お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

【書評】手持ち200万円から始める! 低リスク・高利回りの不動産投資

手持ち200万円から始める! 低リスク・高利回りの不動産投資手持ち200万円から始める! 低リスク・高利回りの不動産投資
(2011/11/11)
玉川陽介

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今年は読書量が群と減ってしまった年でした(後半漫画に流れたため)
そして最後の本が筆者にもあったことがあると言うことで選んだこの本でした。

ある程度不動産投資を理解してないと難しいかも?

秀逸だったのは、仲介手数料の下げ方について触れているところ。
いくつか不動産投資本を読みましたがここに踏み込んでいるのは私の記憶では初めてです。

まぁとにかく実務的な内容でした。お奨めです
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来年の抱負

来年の抱負。

○読書の時間を増やしたい
今年は活字より漫画に多く時間を割いてしまいました。
もう少し漫画は抑え気味に、投資本を増やしていきたいです。

○通信費の節約
格安SIMスマホにするか、ガラケーの導入により通信費を減らしたい。

○酒を減らす。肝臓の数値が徐々に上がってきてるんで。
一週間に一回は休肝日を設けたい。

○お腹周りが気になるので、腹筋&ランニングを引き続き継続。できればレースに参加したい。

○オフ会
今年は何人かの著名な投資家さん達と出会うことが出来ました。
来年も引き続き投資家の方と交流を深めつつ、新たには、これから投資を始めたいという初心者の方とも交流を図りたいと思います。
自分も若い時分、投資やお金に関して意識し始めてからかなり悩んで試行錯誤してきたのですが、相談できる人がいるわけでもなく本・ブログを読むことくらいしかなかったので、そういう局面にある人たちの手助けができればなぁと思ってる次第です。
1交流_~1

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2014年成績集計

12355844.jpg

本日が大納会。ということで、今年一年が終わりました。皆さん、お疲れ様でした。
では、成績を発表します。
月次成績 1.78%(TOPIX▲0.20%)
昨年末来25.10%(TOPIX8.08%、セゾンVGBF 16.75%)


トピックスにも、外国株式インデックスにもバランスファンドにも勝つことができたので、満足な一年でした。もっとすごい投資家はいっぱいいるようですが、上を見たらきりがないので。

今月の売買。
○新規買い
・スカイマーク(7261) @250・・・インバウンド&原油安&円安恩恵銘柄。経営状況はまだまだ予断を許さない危険な銘柄です。
・SFPダイニング(3198)@1,318・・・IPO後、地合いが悪かったのかかなり売られていて、切り返したと勝手に判断してエントリー。地元のお店も好況なので。
・共立メンテナンス(9616)・・・監視銘柄でしたが、NISA枠に丁度良い金額だったので新たに購入。インバウンド銘柄でもあるので。

○買い増し
あいHD(3076)@2,200・・・これもNISA枠。かなり下がってたので。でも買った後も下がってます

○買い&売り
朝日ラバー(5162) ・・・売られすぎてたので、それを拾い、4%上がったらすぐ売りました。

○売却
・NEXT FUNDS 日経平均レバレッジ・インデックス連動型上場投信(1570)@13,070・・・解散がほぼ確実になったタイミングでエントリーしたが、売り基準を設けてなかったので、キャッシュが欲しいタイミングで売りました。
・NEXT FUNDS 日経平均インバース・インデックス連動型上場投信(1571)・・・暴落にめげてた頃に購入。惰性でダラダラ持ち続けてましたが、一気に売却。メチャメチャ下がってから売りました。反省。
・ウエスコホールディングス(6091)・・・買った理由を既に忘れてたのと利益が出てたので売却。
・ゼニス羽田ホールディングス(5289)・・・土砂災害防止法改正案が成立したら上がるかなと思ったら期待はずれでしたので諦めました。
・アサンテ(6073)・・・月次が二ヶ月連続で100%割れしてたので、一部売却。

