お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

マンション購入を奨める理由<補足>

本質的な理由は前回書きましたが、一応補足。

【その1】
金利
国策には逆らうな、という格言があるとおり、国は持ち家を推奨しています。
残債の1%が税額控除されます。低金利下の今、これは大きいです。
ほぼ無利息でローンが組めます。下手したら金利より大きい場合もあり得ます。

フラット(S)も過去最低金利付近で推移中
suii201504.png
フラット35 金利推移
日銀も金融緩和真っ最中。政府・日銀がインフレを誘導しています。
借金するには絶好の機会。

【その2】
もたざるリスク
家を持つことで、リスクが生じるという側面ばかり取り上げられますが、逆に、実は「持たざるリスク」というのもあります。
退職後に、身寄りがないと、住まいの選択肢が一気に狭まります。
いくら資産があっても、大家の立場だったら身寄りのない老人に部屋を貸すには躊躇します。
そう言う意味でも持ち家を一軒持っているのは大きなメリットとして効いてきます。

というのが前回記事とあわせて、持ち家を推奨する理由です。
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マンション購入を奨める理由

43-1330047763_112.jpg
コメントを頂きました。ありがとうございます。
その中に、「マンション購入に関してはあまり納得がいきません。売買時の販売手数料、利子、震災や環境変化のリスク等… 私なら株式投資に回します。
どうしてマンション購入を進められたのか、知恵をお貸し頂けますでしょうか。 」
とのご質問がありました。

答えとして一番大きい理由は、
大家に金を払うのか、
それとも
自分の資産に金を払うのか

の違いだと思ってます。

また、賃貸だと利子・固定資産税等が払わなくて得と思われがちですが、
実際は、大家が負担してる上記経費を回り回って店子が支払ってます。しかも利益まで乗っけて。それらを含めても安いのは、ただ単に造りがチープなだけです。

環境の変化への対応としては、持ち家なので、賃貸に出せばいいだけです。売却してもいいし。
柔軟に対応可能です。

個別物件のリスクを避けるにはやはり立地にこだわる、でしょうか。
埋め立て地を避ける、ハザードマップで危険地帯を避ける。
また物件の物理的欠陥を回避するには、ホームインスペクターに調査を頼む、などあります。

また、震災等転変地異のリスクは、さすがに逃れられないかも知れません。
投資なので多少のリスクはつきものかな、と。これは株でも然り、です(株価だって大暴落しますので)。
どうしてもリスクを避けたいのであれば、一生賃貸に住んで、余ったお金は日本国債で運用するしかないでしょう。

株とマンション購入はどちらか選ばなければ行けないモノではありません。住宅ローンの頭金はほとんど払う必要はないため、初期費用以外は資金を温存できます。なので、両方同時にやればいいだけです。

といったところです。

思いついたらまた加筆修正していきたいと思います。



(過去類似記事)
賃貸と持ち家議論は勝負あった。
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本を無料で手に入れる方法

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私の保有株で唯一の評価損をかかえてるヴィレッジヴァンガード。
業績はヨコヨコですし、最近下方修正したり。
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vv20150425.jpg


業績は弱々しいこのヴィレバンですが、1株買うとお買い物券10000円分もらえるのは魅力的。
(優待の詳細は以下の通り)
株主優待情報 必要単元数:
1単元以上

配布枚数:
1年未満保有   お買物券(1,000円券) 10枚
1年以上継続保有 お買物券(1,000円券) 11枚
2年以上継続保有 お買物券(1,000円券) 12枚

優待対象基準:
毎年 11 月 30 日現在の株主名簿による。


*弊社運営の各店舗および(株)チチカカ運営の各店舗で利用可能です。
*オンラインショップではご利用になれません。
*発送は1月末を予定しております。
*発行日から1年間有効です。
*1回のお買い物で何枚でも利用可能です。
*本券のみでお支払いをされる場合には、お釣りのお支払いはできませんので、ご注意下さい

ヴィレ~1


TOP > 企業情報 > IR情報 > 株式基本情報

で、ホルダーになって以来、店舗で売っている本を購入してたりしてたんですが、
知り合いから聞いたところ、取り寄せも可能、とのこと。

本日実際にお店に行って試してみたところ、問題なく取り寄せ注文できました。
再度行かなくてはいけないというデメリットはありますので、あくまで近所や最寄りにお店がある人限定で有効な手法です。


