マイホーム購入に頭金を入れるべきか。

前回の繰上げ返済にも通じると思うのですが、マイホームを購入する際、キャッシュがあったら、現金一括購入するか、借入に頼るべきか、についてもう少し考えてみます。

たしかに、キャッシュ一括だと、
銀行への融資手数料
金利
保証料
登記代
司法書士代
がまるまる浮く
という利点がありますが、、実はそんな単純な話しではありません。
以下の点で、借入でも悪くないかなと思ってます。

理由
・史上稀に見る低金利
・上記と重なるが、一般的な事業用の借入金利から比較すると住宅ローンというのは非常に優遇されている。
・住宅ローン減税で残債の１％還付（１０年）
・将来支払うお金は現在の価値より低い（割引現在価値の考え方）
・政策的にインフレを指向（＝借金の実質価値低減、現金価値の低減、資産価値上昇）
・温存したキャッシュは資産運用に回せる（現在の住宅ローン金利を上回ればよいのでハードルは低い）→信用を膨らませて運用してることになる。

などがあるからです。

上記との比較になるかと思います。
・・・と中途半端な記事になってしまった。。。

まぁ、キャッシュ一括払いが無条件で良い訳じゃないよ、ということが言いたかったのです。

不動産の資産価値を図にしてみました。

マンションの資産価値の考え方について、分かりやすいよう、図表にしてみました。（今回は賃貸との比較記事ではありません）
まずは、説得力を持たせるため、実際の築年数別坪単価の推移を三井住友トラスト不動産のHPから使用させていただきました。橘玲の本で言われるような「借金完済後の物件に資産価値が無い」、ということが実はまったく当てはまってないのがよく分かります。

（参照元）中古マンション価格は築年が経過するに連れてどのように推移するか(三井住友トラスト不動産HPより)

以下の表は、築年数別の坪単価（折れ線）と、借金の残りの推移（直線）を表示したものです。赤線は３５年元金均等払いとした場合の残債の推移、ピンクはさらに繰上返済をした場合。頭金ゼロを想定。

一般に言われてるように購入から２０年目までは市場価格の下げが大きいです。



で、市場価格と借金との差額である、大きな黄色い矢印が、オーナーの資産です。
ローンさえ払っていけば、借金は着実に減り、資産価値は徐々に増していきますし、完済後は確実に資産となります（市場価値がゼロとなることは考えられないため）。

早く安全域に達するには、借金を早く減らしたいところ。
そのためには繰上返済や元金均等払いを選ぶ、などが考えられます。そうすると、ピンク線のように左にずれます。

それと並行して資産価値が落ちにくい物件を選ぶことは言うまでもありません。

ただ、細かく言うと、購入後１０年は、一定の物件であればローン減税も受けられますし、今は歴史的な低金利なので、一概に早期返済が良いとは言えないところではあります。
となると、購入後１１年目に入ってからどかーんと返すのも、一つのやり方かと思います。

早期完済できれば、次の物件に買い換えの頭金に充てるなどができます。
もっというと、完済していなくても、その差が大きければ、売って次の物件の頭金にすることは可能なのです。
そう考えると、３５年以上所有しないといけない、という考えで持ち家を捉えるのは、ごく一面的な考え方なんですよね。

もちろん、相場の上げ下げにより矢印の長さの上下は揺らされますが、資産となることは間違いありません。
この矢印が持ち家の総コスト大きく引き下げる訳です。

５月パフォーマンス

久しぶりに株に関する記事です。

ここ最近、完全に不動産脳になってました。

きづいたら月末。
さっさと集計しないと

先月末比　
１．４３％アップ（TOPIX５．０８％、セゾンバランスファンド２．９％）

昨年末比
７．５９％アップ（TOPIX１８．９％、セゾンバランスファンド３．３％）
と、かろうじてプラス。
まったく指数に追いつけてないですね。

主力が調子悪い、につきます。


もう少し株の勉強に時間を割かないと。。。

賃貸ｖｓ持ち家～自分のマンションで比較分析～

自分は自宅を買い、それを賃貸に出している、という立場のため、前回の記事を踏まえ、自分のマンションだったら賃貸と持ち家の総コストがどうなのか、定量的に比較してみました。

机上の空論をこねくり回したところで、フワフワとした結論の出ない議論になりがちですからね。

＜条件＞
１．購入コストは、実際の買値・リフォーム代、諸経費、ローン金利、固定資産税を採用。頭金はゼロ。
管理修繕費は市場平均より高い実際の額。（→持ち家に不利）
住宅ローン減税有り。

２．賃貸の数字は、現実に自宅マンションを３年定期借家で貸してますので、短期の定期借家という不利な条件の賃料をそのまま採用。
また引越までは計算が面倒なのでそれは考えず、そのまま住み続けたと仮定（→賃貸に有利）。
更新料は２年に１回１ヶ月分を計上。
敷金礼金仲介手数料は３ヶ月分。（昨日のモデルケースより少ない）

