お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

2月成績集計

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最近、マンションの話ばっかりでしたが、2月末なので、株式運用成績を集計してみました。
・前月比 +3.23%(TOPIX7.63%、セゾンバランスファンド2.66%)
・昨年末比+4.17%(TOPIX8.21%、セゾンバランスファンド-0.32%)

という結果。これで12ヶ月連続プラスで終えられました。
しかし日本株が相変わらず強いです。
他のブロガーさんと見比べるとだいぶ見劣りしますが、自分的には満足です。バランスファンドよりは上回ってるし。

ジャフコ(8595)を買って、SIAリート(3290 )を売った以外は、基本放置の一ヶ月でした。
意識がマンション住み替えに言ってたからなのかも知れません。。。
※ちなみに、セゾンバランスファンドは、インデックス投資の擬制参考指標として使用。
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住宅ローン比較について

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住み替え検討にあたり、ここ数日住宅ローンを調べてます。

今まではずっと単純に金利の安さばかりを追求していました。

が、安いモノに限って、事務手数料が3%や2%となっています。
これは仮に5000万を借りようとすると100~150万もイニシャルコストが余計にかかってしまうことになります。すべてがこのような数字なら諦めようがありますが、かたや無料だったり3~5万という住宅ローンもあります。
具体的な商品で比べてみます。
変動金利で一番安いのはソニー銀行の0.539%。確かに安いです変動セレクト住宅ローン金利プラン<ソニー銀行>
が、事務手数料は2.16%!!なんと108万!!!

それにくらべ、少し金利は高いですが、新生銀行のパワースマート住宅ローンは、金利0.73%
ただし、事務手数料は54,000円と、ソニー銀行より100万ほどお安いです。

この手数料分の差が埋まるのは約20年後。
そんなに長く借りる予定が無い場合は後者の新生銀行のローンの方がお得ということになります。繰上返済も無料ですし。


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なぜ新築マンションを10年で買い換えると良いのか。

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沖有人著作2冊を読んでみて、一貫して語っているのが、新築から10年で買い換えろ、という点。
当然、具体的な理由が書いてあります。
かなり要諦・ポイントなので、以下にこっそり抜き書きしておきます。

1.含み益を1回出す(売らない限り含み益は絵に描いた餅)
2.住宅取得控除制度の期間が10年
3.10年固定金利の方が長期固定より金利が低い
4.フラット35Sの金利優遇は10~20年
5.固定資産税の新築住宅減額が5~7年は1/2に減額
6.買いたい人は10年以内を望んでいる
7.最新設備を手に入れる
8.キッズルームなどの共用設備は使われなくなる
9.大規模修繕を回避
10.賃料は築年で安くなる
11.生きてる間に耐用年数を過ぎる
12.新築住宅の売り主の瑕疵担保責任は10年


これだけ並び立てられるとなかなか説得力があります。
さらに著作では値下がりしにくい条件として、駅近・広め・大規模とあります。
これだけ条件を満たすとなると、当然ながら高価格帯となってしまいます。
私みたいな弱小投資家だとどうしても手が届かないような物件となってしまいますので、現実的には築浅で、無理のない程度で予算が組める程度の価格帯(そして頭金)とならざるを得ないと考えてるところです。


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【書評】2018年までのマンション戦略バイブル

2018年までのマンション戦略バイブル2018年までのマンション戦略バイブル
(2015/01/20)
沖 有人

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先日紹介した沖さんの下記の本に刺激を受け、先日著者の最新本を購入・読了しました。
*沖さんの下記本はレビューでは割と賛否がありました。

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)
(2012/12/13)
沖有人

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基本的には前作を踏襲した内容ですが、少し詳細版といったところでしょうか。

要は割安な時期・物件を10年以内(もしくは家族構成・子供の成長の節目毎)に住み替えて、キャピタルゲインを得て、自宅により資産形成をしていくという内容です。

割安な買い方がもう少し詳細情報があれば良かったかなぁと。
あと、日銀短観で発表される、貸出態度指数というのが不動産価格との相関性が高いというのは使えそうです。(相関係数0.92)。後は名目貨幣残高も同様とのこと。
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工藤静香ディスコグラフィー<建設中>

うしろ髪ひかれ隊
時の河を越えて/1987.05

あなたを知りたい/1987.08


メビウスの恋人/1987.11


ほらね、春が来た/1988.02



禁断のテレパシー1987.08ソロデビュー曲


Again1987.12


抱いてくれたらいいのに1988.03

FU-JI-TSU/1988.06/作詞で中島みゆき初起用


MUGO・ん・・・色っぽい/1988/カネボウ化粧品 '88秋 キャンペーン曲

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自宅を売るときの税金についての記事

jitakuurutoki.jpg(日経新聞より)