●上位保有銘柄
1位 あいHD(3076)
2位 ワークマン(7564)
3位 グローバルワン(8958)←REIT
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ペッパーに関して。

ペッパー、売りました~のりぞーの目指せ壱億円!
こちらのブログが口火を切ったので、私も以前から思っていたことを書いてみたいと思います。

ペッパーフードサービスは、月次を見ると、全店・既存店とも絶好調です。
pepperfoodservice261212.jpg

ただ、個人的にリアルで接するペッパーはまったく違う景色に見えてます。
まずは、
・私は味音痴ながらも感じたのは、あまりおいしくない
・言うほど安くない。
・かつてほど、銀座店や六本木店は混んでいない。
・オペレーションもいまいち。
・動線もいまいち。
・ランチ1200円に値上げしたが、銀座繁華街で立ち食いにしては割高感があり

ということで、投資するには至ってません。


ただ、個人的主観と株価は一致しないことはままあるので、もしかしたらこのまま株価は上がっていくかも知れません。

なぜなら、ハイディ日高のラーメンがおいしくない、と感じてからも株価はドンドン上がっていった事がありますので。。。。
chartハイディ日高_yahoo20141228_co_jp





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今日のヴェリタス

今日発売のヴェリタスに知り合いが3人も取り上げられてました。

veritasu20141228.jpg

みなさん、すごいパフォーマンスですね。
あやかりたい。
そしてろくすけさん、2億円突入ですか~


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日本国債の値段

日本国債が日銀の買い占めのため、金利が0.3%台と史上最低に推移してきています。

金利だと分かりにくいので先物価格によるチャートで見てみると、確かに右肩上がりの綺麗なチャートとなってます。

nihonkokusaisakimonochart20141227.jpg
参照元 日本国債 先物 取引 - Mar 15 (JGBH5)

私は僅かばかりの日本国債を保有しているので、仕事も終わったこともあり年末郵便局窓口で売却しようかと検討しているところです。
市場では、だいたい6%くらいあがってることになってます。
kokusaibaibaitoukeiti20141229.jpg
参照元 売買参考統計値/格付マトリクス ダウンロード
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新旧炊飯器を比較。

※投資とは関係ない話です。

10年以上使い続けた炊飯器なんですが、さすがに内釜がボロボロとなってきたため、ボーナスが出たこともあり、買い換える予定です。
     rck_5dg_st.jpg
みるからにレトロな見た目となってます。

昨日ヨドバシカメラで見に行った結果、現時点での最有力候補は、釜部分が炭で出来たこのタイプを考えてます。
K0000612774.jpg
本炭釜 NJ-SW065-R [ルビーレッド]
さすがにスタイリッシュです。

投資家の端くれとしは経済面で比較してみたいと思います。

ということで、電力消費量はどうなのかと調べてみました。
消費電力/平均保温(W)
旧)500/23
新)130/13.9
と、大きく進歩しているんですね。
まぁ年間通しても数百円の違いかも知れませんが。

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春山さんのパフォーマンス

昨日は日経平均は上がったにも関わらず、1%以上下落するという、おおやられを喰らい、心折れ掛けてます。
が、それでも昨年末来成績は23.8%の成績。

そこでたまたまFacebookで春山さんの載せてたグラフをみつけました。
各投信会社の成績が一覧となってます。
10383639_791286144278248_3117050813672869848_n.jpg
春山 昇華FBより

コモンズ、さわかみ、ひふみなどの直販系どころをおさえ、春山さん、さすがのトップで35%近いです。

ただそれをいうと、個人投資家パフォーマンスランキングのブロガー達は化け物揃いですね。
平均で30%オーバーですからね。
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今日のスカイマーク