で、累計の支払額を計算してみたところ、なんと１０年１２ヶ月目で、買った方が賃貸よりも総コストを下回ります。その後は広がるばかり。完済後は更に広がります（エクセルのバージョンが古いため２１年ほどまでしか表示できず・・・）。


　　　　（ピンク線が賃貸、青線が購入、下の数字は「経過月」）

これは、変動で低金利で借りているということも大きいと思います。
また分譲賃貸なので賃料が高く取れるというのもあります（比較する物件はなるべく同一条件にすべきという意見を重視してます）
また大規模修繕で今後持ち出し、ということもありえると思います。

これはあくまで、一個人のモデルケースなので、
「そんなの全体の中の特異な例で、たまたま条件が良かっただけ」と思うか、
「実際のリアルな数字だから参考になる」と思うか
は、あなた次第。

さらにいうと、購入だと、
ローン完済後に売却すれば、たとえフェアバリューでなくてもまとまった資金が入ります。
ローン完済前でも、残債より高く売れれば、その分の差額が手元に残ります。
（昨日のグラフで言うと、均衡点がその分左にずれます）
昨日のグラフにはこれらが反映されてません。

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持ち家は賃貸よりも有利にできる。

金融広報中央委員会という中立な立場の機関が公表した、賃貸と購入のコストの累計を比較したグラフがあります。

「マイホーム購入計画」金融広報中央委員会より）

これは以下のような様々な要素を含んだ、かなりリアリティのあるシミュレーションとなっております。

前提条件
＜購入＞
3,500万円の物件、頭金500万円、諸費用180万円
3,000万円借入れ、3.0％全期間固定、30年返済 毎月返済額 約15.6万円
管理費・修繕積立金 毎月2万円(修繕積立金のみ5年毎2割アップ）
固定資産税・都市計画税 毎年15万円
50年間の間に、室内の修繕費300万円がかかるものとする
金額は変動しないものとして計算

＜賃貸＞
家族構成などにより、引越しを行う
賃料
当初4年間 毎月10万円
5～26年目 毎月15万円（この間に一度引っ越し）
27年目以降 毎月12万円
入居時 敷金、礼金、仲介手数料 4か月分、引越し費用30万円
更新料、2年ごとに1ヶ月分
金額は変動しないものとして計算


結果は、約４５年目までは賃貸が安く、それ以降は購入有利となっております。
おおむね他のシュミレーションでも、均衡時期の差はあれども、似たような感じです。(さらっと書きましたが、このこと事態は、賃貸に長く住み続けると必ず不利になると言う厳然たる事実を示しています。)


私がこのブログで言いたいことは、単なる持ち家と賃貸どちらがどうか、というよりも、
この均衡するラインを、各種制度を利用し、また自助努力で、どちらに動かせるか、またどちらに動きそうか、という点です。（そもそも賃貸は工夫の余地が少ないので、自然と購入にばかりになってます。。。）

そのために考えられるのは、
１．上記前提条件は、「３％の固定」とあるが、現在フラットで１．４６％、フラットSだとさらに０．６％マイナス（１０年間）、と低金利の情勢なので、その分、左に動かせる。
２．住宅ローン減税を利用する（１０年間残債から１％を税額控除）ので、さらに左に動かせる
３．新築なら、固定資産税減免が受けられ、さらに左に動かせる
４．実際ローン期間払い続ける人は少なく、繰上返済をし、金利負担は当初より少なくし、完済時期も早くなり、さらに左に動かせる
５．完済後は売却にだし、リセールバリュー分左に動かせる（そのためには資産価値の落ちにくい物件・立地を吟味することは言うまでもありません）

これらに加え、国策として政府・日銀は、

１．政策的にインフレを目指しつつ、金利はおさえられ続けるため、これが実現すれば賃料は上がり、資産価値は上がり、またまた左に動く。
２．借金は実質的価値が目減りする。そうなると、またまた左に動く。

ここにさらに、不動産相場の波も踏まえられたら、さらに左に動かせます。

こういった思考で臨んで行ければいいかな、と。

【追記】
当初勘違いで、「左」と書くべきところを「右」、と表記してました。
訂正部分を赤字で修正しております。

（参考）
この記事は、こちらのブログを参考にして作成してみました。こちら、素晴らしい内容です。
「購入と賃貸の比較・金利3%でバランスするよう設計されている」マンション購入を真剣に考えるブログ

＠のらえもん

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インフレ下の住居コスト

この間記事に書いたとおり政府日銀はインフレを指向しています。

インフレになった場合、住居費は、

持ち家は資産のため↑
賃料も↑

ということが一般的に言われてます。

１０００年に一度の災害リスクを心配する前に、政府日銀が物価上昇率２％を目標に掲げてることが現実になるリスクの方が高いと思います。
給与所得者であれば遅行するとは思いますが、給与は遅れて上がります。
ただリタイアした人にとっては貯蓄は目減りし、賃料はジワジワ上がっていくというダブルパンチも考えられます。

