｢主婦でも大家さん｣

借換融資をお願いしていた地方銀行から、やっと担当支店が決まった旨の報告がありました。
結局物件の最寄りの支店でした。支店決めるのにこんなに時間掛かるのか、と勉強になりました。

また内見結果の連絡も来まして、狭くて荷物が収まらない、という理由で振られてしまいました。もうなれっこです。

いくつかのブログで紹介されてたのと、amazon配送料無料キャンペーン中だったので、購入してみました。

主婦でも大家さん 頭金100万円でアパートまるごと買う方法 (朝日コミックス) (2010/03/19) 東條 さち子 商品詳細を見る

大家であれば体験したような話が多く、「あるある」と思わず言ってしまいそうになります。
特に、リスクや施工遅れのしわ寄せは、すべてオーナーがかぶる、という構図がよく分かります。
ほんと、大家って弱者なんですよね。

まだ不動産投資をしてない人にとっても、こんなに大変なんだという疑似体験ができますので、お奨めです。

ということでさっそく知り合いの不動産投資家の卵さんにこの本を紹介する予定です。


この作者はサブリースをしていることもあってか、収入と支出が現在ほぼトントンだそうです。
ただこれは不動産投資する際に提案された時点でも既に収支がトントンだったので、この辺りでもう少し高利回り物件に出会うまで待つという行動もできたと思うんですけどね。でも買い意欲が高まってる時は止まれないんですよね～。

空室対策第８段

内見予定日なのに、キーボックスが開きません、という電話しかなかった悲しい大家です。。。
いいんです、どうせすぐ決まらないと高をくくってましたから。

ということで、玄関回りのリフォームプランを。

前回の記事に続き、玄関ネタです。
こんなのも。

使えそうです。

またこんなのも。

先日買ったハンガーフック、玄関に付けても良さそうです。

その他、壁に使えそうな収納グッズを。

日本国債が上がってます

たまには時事ネタを。

今朝吉川さんのブログの記事をきっかけに、国債関係のニュースを調べてみました。

○長期金利　６年ぶり低水準　景気懸念　投資マネー国債に（ヤフーニュース）
「世界経済の先行き懸念を背景に、投資マネーが安全資産の日本国債に流れている。」

○長期金利1.15％中心、銀行勢押し目買い意欲強く金利に低下圧力＝来週の円債市場（ロイター）
「欧州の財政不安がくすぶる中、米国景気の見通し難に加え、国内では財政に対する懸念が後退するなど円債市場を取り巻く環境は良好と見る市場関係者が複数いる。銀行勢を中心に依然として買い遅れている投資家が押し目には積極的な買いを入れてくる見込みで、長期金利に低下圧力がかかる場面が多くなるとみられている。・・・」

そして国債のチャートです。



株式市場は低迷＝債券価格が上がってますね。
投資マネーが債券にシフトしてるのが良く分かります。
* こちらの本を参考にしてます
　　　　　↓

今こそ知りたい資産運用のセオリー (2008/12/17) 竹中正治 商品詳細を見る

こういう時こそ逆張り投資家としては、株式購入するタイミングです！（もしくは日本国債のショートか？）
みんなが株に疑心的になってる時期こそ！
・・・といいつつ、私も日本の株式市場には懐疑的ですが。

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またＩＫＥＡネタで恐縮ですが、先日行ったＩＫＥＡのディスプレイを撮影。
こんな全身鏡を玄関のドアに付けてみるのも良さそうですよね。
外出前の身だしなみの最終確認が自然とできてしまうという効果も有りそうだし、また、スペースの有効利用が計れそうです。

夕方はＯｄｅｌｉｃ

夕方、ブログ･サーフィンしてたら、ＯＤＥＬＩＣの記事があり、場所を調べてみると、毎週通ってるテニススクールのすごい近所でした！
と言うことで、即行で出掛ける準備をし、ショールームまで行ってきました。
目的はシーリングファン。私の物件はロフト物件のため、冷暖房効果を期待して、です。