ごくり。。。。

skymarkyorimae.jpg
あくまでの寄り前の現時点気配値ですが、ストップ安の勢い。

米子線撤退か、エアバス社訴訟準備のニュースか。

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磯丸水産は大繁盛。

地元の磯丸水産のお店が大繁盛しているSFPダイニング (3198)が、12/16に東証二部に上場しました。
201405251053354b4.jpg


同日には、アトラ(6029 )、U-NEXT(9418)マークラインズ(3901)、メディカル・データ・ビジョン(3902)、と上場ラッシュの上、さらにロシアルーブルショックもあり、需給状況は最悪のなかだったこともあり、初値は公開価格1,940円を16.5%下回る1,620円となりました。

3198-20141220.gif

ただ、売上、営業利益、経常利益とも順調に上がってます。ROEもとても高いです(48%)。
sfp3198kigyoujouhou.jpg

たまたま需給の悪い中で上場しただけで、今後は盛り返すような気がするのでしが。
株価が切り上がったタイミングでエントリーしてみたら面白そうです。

と書いてきましたが、更に詳細な分析されてるブログがあるので、こちらの方がより参考になります。
磯丸水産が上場!SFPダイニング(3198)の業績を速攻レビュー。<なちゅの市川投資綜合研究所 >
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不動産投資家たちとの飲み会

昨日は不動産投資仲間達と忘年会。
33136070.jpg
(お店のイメージ図)

最近、私自身の不動産投資熱が少し再燃してきたので、不動産の話が出来る場として呼びかけてみたところ、6人も集まっていただきました。

※メンバーの中には、このようなプロの方も。
プロも驚きの安定・高利回り!  海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書プロも驚きの安定・高利回り! 海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書
(2014/09/26)
玉川 陽介

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玉川さんに、検討中の物件を見てもらったところ、“上物と土地値それぞれを相場と比較してみたほうがよい“というアドバイスを頂きました。

あと面白かったのが訪日外国人に貸すという手法。これは、かなりの利回りで回せるそうです。
が、これについては勉強不足なのでもう少し調べてみようと思った一日でした。

最後に。
お座敷で狭いスペースだったので、やや窮屈・態勢がしんどかった。
幹事としては次回からはソファorテーブル席or掘りごたつ席に拘りたいところ。
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持ち家は築年数どれくらいで購入すべきか。

持ち家vs.賃貸シリーズ第2弾。
5109020103_4d92fe1b97_b.jpg

家は買った方がよいと書きましたが、じゃぁどれくらいの築年数の物件を買った方がよいのかは、売却を見据える上ではある程度必要かと思います。

で、データとなりそうなサイトを色々探しましたが割と新しいデータではこれが参考になると思います。
中古マンション 築年別の価格と経年変化(2012年7月)三井住友トラスト不動産
graph1207_a.gif
一般的に言われてるように、買ってから15~20年くらいまでは下落スピードが急ですね。
ここから分かるのは、新築で買うよりは、ある程度年数が経った方が値下がり幅が収まってお得と言えます。

ただ、35年ローン組むということは、年間約3%返済してることになるので、フルローンだとしても10年で30%弱借金が減ってることになります。
一方、資産価値の下落スピードはというと、このHPから数字を拾ってみると、1年目261.4→10年目203.8ということで、23%の下落で済みます(東京都の場合)。
つまり、売却すれば、その分の差益が得られることになります。
graph1207_b.gif

更に言うと、このグラフはあくまで平均値。
駅近であったり、人気あったり、交通アクセスの良いエリアであれば、上記の下げ幅も減ることになるでしょう。

そういう意味でも購入の方が賃貸と比べると、どうしても有利に思えてしまう訳です。

賃貸は差益という概念もあり得ないし、死ぬまで大家に支払わなければならないです。
都内の持ち家であればいくら値下がりしたとしてもゼロにはならないでしょうし、完済すれば、基本的には固定資産税と修繕管理費だけで住み続けられます。

なるべく早くに、お金の流れを、他人資本から自己資本へ変えることが大事だと思います。



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新人に住居コストをアドバイスするなら。

職場の新人と話す機会があったのですが、地方から上京してきた後輩たちは最初は宿舎で、その後すぐ出てしまい、身の丈に合わない民間アパートに移り住んでたり、という話を何人かから聞きました。