そして、金利は人為的に低く抑えられてます。

このタイミングで考えると、次はどういった行動を取るべきかと言うと、言わずもがなです。

デフレしか知らない世代は、インフレなんて、と思うかも知れませんが、過去のチャートを見てみてください。


日本のインフレ率の推移

基本的にはインフレなんです。デフレの方が珍しかったのです。

持ち家と賃貸はどっちもどっち。それでも、、、

色々書いてきましたが、すべてのケースを考え合わせると、賃貸が得するケースもあるだろうし、購入したら大損したという場合もあるでしょう。必ずどちらかが有利、ということは当然ないでしょう。

たとえば、郊外に返済比率ギリギリで目一杯の金額で買った後に、リストラに遭って、売却しようにも残債の方が上回ってて、売るに売れない、みたいなことはあったでしょう。その先は、自己破産、果ては一家離散といった人もいるでしょうから。
（本当は「リスケ」、「任意売却＋サービサー法利用」、「てき除＋サービサー法利用」、金利＋１万円の返済、無剰余＋名義変更など、回避手段はあるんですけど）


私も賃貸に住んでいましたので、賃貸の（多くはないけど）メリットも理解してるつもりですが、やはり人からアドバイスを求められたら「購入」をお勧めします。属性や物件など、条件はありますが。

当初の議論の主旨から外れるかも知れませんが、
こういうリスクがあるから危ない、で思考や行動を終わらせる人ではなく、こうしたらリスク軽減できるかも、と思って関連本を読むなど勉強し、行動できる人間でありたいし、もし相談を受けたら、積極的に具体的なノウハウも含めアドバイスしていきたいですね。
（賃貸派からは、危険なことを奨める奴、と映るでしょうけど）

あと、金銭面で収めるつもりでしたが、やはり物質的な豊かさも味わってもらいたいです。
それに所有することで得られる安心感、満足感もあります。
持ち家派は皆そこを強く推しますよね。
ずっと賃貸という不安は、少なからず感じながら生きていかなければ行けないでしょうから。

総額で安い（かもしれない）、軽自動車を一生リースで乗り換えしながら人生終えるよりは、多少リスクはあってもローンで購入して普通乗用車クラスに乗れる（完済したら、乗り換えももちろんできる）人生の方が良くないですかね？
安全面でも、後者の方が安心感がありますしね。

凄腕投資家のパーティに出席

昨日は、２千万円の元手を２０億にしたというカリスマ投資家の、記念パーティーに出席しました。
なんと口コミだけで７０人も集まりました。

彼の手法は、退職金を、リーマンショック時まっただ中に、潰れそうなREITに突っ込むという、常識・当時の空気からは考えられない投資法で成功された方です。

ご本人とは、よくお話しさせていただく機会があるのですが、まったく偉ぶることもなく、聞けば何でも教えてくれる人格者です。

その他著名投資家との座談会や、投資勝つつながりで縁のあった音楽隊の生演奏もあり、趣向を凝らした会でした。

集まった方々も、知る人からすると、恐れ多いような凄腕達が集まってました。

是非またこのような会をひらいてみたいものです。

皆さんに言えるのは、リスク選好な人種というところでしょうか。
あとは、勉強を厭わないタイプです。
ポジティブな人たちですね。


こんなひとたちも。
ろくすけの長期投資の旅
www9945
雅の日記

のらえもんさんに聞いてみる。

わたしが愛読しているブログの一つ、マンション購入を真剣に考えるブログの管理人の、のらえもんさんに持ち家賃貸観を聞いてみました。



のらえもん @Tokyo_of_Tokyo
「賃貸マンションではなく、分譲マンションを選ばれた大きな理由は何ですか？

賃貸はリスクを取らないかわりに若干割高にできています。 賃貸物件の貸主はボランティアでなく事業です。事業は人件費や金利、税金がかかります。賃貸はこれらかかったすべての費用を月々賃料から払うのと一緒です。 所有して自己居住なら、住宅ローンが借りられます。事業用の不動産投資ローンより金利が圧倒的に安く、また管理するための人件費がかかりません。 また住宅ローンはある一定の収入があるサラリーマンが特別に優遇されている商品です。いい借金はいい資産と同じで、膨らますには購入しかありません。 」

住宅ローンは良い借金なので、利用しない手はない、ということで、前回の私の記事と、アプローチは違いますが、
到着点が同じとなって、嬉しい限りです。

物価上昇と金利上昇とは違う

物価が上がることと、金利が上がることとは、必ずしも一致しないことが黒田日銀の方針である「物価は２％を目指します、でも国債はじゃぶじゃぶ買って金利を下げます」、で思いました。

