る

変わったタイトルですが、れっきとした投資本です。事業計画から、株、不動産、ポートフォリオ理論まで、かなり平易な文章で分かりやすく説明してくれますが、はっきりいって難しいところも幾つかあります。

が、かなり面白く読み進めていくことができました。ポートフォリオ理論の説明のところは秀逸でした。

また、株についてはＴＯＰＩＸ＋業種が分散された個別銘柄をいくつか投資するのが良いそうです。

不動産投資の章では、基本的にはリスクが大きいとしながらも、『こだわり』を作って賃料を上げろ、とロボットが教えてくれますので、一部引用します
「こだわりは、自分の主観で作ってはいけない。自分がよいと思うもの、自分が住みたいと思うものではなく、他人がこれなら住んでみたい、高い賃料でもイイと思わせるこだわりを考えなくてはいけないんだ。不動産は、都心、駅からの距離、寒い地域、海が近い地域など、廻りの環境によって住む人の考え方が大きく変わってくる。」

これが難しいんですよねぇ。。。

誤発注

米シティが誤発注をした疑いがあるそうです。
○米シティ、ＮＹ株急落で取引ミスの可能性を調査（REUTER）

昨日朝起きて、為替の急落（円高）があまりにも激しかったので、不謹慎かもしれませんが「大バーゲンセール！！」と思い、ＦＸを注文しようとしたら、
誤発注してしまいました。。。。
なんと、新規購入のつもりが、決済注文してしまいました。。。

やっちゃったものはしょうがないので、その後に新規買い（ちなみにトルコリラ/円です）。
しかもたった１０００LOT。決済注文はマイナスですが、新規注文は一応プラスになってます。

あるブログでこんな記事を見つけました。1日で99.98%の下落
http://yuunagi.enjyuku-blog.com/archives/2010_05_19998.html
米国はストップ安といった制度がないそうです。こわ～。

ユーロ暴落など投資雑感

色々世間は揺れ動いてますね。その中で気になったのは、やはり、、、、
○ギリシャ問題

ユーロ、暴落してますね。対ドルで１．３割れ、対円でも一時１２０円割れ。
ギリシャ問題深刻化でリスク資産離れ、金融危機への進展警戒も

逆張り派としては、こういうニュースが流れたときがチャンスだったりします。
つい数ヶ月前までユーロ高が叫ばれてたのが、信じられないくらいです。

資金さえあれば、ユーロ/円を買いたいところですが、残念ながら余裕資金がないんで、指をくわえて見てるだけ
ただ、もうしばらく暴落する可能性があるため、ユーロ円買う場合はレバは低めに。

○日経株
日経平均も暴落してますね。私も持ち株も満遍なく下がってます。

こういうときは仕込みのチャンスと、前向きにとらえるしかないですね。

○お奨め本
この間ジュンク堂でぶらぶらしてたらこのような本を発見しました。

「塩漬け株」で毎日金利を得る方法 (2009/01/22) 桜 ゆり子 商品詳細を見る

パラパラと眺めてみると、要は売る予定の無い株があれば、それを証拠金としてＦＸで通貨を買うことができる、ということらしいです。
私も売るつもりの無い優待狙いの塩漬け株がありますので、これを証拠金として高金利通貨でも買ってみたいと思います。
結局今日ａｍａｚｏｎで注文してしまいました。
（ただ、株以外も現金も入れないといけないようです。）

ということで、今回のまとめとしては、
「早く投資資金を貯めましょう」ということみたいです。
以上、妄想ばかりしてる日記でした。

「お金を知る技術 殖やす技術」

副題は～「貯蓄から投資」に騙されるな～です。

経済の大きな流れを意識し、攻めるお金と守るお金と分け、将来の大まかな必要資金を見積もり、攻めるお金は
リスク低めの分散投資→リスク高めの分散投資→個別株に投資しろ、という主張。

お金を知る技術 殖やす技術 「貯蓄から投資」にだまされるな (朝日新書) (2008/08/08) 小宮 一慶 商品詳細を見る

またマイホームに関する章があり、投資本では珍しくマイホームを推奨しております。

大きく下げたときに買う、など逆張り派には賛同できる点が多かったです。
が、少し気になった記述が。
投信を買う際の目安として、過去に成績が良かったものを選べ、とありましたが、当然ながら過去良いモノが未来も良いという保証は何もない、と色々な文献で見聞きしてますし、実際そう思います。
あと、最後に個別株投資を進めてますが、何故これが優れてるのかという説明を見つけ出せませんでした。
今自分の最も関心のあるテーマだったので、これがすごく残念。

『会計ＨＡＣＫＳ！』

会計HACKS! (2010/04/16) 小山 龍介山田 真哉 商品詳細を見る

平積み買いしちゃいました。

シンプルな家計簿作り→資産と負債（家、ＰＣ、自動車）について→節約術→レシート家計簿→投資、企業分析、四季報と、前半の家計簿から、後半は資産運用に向かっていきます。

家計簿に会計知識を導入しようという考え方が面白かったですね。
通常はＰ／Ｌの考えで日々のお金の出入りを記録していきますが、この本は発想を転換し、Ｂ／Ｓというスナップショットの考えで楽に家計簿が付けられます。
その際、負債も計算することになりますが、当然ながらアパートローンも入れなければならないです。
債務超過である現実をまざまざと見せつけられることになります。
また、時価会計となるのですが、住宅の試算法までは紹介されてなかったような・・・

後、面白かったところをかいつまんで紹介。
賃貸を借り換えない場合は、購入が得。
賃貸を（安いところに）借り換えるなら賃貸が得。

・１０年後に売れるマンションを購入（同意見！）
・ＰＣは一年ごとに買い換える（常に最新式というメリット。だが毎年、データ移行の作業やオークションで売る手間が・・・・）
・企業のＣＦの推移は、企業の実態を把握できる
などなど。

ちなみに、
この本に限らず、いつも気になるのは、投資の複利運用の話。
複利はいいよ、というのは理屈では分かりますが、
元本保証の全くない株式運用で、どうやって毎年安定的に長期に５％前後で運用できるのでしょうか？
そして、株を複利ということは、配当金を使わずに運用に当てるということでしょうか？
ある程度の資産規模にならないと、配当だけで単元株は買えません。買えない間は単利運用ということになるのでは？
この辺りをちゃんと説明してくれる本があまりないんですよねぇ。。。