お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

5月成績&(ほんのちょっと)今後の投資方針について

久しぶりのエントリー。
体調も余りすぐれなく、その上、追い打ちを掛けるように運用成績もよくなく。
まぁ体調が良くなかったのは、単なる晩酌の飲み過ぎ&風邪気味だっただけのようですが。。。

さて5月の成績ですが、
統計史上2番目の悪さ。
-5.77%
昨年末来
プラス26%

さらに今日はコシダカのストップ安がトドメを刺しました。
コシダカchar20130531t


単なる増収増益増配株をストロング長期ホールド戦略に陰りが見えてきた気がします。
やはり、業態にも寄りますが、ある程度の目標株価は設定しておいた方が良いのかと思案中。

この辺は、「21世紀投資」さんの今日の記事がガツンときました。

激動の5月はストップ高で締めてくれました・・・ここから出直し。コシダカは当然のストップ安か。
(引用開始)

さて、かつての盟友コシダカが下方修正でストップ安してます。企業にはどこかに成長の限界点があるものです。コシダカの限界は経常利益50億円前後と長年見てました(経営陣も既存事業だからならそれくらいと言っていた。)。それ以上の成長を目指すなら、全く新しい新規事業を成功させなければいけないためハードルがかなり上がります。だから、成長の限界に近づいてる企業が低PERでも必ずしも割安とは言えないというのがPERの罠の1つです。企業がどのへんの成長ステージにいるのか考えることが重要となります。
(引用終了)

ある程度、出口戦略は必要っていうことか。

つうか、経営陣自ら限界を言ってたのか。。。
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日経平均暴落ランキング

奇しくもバブルの予兆の記事を取り上げた翌日の本日に、歴史的な下落率(7.32%)・下落幅(1143.28円)を記録しました。私も御多分に漏れず、5.7%の過去最多下落率を喰らいました
中国の景気指標悪化や、ガイジンさんの売り仕掛けという話や、追い証投げ売りや、色々言われていますが、
中長期投資家としてはここはまちにまった調整、絶好の買い場が来たと思えないと。

ちなみに下落率ランキング(1位~14位)です。
世界金融危機が6つも入ってます。当時がいかに激しい暴落だったのかがよく分かりますね。
日経平均暴落ランキング

日経平均下落率ランキング

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日経「ウォール街ラウンドアップ」より

テレ東のテレビ写りがやばいです。おそらく苦情殺到でしょう。
WBSがほとんど見れません。
IMG_0166[1]


さて、日経新聞の昨日の夕刊で、今の相場の過熱感についての記事が参考になったので、メモしておきます。
・米企業の業績修正と株価は過去数十年同じ動きをしているが、12年から企業収益のアナリスト予想が下方修正されてきたのに株価は上昇。
・欧州でも失業率が10%上昇が続いているのに、株価は10%上昇が続いてる。
・テールリスクへの備えは怠るな
・ルワンダは4月下旬に海外で国債を初めて発行。米英からおおせいな需要を集めた。
・米国ではジャンク債の利回りが初めて5%を割り込んだ。
・22日のFEB議長の発言に注目。

といった、バブルの予兆があちこちに発生してるとのことです。
日本ではなく、米国に関する記事ではありますが。



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WBSでも住宅ローン金利特集が。

今日のWBS(テレ東)でも住宅ローンが固定か変動か、という特集が組まれてました。
最近は長期金利の上昇を懸念して固定金利を選ぶ人が増えてるそうです。
最後コメンテーターが「短期金利は政策金利に連動している」と言いつつも、固定金利は生保と同じで安心料ですね、という結びでした。

以前の記事でも書きましたけど、その時々で安い金利を選ぶのが無難なのではないでしょうか。中央三井住宅ローン店頭基準金利推移グラフ8_1
上の表を見ると分かりますが、基本、短期金利の方が安いです。