が、厳密にはしばらこれがく理解できてなかったのですが、まつのすけさんのブログでやっと腑に落ちました。
難しいけど、名記事です。
→金融抑圧で債務安定化を企図？定期預金・債券保有者は大打撃に （The　Goalより）
(人為的に金利を抑えることを「金融抑圧」というようですが、「金融緩和」の対義語のように受け取れますので、個人的には「金利抑圧」の方がしっくりきますが。)

物価は上げつつも、金利は抑えるというのが政府日銀の大方針なのです。
おそらく真意は、国の借金の棒引きのため、という主旨の記事です。

政府が債務を膨大に抱えている以上、今後もしばらく金利を上げない（というか上げられない）、という日銀ひいては日本国政府の大きな意志が働き続けるでしょうから。

まつのすけさんが言うとおり、そういった背景を踏まえると、資産運用先は、リスク資産に投資すべきであります。
物価上昇してるから、といってなんとなく国内の金利商品（預貯金や個人向け国債（変動10年））に投資するのは、なんとももったいないです。人為的に金利が抑えられてる上に、物価も上昇しつつあるので、これを上回らない限りは実質価値は目減りするというダブルパンチです。

また、同じく物価が上昇しそうだからといって、住宅ローンを固定にするのは、論理的にはリンクしていない考え方です。
とはいえ、金利の根拠となる長期金利が人為的に抑えられてるという意味では結果的には合理的なんですが。。。


インフレになりそうなこの日本、でも金利は抑えられてる日本では、やはりリスク資産に投資する、もしくは（良い）借金をすることが合理的なんですよね。

これに理解出来た、と言う方は下のいずれかにクリックを。

資金がある場合のマンション投資法

長期投資さんからご質問を頂きました。
５千万、１億キャッシュがあったら何に投資しますか、という内容。

今までの文脈から、住宅ローンを利用したマンション投資とします。
（株に自信がある、という人はフルポジで株に信用全力投資でしょうから）

１．最初は、都内で利回りの高いエリアを、手持ち目一杯のキャッシュで分譲マンションを購入（ﾏﾝｼｮﾝは価格が高いほど資産価値が下がりにくいため）。
人気駅の駅近、築浅、南向き、２F以上、角部屋など、検索に引っかかりやすそうな条件で選びます。（※ただし、災害リスクの比較的高い荒川以東は避ける。）
また、物件選びの際は、不動産屋と懇意にし、即金で払えることを伝え、なるべく川上に近い物件を紹介してもらいましょう。

で、購入後はすぐ賃貸に出します。空室リスクは低いはずです。
また、かかった経費は目一杯申告しましょう。

２．次は、ネット系銀行で変動０．５％台か、（将来のインフレが不安であれば）ネット系銀行の当初固定１０年ｏｒフラット３５Sで０．８％台でローンを組み、新築か築浅の４０００万程度の内法５０㎡以上、築浅、駅近のマンションを購入し、自身で住みます。
で、住宅ローン減税を１０年享受します。ここでも差額毎年＋０．５～０．２％発生。新築なら固定資産税の減免も受けられます。

３．２．を繰り返す。つまり、１０年以内に移り住む。常に築浅で新設備を利用可能。

この手法だと、信用拡大をめいっぱいしつつ、税制優遇もえつつ、金利払いも極力抑えられつつ、資産価値の毀損も目一杯抑えられます。
裏技としては２．をまったく違う銀行で同時にするというやり方もあるようです。

上記とは逆に、リスクが怖かったり、物事を否定的にとらえてばかりだったり、学ぼうという意識のない人は、
５０００万は定期預貯金にし、自身は賃貸住まいが良いと思います。

王道不動産双六２

以前も王道不動産双六（すごろく）という記事を書きました。
そこでは実際にいた知り合いのサクセスストーリーをまとめたものだったんですが、その方は実家を持っていたと言う有利な条件だったので、今回は実家は地方で、東京に単身で就職した若者が住宅コストをどうするのがベストか、を考えてみました。
東京の住居コストは高いので勉強や工夫が必要です。

以下が私が考えるストーリーです。
１．就職後最低３年程度は貯蓄に励む（その間は少し遠くても我慢してアパートや会社の寮に住む）。貯蓄先は住宅財形がいいでしょう。５５０万までは非課税。
２．住宅ローンが組めるようになったら１５００万以内で、利回りの高いエリア（賃貸に出すより低いローンが成立しているところ）、かつ駅から５～７分以内のマンションを購入。諸費用は財形を使います。月々ローン５万程度。
１０年固定金利の元金均等払いで、なるべく残債を早く減らす。
３．その後ライフスタイルが変わるようなイベントや転勤があった場合は、そのマンションは賃貸に出します。利回りが高く駅近、分譲賃貸、ローンも毎月減り続けてるので、ローンより高く貸せる可能性はかなり高いです。
で、自分はフラット３５Ｓを、今なら１．４５－０．６％で借りられます（１０年）。もちろんローン減税が適用される５０㎡以上、築２５年以内の物件で、ローン減税の税額控除を最大限享受します。市場のゆがみを最大限利用します
というのが最強かなと。

