自宅用物件見学

今日、マンション見学してきました。
今までの条件に合いそうな物件です。
公簿面積５０㎡以上、角部屋、２Ｆ以上、平成築、駅近、南向き。

変動金利であれば、ですが、今の家賃と変わらない支払金額になりそうです（ただ、当然諸費用を払った上でなので、総支払額は増えます）。

ただ、若干内装は古めだったので、リフォームが必要かも。
後は、どれだけ指値がききそうか、、、、。
曇りでフラッシュ焚いて無いので、少し寒々しい感じがしますね。


ポーチ。・・・廊下の一部に専用使用権があるらしい。


屋内駐輪場有り。これは大事なポイントなんです。

さまよう個人投資家

今日の日経記事のコラムが面白かったので、ご紹介を。

最近の個人投資家の動きを二日に渡って掲載してまして、今日の記事を要約すると、
・日本の株式市場は、デイトレやヘッジファンドが半分近くに近くに達し、かたや預貯金の低金利に耐えきれない人たちが毎月分配型の投資信託に流れてきている。
・ただし、その投資信託も少しでも分配金が下がると売れ行きは急減
・分配金利回りは２００５年は５～６％が、直近は１２％へ。
・２０１０年度の毎月分配型投信の基準価額は分配前約１万が、分配後には9,100円に（野村総研調べ）
・来年、再来年で元本割れが大きな問題になるかも知れない（〃）

・上記により、「貯蓄と投機が肥大化している」、と問題点をまとめ、

・長期投資家を育てるためには自国の株式市場の機能回復させる必要があるとし、そのためには、
　①企業が株価の上昇や充分な収益を上げる
　②長期優遇の優待制度
　③仲介業者の投資家への説明責任
　④投資家自身の情報武装
が必要、とまとめてます。

なぜ長期投資が必要なのか、という説明が欠如してましたが、毎月分配型の危険性を上手く説明できてたと思います。あと、解決策①②④は、いまいちな気がします、、、。

最近の相場について

日経などから大きなマネーの動きで気になった記事をメモ。

○ドル円、ついに７６円台に！（7/29終値76.73）

○スイスフラン／円の上昇
「ユーロ圏の債務危機や米債務上限引き上げ問題に加え、原発事故を受け日本のリスクも意識され、欧州の投資マネーがリスクを回避しようとスイスフランに流入している」

○債券先物高値圏で推移
欧米の財政懸念を受けて国内投資家が安全資産とされる日本国債に資金を振り向けているためだ。
昨年１１月以来の高値となる１４１円８０銭台。（ただし、現物は金利上昇）

○債務上限問題は政局
「債務上限の引き上げ協議に限って言えば、民主党と共和党の今回の対立は（来年11月の大統領選をにらんだ）政治的なショーにすぎず、ギリギリになったとしても期限までに何らかの合意に至るか、合意に向けてはっきりとした見通しが立つだろうと楽観している。ただ、そうは言うものの、与野党間に存在する怒りが制御不能なレベルまでエスカレートし、債務上限を引き上げるという合理的な行動に期限までに出ない可能性は、10％ほどはあると思う。」

最近の為替（先進国）は今こんな感じか
米ドル＜ユーロ＜円＜スイスフラン。

社債を買おうと思ったら、

次に個人向け社債を買おうと思い、RBS（ロイヤルバンクオブスコットランド・サムライ債）を申し込もうとしたら、、、、



完売のため、キャンセル待ち、とのこと。。。

どうもご縁が無いようです。

ファンド購入できない

今朝、SBI証券でファンドを購入しようとしたら、「注文停止中のためご注文を受付できません。」とのメッセージが。。。

なぜ？
ヘルプで調べても分からず。



【追記】
どうも国籍登録していなかったのが原因だそうです。
普通に株式売買は出来てたので気にしてなかったんですが、分かりにくいですね～。

注文停止中のためご注文を受付できません。(WECEC00240)