時間がなかったので、ざっと回りました。
今度はゆっくり覗いてみたいです。が、定価表示と思われ、とても高かったです・・・。

ジュンク堂

大好きなジュンク堂に行ってきました（本当はまたＩＫＥＡ行こうと思ったのですが、出だしが遅れたため断念）。
午前中の専門書コーナーだったため、人影はまばら。

で買ったのは、珍しく投資本ではないこの２冊。

幸せの賃貸インテリア Vol.7 収納編―賃貸マンション・アパートでスッキリ暮らす (別冊美しい部屋) (2009/06) 不明 商品詳細を見る

Casa BRUTUS (カーサ・ブルータス) 2010年 07月号 [雑誌] (2010/06/10) 不明 商品詳細を見る

キーワードは収納、で選びました。

IKEAな休日（後編）

日中、管理会社より電話が。ドキドキしながら出てみると、用件は二つ。

以前のモンスターペアレントが次の引っ越し先を決めるにあたり、今度は引っ越し先の契約料を一部保証しろと管理会社に噛みついてるようです。これは悪い話。

そして少し良い話が。
ぼつぼつと内見予約が入り始めました。といっても２件ですけどね。

さて、昨日の記事の続きですが、
ＩＫＥＡで買い物した後、すぐ物件まで直行しました。
ＩＫＥＡで買ったグッズを備え付けるのと、洗濯機が届くからです。時間指定の時間よりも早く到着してたようで、電車の中で既に電話が。
ついでに、新たに客付けをお願いしていた業者さんも同時刻に合流です。

色々ありましたが、やっと洗濯機を設置☆



そして、ＩＫＥＡグッズも設置☆


ポプリ（香り付き）\１４９＋花瓶\２９９

下の２点、買ったものの、設置場所に悩む。。。店子さんの使い勝手も差がありそうだし、とか。
そのため、取り付けるか、店子さんが決まってから設置するか、、、、検討することにしました。


レール\２７９
↓（開封後のイメージ図）




ラック　フック５個付き　￥１９９０＋Ｓ字フック￥７９
↓
（開封後のイメージ図）





本当、ＩＫＥＡは安いですね～。もう少し近所にあればなおいいんですが。
東京からだとどこに（港北、新三郷、船橋）行くにも１時間以上掛かってしまいます。

貴重な休日はＩＫＥＡへ。

今日は仕事が落ち着いてたので、一日休みをもらいました。
満室であればおそらくのんびりすごしてたとろこですが、そうも言ってられない状況、予定を詰め混んでみました。
１１時までは、地元に店舗を持つ金融機関に電話で、融資借換の可能性の打診。
ほとんどが法定耐用年数以内、という基準であることが分かり、少し凹みつつ、まだ２社は検討してもらってるところ。
11時半からＩＫＥＡに出発。
ななころさんの記事に触発された訳ではなく、昨日からそのつもりでした。
港北のＩＫＥＡを目指してたんですが、車がないため田園調布駅までいきそこからバス。
しかお、この年になっても東横線と田園都市線がごっちゃになっていため、間違えて田園都市線のホームまでいってしまい、余計なロスタイム。。。
東横線に乗り換え、田園調布駅に着いて、ＩＫＥＡ専用のバス停まで。
実は、バスが１時間に２，３本走ってるという勝手な思いこみがあったのですが、時刻表見たら数分前に言ったばかりの上に、次は１時間以上後とのこと。ショック。

しかも田園調布周辺って、ほとんど飲食店がないのですね。知らなかった。。。閑静な住宅街が素敵な街ではありますが。


当初予定より２時間遅れて夢の国ＩＫＥＡに到着。
今回のターゲットは、収納が増えるグッズ。
我が物件は収納スペースが少ないため、なんとか壁を使った小物でスペースを作りたいと思いまして。
以下壁を使った小物達。

生保で節税（修繕費に充てる方法）

全国賃貸住宅新聞を購読してるのですが、その中で有用な記事があったのでご紹介を。
具体的な会社名や商品名の記載はなく、「某外資系」とだけ書いてある以下の２つの商品を使います。
①加入後5年が実質返礼率が最も高くなる逓増定期保険という商品。
メリットは保険料の１／２が損金算入可能。５年目の解約で９３％程度返ってくるタイプのもので、節税効果も踏まえると返礼率は１１７％！

②次は「ガン保険」。これは５年目の実質返戻率は１３８％！！しかも全額損金算入可能。（←医療保険だから？）

これらを使い、例えば５年目に解約し、その返戻金を修繕費に充て、経費で落とす。

但し、問題点もあります。

・節税法の改正リスク
・毎年黒字化できるかどうかの経営リスク
・保険会社の破綻リスク

以前も保険の節税法など本などで目にしてたのですが、この記事を読んで、うやむやだった記憶の頭の再整理ができました。

空室対策＜第７段＞

先日の洗濯機未達事件を、昨日業者に丁重に確認しました。
時間指定配達（PM６～９）の詰めのやりとりの際に、
私：「仕事があり、６時とかすぐには受取場所（物件）まで着けないので、できれば遅い時間帯にして欲しい」
業者：「では、遅くなるのがはっきりしたら連絡してくれ」
という話をしてました。