天災リスクや相場変動リスクや空室リスクとかが怖くてしょうがない人はこんなことは決してやらないでください。

持ち家vs賃貸～簡略化したイメージ～

文字や数字を書き尽くして説明するよりも、簡略化したイメージでシンプルに語るのも有効かと思いまして、今回はイメージで語ってみます。

私の持ち家のイメージは、
鉄でできたバケツに水をくべる感覚に近い。
ただし、建物は経年劣化はするので、バケツも底に穴が空いてて、少し水が漏れてます。

それに比べて賃貸は、
プラスチックのバケツに水をくべてるイメージ。
もちろん、バケツの底は無いです。

同じ分量の水をくべつづけて、何百回もくべ終えた後に、バケツの中を見てみたときの差が、賃貸と持ち家の私のイメージなのです。

持ち家vs賃貸～実体験より～

持ち家を支持するのは、もちろん論理的にそう思うというところが大きいですが、そもそもは自分の実体験に寄るところが大きいのです。

１０年近く賃貸マンションに住んでおりましたが、その後、近所に分譲マンションを購入しました。
金銭面で比較すると、賃貸の時の賃料≒（ローン返済＋修繕・管理費）です。
それなのに、その持ち家の方が、
より広く
より駅に近く
より閑静で
より日当たりが良く（角部屋のため二面採光）
よりスペックの高い
状態になりました、

これであれば
１０年前から賃貸に住まず、この物件に住んでいれば利便性・生活の質も高く、その上おそらく１０００万ほど債務が減っていたんだなぁ、と思うところから端を発しています。

分譲マンションに一度も住んだことのない人の意見よりは多少説得力があるかな～と思ってますが、どうでしょう。

「東京で家を買うなら」

東京で家を買うなら

amazonのカスタマーレビューで現時点で満点を取っている本を読了しました。

資産価値
安全性
利用価値
の３点を重視しましょう、戦略的に住宅を購入しましょうという内容。

「きっと国や自治体が何とかしてくれるだろう」
「将来は空き家だらけ、高齢者だらけで、賃貸住宅に入居しやすい世の中になっているに違いない」
という他力や世相任せになっている人や、答えが見つかってない人は、上記の条件を満たした物件を戦略的に買って安心な人生を送っていただきたい、とのこと。

また、東京都内は、賃料が高い・安い・買うと高い・安いで４つに分類できる。
狙うなら、買うと安く、賃料が高いエリアですね。（具体的に記述してますので、興味有る方は読んでみてください）

ということで、都内に住んでる賃貸派も購入派も一読してもらいたい本であります。

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持ち家の価格変動リスク

持ち家のデメリットの中に、
・買った後に物件価格が大きく下がるリスクがある！
・いくらで、いつ売れるか何て定量的に判断できない
という意見もあるかもしれません。

当然経年劣化に加え、景気悪化に伴う不動産相場の暴落というのは起こりうることでしょう。

ただ、ここでも、持ち家が資産になっていることが大きな武器となって効いてきます。
例えば、３０００万の物件を購入し、ローン完済した後に市場価格が暴落してて、適正価格2000万なのに、１０００万でしか売れない状態になったとしましょう（現在の相場は都内ファミリー物件・築３５年では当然もっと高いです）。

持ち家否定派はこれを、「１０００万も損をするからこれはデメリットだ！」と思うかも知れませんが、以下のように考えてみると大きく違って感じられると思います。

①３０００万－１０００万＝２０００万で住宅購入ができたことになった。
②１０００万の純資産が残る。
→（年齢にもよりますが）これを頭金に更に負担の軽いローンを組む、キャッシュにして賃貸に移り住む、など幅広い選択肢が生まれます。


これは逆に考えると、もし賃貸だったら
①（市場は効率的ということであれば同程度の支出になることから）３０００万前後払い続けて来て、その結果手元はゼロ。
②その後も生涯に渡り、家賃は払い続ける。
ということになります。

こういった面もあるということを購入か賃貸かを検討する際は是非考慮していただきたいです。

上記のこともあり、いかに若い内に小振りでいいので物件を購入し、繰上返済をしつついかに早く完済できるか、が資産形成においては重要になると考えてます。
（もちろん、選ぶ物件は、貸せる・売れる物件であることは言うまでもありません）

天災リスク～地震・火災～

東京に大地震が起こったら。。。
こんなイメージが頭に浮かぶ人もいるでしょう。

東京都が、実際地震が起きた際の倒壊危険度や火災での危険なエリアを、丁目別に５段階で公表してます。概して、東京東部に危険エリアが集中してます。
地震に関する地域危険度測定調査（第7回）(平成25年9月公表)


こういった公的機関の公表データを購入時に確認して、事前に危険度が高いエリアを避ける、というのは容易にできると思います。
ちなみに、私の現住所は危険度４でした。。。

