お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

『まずはアパート一棟買いなさい!』

満室になると、不動産ネタがなくなりますね。

ということで、久しぶりに書評。
(読書は引き続いてるんで、結構溜まってます)
賃貸フェアで偶然筆者に会ったこの本。
会ったからと言うわけではなく、非常に丁寧に分かりやすく書かれた内容でした。お奨めです。
要旨としては、
まず300万の自己資金を貯め、
・地方の高利回り物件
or
・都心であれば築古物件
の購入

を推奨されてます。
築古で、融資が出るのかと思ってたら、信金・信組なら融資基準が緩いので、可能性はある、そうです。
どうなんでしょう?私が自分で回った信金は法定耐用年数以内と言われました。

まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
(2010/03/01)
石原 博光

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部屋をすっきり整理

大きな机をIKEAで購入したので、不要となった以下のものをミクシィ経由で引き取って頂ける方を募集してみました。
なんと、速攻で手が上がりました。

まずは机。これは一度解体しないと持ち運びができないため、週末にでも解体作業が必要です。持って行ってもらえるだけで儲け物、と思ったので無償で譲ることに。
ただ、解体作業代くらいもらえば良かったかな。
PCデスク

次はCD収納ケース。CDを新しい机の引き出しにとりあえず入れることとしたため、不要となりました。こちらは1,000円
P1000339.jpg
これはPCモニター。故障したと思い新規に購入したため、不要になりました。マルチディスプレイ、も考えましたが、そこまでは使わないな、ということでこれは有償にて募集しました。
欲張って3,000円にて販売。
液晶モニタ

これらをしなければおそらく粗大ゴミとして有償で区に引き取ってもらわなければならなかったことを考えると、大きいですね。
これら引き渡しが完了すれば、家の中もかなりすっきりします
一挙両得です。
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パソコン(取りあえず)復活

とりあえず、PCの筐体が修理を経て本日戻ってきました。
ただ、正常終了ができない(ここは修理不能)ため、再インストールをした方がよいとのこと。

しばらくは誤魔化しながら使い、その間に外付けHDDを買ってデータを移行することにしたいと思います。

そして、そのPCが無い間の出来事。

机を購入しました。
これがIKEAの展示品状態。

ikeaの机

で、配送されて中身を取り出した状態。
ikeaの机工事中

で、完成
結構大変な作業でした。何回かやり直してネジをはめ直したり、金槌がなかったので、買いに行ったり。。。

ikeaの机完成

でも今は快適です。デスクスペースが従来の倍以上になりましたので。


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借り換え難航

借り換え打診していた地銀の担当者が、渡していた書類を返しに職場まで着てくれました。
やはり、通常の金融機関と同様の評価をし、残債が多い分はなにがしか(共同担保、定期預金)でカバーしてもらわないと厳しい、との立ち話結果。

当初聞いてた話は、『融資限度額も通常は担保評価の7掛けですが、 この商品ではフルローンも出るとのこと。』とあったのですが、実際に会ってみると、通常の金融機関とあまり変わらない、普通の借り換え条件でした。
まぁ商品化されていて、金利が安いというのはやはり素晴らしいとは思いますけどね。

自己資金ある方や、残債が評価額×掛け目くらいの物件をお持ちの方であればお奨めの金融機関ですよ。
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入居日決定

朝の出勤前に、パソコン本体を宅配便で発送してきました。
さて、どれくらい修理代がかかるのか、診断結果が怖いです。
データのバックアップ取ってないので、単純に買った方が安い、という尺度では計れません。。。

不動産屋さんから入居のスケジュールの連絡があり、
28日から、ということになりました。
結構、先なんですね。。。
5月初旬に退去されて以来およそ3ヶ月空室だったことになります。
さらにいうと、ゼロゼロでの入居なので、広告料分持ち出しです。前家賃と相殺。そう考えると大家的には事実上4ヶ月空室だったことになりますので、結構痛い。ささやかな抵抗で、家賃は1000円だけ値上げしました。
次回空室時には、もう少し早く埋められるような対策を考えていきたいです。

