お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

保有REITがただ一人だだ下がり

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Reitの数銘柄持ってますが、その中でも、3月の権利落ちもあり、グローバルワン(8958)が大きく下がってます。
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他のリートも下がってるのかと思いきや、6%以上下がってるのはなぜかこの銘柄だけ。
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配当が9500円程度なので、それを差し引いても下がりすぎです。

そんなこんなもあり今月はマイナスがほぼ確定でしょう。
素直に勝ち馬(FPG)に乗っかっておけば良かったのか。。。
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投資仲間が広がりつつあります

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色々と投資仲間を広げる活動してきましたが、最近は初心者開拓に注力してきました。

最近知り合った初心者の方の中で、更に友達も投資に興味あるという人がいて、徐々に輪が広がりつつあります。

こういった形で好循環に投資に前向きな仲間を増やしていきたいと思います。



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優待が最強かも。

昨日の上げでやっと今月分がプラスに転じました。。。
それにしても指数にはまったく乗り切れてます。

後輩と話したところ(聞いていないのに)株の話になり、最近なかなか調子がよい、と。
成績は?と聞くと20%とのこと。言いたくてしょうがなかったんでしょうねぇ。

投資手法を聞いてみると、
優待銘柄を少量で幅広く保有しているそうです。

比較するのも恐れ多いですが、みきまるさんの手法といったところでしょうか。
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これ以外でも優待がやっぱり強いよね、と他でも話していたところなので、変に納得してしまいました。
今までまったく優待を意識してなかったので多少考慮すべきか?
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住宅ローンセンターで事前審査

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昨日は某女性ブロガー主催の投資家オフ会に参加してきました。大物投資家に、気になる銘柄について質問できたり、兼業でフリーライターをやっている意識の高い方と話せたり、twitterでフォローしてる人に会えたり、世界一周旅行帰りの人がいたりと、多く刺激をもらいましたし、仲間がまた広がりました。主催者さんありがとうー。

で、終電近くで帰ってすぐ翌日の今朝、二日酔いをモノともせず近所の都銀住宅ローンセンターにいき、今自分が今借りられるのか?借りられるとしたらどれくらい借りられるのか?を相談してきました。

これをすることで事前審査を受けることになり、物件の買い付けする際、「事前審査通っている」と言えれば、物件買うときに有利になります。

事前に言われてた必要書類を忘れていったので、必要書類は家で書くことになりましたが、分かったことは、
・ダブルローンも可。ただし、借りる物件は自宅でないとダメ。
・利率は一般的。最大変動利率で0.775%
・手数料も一般的。2%。
・変動で借りても、利率が下がることはある(三井住友信託はダメ)
(過去記事)金利引き下げ交渉
次は新生銀行に行って相談してみたいと思います。
なによりも、ここは手数料が安い!ので。





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「国会対応で残業常態化 霞が関、変わるか働き方 」について

昨日の日経朝刊に霞ヶ関の働き方改革が掲載されてました。

「しかし、実際は多くの職員が退庁を促す夜8時のチャイムが鳴った後も席に残る。その大きな要因は、国会で大臣が議員からの質問に答えるための資料づくりだ。
 国会議員は通常、質問内容を前日までに省庁の担当職員に通告する。担当の職員は質問当日の朝6時ごろまでに回答資料を用意し、大臣に説明しなければならない。通告が遅かったり質問数が多かったりすると、徹夜も珍しくない。夜11時まで営業の省内のコンビニには、夜食を買い求める職員の列ができる。」
という国会側にも若干触れていますが、大きな問題は議員側なのです。
彼ら・彼女らがもっと早い時刻に通告してくれれば、役所側もそれに併せて作業が進められるのです。
前日正午過ぎたら質問取りやめ、とかいう強硬措置が講じられない限りは変わらない気がします。

つい先日も民主党の女性議員がざっくりした通告を出し、しかも問い合わせは一切認めないとされたため、多くの想定の答弁を作成させられました。
質問する権利を行使するなら、問い合わせする義務も果たしてもらいたいです。
紙を出して投げっぱなしで帰られて、議員自身はノー残業かもしれませんが、受け手の役所は手間もかかってしまいます。

立法府の自浄作用は期待できないので、マスコミがもう少し大きく取り上げてもらいたいモノです。
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【書評】東京で家を買うなら