その他にも、個別物件毎の耐震性もチェックすることもできます。
まずは新耐震基準をクリアした昭和５７年程度以降にするのは当然として、ＲＣやＳＲＣにする、免震構造、制振構造を選ぶなどの対応が取れます。
またマンションには管理組合もあり、顔見知りも多い持ち家の方が何かあったときの共助が期待できますが、お隣に無関心の賃貸住宅は、防災時の各々の協力が期待しにくいです。

そもそも、阪神淡路大震災や東日本大震災では、新耐震基準満たしたマンションで被害はほとんど無かったようです。

天災リスク～津波～

不動産購入にあたり、天災リスクは大きな要因です。
いくつかの天災リスクを何回かに分けて調べてみたいと思います。

まずは津波について都内を例に調べてみました


もしかしたら、天災リスクを恐れる方は脳内は上記イラストのようなイメージがあるのかも知れません。

で、実際はどうでしょう。
売りサイドでも貸し手側でもない、中立な立場である公的機関のデータを使用します。

東京都が発表した南海トラフ地震の津波想定です。

東京都、南海トラフ地震の被害想定--最大津波高は品川区などで2メートル超

最大で江東区の２．４８ｍ。
川沿いの１階や地下であれば浸水のおそれがあるといえばありますが。。。

東京湾は房総半島・三浦半島に挟まれた内海のため、津波被害のリスクは大きくないようです。

「外資系コンサルタントのお金の貯め方」

外資系コンサルタントのお金の貯め方（amazon）
面白かったです。と思ったら、カスタマーレビュー評価も★５つの満点でした。
漫然と貯蓄するのではなく、理詰めで考えてお金を貯めましょう、という内容。
そのためには、まずは目標をはっきりさせる。
そこを起点に目標→戦略→計画→行動とブレイクダウンしていく。
ツールとしてビジネスでよく使用される手法、ロジカルシンキング、PDCA、８０：２０の法則などを利用しましょう、と。


ただ、資産運用で自身が投資したものが、手堅くしかも流動性が高いもので、４～６％程度で利益を得られた、という下り。
一体どんな投資商品なのでしょうか、気になります。

鎌倉投信

※青線が鎌倉投信。赤線はひふみ投信。


凄く理想も高く、社会貢献したいという方にとっては良いツールだと思います。投資というより出資ですね。

投資で、リターンを求めるという向きには、他の投資先をおすすめします。

ライフラインが断絶するというリスク

引き続き、持ち家ｖｓ．賃貸論争です。しつこくてすいません。
コメントをいただいたもので、せっかくなので記事にさせてもらいます。

インフラがだめなら無価値では？
とのご意見です。。。

インフラというのは、電気・ガス・水道というライフラインと理解しましたが、
これらの対策として、
非常用電源を確保、備蓄を確保、高置水槽を確保というハード面
防災訓練、避難場所の周知、防災マニュアルの作成といったソフト面
など両面で考えられます。

※インターリスク総研というところが上記についてレポートを出してました。
「高層住宅における地震対策について」
まだまだ改善の余地ありという指摘でした。

電気・ガス・水道が止まれば一時的に生活は支障を来しますが、あくまで復旧までの間の話で、それをもって資産ゼロというのは飛躍し過ぎな気がします。

また、分譲マンションでは大抵管理組合及び管理会社がありますので、上記想定に基づく対策を練るなどできるシステムが整っております（やるやらないはありますが。。。）。

購入前には、こういったリスクを念頭におき、事前に、立地・構造など入念に調べたいとこですね。

前回の天災リスクや、今日のライフラインについての指摘について感じるのですが、
管理組合も持たない、そして分譲マンションより耐震性が劣る賃貸派の人たちがこういった指摘するのは、自己矛盾・自己否定しているような気がするのですが、いかがでしょうか？

またこういった数十年、数百年に1回のリスクを論じてきましたが、
賃貸のデメリット、つまり、定年後無収入になってからも生涯家賃を払い続けるという１００％発生するリスクに対する反論を待ちたいと思います。

持ち家のリスクについて

観楓様、コメントありがとうございます。それとネタ提供という意味でもありがとうございます。
かなり長文になりますが、ご容赦を。

観楓様は他のブログコメントで、賃貸のメリットとして（例示かも知れませんが）、３点主張されてました。
①修繕費・管理費がかからない
②住み替えやすい
③天災による物理的なリスクを負わない

私から個々すべて反論しましたが、②と③で納得されてないようです。

【持ち家が天災により損害を被るリスクについて】
「まず天災とはどのような事態を想定しているかですが、持ち家にダメージを与える可能性があるもの全般です。（中略）地震・津波に限らず、台風・洪水・土砂崩れ・地盤沈下・大雪など色々あります。最近のトレンドだと火山噴火などというのもありますね。 」
→前も他のブログでコメントしましたが、阪神淡路大震災や東日本大震災クラスでも新耐震基準を満たしたＲＣマンションが倒壊・全壊・半壊した、という話は聞いたことがありません。実例があれば教えていただきたい。
また、津波流された、台風でマンションが倒れた、土砂崩れもそう。
これらは、旧建築基準法時代の木造戸建ての事例しか思い当たりません。