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お金を貯める心得

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標題について、最近若い人から相談されることがあるのですが、
ここで整理しておきます。

【貯蓄・投資編】
まずは、雪だるまの芯を作るべく、早く種銭を貯めましょう。
[毎月給与]
・「余ったお金を貯金に回す」から、「天引きで貯める」に転換。
・貯蓄先としては、DCができるなら最優先に。
・貯金するにしてもメガバンクは避ける。オンライン銀行や(給与振込先として認められない場合は)振込手数料の安い新生銀行など。
・リスク資産に投資しても良いなら、銘柄選定が面倒なら、外国株インデックスを積立。できればETFで。
○元本割れや為替変動が怖いなら変動利付国債。

[ある程度資金貯まったら]
・NISA口座開いてまずは高配当株を購入(株式アセットではこれが一番低コスト)。
※配当金には手を付けず再投資。複利の力をみすみす逃さないように。

【消費編】
まずは大きな出費、継続的な出費を減らす。
・家賃を払っているようであれば、さっさとマンションを購入。ただし、都心の駅近。ワンルームは競合が多いので1LDK以上を。
→何かあれば売却・賃貸に出す。更に完済後はまた新たに購入し、一軒目は売却か賃貸に出す。
・生保には入らない(入るとしても共済か、医療保険など最小限)。
※公的保険が充実してるし、自分で低コストで資産運用できる環境にあるので。
・車は持たない。必要なら都度カーシェアリングで。

【その他】
期待利益率の低いギャンブルはやらない。
ex.公営競技(競馬、競輪、競艇)、宝くじ、パチンコ・パチスロ、FX
※ただし、趣味として、又は必勝法がある場合は除く。

これらができれば何もしない人よりもかなりの差が出来るのではと思います。
自分が出来てなかった点も多く、耳が痛いところでありますが、私が書物で読んできた手法や、自身の反省も踏まえると以上の通りとなります。
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転換点を見分けるやりかた

週刊東洋経済 2015年 4/25号[雑誌]週刊東洋経済 2015年 4/25号[雑誌]
(2015/04/20)
不明

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インベスターZが表紙の今週号の東洋経済は特集。
この中で気になったのが、暴落を見分ける指標。
その中でも、証券株が先行指標になるという紹介がされてました。

実際見てみましょう。
野村證券を例に、インデックスと比べるとチャートはこんな感じ。
nomuraHD20150423.png
値下がりするタイミングが指数より若干早い時があるかなぁ、と思える程度。
連動しない、だまし、のときもあります。

指数と比較して思うのは、ボラが大きいので、どちらかというとトレンドが読みやすいという方が適切かも。



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月毎のアノマリーについて

セルインメイが近づいてきました。
実際に、月毎に強い弱いというアノマリーがあるのかと思い、日経平均で2010年度から振り返ってみました。

2010年度(4月が抜けてますが)
2010nendotukiashi.jpg

2011年度
2011nendotukiashi.jpg

2012年度
2012nendotukiashi.jpg

2013年度
2013nendotukiashi.jpg

2014年度
2014nendotukiashi.jpg
(以上、GMOクリック証券より)

で、結果は以下の通りです。
   (陽線/隠線)
4月・・・3/2
5月・・・1/4
6月・・・4/1
7月・・・2/3
8月・・・1/4
9月・・・3/2
10月・・・2/3
11月・・・3/2
12月・・・3/2
1月・・・2/3
2月・・・5/0
3月・・・4/1

確かに5月は弱いですね。
他には2月は全勝。3,6月も強い。8月は弱い。
それ以外ではこれが強い、これが弱いという傾向の月は見つけられませんでした。

5月だけポジションを軽くして起きつつ、押したら買う、といったところか。
アノマリーなので、必ずしも説明ができる訳じゃないんですよね。必ずこうなるっていう統計結果じゃないのが難しいところ。

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過熱感を判断する指標⑥~プットコールレシオ~

過熱感シリーズの流れでもう一つ気になる指標が。
私が良く聞いている日経マネーラジオのコメンテーターの土居雅紹さんが推奨している「プット・コールレシオ」。
過熱感シリーズ①で、「ブルベア指数」を取り上げましたが、これはあくまでアメリカでの過熱感指数なので、日経平均でトレードに活用したいならこちらの方が適してるはずです。