これを受けて各々は、
私「早い時間帯はダメだと言うことは了解が取れた。さらに遅くなるようなら連絡を入れる」
業者は「とりあえず配送業者には何も連絡は入れず、遅くなりそうな時間帯がはっきりしたら連絡が来るのでその際は配送業者に連絡を入れる」
というお互いの認識のずれが生じたようです。
ということで、実際は最も早い時間帯に配達にされていた、という結末。
後日に仕切り直しです。

・・・気を取り直して、
とあるブログを読んでたらネットを使って入居者募集しているといった記事を読んだので、早速自分もネット検索！！

HOME4Uというサイトがヒットし、試しに登録してみました。（今後一般媒介に変更していくため）



すると当日中に２社から電話、1社からメールとクイックなリアクション有り！！
しかも一度私の所まで来て詳細を聞き、また実際に物件も見に行くと、かなり積極的。
これで、少しは良い方向に進めばいいんですけどね。どうなることでしょう？

洗濯機納品、のはずが、、、

ヤフオクで落とした激安洗濯機、本日納品予定とのことで、仕事を早めに切り上げて、空室物件まで行き、部屋の中でまんじりと待ってたのですが、、、
来ませんでした。

明日、丁重に苦情を言いたいと思います。

待ってる間暇だったので、、、また備品を購入。
・ビフォー

↓
・アフター

一個単位で包装している、トイレットペーパー。
生活感出るところが、意見分かれそうですが。。。

その後、知り合いの業者に声掛け無理矢理来てもらい、打ち合わせという名の飲み会を。
昨年よりも更に客足が減ってるそうです。。。

無料で自宅で税務相談

以前ななころさんからも伺ってたのですが、
税理士が記帳指導という名目で無料で自宅まで訪問し、１回１時間ほどを計５回にわたって、青色申告に必要な記帳指導をしてくれます。
さっそく昨日来ていただきまして、簡易記帳用のアドバイスを頂きました。
ついでに経費の基準も聞いたり。

青色申告を申請した際に、希望の有無をチェックする箇所がありますので、皆様も是非ご活用下さい。

労働力投入し、プチリフォーム

・・といっても、ただ掃除しただけ、備品置いただけですが。

○その１（備品設置）
・ビフォー

↓
・アフター

昨日ニトリで買った「トイレ三角コーナーラック」を設置。トイレットペーパーなど備品が置けます。\１，１９０なり

○その２（労働力投入＝掃除）
キッチンの水垢が少し気になったので、労働力投入！
まな板置き場を掃除してみました。
・ビフォア


↓
・アフター

微妙ですかね・・・

○その③・・同じく水垢掃除
次はシンク。
・ビフォア

↓
・アフター


これは、物件近所の何でも揃う百貨店で購入したこちら
→

「ステンレスアルミクリーナー」　ヘンケルジャパン(株)

帰りに共用部を掃除してたら賃借人が出てきたので、軽く挨拶しておきましたが、怪しまれてそう・・・。

空室対策＜第六弾＞

融資の借換の大前提条件が満室。
ということで、先週も管理会社とは色々メールでやりとりしてますが、今回私が提案したのが、営業強化・条件緩和（いわゆる、４つのPのうちの「Promotion」）です。

・初月賃料は半額キャンペーン

・（元付けが客付けに払う）広告料は２０％→１００％（ただし私が一部負担）

・家賃を値下げ（検索でヒットしやすいよう、管理費込みで８万未満としました）

・募集チラシに、シングルレバー混合栓の写真を追加。
ほとんどが身銭切るものですが・・・Orz

元付けの管理会社には「今月中に決まらなければ、一般媒介にする」ことを遠回しに匂わせておきました。
理由は、
・こちらが投げかけたメールの返事が当日中に無い。
・営業回りした業者のリストくれ、といっても未だに送ってくれない
・提案はいつもこちら側から
・ラミネーターすら買ってくれない（←根に持っている）
・お互いに危機感をもってもらう（決まらなくてもマイナスではないという今の状況を変える）