また「火山噴火」とのことですが、かなりのレアケースかと思います。他でも言われてましたが、交通事故よりも低い可能性を心配し出したらきりがないですよね。リスクが完全にゼロでない限り認めないということですか？
じゃぁ幹線道路の歩道は歩かないのでしょうか？車は運転されないのでしょうかね？飛行機には乗らないのでしょうか？
そこはリスクとリターンとの見合いで物事を判断して生活してるのではないでしょうか。あまりにも小さなリスクを気にするがゆえにあまりに大きなリターンを見逃すのでしょうか？

また、そもそも富士山の火山でマンションが全壊してしまう事態が起きた場合は、さらに耐震性の低い賃貸アパートなんかはひとたまりもないと思いますが。。。。もう投資どころじゃないと思いますよ。

そこまでリスクを気になさるなら、（すべてとは言いませんが）経験則上、安普請な賃貸アパートに住み続ける方が、よっぽどリスクが高いような気がしますが。。。分譲マンションの方が防災力が高いですから。


【持ち家を住み替えるリスク】
「あと、持ち家を手放す場合のリスクは物件の目利きなどの事前準備だけでは完全には防げません。
事前の準備で完全に損失を防げるなら不動産投資で失敗する人はいないはずですが、実際には何割かの人は必ず失敗します。」
→投資用不動産を引き合いに出されてますが、住宅ローンで買った実需マンションとでは、状況が全然違います。
まず、ローン金利。住宅ローンは変動で0％台。固定で１％台、投資用は変動で３～４％くらいでしょうか（最近の事情には疎いので、違ったらすいません）。
さらには税制優遇が住宅ローンは手厚いです。購入後１０年間は残債の１％が税額控除。売却益も３０００万まで控除枠があります。
上記の理由のため、住宅ローン中の物件を賃貸ｏｒ売却する場合というのは、投資用不動産と比べかなり残債が減ってるか又は完済してる状態であることが考えられます。そのため、その分価格を下げられる抵抗力が強いですよね。
適正価格又は多少ディスカウントすれば、ずーっと売れない、ずーっと借り手が付かないということは考えにくいです。
よっぽどの郊外の過剰供給エリアや、限界集落みたいなところでない限り。

【持ち家のメリットについて】
持ち家のデメリットばかり話題にしてきましたが、（表裏一体かも知れませんが）持ち家のメリットについては如何がお考えでしょうか？
特に資産性について。
平たく言うと、将来資産になるモノに期間限定で支払うのと（しかも減税措置付き）、大家の資産にしかならないお金を生涯支払続けることと。
明らかに持ち家が有利に感じるのですが。。。。


最後に、
もし興味があればですが、この辺りの書籍を一読されることをお奨めします。
プロが教える年収300万でも表参道に家を買う―財産を作れる人作れない人


マンションは10年で買い替えなさい

賃貸・持ち家議論での変な通説

最近、とあるブログで激論になっている「持ち家・賃貸」論争の中で、賃貸有利派からよく言われる通説に対して反論してみたいと思います。

持ち家は住み続けなければならない。
→途中売却可能です。途中に賃貸に出すことも可能。
家族構成の変化に応じて移り住めば良いだけです。
なぜか３５年、というか生涯住み続けなければ行けないということが当たり前になっていることが多いです。不思議。

住宅ローン払い終えたら、資産価値ゼロ
→ヤフー不動産などで、築３５年の物件を調べてみてください。
ゼロに近い値段で売られていますか？
欧州ではほとんどが中古物件です。

持ち家は途中で支払えなくなるのがリスク
→これは賃貸だって一緒ですよね。家賃払えなくなれば追い出されます。どちらかが有利という話ではないです。
収入に見合った支出かどうか、っていう問題です。


天災による被災リスク
→新耐震基準を満たしたＲＣマンションが、阪神淡路大震災や東日本大震災で倒壊・半壊したという話は聞いたことがありません。
隕石・戦争となると話は別ですが、そうなると賃貸だって生死の問題がでてきますよね。

持ち家は金利や修繕・管理費を払うから損
→賃貸も、回り回って大家が負担している上記コストを支払ってます。


住宅ローンは３５年払い続けなければいけない
→実際３５年払い続ける人は少数派のようで、ほとんどは繰上返済や中途売却などしている、という記事をどこかで見ました。


と色々持ち家を擁護してますが、勿論条件があります。
都心の駅近い＝つまり賃貸需要の高いエリアの物件であること。
新耐震基準を満たした物件であること。
賃貸需要の低い物件はさすがに資産価値は低いかなと。