どういう指数なのか、解説をみてみることにしてみましょう。
「コール型(相場上昇時に利益を狙うタイプ)を売買している人が多いのか、プット型(相場下落時に利益を狙うタイプ)を売買している人が多いのかの割合を意味するもので、次の式で表されます。
プットの売買金額 ÷コールの売買金額 (5日移動平均)putcallrecio20154017.jpg


プット・コールレシオ
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(クリックすると拡大します)

で、過熱感、トレンド転換の見方はこう定義してます。
1.プット・コールレシオの鋭いピーク → 投資家心理が弱気から強気に転換した可能性
2. プット・コールレシオが0.1を下回る水準に低下 → コールに取引集中し、相場に過熱感


で、最近では4/9に.0.1を割りました(下のチャートの赤丸部分)。
たしかにそこからは下げ基調になってます。
nikkei22520150417.png

0.1割るとかならず下がるかというと完全ではないですが、参考指標の一つとして使っていきたいと思います。


こちらの近著でも紹介されてます。
最強の「先読み」投資メソッド最強の「先読み」投資メソッド
(2015/02/20)
土居 雅紹

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過熱感を判断する指標⑤~移動平均線乖離率~

金曜の急落(といっても日経平均で1%強程度)を受けて、過熱感を計れる指標はないかと言うことで、以前に書いた以下の記事をまとめてみます。
過熱感を指数で判断①~ブルベア指数~
過熱感を判断する指標②~騰落レシオ~
過熱感を判断する指標③~RSI~
過熱感を判断する指標④~PER~

で、現状がどうかというと
ブルベア指数 30強○
騰落レシオ99.33×
RSI・・・50~80の間×
PER・・・17,8倍×
と、実はそこまで過熱感はありません。

最近、もう一つ気になる指数があって、その有効性を探ってみました。
それは移動平均線乖離率です。

outimg20150420.png

割と有意を思われる移動平均線乖離率(200日)の50を越えたところを○囲みしています。
当たってるときも、そのまま踏み上がることもあり、悩ましいところ。
直近で50を越えた時にでショートしてたら(18797円)、2万円まで踏み上げられてました。
上昇トレンド中での転換はテクニカルが機能しにくいというのはまつのすけさんも言っているところです。

「テクニカル指標が有効に機能することが多いのは、ボックス相場での上限・下限、上昇トレンドにおける押し目、下降トレンドにおける戻りです。

つまり、ボックス相場でテクニカル指標が買われすぎを示していたり、売られすぎを示していると、そこが天井・底になりがちです。

また、上昇トレンドにおいて売られすぎを示していると底になりやすく、下降トレンドにおいて買われすぎを示していると天井になりやすいです。

テクニカル指標を見れば株価の先行きを正確に予測できるわけではありません。大局的な株価の行方はテクニカル指標を見るだけで当てることは難しく、定性的な判断が必要になります。

トレンド転換を当てるのは難しいので、基本的には順張りで相場が動く方についていき反転し始めたらクローズが楽だと思います。大儲けできるのは逆張りですね。

リーマン・ショックや欧州危機のようなこの世の終わりのような情勢では、一時的な含み損を許容できるのであれば、株式・REIT・ハイイールド債等のロングが報われがちです。」



「テクニカル指標から見た異次元緩和1と2」 The Goalより

ということで、上昇トレンドの今、テクニカルを参考にしつつ、定性分析が必要とのことでした。(見も蓋もないですが。。。)
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続・どの銘柄を買えばいいですか?

この間、どの銘柄を買えばいいですか?について。という記事で、「学究社」を紹介したんですが、もっとよさそうな銘柄を見つけました。

明光ネットワーク(4668)。
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優待でクオカード3,000円もあります。
4668-JJA.jpg

これも現金と同等とみなして、参入して計算すると
4.5%学究社の4.3%を越えました。
さらに、明光ネットワークは指折りの長期にわたる連続増配企業なため、今後も配当金が上がることが期待されます。
配当性向も40%程度でまだ余裕あります。

ということで、高配当で株を始めたいという人にはお勧めできます。

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株入門本

初心者からインデックス本を読みこなすのはどうか、と聞かれたら私は
結果世界全体に同視するインデックスを毎月積み立てる、という結論になるだけなので、必要ないかと思います。
アクティブよりはコストの分有利というのがインデックス有利派の一つの主張ですが、個別を分散させる方がもっと低コストです(というかランニングコストはゼロ)。
なのでインデックス系を多読するよりは、個別株に関する本や良質なブログを読むことの方が幅が広がるし学びも多いような気がします。