東京で家を買うなら東京で家を買うなら
(2014/12/18)
後藤 一仁

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論調は最近読んだ沖さんのシリーズとにてます。
良い立地で資産価値の高い物件を買いましょうと。
2018年までのマンション戦略バイブル2018年までのマンション戦略バイブル
(2015/01/20)
沖 有人

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というのに、更に付け加えると、
物件の安いエリアだけど賃料の高いエリアもあると。

こういう視点は大事だな、と思われます。
また資産の落ちにくいマンションのチェックシートもあり便利です。

その点は山崎隆さんシリーズと似てます。少し前の書籍になりますけど。
不動産でハッピーリッチになる方法不動産でハッピーリッチになる方法
(2005/04/15)
山崎 隆

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お金に困らなくなる マイホームの買い方・つかい方―「暴落するマンション・売れない一戸建て」をつかまない知恵お金に困らなくなる マイホームの買い方・つかい方―「暴落するマンション・売れない一戸建て」をつかまない知恵
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王道住宅双六

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知人で不動産投資で引退した人とこの間話した時、今年の確定申告で私の年収より多い賃貸収入があったことが判明。
その辺りのルーツを思い起こしてみると、
①独身時代の若い頃から郊外駅近ファミリータイプの自宅マンションを住宅ローンで購入し、早期からローン減税を受けられてた。

②その後、すぐにそのマンションを賃貸に出し、実家に戻ることで住居費を抑えつつ、家賃収入を得れたこと。結果、低利で資金調達できた。

③その物件を早期に完済。次のファミリーマンション物件に投資。(①に戻る)
の繰り返しだったように思います。

ポイントは自宅を投資用に切り替えたこと
・早期に始めたこと
・住宅ローンを活用したこと
・実家に住んでたこと
・独身時代が長かったこと

この辺りが大きかったと思われます。
若い人にアドバイスする機会があれば、上記パターンを奨めたいと思います。

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インデックス投資のコストがやっと意識されました

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最近、著名なインデックスブロガーさんがインデックス投資のコストについてたて続いて記事で触れております。

○梅屋敷のランダムウォーカー
資産1000万円どころか1億円近くなると、ますます運用コストが重要になってくる
○資産運用でスーパーカーを手に入れよう!
自分の資産運用のコストを「みえる化」してみる

私もつい最近この話題をブログで扱ってきました。
インデックス投資のコスト
インデックス投資のコスト(追記)
それによると、規模・期間にも寄りますが、これくらいのトップブロガーほどの資金規模が大きいでしょうから、コストは通算すると1000万程度に膨らむと試算しました。

できれば、こちらのインデックスブロガーの方達からもう一声、だったらどうする?という対案が提示されるところまで言及して欲しかったですが、ここまで突き進んできたら方針変更は難しいのかも知れません。

アクティブ投資とのコスト比較するのであれば、個別株投資とも比較するべきですが、個別株は手間暇がかかって大変という論旨で留まってます。

その対処法としては、業界一位銘柄を各業界に分散して持ち続けるだけでも疑似指数連動型が作れますので、そこまで大変だということはないと思うんですけどね。
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内覧行ってきました。

昨日も希望物件に行ってきました。今度は正式に内覧。
居住中でモノが置いてあるため生活感が感じられます。当たり前か。
まず、眺望。
前が抜けた景色を期待していたのですが、目の前にタワマンがあり、やや視界が遮られるのが×。
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左に目を向けると川が見えるのは○。
IMG_1613.jpg
内装はまぁまぁかなぁ、というところ。
間取りも一般的な2LDK。リビングは広いと思ったのとベランダの奥行きが長いのは◎。
設備は、自身でリフォームを経験済みのため、特段驚くようなモノはなかったかな。ディスポーザーは魅力的だけど。
フローリングはお子さん2人いたということもありかなり使用感がありました。

で、説明を聞いてて一番話が変わったのが、
売却時期は急いでいない、というのが昨日までの情報だったのが、昨日聞いたら4月には売り主は転居するとのこと。つまり売り急いでいるだろうということ。
また内覧はうちを入れて9組。競争が激しいです。
こちらは売却を先にして、その売却益マイナス残債分をその後購入の頭金に充てる、と考えていたので、構想が崩れました。

金銭的な話でみても、手数料が劇的に安い新生銀行のローンを使おうと思ったのですが、2月の0.73%から、3月は0.88%に0.15%も上がってましたも引っかかりました。
新生銀行住宅ローンの金利推移