ちょっと愚痴っぽくなってしまいましたが、これは、５つ目のPである「Partner」に通じますね。

ニトリ

本当はＩＫＥＡに行こうと思ったのですが、所用を済ませてたら昼近くになってたので、もう少し近場のニトリに行ってきました。といっても自転車で４，５０分。

初めて行きました。
駐車場が広々してます☆

　伸縮式の混合栓



　何でぬいぐるみ？と思ったら、、、抱き枕でした。



下の二つは、悩みましたが次回以降にペンディング。。。




・・・しかし、品数はＩＫＥＡに軍配が上がりますかねー。

それと、今日はジェービルさんのブログより耳寄りな融資情報頂きました。
ありがとうございます！！

地元信金へ融資相談がスルガの金利交渉へ

今日は用事があり少し遅れて出勤。
理由は、出勤前に地元駅前にある信用金庫に寄るためです。


以前、投資家さん飲み会で、「信金は融資をしたがってる」、という情報を聞いたから。

で、某地元信金にアポ無しで行ってきました。
そこで対応してくれたのは、課長さんでした。でも私より年下？みたいな若い人。
（借換用の）貸出基準を聞いてみると、これはごく一般的。
築年数は構造毎に法定耐用年数-築年数。自己資金は２，３割必要。
ここまで聞いて、帰ろうかと思ったんですが、現在借りている物件の状況や属性なども聞かれ、話題はスルガ銀行への金利引き下げ交渉の仕方に。

この辺りが、非常に詳しい信金マンでした。

①まずは何を置いても満室にする
②金利交渉する前に、できるだけ資産をスルガ銀行に移すこと（定期預金、給与振り込み、定期積立など）。
③本年の確定申告は充分に黒字で申請。
④上記を完了した上で、やっと交渉
⑤○％くらいの厳し目の数字を提示し、落とし所として＋０．□％くらいで妥結するのが理想的、とのこと。
ただし、あまりに安い数字を提示すると、逆に相手にされないので注意。程よい数字での交渉が良いそうです。

「他行なのに、色々すいません」、と言うと、「その次に当行で借りてくれれば良いですよ。」とのこと。

ついでに自己使用の住宅ローンも聞いてみました。
これはまぁ普通ですね。収益兼用だと５０％以上が条件。
今だと優遇税制が大きいのでフラットがお奨め。

名刺も求められ、かなり融資に積極的な印象を受けました。
良い物件が出ましたら連絡します、と。
自宅までは今は考えられませんが、これがご縁で掘り出し物の情報をもらえると嬉しいですね。

私の物件写真

我が空室部屋の写真をまとめて掲載してみます。

玄関から室内を撮影。

　自力で取替たシングルレバー混合栓。

　窓側から。

　下駄箱。

　室内物干し用吊り輪。

　ロフトから１Ｆを撮影。

　洗浄機能付き、トイレットペーパー付き。

そのトイレのすぐ脇には洗濯機を備え付け。



京浜東北線沿線の物件なので、東京・有楽町・新橋・品川・大井町近辺にお勤めの一人暮らしの方にはアクセスの良い物件だと思います。家賃８万（管理費込み）。敷金・礼金１ヶ月ずつ、更新料０．５ヶ月。
初月家賃は半額キャンペーン中。
紹介いただいて、晴れて成約にいたれば、１ヶ月分のキャッシュバックしたいと思います。
ノーリスクハイリターンな投資です。

無事満室になりました
空室出たら取消線を消して、再利用したいと思います。

「無税入門」

前に読んでたのですが、他のブログで最近紹介されてたので、再読してみました。
この本は税金について、頭の整理ができます。
筆者は３７年間一度も所得税・住民税を支払ってないそうです。
そのカラクリは、、、ヒントは事業所得と雑所得に注目。
不動産投資家にもためになる本です。
家賃、光熱費を３～４割経費算入にした根拠が知りたかったです。

「無税」入門―私の「無税人生」を完全公開しよう (2007/10) 只野 範男 商品詳細を見る

・・・が、本まで出しちゃうのはやり過ぎだと思いますよ。タイトルもペンネームも税務署を挑発してるとしか思えませんから。

全賃フェア、行ってきました

今、賞味期限３日過ぎているキムチをつまみに酒を飲んでます。大丈夫だろうか。。。

ところで、先日のヤフオクで落とした３０００円の洗濯機、確認したところ、配送は玄関までとのこと。
洗濯置き場まで頼むと追加で３０００円とのこと。
卸値が安かったので、ここは我慢してお願いすることにしました。結局洗濯機３０００＋配送料５６００円＋設置費３０００円となりました。
空室が埋まるならお安い物よ。