自分だったらどうするかを考えてみました。
まずは、賃貸より、中古マンションを買います。



ヤフー不動産で、値下がりが少なそうな都内ということで東京メトロ沿線を、
そしてワンルームだと不動産投資家と供給がバッティングしそうなので、それ以上の1Kか1LDKで検索。
条件は、徒歩10分以内、築15年以内、1500万以内で、1Kか1LDKで調べてみたところ、二十平米以上で1,500万円以内の物件がいくつかヒットしました。

次は融資です。
まずは3年勤めないと融資が降りないと思うので、それまではひたすら貯蓄し、初期費用分くらいは貯めます。

検索条件としてはm、初期費用が安く済むように、事務手数料無料で調べてみたら0.775%で貸してくれる銀行がありました。というか、りそなですけどね。
りそな銀行 りそな住宅ローン(金利プラン全期間型)
これで、変動金利35年だと毎月3.8万の返済が可能です。
このクラスだと、管理費・修繕費はだいたい1~1.5万くらいです。
固定資産税も含めるとだいたい月々のランニングコストは5.5万くらいでしょうか。

いきなり買うとなると抵抗があると思いますが、別に35年もずっと払い続けるわけではなくて、持ち家なので、貸したり売ったり出来ます。
通常、経年劣化による資産価値の減少よりも、返済する方が早く残債が減ります。売るときは(相場にも寄りますが)大抵高く売れます(多分)
※賃貸だと、掛け捨てなので、そもそもプラスになることは概念がない。

で、将来、結婚・同棲したりするような状況になれば、売るか貸すかできます。
売るとしたらある程度の売却益を望めます。そしてその資金を次の住宅購入資金に当てます。

こうやって回せて行ければ、賃貸に住み続けるよりは、資産形成できると思います。

こんなことを後輩にいうと、大抵はめんどくさがられますけどね。





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ひふみのあゆみ 2014年12月02日号

ひふみ投信の報告書が12/2に公表されました。
ひふみ投信情報 > 運用報告書・運用レポート(ひふみのあゆみ)

純資産総額が、前月と比べて
154.09億円→163.22億円と順調に増えてました。

そして注目の我が主力あいHDはというと、
2.80%→2.97%とほっと一安心の堂々一位継続&増額。
hifumi141128.jpg
ひふみのあゆみ 2014年12月02日号
保有金額が4.3億円→4.8億円と、ざっくり5千万円ほど買い増したということになります。
→株価変動を加味してませんでした。
これらを踏まえて計算し直してみると、2,600株程の買い増し。


今後とも、ひふみさんには、あいHDをご愛顧していただきたいと思います。







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「一筋縄でない高ROE株」

勝てるROE投資術勝てるROE投資術
(2014/11/18)
広木 隆

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昨日の日経にROE特集がありました。参考になったのでメモしておきます。

最近ROEに関する本も出版された広木さんも解説されてます。
まず、ROEには平均回帰性があるそうです、高ければいいってモノではないそうです。
roekaikisei.jpg

その上で肝心なのは持続性。
その目安としては、
①売上高成長率
②自己資本比率
③売上高営業利益率の高さ

の3点を上げてます。

こうした条件を満たす企業を抽出してみると、高い技術力やブランド力、独自のビジネスモデルを持つ企業が多い。
(下の写真参照)
nikkeihighROE.jpg

ということで、ROEを見るというよりは、上の太字のような視点が大事だと言うことですね。




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金利引き下げ交渉

仕事が落ち着いたので本日は休暇を取り、住宅ローンを借りている三井住友信託銀行に、金利引き下げ交渉を試みてみました。
(どこかのブログで電話での金利交渉が成功した記事を読んだ記憶があったので)