ただ、その前にまずは今住んで頂いている方々の顧客満足度の向上!
長く住んでもらうことがまずは最優先です。
近々、入居者へのアンケート調査を行いたいと思ってます。
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パソコン不調

モニターが届いたので早速接続したところ、前のモニターの時とまったく同じ状況。
がっかりしつつ、よくキーボードを覗いてみるとキーボードには電源が来てませんでした。
どうやらパソコン本体が具合悪いようです。
モニター買ってから気付くなんて。。。Orz

結局今朝サポートセンターに連絡したら筐体を送って診断見積もりを取り(5000円!)、それで修理代が分かるのでそのときに修理するかを判断する、という流れだそうです。

パソコンが1,2週間使えないのは辛いっす。
i-phoneがあるだけまだ良かったんですが、あくまでもこれは閲覧する場合であって、ブログ更新や写真取り込んだりなどインプット作業には向いてません。



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液晶モニター購入と、、、

モニターはこちら↓の機種にしました。しかもアマゾンなので、送料無料キャンペーン中。
パソコンが使えないため、i-phonから注文。便利な世の中です。
417etP2tX6L__SS500_.jpg
LG FLATRON Wide W2243T-PF
こういうところからでも徐々にモチベーションを上げていくしかないですね。

次の入居募集については今模索してるところです。

・・・と書いている今、ちょうど、満室になった』という管理会社からのメール

実は二人入居可、という条件緩和したのです。
舌の根も乾かぬうちにポリシーを変更してしまいましたが、これはななころさんからの意見を踏まえ検討した結果です。(心が弱ってた、ということもありますが。。。)
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ダブルショック

週末二つの悲しい出来事がありました。
土曜はまだ軽い事件です。
机をikeaで新たに購入したため、今のパソコン机を整理し、パソコンの接続を全部外し、新しいパソコン机にセッティングしようとしたところ、液晶表示されません。電源は来ているのですが「信号を確認してください」との表示のみ。
本日メーカーに聞いてみたところ、おそらくモニター基盤の故障ではないかとのこと。交換だけで1万、修理代で2万くらいはかかりそうとのこと。もしかしたらケーブルの交換だけでいけるかと思いましたが、甘かった。

更にショックな事が。

これは日曜日の出来事。
入居予定者が仲介会社に来るとのことで、面談も兼ねて顔合わせする予定が、時間になっても現れず。
連絡もつかず。
イヤな予感はしましたが、案の定キャンセルとのこと。Orz

しばらくは立ち直れません。
喪に服したい気分です。


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祝・満室&借換の相談

その1

一室が退去して以来、2ヶ月ちょっと。
やっと来週に契約に至ることになりました。

ま・ん・し・つ 

良い響きです。

今週末に契約を仲介会社で交わすそうなので、挨拶兼ねて人となりをチェックするために、同席することにしました。
何故大家が??とか思われるかも知れませんが、ハンガーフックの希望設置場所とかを聞きたいこともあるので、、。
よっぽど態度悪かったりした場合は、断るのかなぁ?
この時点で、そんな勇気はないな・・・。

その2
今日の昼、借り換えに興味を示してくれましたジェービルさん紹介の某地銀の方がわざわざ職場まで来てくれました。課長さんでした。
源泉徴収票や返済予定表、売買契約書、工事請負契約書などの資料を提出。
借り換えローンは、当銀行のパッケージ商品なんですが(激安金利!!。変動で1%台半ば)、私の場合はまだ返済期間が短かったり(残債たっぷり)、法定耐用年数以上に借入期間を組んでいたりするため、それを覆せるような良い材料が欲しいようでした。
例えば、他の資産(定期預金)だったり、共同担保に入れられそうな親族まで含めた所有物件だったり。
しかし私からは特段ゼロ回答。。。

うーん、、、ちょっと厳しそうだなぁ。
こちらの銀行様のチラシを材料に、スルガに説得するか?