ということで、今日は全賃フェア見にビックサイトまで行ってきました。

suumo君。
・・・ガスぱっちょ君？

美女

主な目的はコンパニオン借換条件の良い金融機関探し。
TS銀行やO信託銀行を目指して。
ＴＳ銀行、期待してたのですが、建物についてはかなり厳しい評価しかしないと言われました。ほとんど土地値での評価とのこと。うーん、厳しい。

さて、そうなるとＯ銀行に期待が集まります。
で、結論
微妙～。
最大借り換え額は、「残債ｏｒ評価額の低い方。」と言われました。
が、評価方法は他の部署がやってるので分からないそうです。（オイオイ、そこ大事だろ）
それと、借換金額の１％の手数料が取られるそうです。これは痛い。
それ以外は好条件。何故か変動より固定３年の方が０．３６％も安かったです。
３年固定だと約３．３％。さらに最大０．５％優遇。年収８００万以上が最大優遇の一つの目安だそうです。
いずれにせよ、事前にネット上に審査できますので、ということでした。
↓
O銀行事前審査

他の金融機関も出店してましたたが、借り換えやってなかったり、担保評価の３，４割入れないとだめだったり、木造は築年数２２－築年数だったりと、私の今の物件ではまったく役に立ちそうもありませんでした。

あと、シティも出店してたのですが、基本的には富裕層向けでした。
が、その中に、株を担保に１％台で融資をしてくれるサービスがあるとのこと。
これは利用の仕方次第では面白いかも。。。

その後、鈴木ゆり子さんのトークショー、、、、がやってる隣のブースの船井コンサルさんがあったので、せっかくなので無料で相談。現在借り入れてる金融機関に金利交渉した方が良いのでは、という提案をいただきました。
某セミナーの「欲しい設備」

今日は途中で知り合いの投資家（卵）と合流してたのですが、その方が今熱心に読んでいたのが、こちら。

まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意 (2010/03/01) 石原 博光 商品詳細を見る

なんと、イベント終了後ビックサイトでお茶してたら筆者と思しき人を発見（実は以前一度飲んだことがあります）
なので、声掛けてみると、やはり石原さんでした。何という偶然。
投資家さんは、感動しつつも、色々質問して、さらに感動してた模様。

私よりも、その投資家さんにとって有意義な全賃フェアだったようです。

　←ビックサイトからゆりかもめに向かう途中、お台場方面を撮影

引き続き管理会社とメール交渉

仕事の合間にメールで管理会社兼元付け業者とタフなネゴシエーションを。

こちら側から以下を提案

①ラミネーターを購入してもらえないか。
②客付け業者に払う広告費５０%以上へ
③家主からキャッシュバック導入
④最初の月は家賃半額
⑤チラシをリニュー（モノクロ、写真が小さい、１枚だけで表面しか使ってない、設備更新が反映されてない、など改善点多々有り）
⑥間取り図面の手直し（単純な縮小コピーをそのままネットに掲載している）

①は却下
②、③は要検討（③は検討の余地はないと思うのですが・・・）
④、⑤は採用
⑥回答待ち

という結果。

①の却下は非常に残念。もちろん、社内の備品を購入するかどうかは当該社内の判断であるのは分かってるのですが、、、客付けに有用な少額の設備投資にも積極的でないということは、そこまで客付けには力入れてない、という風に受け止めざるを得ません。
ラミネーターなんて小さい物なら数千円で買えるんですけどね。
まぁそれくらい自分で買えっつう話なんでしょうね。

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空室対策＜第５弾＞

今の募集形態は管理会社でもある業者様の専任媒介契約です。

（出典：ヤフー不動産より）

で、今まで元付けから客付け業者様に支払う金額が、家賃の２０％となってました。
ちょっと少ないとは思ってましたが、知り合いの仲介業者に聞いたところ、
相場的には安くても２５％～５０％。
不動産屋持ち物件なら１００～２００％だそうです。
（地方都市はもっと高いんでしょうね）

ということで、早速５０％に引き上げるようお願いしました。
あと、ポータルサイトを確認すると、写真の出来など、家主からすると、いまいちです。

そこで管理会社には細かい提案も

・チラシはカラーで
・写真多めに
そして最新のものを
また複数枚になっても良い
（広告料引き上げが前提で）成約したらキャッシュバック○万円
など、営業面での強化を改善するようにしました。