ちょうど自宅売却を考えていたので、タイミング良く、今日の日経新聞で持ち家の売却に関する税金の記事がよくまとめてあったので、メモしておきます。
家を売る(上) 売り時、税を知って有利に

売却益に3000万非課税、という程度の認識だったんですが、こんなに複雑だとは知りませんでした。

譲渡益についてはこちら。
意外とこちらも複雑。
11.譲渡所得の計算方法12.マイホームを売ったときの5つの特例
譲渡所得 = 譲渡収入金額※1
-(取得費※2 + 譲渡費用※3) ※1:土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金(→参照)
※2:取得費 次の①、②の内大きい金額を使います
①実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
②概算法:譲渡収入金額×5%
※3:譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます(→参照)

課税譲渡所得 = 譲渡所得 -(特別控除※4) ※4:居住用の3,000万円特別控除の特例等



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不動産売買の仲介手数料は高すぎ

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マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)
(2012/12/13)
沖有人

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10年で買い換え・・・という本を読んでから色々頭の体操してますが、買い換えとなるとネックなコストが、仲介手数料。
っていうのを3年程前にも記事にしました。
「仲介手数料って」

3%+6万円というのは、あくまでも上限です。

当たり前のように横行してますが、上限なんですよね、、これって。
普通であれば、競争原理が働いて多少のディスカウントが発生するはずなのですが、何故かこの業界においては上限に張り付いたままです。
1億する高級物件と1000万のワンルームとで、発生する作業量はさして変わらないはずです。

もう少し価格の競争原理が働くことを期待してます。
そうすれば不動産取引の活性化にもつながるはずですから、不動産仲介業界としても悪い話ではないはずです。

そんな中、こういった頑張ってる企業もあります。
ソニー不動産のリーズナブルな手数料

チュウカイテスウリョウ ドットコム

また、「マンションは10年で買い替え」では、複数社に競わせろ、と言ってました。
これも有効な手段ですね。
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あいHDが2Qの決算発表。

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あいHD(3076)が昨日2Qの決算発表。
平成27年6月期第2四半期決算短信あい ホールディングス株式会社
売上19,678(19,700)
営業利益  3,262(3,200)
経常利益  4,289(4,100)
当期純利益2,830(2,800)
EPS     59.75(59.1)
 ※ 括弧内は会社予想。

と当初予想をほぼ上回りました。セグメント別に見ると凸凹なんですが、全体的には着実に伸ばしている印象。

ただ、コンセンサス予想の経常利益4,600という数字は上回ってなかったので、月曜日はどう評価されるか。。。
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自宅を査定してみました

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住まいサーフィンというweb経由で自宅の査定をお願いしていたところ、本日郵送で査定書が送られてきました。

IMG_1592[1]
付属の資料もあり、結構分厚かったです。
価格には三段階あり、
1.時間を掛けて募集
2.会社査定価格
3.短期間で募集

もちろん、
1>2>3の順に高かったです。

いずれも取得価格は上回ってました。
2.が丁度、買値+リフォーム代でした。
1.だとかなり買値を上回ります。
時間を掛けて募集すると有利というのがこの資料で分かりました。

売却にかなり心が動きました。
住まいサーフィン独自の渋い査定とは全然違いました。
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ジャフコ(8595)が増配発表

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先日会った投資家さんが推奨していたジャフコ。野村系VCの最王手の会社。。
業績がよい割にPERが低いということで、最低単元だけ買ってみたところ、、、
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なんと10日ほどで10%近くの上昇。
しかも昨日の大引け後に、配当金25円→100円の大幅増配を発表
jafco-ir-20150211.jpg


PTSでもさらに大きく上がってます。
jafcopts20150211.jpg
スカイマークの心の痛手を癒してくれる素晴らしい株を紹介してくれた知り合いに感謝感謝です。

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REIT下落の原因

白石麻~1

今日は大きくREITが下がりました。
reitetf20150209.png

割高圏に突入と書いたばかりなので、予想が当たったから嬉しい!!
・・・という訳にはいきません。なぜならまだいくつか保有してるからです。ETFならさっさと売ってたところですが、個別REITをもっているので、愛着というか買値に対してだいぶ高利回りになっているなどと思うと売りづらいもんなんですよね。

大きく下げた要因の一つに長期利回りがあがったからなのかな、と思われます。
rimawarivsreit-1y.gif
長期国債利回りとREIT指数を比較したチャートです。
かなり逆相関な動きとなっています。

さて、ここらで思い切ってREITを切れるかどうか。。
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マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく

マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書)
(2012/12/13)
沖有人

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数年前に発行されてamazon評価も高いです。

まだ読みかけですが、膨大な資料を基に、
立地を重視したマンションを選別して、新築~築浅を10年おきに住み替えろ、というお話し。
もちろん、賃貸はお奨めしてません。