銀行名をお知りになりたい方には連絡いただければ、と思います。
karikaepanf2.jpg

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二人入居について

二人入居を何故断ったか、ですが、、、。

うちの間取りは1R+ロフトです。
でも最初の頃は、「二人でも事務所でもなんでもOK!」と思ってたんですが、その後、ある仲介会社からの助言もあり、騒音の問題が一番トラブルになりやすく、また特別な耐火構造という訳でもない木造アパートなので、それなりに音はするため、それによるトラブルは極力避けたいと考えるようになりました。

さらに、二人だと単に音が2倍になるというだけではなく、そこに常時会話が生まれる訳なので、
つまり、
1人×2+α
で音が増えることになります。

しっかりしたRC構造であれば特段ここまで気を払う必要はないですけどね。

更に言うと、経年劣化のスピードも上がります。

上記のデメリット・リスクを受け入れたからと言って家賃収入は一人の時と変わりません

と言う考えで、対象から外した訳です、はい。

そもそも、不動産会社も、普通「二人入居希望」と聞いた時点で、まずは大家に確認を入れるべきだと思うんですよね。
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申込者審査状況・続・続報

さらにメールで管理会社の担当とやりとりした話。

管理会社自社付けの申込人と入居人が別人である理由を管理会社の担当君にさらに突っ込んで聞いてみると、
担当君「実は、友人同士二人入居希望
と、またもや最初に言えよ!と言うような事を、散々やりとしたこの時点で宣います。
わたし「木造アパートなので、二人は無理!」
ときっぱり断ると、
担当君「いや、最初は一人だったんですけど、、、、どうしてもというような訳でもないです」
とも言うので
わたし「申込者と入居者が別々という時点でそこは突っ込んで聞けば分かってたはず・・・」
と思いつつ
「そもそも一人だと家賃が年収に占める割合が半分とかなり厳しいはず」
、と指摘するとさすがに諦めた様子。

こういったやりとりを経て、管理の担当君も『仲介紹介のモデルさんに保証会社を付ける』という方針で観念したようです。これは既に裏は取っているのでおそらく大丈夫なんですよね。
ただ、裏の取り方も、結構緩かったので更にバックデータの事実確認をしてもらいます。給与照明や在籍確認などがこれからなので。

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申込者審査状況・続報

結局、私の推している第一候補の審査は、不安材料、情報不足が理由で保証会社の審査は差し戻しになりました。
主な理由は、
・両親が保証人でない
・他の親族も連絡先のみ
・数ヶ月しか働いていないのに、前職の記載がない(以上は管理会社と客付け会社とのコミュニケーションの問題では?)
・見込みの年収でしかない(入社したばかりだから当たり前では?)
・経験則的に水商売の人は平気で嘘を付いて申込みしてくることがある(なるほどー。でも保証会社が付けばクリアでは?)
エトセトラエトセトラ。

第二候補は、親族が連帯保証人となってくれ、更にお堅いご職業の父上が付きましたので、一安心。
・・・かと思いきや、相変わらずそれは入居者ではなく申込者のお父様。「入居者=申込者」じゃないんですかね??

ここも問い合わせてるのですが、返事待ち。

うーん、なかなか事が進まない。
一歩進んで一歩下がる、みたいな一日でした。



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申込み審査状況について

某保証会社で、例のモデルさんは無事審査を通りました。(意外

これで、定期借家&家賃保証という二つの後ろ盾ができましたので、彼女でいきたいと思います。

あとは管理会社側が自社で付けてる保証会社以外を認めてくれるか。
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申込状況<途中経過>

昨日書いた、第一候補のモデル女性を積極推進したいと思ってたところですが、掘り下げて聞いてみると、なかなか厳しい

まず両親とも亡くしており、唯一の肉親である伯母様も、保証人はなりたくないと。緊急連絡先までなら、と言ってる。
さらに彼女は未成年で、さらに不安定この上ないモデルプロダクションに入ったばかり。
保証会社の審査を通れば問題ないのですが、果たして審査通るのでしょうか?
ただ、年収はばっちり。未成年の入ったばかりの小娘にここまで払うのかよ、と思わせる位。
審査通らなかった場合、定期借家ということでOKしてはどうでしょう?と聞いてみると、「ハイリスクですよー」(by仲介会社)