(参考)長期金利の推移長期金利130521


ということで、、政策金利に連動する変動金利が大幅に上がっていくのはしばらく考えにくいですから、迷わず変動だと思うんですけどね。世間はそう思ってないみたいですけど。
kinri530.gif
政策金利と長期金利の推移
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外国人投資家について

最近、セミナーなどでよく「外人・ガイジン」という言葉を耳にしてます。
要は、外資系金融機関のことを指すのであろう事くらいは分かりますが、具体的な行動様式などが分からないなぁと思ってた所のちょうど良いタイミングで、週刊誌で特集されてました。
本日発売なので今日買いたかったのですが、職場が田舎であるのと、足が痛かったのと、雨であったため本日の購入は断念。明日買ってみたいと思います。

エコノミスト 2013年 5/28号 51Jt6VSbLFL__SL500_AA300_.jpg

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最近の長期金利の上昇と住宅ローンの因果関係について

最近、長期金利(10年国債)がだいぶ上がってきていて、住宅ローン金利にも影響が出て来そう、という報道が聞かれますが、

長期金利に影響を受けるのはあくまで固定金利で、
私が借りているのは変動金利なんですが、変動は何に連動しているかというと、各銀行の短期プライムレートです。
では、これは何を参考に決められているかというと、日本銀行の定める政策金利(無担保コール翌日物)となります。

住宅ローン金利は短期プライムレートによって動く1(ALL ABOUT)
日本銀行;長・短期プライムレート推移(このHPを見ると分かりますが、平成21年より変動がありません)

ということで、異次元の金融緩和真っ盛りの今、政策金利が上がる訳はなく、このような理屈が分かっていれば、変動金利でローンを組まれている方は、長期金利のニュースに一喜一憂する必要はありません


ちなみに、中央三井信託銀行の例ですが、
必ずしも変動が最安ということはなく、固定金利の方が安い場合もあるんですよね。
これは私も知らなかったです。(下のグラフで11年10月~12年2月頃)
この間に固定で35年のローンを組めたら最強でしたね。
8_1.gif
中央三井信託銀行中央三井の住宅ローン店頭基準金利の金利推移グラフ
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株式談義してきました。

昨日も昼から夜にかけて、ずっと株仲間と過ごしてました。7~8時間も一緒にいたことになります。
さすがにみな株好きなので、話が尽きませんでしたねぇ。

個人的にためになったことをメモしておきます。

情報の取り方として、ツイッター、ヤフー掲示板、2ちゃんねる、適時開示情報EDINETなどを活用する。・・・私はここまでは手を広げてなかったので、やや反省。



あとは、Jトラストで話題のライツイシューを活用した方法でしょうか。これはすこし勉強が必要ですが。

あと、現物株にも使える信用取引活用方法などは早速使えそうです。詳細は伏せますが。。。



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大幅下落

フルインベストに近い状態が続いていたため、今日の新興市場の下落は、我が保有株では過去最大の下落額を記録してしまいました

それなのに、日経は1万5千円を上回る上昇。

先日のオフ会で日経レバレッジ型のETFを推奨していた人は先見の明があったななぁと感心させられた一日となりした。

こんな時は投資仲間と話したり、株式ブログを読むと同じ境遇の人が多くいて、少し慰められます。
こういう日は、バーゲンセールになったと喜べるような投資家になりたいものです。

最近はこの本を読んでいて、妙にタイムリーだったりします。
投資で一番大切な20の教え―賢い投資家になるための隠れた常識投資で一番大切な20の教え―賢い投資家になるための隠れた常識
(2012/10/23)
ハワード・マークス

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継続企業の前提に関する開示について

昨日参加したオフ会で、「企業の継続性に関するリスク」について話題になりましたが、これについてはわたしはまったく知見がなかったので調べてみました。
四季報にも2ページほど割いてますが、定義についてはまったく触れてません。
「重要事象」よりも「注記」の方がその企業はやばい、ってことくらいは分かりましたが。