（以下引用）
【重要】国籍登録のお願い及び一部商品のお取引制限について
2008/12/30（火）午前3：00前後までに国籍をご登録いただけない場合、2008/12/30（火）正午より、不本意ながら投資信託、外貨建債券等の一部の取扱商品のお取引を制限させていただくこととなります

若い美女飲み会

投資とはまったく関係ない話です。。。。


職場でイケメンの後輩が、新人同期の中でも美人と言われる女子数人を誘ってくれ、飲み会をセットしてくれました
。

こういう潤いがあれば、きつい仕事もがんばれそうです。
合コンとかより、こういうある程度どういう人が来るのか分かっている職場の飲み会の方が気も遣わないし、楽なので好きです。

職場でばれたら殺されそうなくらいの飲み会です。

住宅ローンを借りた後の投資法について

住宅ローンが０．８％を切る金利（変動）で借りられる環境になったなら、よく言われる、「投資する前に借金を先に返すべき」というセオリーも覆せるのでは、と考えてみました。
繰り上げ返済できそうな余剰資金ができた場合、返済か投資か、どちらに振り分けるべきか。

例えば、、、
<変動金利で借りた場合>
０．７％後半以上の変動金利商品（元本保証）に投資すればいいように思うのですが、実際にはそのような上手い商品はあるのでしょうか？

まずはＭＭＦ。
こちらのＨＰで見る限りだいたい、０．１％前後。
完敗です。

個人向け国債はというと、直近の利率は税引後で0.616%。

ただ、他に変動金利商品が思い浮かびません。。。

<固定金利で借りた場合>
フラット３５Ｓだと１．３９％（当初１０年の優遇）。
この場合は、固定金利でこれを上回る定期預金や利付き国債があれば、それ選択肢に入れられますが、なかなか見当たりません。

いや、個人向け社債でありました。
RBS個人向け社債　2015年7月28日満期
名称：ロイヤルバンク・オブ・スコットランド・ピーエルシー 2015年7月28日満期 円建社債
償還期限：約４年
金利利率：１．５％
募集期間：2011/7/21～7/28
発行総額：25億円
社債単位：10万円
４年満期ですが、頻繁に発行されてるようですし、少なくても満期までならフラットの金利を上回ります。
格付けもA+（S&P）、Aa3（ムーディーズ）なので、ＳＢＩ債よりも高格付けです。

あと、こういうファンドもありかな？
SBISLローンファンド
借り手でもあり、貸し手にもなるという面白い状態になります。

住宅ローン低金利競争

このタイトルが昨日の日経一面記事にありました。

変動だと最低で、０．７％台であるそうです（南関東の地銀(←明言なし)、三井住友トラスト・ホールディングスは０．７７５％）
これ自体は私も以前銀行周りしていたときに知ってました。
（過去記事）「本日、更に安い銀行へ」

意外だったのは、借り換えの割合が１／３と私の想像よりはるかに大きかったこと。


競争が加速している原因としては、
「長期固定金利ローンでは住宅金融支援機構のフラット３５Sが優位に立っているためだ。」。
「７月の新規融資金利は期間３５年の固定型で年２．３９％（最低金利）。一定の条件を満たせば政府の優遇措置で当初１０年は１．３９％になっている」とも。

ただ、このフラット３５Sの優遇措置は税金に限りがあるため、もうすぐ終了するそうです。
金利競争もやや鈍化するかもしれません。。。
残念。

今は、変動金利・固定金利ともがおいしい金利の時期なのですね。

円高に想う。

引き続き、外貨投資（＝ドル円）について思うことをつらつらと。

今時点でまた７８円台に突っ込んでます。

この歴史的な円高ドル安局面になったことに対して、思うことは、以下の３つ。


１．外貨資産が安く買える。
２．円資産が相対的に高くなっている。
３．円高は個人消費にとっては有利。

１．について
ここを安いと思い、外貨投資を進めるのも一つの考えだと思います。
が、過去の数字には意味は無く、あくまでマーケットが決めた現時点での適正価格であって、今後下がるか上がるかは誰も分からない、という至極真っ当な考えに立てば、今外貨を買うのは過去と比べて有利であるだけであって、今後については有利でも不利でも無い訳だから長期保有目的での投資は慎重になるべきではないかと。