遅れて連絡の入った第二候補者Bさん(社会人・女性)の申込書を見ると何故か申込者と入居者が別人で友人関係とのこと。さらに保証人欄は「空欄」。
どういうこと?
年収も心許ない。

その辺は、今日の日中、この管理会社の担当君に確認する予定。
担当君、あらかじめ聞かれるであろう事はあわせて教えて欲しい。それこそができる営業マンですよ。

更に先週末一緒に内見した候補者Cさん(小さい女性)の状況も確認しないと。

一筋縄ではいかなそうなのが徐々に鮮明になってきました。


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申し込み有り!

昨日先日一緒に飲んだ客付け業者から着信が。
出てみると、
「申し込みが入りました」と。
拍子抜けするくらいくらいあっけないです。
簡単に属性を聞いてみると『モデル』の卵
う~ん、不安定そう・・・。

一応専任契約なので、管理会社から客付け業者に連絡するように、電話でこの件を伝えると
「こちらも一人お客さん着きそうです」とのこと(おいおい、それ早く言えよ、担当君!)

何でこれまでさっぱりだったのに、こんなに立て続くの??

ということで、整理しますと、
候補1:社会人、女性。現在近所住まい。土曜に一緒に案内した女性です。客付け経由。
    礼1、敷1。前家賃0.5。
    来週末に再度来店予定。大家自腹のキャッシュバック○万有。
候補2:申込書記入済み。高卒女性。礼1、保証金1、定期借家、保証人有り。大家自腹のキャッシュバック○万有り。
候補3:社会人、女性。管理会社経由。敷・礼ともにゼロ。但し自腹キャッシュバック無し。
    入居申込書有り(←これもこちらから管理会社に聞いたら教えてくれた。)
ということで、
○早い者勝ちでいうと、候補2
○実入りが多いのも、候補2
○住んでくれる意志が確実なのも候補2
ということで、圧勝ではあるのですが、
ご両親さんがいらっしゃらず、なおかつ、新卒の未成年で、モデル事務所所属。
家賃保証の審査も厳しいだろうとのこと。

う~ん、しばらく考えます。


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不動産な一日

セミナー後の懇親会へ突入。

塾長の大友さんとしゃべろうと思ってたんですが、そんなに話すことが出来なかったのですが、参加者の方で妙に詳しい方がいて聞き入ってしまいました。
その詳しい方の話を要約すると
・まずスルガでも土俵に乗る(=融資を受ける)ことが大事
・その後はスルガで二棟目を購入
・二棟目購入時に金利交渉(こんなにスルガ様から借り入れするんですよ!とアピール)
・他の地銀も平行して交渉(スルガの金利交渉の材料に使える)
・メガバンクは高給取りなので、少額物件は相手にしない。小さい案件に手間欠けてるよりは、大きな物件で効率よく稼ぎたい
・・有る程度の規模になってからメガバンクから融資を受ける
というストーリーまで教えていただきました。
このような説明をよどみなく話してたのでどんだけ物件持ってるんだろうと思って所有物件について聞いてみると、
「まだゼロ。8月から一棟を建てるんだよ」だそうです。


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不動産な一日(セミナー参加)

前回の続きです。

内見者を見送った後、大幅に遅れて初大家塾セミナーに参加。通常は非会員は有料らしいですが、今回は無料
ちょうど、人気設備の説明でした。
シングル用では、ネット(ブロードバンド)、が一番人気だそうです。

うちの物件、ネットありません
今のところどこからも苦情は無いので、検討はしつつ、様子見です。

その後、ベンディアムさんが大友さんのセミナー内容を受けたかのような内容で、セミナー参加者限定のネット設置の割安工事の紹介が。うちは4戸ですが、今まで聞いた中では再安値でした。