ウォール街のランダム・ウォーカー <原著第10版>―株式投資の不滅の真理ウォール街のランダム・ウォーカー <原著第10版>―株式投資の不滅の真理
(2011/06/18)
バートン・マルキール

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金持ち父さん貧乏父さん金持ち父さん貧乏父さん
(2000/11/09)
ロバート キヨサキ、シャロン・レクター(公認会計士) 他

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この辺りは名著と誉れ高いですが、
パフォーマンスや投資手法にどこまで高影響を与えてくれるかは、はなはだ疑問です。

ここに時間を割くくらいであれば、この間紹介した土居さんの本の方が遙かに実践的です。
最強の「先読み」投資メソッド最強の「先読み」投資メソッド
(2015/02/20)
土居 雅紹

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勝ち抜け! サバイバル投資術勝ち抜け! サバイバル投資術
(2011/10/28)
土居 雅紹

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入門本とは言えないかも知れませんが、難しい数式などは出てこないので意外と読みやすいかと思います。
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時価総額>名目GDP

先日紹介した土居さんの本でも紹介されてたのですが、バフェットがバブルかどうかの判断基準に
上場株式時価総額>名目GDP
というの使っているそうです。

2万円超えようかという勢いの日本の場合はどうなのかと見てみますと、
GDPは4892.7億円<東証一部時価総額5733億円

http://www.bloomberg.co.jp/apps/cbuilder?T=jp09_&ticker1=TTMP1%3AIND
と、だいぶ上回ってますね。ここでも過熱感が伺えます。
jikasougaku20150414.jpg
(過去3年チャート)
5月も近づいてます。逃げ時か??
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どの銘柄を買えばいいですか?について。

これから株を始めたいという人からどーいう銘柄が良いか?5~10万程度で。というお問い合わせを受けました。
0140.jpg
NISA前提で考えると、理想は5年後の値上がり幅を狙うというのが良いのでしょうが、そういう銘柄は値動きが激しそうだし、そもそも読めません。
初心者は値下がりに苦痛を強く感じるでしょうから、それよりももう少しマイルドな値動きが期待できて、非課税制度を充分に享受できる高配当株で考えてみます。

kouhaito2015410.jpg
株マップ.comトップ > 銘柄探し > 株式ランキング

景気の波の激しい証券業は除く
業績進捗率が悪いのは除く
とかで探していくと意外と見つかりません。
その中でも強いてこれはというのが、
学究社(9769)
東京西部地盤に小中学生向け塾『ena』を展開。
業績の伸びもいいです。
もちろん高配当(予想配当利回りは50÷1183=4.3%
ROEも30%と高い!
gakkyuusya-gyouseki20150410.jpg

3月が権利月で、すでに過ぎてしまったため、年末までに何回かあるであろう暴落をじっくり待って買い向かえばいいのかな、と思います

ちなみに、キャッシュフローはこんな感じ。
cf_9769_10.png
ややでこぼこ。



今この本を読んでます。
やってはいけないマンション選びやってはいけないマンション選び
(2015/03/25)
榊 淳司

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ワークマンがレンジをやっと抜けました。

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今日は昨日とはうってかわって素敵女子達と投資トークができたため、良い休日となりました。
少しでも、参考になるような良いアドバイスができてれば良かったのですが。

さて、去年の6月頃から5000~6000円のレンジでずっと行ったり来たりしていたワークマン(7564)がやっと昨日レンジを抜けて高値更新しました
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主力の一角が一年近くヨコヨコというのはパフォーマンスにも影響してきますので、ゆゆしき問題です。
nikkeivsworkman20150410.png
(日経平均とワークマンとの比較した1年チャート)

ちょうど売ろうかどうか迷ってた所だったんですが、ホールドしていて良かった。3月の月次がやや悪かったのですが、まぁ消費税の反動という一時的な理由ということで耐えてみたのが良かったのかも。

しかし、なんでこんなジャスダックの過疎銘柄が急に材料もなく上がったんだろう???