２．について
　とかく悲観的に報道されがちですが、今私たちが保有している円は、世界的には、相対的に高くなっているのです。なので、円資産を買い進めるのも１．と逆の発想として優位ではないかとおもいます。あまりこういう視点は語られないので、敢えて語ってみました。もちろん、今後は円安に逆戻りするかも知れないので、「あのとき買っておけば！」と言うことになるかも知れません。

３．について
　２．と関連しますが、今まさに輸入品の購入や海外旅行が（過去よりは）有利に消費できます（時間差がありますので、もう少し立たないと円高還元効果は受けられないかも）。
それを過去と比べて安い！と喜べるなら買うべきでしょうか。


強引にまとめると
１．円高だからといって外貨投資するのはどうよ。
２．円高ってことは、みんなの円が上がっているんですよ！
３．海外商品を買いましょう（消費はいいのでは？）。

う～ん、まとまりの無い記事ですね。。。
駄文で失礼しました。

国際分散投資は最良の投資法と言われるけれど、、、

先日の記事で載せたドル円チャートを見て、改めて思ったのですが、、、

国際分散投資ってどうなの？

ってことです。

時価総額や経済規模から言って、米ドル投資が主な外貨投資先になるのかと思いますが、
昔からドル建て資産に投資してても、これだけ為替レートが下がり続けていた限り、よほど原資産が上昇してない限りは、かなり不利なトレードになっていたはずです。

安易に外貨資産を持てばいいというアドバイスも、“為替リスク”というもう一つ別のリスクを負っている、と慎重に考えるべきではないかと、結果論的ではありますが、思ってしまいました。

藤巻氏の著書に賛同して投資してた人は、この為替リスクを身を以て感じているのではないでしょうか。

（ただし、円転せず、米ドルのまま将来は消費する人にとっては、この限りではありません）

「伝説のトレーダー」が新刊を

あの伝説のトレーダーこと藤巻健史氏が新刊を出したそうです。
日経２面の広告欄ぶち抜きで掲載されてました。
どうやら売れているみたいです。

マネー避難　危険な銀行預金から撤退せよ！ (2011/06/23) 藤巻健史 商品詳細を見る

彼は、ずっと円安（ドル高）を主張していますが、一向に当たってません。
モルガン時代は有能だったようですが、ソロスファンドは首になり、為替も予想とは真逆に動いてます。
みなさん、そこをご存じで購読してるのか、疑問です。ただ「伝説のディーラー」という肩書きが一人歩きしてるだけの気がします・・・。

（参考）過去５年のドル円チャート。


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%97%A4%E5%B7%BB%E5%81%A5%E5%8F%B2

外債ETF購入

ユーロ不安により、株も為替も大きくゆらいでるみたいです（今更感がありますが）。

お陰で（？）、指値していた【1677】上場インデックスファンド海外債券毎月分配が、43,500円で約定していました。

ただし、その後も円高が下げ止まらなかったのか、ズルズルと下がり続け、早くも5000円の評価損
。
まぁこんなもんですね。

（日中足）
赤線は買値。



（６ヶ月チャート）


（２年チャート）

下げ続けてます。。。

海外からも日本国債は人気

とかく、日本国債は、利回りが低いので投資妙味がなく、デフォルトや暴落の危険がある、といった話題にしかならないですが、海外からは人気のようです。

「海外マネー、流入加速　～短期国債、買越額最高に（上期）～」（日経７／１０記事）

その理由として述べられてるのが、
①日米短期国債の利回り逆転（背景：米国の債務上限引き上げを巡る政府と議会の交渉が難航→債務増加を抑えるため米政府が短期国債の発行を抑制→米市場で需給が引き締まる→利回り低下（＝価格は上昇））
②新興国が円資産を増やしている
（背景：米国のQE2の実施→高金利国にマネーが流入→自国通貨高を抑えるため為替介入実施→外貨準備高が増える→運用先も増える→一部が日本の短期国債へ）だそうだ。