最初電話したのは現在の住所に一番近いローンセンター。
中々つながらず、散々待たされた挙げ句、「借りた支店に連絡入れるように」との回答。
最初っから用件告げてたんだからそういえよ、・・・なんて思うことなく、次は、借りた支店にかけ直し、これまたなかなかつながらず、やっと担当までつながって、名前や口座番号を告げて、金利の値下げを申し出たところ、にべもなく「できません」の一点張り。
(じゃぁ名前とか口座番号聞く必要ないじゃん、などとと思うことなく。。。)
まぁ元々ダメ元の電話だったのであっさり諦めました。

変動金利というのは一見金利が安くてお得のようですが、デメリットとしては
・いくら日銀が金融緩和して市場金利が下がっていようが、借りたとき以上は下がらない
という、知ってる人からしたら当たり前のことに改めて気付かされました、上がるときは上げるのに。銀行にとってはノーリスク。
※あくまで、三井住友信託銀行での住宅ローンの場合。他行や投資用不動産では違う場合もあり得ると思います。

もし借換手数料が激安な金融機関があれば、転々と低金利の銀行に借り換えするということも考えられます。

以下のサイトで調べてみましたが、金利が安いところは事務手数料が元金の2%以上。
逆に事務手数料が無料とか一定額というところは、金利が今と変わらないか今より高い、という明らかに有利というのは見つかりませんでした。
価格.com 住宅ローン商品一覧
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これからはアメリカを意識した投資が必要かな、と。

ドルがドンドン上がって、ついに120円を超しました。
単なるファンダの動きでの上げ下げなら動かないところですが、天下のFRBと日銀が真逆の動きをしているので、中央銀行に逆らうな、という格言もあるくらいですから、これに乗るしかないと常々思ってたところです。
(やや遅きに失した感はありますが)

乗っかり方としての選択肢としては、
選択肢①:円安メリット銘柄買い。(従来の個別投資の延長)
選択肢②:FXで、ドル買い。(為替手数料が安い、レバレッジが効かせられる、スワップも狙えるなどの長所が。)
選択肢③:国内上場している米国ETF買い(一番無難?)。
選択肢④:外国証券を取り扱ってる日本のオンライン証券(マネックスなど)で、米国の個別銘柄買い


この中で、選択肢の①~③であればすぐにでもできますが、選択肢④が今の私にとってはハードルが高い。
ただ、①、③、④であればNISAとも絡められて有効かなと。

となると、選択肢①、③あたりをNISAと絡めて買うって所か。100万越えた分については、選択肢①のFXで。
並行して外国個別株を勉強ってところでしょうか。


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「グラゼニ 」が面白い

グラゼニ コミック 1-15巻セット (モーニングKC)グラゼニ コミック 1-15巻セット (モーニングKC)
(2014/07/23)
アダチケイジ

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野球漫画に、お金の要素をプラスした珍しい漫画。
年俸を意識する主人公。
赤裸々に契約更改の模様やポスティングの実情など、結構リアルに描かれて引き込まれていきます。
「この漫画が凄い」、にもかつて選ばれてました。
これが“このマンガがすごい! 2012年”男編2位の面白さ!
お金好きで野球好きの方には特にお奨めです。

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dsan2000さんがすごい

dsan2000さんがすごい。

バリュー投資はもう飽きた

前からRSSに登録して読んでたんですが、あまりブログは更新されず、主戦場はtwitterにになってるようでして、フォローしていました。
最近で取り上げられてる銘柄は、
神戸物産、トリドール、MCJ、ハブ、ペッパー、アメイズ。
主に飲食系が多いのですね。

これらがことごとく上がってます。神がかってます。

彼がよく言ってるのは、難しい銘柄を選ぶ必要はなくて、簡単な分かりやすい銘柄で良いんだ、というのが根底にあるような気がします。バフェットやピーターリンチに通じる考え方です。

引き続き、ウォッチしてきたいと思います。
が、それにしてもすごいフォロワー数ですね。
ここまで行くと、彼の一挙手一投足が相場を動かしそうです。
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