引き続き検討してみたいと思います。満室になったら賃借人様達にアンケートで聞いてみたいと思います。

その他にも電子錠の紹介が。
デジタル・キー【GuarDoor(ガードア)】
teian09.jpg
設置費用が、一戸当たりキャンペーン価格で通常の半額の2.5万とのこと。
資金に余裕ができたら検討してみたいと思います。
ベンディムさん、ネットだけでなく色んな商品を取り扱ってます。
http://www.vendium.net/index.html
まとめて購入すると労務費が節約できてお得です。
ネットも、単なるネット接続効果だけではなく、セキュリティ用にも使えます。
そういう説明であれば、そんなに家賃値上げも抵抗感は生まれないとのこと。なるほど。

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不動産な一日

今日、まず物件に行き、その後、セミナーに行く予定。
物件に行く目的は、先日買ったハンガーフックを取り付けに行くためです。
ikeaentrance2.jpg(このタイプです)

が、IKEAで買ったハンガーフックの袋を開けると、肝心なネジが入ってない事が発覚。
説明書を読むと、「壁によって使うねじが変わるので、お客さんが選んで使ってください」とのこと。
セミナーの時間がせまっているので迷いましたが、歩いて1分の「何でも揃ってる百貨店」で、ねじを探しに行ったところ、店員さんから「壁の種類によって使うねじが変わりますよ」、ということで、結局買ったのはこちら。
 ↓
シンワ測定 下地探し どこ太 L 78614
sin78614.jpg



時間があれば、早速試したところですが、セミナーの時間が迫ってるため諦めて退散。
・・・しようと思ったらなんと仲介会社さんがお客さんを連れてきたではないですか!!
挨拶だけして過ぎ去ろうと思ったら
大家さん、時間あれば一緒に案内に立ち会いませんか?」と仲介会社より。
一緒に案内に立ち会いました。初めての経験です。

その内見者さんは、私が理想としてた身長の低い、社会人の女性
内見者さんは、室内の写真も一杯撮ってました。サイズも測ってました。
生活イメージが沸きづらそうだったので、そこは仲介さんと一緒に、「ここにテレビを置いて、逆の壁側にはソファーとか戸棚を置いて、、、」などをアドバイス。
(多分間取りが)「おもしろ~い☆」ともおっしゃってました。
心配していた洗濯機備え付きの件は、「今住んでる寮に置いておくこともできるので問題ない」とのこと。
かなり脈有りかなぁと思った次第です。
で、一通り内見が終わり、お帰りになったので、私もやっとセミナー会場に向かいました。

行き先は、「大家塾セミナー」です。
長くなったので次回に。。。



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空室対策第9弾

このシリーズ早く終わらせたいのですが、、、まぁコツコツやり続けるしかありません。

ということで、今日は珍しく管理会社から空室対策についての提案を受けました。
なんてことはない、

「ゼロゼロにしてはどうか?」とのこと。

早く決まるならこの際有る程度は受け入れるつもりですが、
これをすると、客付け業者のインセンティブがなくなります。
私が広告費一ヶ月分持ち出さない限りは。
(客付け業者は仲介料1ヶ月だけでは動いてくれないのが経験則で分かってきました)

なので、結論。
上記の情報から、折衷案として折り合いを付けまして、
○客付け業者が成約に至った場合は、敷礼1,1
○管理会社が自社付けした場合は、ゼロゼロ
という二本立て募集をすることにしました。
その代わり管理会社の自社付けの場合は大家の持ち出し広告費は免除してもらうことになりました。

いよいよ管理会社も(徐々に)本気になってくれたようです。

ただ、今日念のため知り合いの仲介会社にうちの物件の募集案内は来てるかと聞いたら、「何も聞いてない」との回答。同じFCの違う店舗に営業はしてるはずなんですが、店舗間での横の連絡がないのか、確認中です。

今日は知り合いよりこの本をお借りしました。
楽しみです☆

まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
(2010/03/01)
石原 博光

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