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うーん、、、

今日は不動産投資家と飲んだんですが、ところどころ話が合ないところが。。。

不動産投資がだめとは全く思ってないので、投資法がだめって訳じゃないと思うんですよね。
今日合った人たちとたまたま意見が合わなかっただけだと思います。
不動産投資家からの株式投資論に違和感を感じるのでしょうか。
目標利回りを聞かれたのですが、私の場合はただ単に良さそうなビジネスモデルだったり、右肩上がりの業績だったりする割安な銘柄に投資する、ということしか考えてないんですよね、はっきりって。成績は結果が付いてくればよい、と言うか。でも不動産投資家は違うんでしょうね。かっちりと利回り計算してから突き進んでいくのでしょうから。
後は、経費を積んで、結果如何に税金払わなかったか、ということを自慢げに話すのもどうかなぁ、と。

色んな意見の人がいるんで、意見が合わないからと入ってシャットアウトするのは良くないとは思いますが、あまりにも合わない人とは次回飲むことはないかな。

私のキャパが狭いだけかも。


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清原達郎氏がジャパン・ホテル・リートを推奨

滅多にメディアに出ないカリスマファンドマネージャーの清原達郎氏がインタビューに答えてました。
その中でREITに触れてる部分があったので、抜粋。
「独占スクープ・インタビューカリスマ・ファンドマネジャー 清原達郎(タワー投資顧問運用部長) 手の内を明かす(下)」

「百貨店もお客の高齢化でダメ。不動産もかつてはたくさん買いましたが、もう売りました。不動産はいつ空売りするか、という段階です。ただし、投資法人はたくさん保有していて、現在もあまり売っていません。

ホテル業界は、訪日外国人が急増していることで稼働率がどんどん上がっています。稼働率が上がってきたことで、これまで団体旅行客に対して行ってきたディー プディスカウントもする必要がなくなってきました。ジャパン・ホテル・リート投資法人は自分たちがやっているホテルは2割程度で、あとはマネジメント会社に貸している。その契約更新があるので、まだまだよくなっていくチャンスがあると見ています。」

確かに投資口価格も一本調子で上がり続けてます。
過去の分配金も安定してます(他のリートは割とアップダウンが激しい)。
買った当時はインバウンドなんて言葉も知らず、ただ単に高配当ということで買っただけなんですけど。


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【書評】最強の「先読み」投資メソッド

最強の「先読み」投資メソッド最強の「先読み」投資メソッド
(2015/02/20)
土居 雅紹

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今、久しぶりに株の本を読んでます。まだ読み終わってないですが。
私が視聴しているラジオのコメンテーター&eワラント証券COOの著者の本です。
10種類ほど投資法を紹介してますが、特徴的なのはバブルは必ず定期的に来るのでどうやってそれに対処するのか、というのがかなり意識的に書かれてます。
その中では、
4月末に売り、ハロウィーンに買い戻す、という手法。相場格言を実践するというものです。
※Sell in May, and go away; don't come back until St Leger day.
5月に売り,相場から離れろ! そして、セント・レジャー・デー(9月の第二土曜日)まで戻ってくるな。

Sell in may(セルインメイ)/相場格言

完全にこれを実施するのは、愛着のある銘柄が多いので難しいので、折衷案として今年は多少自信のないような銘柄を今月中にはある程度売っておきたいとは思ってます。
市場もかなり上がり続けてますから。


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グローバル・ワン不動産投資法人の不調の理由

大手町ファーストスクエア
前々回、持ち株リートの一つ、グローバルワンが単独で下がってるという記事を書きました
リート指数とTOPIXで直近1ヶ月の値動きを比べてみました。
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他の二つは横ばいの所、20%以上下がってます(グローバルワンは青線)

理由を探ってみると、、、
何のことは無い、分配金が前期に比べ半分程度に落ちたことです。
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とはいえ、一年前も当初予想は5,200円と同額でした。
グローバル・ワン不動産投資法人<分配金>
globalonehaitousuii201503.jpg
ということで、引き続き前向きにホールドしようかな、というお話でした。

REIT(不動産投資信託)なら、ほったらかしでもやっぱり儲かる! (アスカビジネス)REIT(不動産投資信託)なら、ほったらかしでもやっぱり儲かる! (アスカビジネス)
(2014/12/15)
櫻井英明

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3月成績

時間がないので取り急ぎ。
完全にマイナスだろうと思ったけど、昨日が指数に反して大きく上げてくれたのでなんとかプラスで終えられました。
先月比 MYPF1.05%(TOPIX1.32%、セゾンバランスファンド-0.49%)
昨年末比MYPF5.27%(TOPIX9.63%、セゾンバランスファンド-0.82%)

指数には負け、バランスファンドには買ったという成績。
個々に見ると、自分が選別したよりは、ぱくり投資の方が成績が良いという悩ましい状況。


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