ネットで調べてみると、どうも根拠はこの内閣府令の規定にありそうです。

財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則
(昭和三十八年十一月二十七日大蔵省令第五十九号)
(継続企業の前提に関する注記)
第八条の二十七  貸借対照表日において、企業が将来にわたつて事業活動を継続するとの前提(以下「継続企業の前提」という。)に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況が存在する場合であつて、当該事象又は状況を解消し、又は改善するための対応をしてもなお継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められるときは、次に掲げる事項を注記しなければならない。ただし、貸借対照表日後において、当該重要な不確実性が認められなくなつた場合は、注記することを要しない。
一  当該事象又は状況が存在する旨及びその内容
二  当該事象又は状況を解消し、又は改善するための対応策
三  当該重要な不確実性が認められる旨及びその理由
四  当該重要な不確実性の影響を財務諸表に反映しているか否かの別


法的に記載を義務づけされてるのは、回復見込みのない「注記」というのが分かりました。

またこんな日本公認会計士協会もありました。
継続企業の前提に関する開示について


また、このオフ会で紹介された推奨銘柄をさっそく買い注文してみました。

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Dena決算とセミナー推奨銘柄を振り返る

一昨日、Denaの決算発表がありました。
今期実績は見事といえるのですが、来期予想1Qがいまいちだったため、たたき売られました。

Dena20130510.gif

とはいえ、悪い話ばかりではなく、昨日の外資系調査会社は投資判断を最上位で継続、かつ目標株価を上方修正してます。
レーティング日報(1)【最上位を継続】(5月10日)
週明けには多少は戻してくれるでしょう。

機関の空売りも減ってきているし。
DENA空売り20130510


方や、先月参加したセミナーで主催者さんが推奨していた銘柄5つを検証してみます。
5銘柄推奨していたのですが、、、
チャート20130510
すべて日経平均を上回ってます。
お見事!!私レベルの投資家は、何も考えずこういった方の推奨銘柄を素直に追随しておいた方が良いのかも知れません。。。

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GW旅行記

GWにまとまった休みが取れたので、このソフトバンクCMの光景を見ようと、シンガポールのマリーナベイサンズホテルに行ってきました。



マリナベイ外観


P1010777.jpg


P1010574.jpg

P1010570.jpg

眼下を覗いてみますとこんな風景。
P1010606.jpg

IMG_0141.jpg







一見の価値ありな絶景でした。


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築古木造不動産投資について

不動産投資手法にはいくつかありますが、その中でも築古木造不動産(戸建てやアパートなど)を土地値近い値段で買い、そのままリフォームを施すことなく、古い状態のまま貸し、高利回りを享受する手法があります。
これについてネガティブな意見を。

っと書こうと思ったのですが、このHPでほぼ結論が言われてます。
地震に備えた物件選び!(日本財託グループ)
(以下引用)
木材の「腐食」や「シロアリ被害」など建物の外見だけでは分からない部分も、静かに老朽化が進んでいるのです。
冒頭で取り上げた1階部分がつぶれ、入居者が亡くなった建物は昭和56年以前に建てられた、木造アパートでした。
(中略)
利回りが良いからといって安易に木造のアパート、しかも新耐震法施行以前の物件を購入することは大変危険な行為なのではないでしょうか。
いざ地震が起こったとき、そのアパートは入居者の生命を守れるのでしょうか。
いざ損害賠償責任が生じたとき、多額の賠償金を支払えるのでしょうか?
安い中古の物件を購入したとしも、入居者の安全を確保するためには多額の耐震工事費用が必要となるのです。
不動産投資は株式投資等とは異なり、単なる資産運用ではありません。
購入した物件には「実際に人が住み、生活します。」だからこそ大家さんには入居者が安全に住める環境を提供する必要があるのです。」

(引用終了)