不動産投資用マンションよりも自宅での資産運用を奨めてます。

非常に納得いく内容ですので、是非皆様にも読んでもらいたいです。
星5つ★★★★★!!
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分散投資はリスクが低いっていうけれど。

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あるインデックスブロガーが、
スカイマークを高い割合でもつといった集中投資に比べ、インデックスファンドみたいに分散投資してればゼロカンマ数%程度の被害ですんだ、といった主旨のことを述べられてました。

それを読んでて思ったのが、
1.インデックスファンドは、スカイマークみたいな倒産・民事再生になるようなボロ株を必ず掴んでいるという事実
2.ストップ高連発するような銘柄が含まれていても同じく極小ポジションのため、微動で終わる
3.個別株投資なら、財務・業績が危うい企業は前もって避けられる
といった、反論が可能なんですが、もうそこは個人個人の納得感なのでしょうか。

そもそも危ういスカイマークを集中して持っていた人と比べればどんな投資法だって安全だと言えるのではないでしょうか。

最後に、ウォーレン・バフェットからの格言を。
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幅広い分散投資は投資家が何をやっているのか理解していない時にのみ必要だ。Diversification is a protection against ignorance. It makes very little sense for those who know what they're doing.

— Warren Buffett

大抵の投資アドバイザーは分散投資をしなさいと薦めます。資産の何割を株に、何割を債券に、何割を定期預金になど。分散投資の一番の目的はリスク回避です。英語では「たくさんの卵を一つのかごに入れるな」という諺がありますが、いくつかのかごに卵を分けることで最悪の事態を防ぐということです。しかしバフェット氏は分散投資を誰にでも薦めていません。投資を知らない、お金の運用に興味がない人には分散投資を薦めていますが、積極的に投資をする人にはむしろ集中投資を薦めています。バフェット氏自身、分散投資はしていないと言っておられます。バフェット氏曰く、「最善のアイデアに投資して大金持ちになった人はいるが、9番目、10番目に良いアイデアで金持ちになった人はほとんどいない」と。なるほど。つまりこれから財を築こうという人にとって、みんなと同じように機会を分散していたのではなかなか大きな財は築けないということですね。

ウォーレンバフェット名言集

私も、「投資に興味なくて投資に時間も割きたくない」っていうひとに資産運用を相談されたら、消極的選択としてインデックス投資を紹介します。

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エムスリーが1位!

本日日経夕刊で、高ROEの年初来パフォーマンスランキングが掲載されてました。
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なんと、一位は持ち株の一つのM3(2413)。
M320150204.png(赤線は日経平均)
PERが70倍とバリュー投資家では絶対手が出ない銘柄です。
高ROEに関心が集まってるからでしょうか。

ただ、高ROEが長期的にはパフォーマンスが良くないという統計もあるなので、ROEだけで選ぶのは要注意です。
自己資本比率が低いとレバレッジが高まりROEの数字が高まりやすくなります。
なので、自己資本比率もあわせて見ることをお奨めします。

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原油ETFだけは上昇

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今日は大きく株価が下がりました。

その原因は、
国債入札が不調

国債価格が下がる

長期金利上がる

円高に動く

日本株下がる

といことで、リスクオフに相場が動き株価も下がったと言うことらしいです(twitter徘徊情報)。
私のPFも御多分に漏れず1.6%ほど下がりました。昨日も0.6%くらい下がったので、かなり気分は凹んでます。

が、そんな中、資源高になったときのヘッジ用として買ってた原油ETFは一人気を吐いて上昇してました。
wtietf20150203.png
分かりにくいですが、ここ数日反転してます。日本株指数は下がっているにもかかわらず。

こんなマニアックなETFが先程のWBSで取り上げられてました。
さすが数少ない経済専門ニュース番組のWBS!

とはいいつつ、日常生活上はあまり原油価格は上がって欲しくないところではありますので、痛し痒しです。
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GPIF:インフラ・PE・不動産の専門家募集、リスク管理責任者も

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GPIF:インフラ・PE・不動産の専門家募集、リスク管理責任者も
という記事を見ました。
なんでも「GPIFが今後、民間の金融機関から運用担当者を40人規模で集める方針」そうです。

アクティブファンドとインデックスファンドのパフォーマンスの違いという議論で良く出る結論としては、コストの分インデックスが有利という統計が出てます。

これを踏まえると、いくら理事長の給与を6割り増しにしても、CIOを新たに年俸3000万円の人を採用したところで、パフォーマンスが上がるとはとても思えません。

私はむしろ真逆で、スリムな組織にするべきだと考えてます。
運用方法はインデックスへ。ポートフォリオは時価総額に合わせる。
これであれば、数人いればできる運用方法だとおもうんですけどね。判断がほとんど生じない訳ですから。
コストが浮く分はパフォーマンスの向上に資する訳はずです。
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