広告料はまだ回答待ちなので、応じてくれるかどうかは分かりませんが。
応じてくれない場合は一般媒介への変更も視野に入れてます。

（出典：ヤフー不動産より）
借り主だけリスクを負うのはフェアではないと思いますので。
また元付けも満室になった方がメリットですからね。

夢の島でダンス大会

（投資とはまったく関係ない日記です）
昨日は、職場の後輩がダンス大会？に出場するということで新木場まで行ってきました。
以下、会場内の写真を。暗かったのとフラッシュ焚けなかったので、ブレブレなのはご容赦下さい。







ＭＣ。


普段職場では見かけないようなオシャレな人たちが多く、楽しかったです☆
ただダンサーで食っていけるのはごく僅かな厳しい世界みたいです。

最後に、おまけ。

我が物件の唯一の空室。
玄関からのアングルがなかったので、撮ってみました。
激しく募集中。！

洗濯機落札！

３８ｄｂの洗濯機を見に再度ビックカメラにいって、値段チェックしてどれくらいまで値下げできそうかもあわせて聞いてたりしてたんですが、、

・・・実は出掛ける前に、激安の洗濯機がヤフオクでみつけたので、ダメ元で応札してました。
こちらです。


なんと、応札者は私だけだったので、家に帰ってメールチェックしたら、あっけなく落札！！
しかも、
３，０００円
あ、中古ですけど。

そして、配送料は５，０００円です。本体より高いです。

平日しかやってないそうですが、土・日に指定配達できるか、
トイレを跨いで設置しないとだめ

なので、その辺を事前に確認してみたいと思いますが、大丈夫でしょうか。若干不安も。
（洗濯やりづらそうな配置ですよねぇ）

空室対策＜第四弾＞

先週末見に行った収益兼用ビル物件で、キッチンにビルトインするタイプのドラム型の洗濯機を見て、うちの物件にも採用できないかと思ってました。
また、大きな声では言えないですが、うちの空室部屋、何故か防水パンがねじで床に固定されてません。

それもあって（？）、洗濯機を備え付けしてると、内覧者にアピールできるかも
それと、２Fということもあって、極力静かなタイプがいいな、と。

と、思い職場の帰りがてらビックカメラに物色に行ってきました。
で、当初はドラム式がオシャレかな、とも思ったのですが、みな大きめのモノしかありません。
また、うちの洗濯機スペースはすぐ隣はトイレです。なので、前面が開くタイプはもしかしたらトイレにぶつかるかな、と思い方向転換。

（左奥のスペース）
なので、通常のタイプで、静音性の高いモノを物色。
このタイプを進められました。４６ｄｂ。

全自動洗濯機 AW-42SA

価格．ｃｏｍだと１万円台で購入できそう。
悩みますね・・・。

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十代の女の子と雑談

今日仕事帰りに、同じ部署の新人の女の子とたまたｍ帰りが一緒になりました。
普段は余り話さないのですが、二人っきりなので雑談しながら歩いてると、
地方から上京してたこともあって、
ひで「今住んでる家はどうやって決めたの？」
新人「東京出る前に、地元のいるときにネットで、・駅近、・１０万以内、・ペット可、とかの条件で選んでたら１軒しかヒットしなかったんで、そこに電話して、物件見ないで決めちゃいました」
ひで「（見ないで決めるなんて勇気あるなぁ）へー、すごいね。で、その部屋は満足してる？」
新人「なんか、今もめててぇ～、しょっちゅう不動産屋さんから電話かかってくるんですよ～」
ひで「なんで？」
新人「ペット可なんですけど、ペット買う前に前もって言わなくちゃ行けないことになってたみたいなんですけど、それを知らなくて～、で、それを言ったら契約書をやりなおしになってぇ。でも、何でばれたと思います？」
ひで「そりゃ、鳴き声でばれたんでしょ？」
新人「違うんですよー、なんかー、勝手に不動産屋がー、私が捨てたゴミを開けて、ペットのゴミがあったのをみつけたんですよ～」
ひで「それ、やりすぎでしょー。」
新人「もうちょー、気持ち悪いですよー。丁度のその時って、下着も捨ててたりしてたんですよー」
・・・みたいな、楽しい会話をしてましたが、もしこれが事実だとしたら、あり得ない話ですよね。下心とかなかったとかまで言われたらしいんですが、それを言う時点で怪しい・・・。