ざっとぐぐっただけでも、危険性について触れた関連記事があります。
建物老朽化の問題点(サラリーマン大家さんで豊になる)
(以下引用)
他方で、老朽化が進むと修繕が必要となる個所も増加し、修繕費用がかさんできます。
しかし、空室が増加して家賃の取れない部屋が増えてくる状態では、必要な修繕に十分な資金を振り向けることができなくなっています。
そうすると、老朽化がますます進み、空室が増加し、家賃をさらに下げないとならなくなってきます。
老朽化が進行すると、近くの同じような賃貸物件と比較しても、家賃が相対的に高いと判断されることが多くなります。
なので、適正な時期に、適正な修繕等を行い、貸家の老朽化を食い止めることが必要です。

(引用終了)

老朽アパートのリスクを回避し、優良資産に(All ABOUT)
建築基準法の新耐震基準(昭和56年施行)以前の建築物は、震度7クラスの大地震での倒壊リスクは95%だそうです。

賃貸住宅老朽化による震災時の貸主責任(OKWave
(以下引用)
しかしそれらの多くは既存不適格の可能性はあることがわかっていましたが、耐震診断などをしておらず、本当に耐震性がないかどうかまではわかっていなかった建物です。阪神淡路大震災では既存不適格建物の危険性があり、また最近の耐震偽装事件に関連して既存不適格建物を取り巻く情報量が大きく変わっているので、阪神淡路大震災当時と比べると建物管理者の過失責任が問いやすい状況になりつつあります。
そのため阪神淡路大震災当時では責任を問われなかったケースでも今後は責任を問われるケースも出てくる可能性があります。
しかも、質問者の建物については、建物の設置に瑕疵があることが明らかになっていますので(違法建築ではなく既存不適格といいます)、それだけ状況は厳しい判断をされる可能性が高くなっています。

(引用終了)
こういった様々なリスクが潜んでいるのです。
だからこそ築古木造不動産は値段を下げないと売れないというのが現状ではないでしょうか。
見かけ上の高利回りに惑わされて、高リスクを引き受けている、という投資の基本原則をよく踏まえて行動すべきです。
もしも築古に投資しようというならリフォーム・耐震工事などのコストを踏まえた上で投資に値するか検討すべきです。
そして投資云々の前に、そのままで貸し続けるというのは、人命を預かることに対する意識が低すぎると言えるのではないでしょうか。


同じ流派ではこの方が有名です。
ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ
(2007/06/15)
加藤 ひろゆき

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アマゾンにある以下のリンク先にある「最も参考になったカスタマーレビュー」が私が言いたかったことを詳しく語ってくれてます。
最も参考になったカスタマーレビュー「要注意本です!」
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三光合成(7888)購入

最近の保有株はお陰様でこの高地合いに助けられ徐々に上がってきております。

ということは、同時に徐々に割安感が薄れていることにもなってきている訳です。
が、基本的には長期保有前提がほとんどなので、売るに売れない状況。

そこで、普段は超順張り(増収増益増配&低PER・高ROEなど)で銘柄選択をしてるのですが、
少し目先を変えて、
業績進捗率に注目して更なる割安株を選んでみることにしました。

業績進捗率を調べるにあたってはこちらのHPが三光、いえ、参考になります。
Kabutan (トップ>銘柄探索>ファンダメンタルズで探す)

進捗率が高くて、なおかつ低PERな企業が一瞬にして検索できます。

第3四半期の決算を終えた企業で探してみると三光合成(7888)がなかなか良さそう。
つい先日(4/5)に業績を上方修正(経常利益通期予想1,750→2,200百万)しているにも関わらずなおかつ94%の進捗率(第3四半期時点)(季節要因も少なさそう)。
(参考)業績予想の修正に関するお知らせ

そしてPERは6倍台前半
輸出比率が高いので円安の恩恵が受けられそう(今後為替がどうなるかは不明ですが)。
チャートも綺麗な右肩上がり。
7888chart130501.gif

欠点はだいぶ上がりすぎていることか?
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