海外からは魅力ある商品と思われてるようです。

（※ただし、円高要因にもなっているため、円キャリートレードをしている人にとってはマイナスな要素です）

国債に関する記事２件

この一週間で、日経に機関投資家の国債保有に関する記事が２回も掲載されてました。

・「銀行の国債保有　急増　～４月末　総資産の２割にせまる～」（７／２朝刊）
・「生保の運用資金　国債依存度４１％に　～３月末　５年連続最高更新～」（７／８朝刊）

銀行も生保も国債保有が急増しているようです。
理由は、「バーゼル３による中核的自己資本比率の引き上げによりリスク資産の株式の圧縮。」（銀行）
「ソルベンシーマージン（支払い余力）比率の算定基準引き上げ　」（生保）
いずれもリスク資産（株式等）を少なくし、リスクフリー資産（国債）へ資金が流れるような動きになってます。

国債に関して言えば、安定消化につながっているし、利回りが低位で安定していて国債バブルと言われるのもこういった理由からなのでしょうか。

金利が１％上昇すると、３メガバンクは約２兆円の評価損になるため、運用期間の短期化を続ける傾向にあるそうです。

»  Read more

高分配ハイイールドファンドに関する記事

今日の日経に『USハイ・イールド・ファンド』についての記事がありましたので、ご紹介を。

このファンドは毎月の分配金額を８５円→７０円に減額したとのこと。
てっきり批判的な内容になるのかと思いきや、「安定分配に舵を切った」、という論調。

確かに、過度な高分配ファンドに対しては、元本を取り崩してるだけでは？、と思ってるので、結論においては賛同できます。

高分配の方が消費者の指示を受ける、ということで投信会社も無理繰り高分配ファンドを作っているところもあると思いますので、徐々に健全な方向に向かっていると思います。

分配型ファンドを購入する際は、原資産がちゃんと見合う利益を生んでいるのかといった検証は最低限必要だと思います。そうでない限りはたこ足配当ですから、徐々に基準価額が切り下がるだけですので、ご注意を。

実際にこのファンドをみてみます。

各銘柄の利率は７～１２％で、４％が債務不履行になるそうです(「ハイイールド」と書くと響きは良いが、要はジャンク債、低格付け債券ですから)。
で、７０円と分配金額を下げてもまだ１７％近い利回り。
かなり無理した配当ですね。

明日は不動産投資家飲み会

明日はこちら埼玉スワローズさんの不動産投資家の飲み会に参加してきます！

埼玉swallowsの不動産投資Activity！

といっても、実は申込みが遅くなったため、この方達とは少し離れた席で飲みます。

当日は、以前「賃貸併用住宅セミナー」で知り合った方が空室で悩んでいると言うことだったので、その方に対して、先達達から助言を仰げたらいいなぁと思ってます。

私の投資法（日本株）

こんな記事をネットで見つけました（日経マネー電子版）。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
井手氏は、「効率的な市場」でなぜ古今東西、様々なバブルが発生してきたのかと、効率的市場仮説に疑問を呈す。そして株価の動きは短期的にはランダムだとしても、マルキール氏自身が述べているように、長期的には利益成長や配当の増減というファンダメンタルズに沿って動くと指摘する。

■中身の８割は石ころ

　そのうえで、日本では「株主の資本を預かってバリューを生み出すはずの上場企業が、その努力をないがしろにしてきた」ことが、過去20年のインデックス投資のマイナスの結果をもたらしたと分析。さらにインデックスの中身はどの国でも玉石混交だとしても、日本では「８割以上はただの石ころ」であり、市場全体を買う代わりに残り２割のバリュー株を選別したインデックスファンドを作れば、優れた結果が期待できると主張している。