購買力平価による国際通貨比較

最近読んだ本やブログでこの言葉を目にしてたので、ちょっとまとめてみました。

購買力平価説（『ウィキペディア（Wikipedia）』）
「為替レートは自国通貨と外国通貨の購買力の比率によって決定される、という説である。」

古典派理論（４）購買力平価説（よくわかる！金融用語辞典）
購買力平価説とは、外国為替レートは自国通貨と外国通貨の購買力の比率により決まると考える理論です。

購買力平価ってなに？（よくわかる！金融用語辞典）
「購買力平価とは、それぞれの通貨の購買力（商品を購入する力）が等しくなるように計算した各国通貨の交換比率のこと」と説明します。

で、実際に数値を公表しているこちらのHPで、現在の状況を確認してみました。
財団法人 国際通貨研究所


ドル・ユーロ・円の通貨比較しかなかったですが、どうやらユーロ／ドルは今買い、のようです。この欧州情勢で、ユーロを買える勇気が有れば、ですが。

新築内覧会に行ってきました。

日頃お付き合いのある不動産業者が仲介をやっている新築物件見てきました。
最寄りは芝公園、田町駅。

サラリーマン個人が５F建てビルを住宅ローンを引っ張って更地から購入したそうです。すごい。
１Fが喫茶店（ビルオーナーが経営！！）。
２～４Fが賃貸へ。（オフィス、SOHO、レジデンス）
で、５Fと屋上がオーナー所有。
郵貯銀行だと１／３以上自己所有だと住宅ローンが下りるそうです。しかもフルローン！（現時点では１割の頭金が求められるそうです）

１F喫茶店（予定）

２F事務所予定（30万）

３FＳＯＨＯ(1８万)

４Ｆ居住用(1８万)



５Fオーナールーム
施工会社の許可が下りなかったため、玄関までです。


最後に、外観写真。


港区とは言え、法人需要がどこまであるのか疑問、と思ってたのですが、帰り道にすぐ隣に大きなビルが建ってたので、見てみると「ＮＥＣ」。
鉄板ですな。

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『低位株必勝ガイド』

昨日は久しぶりに不動産投資家（卵含む）で集まりました。
忙しい中来て頂いた参加者には本当に感謝いたします。
ただ、半個室を予約したつもりが普通のオープンスペースだったり、人が揃ってないのに時間通りきっちり２時間で追い出されるなど、お店の対応がいまいちなのが残念。今度は厳選したお店でやりたいと思ってます。
また予定の人が３人も連絡もなく欠席と、後味の悪い事がいくつか。。。
しかし、ためになる話も色々聞けました。言えませんが。

で、本の紹介。
前から読もう読もうと思ってたのですが、やっと読むことが出来ました。
こちら↓

年に1度は大噴火! 2倍、3倍当たり前!! 低位株必勝ガイド―毎年上がる銘柄は決まっている (2009/11/28) 吉川 英一 商品詳細を見る

今までの株式運用というと、東証１部で、流動性があって、優良・有名企業を買うことを是としていましたが、これはそれをイイ意味で覆してくれる内容。
仕手株というとよく分からないながらもうさん臭いイメージがあったのですが、こういうやり方もあるんだなぁ、と納得しました。
この本で紹介された手法で今度スクリーニングし、個別銘柄を購入していきたいと思います。

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今こそ知りたい資産運用のセオリー

何気に買った本ですが、とても参考になりました。
自分の投資の軸が固まったとまで言える本でした。お奨めです。
大まかに言うと、紙資産も不動産も、市況にあわせて押したときに分散して押し目買いし、好況期には売り上がりましょう、というスタンスの本です。

詳しくは後日。。。

今こそ知りたい資産運用のセオリー (2008/12/17) 竹中正治 商品詳細を見る

その中で不動産のパートについて
・レバレッジ投資で効果を発揮してくれる条件
①利回りと借入金利の間に順利鞘
②資産価格が割高ではなく価格の下落リスクが低い
・PRR（価格指数／賃料指数）で景況感を判断
・１Rは投資家以外買い手がいない
・空室より入居中のオーナーチェンジ物件の方が安い＝一物一家の原理が働いてない→居住目的の購入者は割高で買っているとも言える。
この基準となるPRRのグラフの所在を紹介してくれると良かったんですが。

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