そして一番大きいのが嫁がやはりリフォームまでした自宅を売りたくないと言い始めたこと。
分かってはいたんですが、実物を見せれば心動くかと思ったけどけど、そこまでではなかったようです。

あとこれは意外だったのが、ダブルローンを組める可能性があること。
私たちの世帯年収であれば1件目の持ち家でローン組みながらでも条件をクリアできそうだとのこと。
となると、賃貸用にこの物件を買う、という別のプランも考えられます。
賃貸担当にも聞いてみたら20万前後で貸せるし、法人需要が高いそうです。
ローン・修繕管理費との支出との差額で5万くらい利益が出そう。
ただ、実際に一度は住まないと行けないとか乗り越えなければ行けない条件がありそうです。

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希望物件視察結果

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先週末、希望物件を見に行ってみました。
とはいっても居住中なので、あくまで外観が見れればいいかなと言うことで、近所まで。
いざ行ってみると、住民の出入りが多かったのでオートロックを気にすることなくあっさり入れてしまいました。
なので、最終的には希望物件のフロアまで行って廊下までは見てきました。
ということで、廊下に面した北側しか見れませんでした。

その後、駅前の当該物件を取り扱っているデベロッパー系販売会社にフラッと寄ってみたんですよね。

そうしたところ、初対面の営業マンが割とガンガンプライベートを聞いてきます。
現在の年収や持ち家の残債、当該物件に入れられる頭金などなど。

こちらとしては、いくらで持ち家が売れるか次第ですかね~ととぼけたつもりが、
じゃぁそれをあてにしなかったらいくら自己資金がありますか?と更に突っ込んで聞かれたり。

買う予定は年末と最終的には伝えたら、
「今は売り物件を見ない方が良いです。
なぜなら買うまでには上がってますから」、という意外な事を言われました。

こちらとしても具体的に買う時期近くなってから相談した方が良いかな、と思い持ち帰りましたが、
その後すぐ同じ支店の上司から連絡があり、是非内覧してください!という主旨のメールが来ました。

何が言いたいかというと、同じ店舗でも担当の出来不出来が大きいってことです。
しかも私に応対した営業はその物件の担当ではなかったようです。

合わないと思ったら、その担当を替えてもらうというのも必要かも。



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地価が値上がりしているエリア

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2018年までのマンション戦略バイブル2018年までのマンション戦略バイブル
(2015/01/20)
沖 有人

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この本の最後に、首都圏の新築価格と築10年中古との価格を比較した巻末付録が付いてました。
流し読んで終わりというのはもったいない&傾向が読み取れるかもと思い、こっそりと値上がりした主だったエリア(駅名)をメモっておきます。
<千葉県>
千葉みなと駅
<東京都>
市ヶ谷
秋葉原
神谷町
白金高輪
麻布十番
六本木
お台場海浜公園
曙橋
潮見
豊洲
立会川
下丸子
渋谷
目白
日暮里
南大沢
羽村
<神奈川県>
石川町
関内
川崎
です。
東京都が圧勝。
傾向としては、、、再開発エリアや城南高級エリア、などが強いようです。

以上を値上がり率順に並べ直してみました。
manshonneagari.jpg
(クリックしたら拡大します)

実はこの中のどこかで今わたしは物件検討中なんです。

次はこの本を予約してます。
東京で家を買うなら東京で家を買うなら
(2014/12/18)
後藤 一仁

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引き続き物件検索中

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引き続き、ヤフー不動産で物件検索中です。もう日課となってます。
都内で築浅・駅近・60㎡以上・予算内という条件で良さそうな立地で探すと僅かながら候補が出て来ました。
本当は、更に採光性の良い角部屋がいいんですけど、そこまで絞るとほとんど物件が少なくなってしまいます。

そんな中、一番良さそうな物件で、ざっと購入後の住居コストを計算してみると、
そのまま住み続ける場合よりも月々2万以上下げられそうです
(多少頭金を入れるというのや、ローンの金利が低くなっているというのもあります)。
しかも通勤も近くなるし、設備も新しくなるし、広くなるし、ほぼ住居の条件・グレードが上がります(採光性は劣りそうですが)。今度内覧してみたいと思います。

といっても、住み替えるとしても、時期は早くても年末なんですけどね。





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