　インデックス投資家たちはこの「訳者あとがきに代えて」を読んでどんな感想を持つだろう。それでも、大半のアクティブ型投信がインデックス投信を下回る運用成果にとどまっている、という事実は残る。アクティブ運用の成功事例があまりに少ないことは、日本の投資家の不幸でもある。だが、新しいアクティブ運用の試みも始まっている。小さな成功体験の積み重ねが、いずれ市場の活性化につながるはずだ。

＊＊＊＊＊
まさに私が採用している投資法です。日本株限定ですが。
敢えて財務が悪かったり、将来の見通しが暗かったりといった企業まで一緒くたに買うのはどうかと。
インデックス投資より優位に立てるのではと思って、身をていして検証中です。

»  Read more

原宿激安新築マンション

マンションの広告を見るのが日課になってるんですが、
先週末に、目を引くチラシが！

原宿まで徒歩圏！
で、２ＬＤＫ６５㎡で５千万円切るお値段！！
「これは一度週末に見てみようか」と思ってたんですが、よくよくチラシを見てみると
「定期転借地権付きマンション（※）」とのことでした。。。

要は、土地は借りてる状態なので、毎月地代を払わないと行けないものでした（つまり上物だけの値段）。

しかも地代は毎月７万オーバー。

さすが原宿徒歩圏の立地のマンションですね。
そんなに上手い話なんてあるわけ無い、というお話しでした。

※・・・借地契約満了後に更新がなく、土地を所有者に返還する制度


http://www.31sumai.com/mfr/X9909?banner_id=o662&cid=listing

日本株のリレー投資の利点って何？

リレー投資・・・最初、ノーロードの投資信託を買って、ある程度貯まったらＥＴＦに買い換えるという手法。

ここは日本株に限定していうと、メリットは少ない（というか、ほぼゼロ）と思ってます。

メリットを感じない理由としては、

・数年前はETFは１００口からしか買えなく、またTOPIXも１６００ポイントだったので、最低投資金額が１６万円くらいだったが、今は１０口単位で買えてTopixも８００ポイントに下がってるため、少額から購入可。
・無料でＥＴＦを売買できる（松井証券やフリーETF）ので、ファンドのノーロードの優位性が無くなった。
・ファンドはETFに比べて信託報酬が明らかに高い。
・乗り換える際に利益が出てれば売却益の税金が発生する。
・インデックスファンドだとドルコスト平均法が使えるが、これは有利でも不利でもない。もっというと、割高なときに敢えて買う必要はない。
・二度手間

といったところ。
いままでこれらについて明快な反論をみかけたことがありません。


で、ネットを検索してみたら、同じ意見が載ってました。
ETF リレー投資について

強いて利点があるとすれば、
・毎月自動積立設定をして、手間が省ける。
・同額で積み立てられるため、資金管理が楽。

というところでしょうか？

まだあるのかも知れませんが、思いつきません。

以下は少し古い時代の記事は環境が違うのであくまで参考程度に。
リレー投資とインデックスファンド - 投信で手堅くlay-up!

ＥＴＦへのリレー投資（yahoo!知恵袋）

低位株投資セミナー行ってきました。

今日はあるブロガーさんが主催する小規模のセミナーに行ってきました。

基本スタンスは、低位株・ボロ株メインだそうです。
数十万を数百万にしたそうで、今はそれを軍資金に不動産投資もしてて、サラリーを既に越えているとのこと。
私も基本同じ投資法のはずなのに、何倍どころか、評価損ばかり。
何が違うのか、もう少し聞きたかったところ。


しかもセミナー代は貸し会議室代や飲食代も含めて参加者は無料！また質問には何でも答えてくれました。

次回は投資家的視点での決算書の読み方、だそうです。ぜひ、また行きたいと思ったセミナーでした。

そのセミナーの場で絶賛されてた決算書参考書です。
ブログも愛読してます。↓

ど素人が読める決算書の本 (2008/02/13) ジョン太郎 商品詳細を見る