ということで、若い人はなるべく早く、支払う側から持ち家を購入すべきかと思います。
実体験として、そう思います。

ただ、こうやって事実誤認があるにせよ、両派の支持者がいるからこそ、賃貸も持ち家もマーケットが成り立つんでしょうけどね。

投資は絶不調

住宅ネタにかまけていたら、投資が不調。
最近買った日経レバレッジは連休中にプラスからマイ転。
保有株も何日も連続でマイ転。
ちびちびやっているFXのユーロショートは急激に上がってきてる（ギリシャ債務問題は関係ないのか？）。
ひいき球団は連敗・最下位爆走中。

ということで、？

相場から離れて寝たふり。。。

というのもつまらないので、ＦＰＧにエントリー予定。
進捗の良い三光マーケティングの決算狙いも検討中。

子供ＮＩＳＡができたら

子供が大きくなったときのために、毎月定額を貯金しているというご家庭も多いかと思いますが、
今後子供版ＮＩＳＡも来年からスタートすることもあり、貯金ではなく株に積み立てるというのが良いかと思ってます。
一つの方法としては、インデックスでも良いのですが、毎月１万程度（つまり毎年１２万程度）で買える４％以上の高配当個別株を買う（リートもあり）という方法はどうでしょう。
これを二十歳まで継続すれば、期待リターンから考えれば投資額以上の大きな額になっていることでしょう。

（クリックで拡大します）

ざっくり試算したところだと、社会人になるころには毎年３０万近い配当金をもらえる状態になります。
しかも積立額毎月１万というのは最低金額なので、経済状況に応じてさらに積み増してもいいでしょう。
逆に経済的にどうしても苦しいときでも、取り崩すとしたら元本には手を付けないで、配当のみにして欲しいです。

また、できれば、ただ引き継ぐのではなく、ある程度の歳になってからは子供に株を教えながら徐々に運用を任していくと、釣った魚を与えるだけじゃなく釣り方を教える方がよいと思います。自身の資産を持っているという自覚があれば、自然と経済に関心を持つようになるでしょう。


毎月数万もおこづかいがもらえるとなれば、子供も経済的余裕ができるはずです。
問題は解約して異性やギャンブルなんかに散財されないような仕組みもあわせて考えなければ行けないところでしょうか。

なんてことをつらつらと考えてみました。

持家と賃貸の議論は、高級服とユニクロを比べているようなモノ

私が普段を愛読しているブロガーの「消費しないピノキオさん」から以前の記事の「マンション購入を奨める理由」に対してコメントいただきました。
「投資物件とマイホーム物件では間取り、内装、外装、設備　至るところで違います
それを比較してシミュレーションしても対象物が違うので、あまり意味がなさそうです」とあります。

賃貸と分譲マンションそれぞれに住んだ経験からしても、体感的にまさしくその通りです。

この「賃貸ｖｓ．持ち家」議論ですが、まったく質の違うモノを同等かのように比較しているところがナンセンスなのです。
ユニクロ・しまむら・西松屋と高級衣料品店（グッチ、バーバリー、ヴィトン）とを比べてどっちが安いか、というのと同じようなことでしょう。

安物だから安いってだけなんですよね。

仮に、「住まいの質には拘りがなく、とにかく住居費を安く抑えたいんだ」、という向きの方に対しては、次のハードルとして、
掛け捨てなものに生涯お金を払い続けるのと、いずれ自分の資産になるものに払うのか?

という問題が出て来ます。

なので、若い方には是非早い時期に、資産となる不動産を購入して資産形成をして欲しいのです。

と思ったら、さらに詳しく解説しているブログ記事がありましたので、ご紹介します。
→「持家」と「賃貸」を比べると「持家」が得に決まってるよね。（人は株のみで食べていけるか？）

こちらの本もお薦めです。

プロが教える年収300万でも表参道に家を買う―財産を作れる人作れない人 (2007/02) 加瀬 恵子 商品詳細を見る

ＧＷの過ごし方

（写真と本文とはまったく関係ありません）

帰省しててやっと昨日かえってきました。
しかし相場がないと暇ですね。
とはいえ、先週何となく押し目を拾ったつもりで日経レバレッジＥＴＦを買ったんですが、それによって祝日でも値動きのある日経先物をつい気にしてしまいます。
今のところ、先週末終値より２５０円ほど上がってるので、今後も変な事故・天変地異・悪い景気指標が出ないことを祈ります。

○日経２２５先物 リアルタイムＣＭＥ ＳＧＸ
祝日も相場に接していたいという人はやはり先物が良いかもしれませんね。（もちろんＦＸも）


行き帰りの新幹線でこちらを読んでました。読書のための読書が結構好きなんです。


2分でわかる! ビジネス名著100冊のエッセンス
ここからいくつかピックアップして読書の選択肢を広げていきたいと思います、

４月成績

取り急ぎ、４月の集計をします。

月次；1.23%(topix3.22%)

昨年末来；6.56%(topix13.16%)

と、今月も体感的にはマイナスだったので、プラスで終えたのが不思議なくらい。

さて、セルインメイに備えてどうしようか。。