６月パフォーマンス

今月は基本ホールド。
大きく押したときに、少し日経レバで売買した程度。

今月のパフォーマンスですが、
（配当込み、入金込み、優待除く）
月間パフォーマンス５．１３％（ＴＯＰＩＸ－２．５８％）
昨年末来パフォーマンスは、１２．９９％（ＴＯＰＩＸ＋１５．８４％）

少し指数との距離を縮めることができました。

ほんと、ギリシア債務問題が余計でしたね。

【超お奨め】究極の中古マンション投資の教科書

ブロガーののらえもんさんも推奨してたこの本、読み始めてみました。

作者はというと、30代前半まで一般鑑定評価を、30代後半から生保で不動産投資をし、その後再び鑑定の世界に戻って不動産証券化の評価と不動産コンサルという方です。
賃貸しか住んでいない、売買に絡んだことがないという経済学者などよりも、現場を知っている分遙かに説得力があります。

第一章でいきなり賃貸と持ち家を比較してます。
主にタイトルの通り、マンションとしての比較ですが。
同じマンションに住む、１７万の賃料の人と、隣に住む住宅ローンと管理修繕費がトータルで１７万の持ち家の場合で比較。
その前提で比較すると、金利６．５％でトントンとのこと。それより低いローン金利であれば持ち家が低コスト。

また、建物の寿命は４７年というのはあくまで税法上会計上であって物理的な寿命は標準で６５年とのこと。
やや専門的かも知れませんが、賃貸派にも持ち家派にも読んで欲しい本です。

中国がだだ下がり

中国株が完全にクラッシュしてます。


（上海総合指数の３ヶ月チャート）

ここまで下げると日本株も連動しそうなものですが、まったく影響受けてないですね。
これも今年の日本株の強さを象徴するような動きですね。

日経新聞の丁度記事が書いてありました。
理由としては
・過度な上昇の調整
・追加緩和期待の後退
・売買の６～８割締める個人投資家がファンダじゃなく値動きに基づいて売買する。パニック売りになりやすい。
・信用取引残高が１年で５倍
・担保に対して１０倍などという違法な信用取引が相当存在

生命保険について

保険について私が感じていることは、
中間搾取が多すぎる
それらが公表されてない
保険会社の投資先は、ほとんどが個人でも直接アクセスできる
以上です。

都民共済みたいな保険ならまだ有りだとは思いますけどね。

一度、日比谷あたりの都内一等地の大手保険会社の本社ビルを見たら、保険に入る気は無くなるのではないでしょうか。



長期国債は個人では直接購入できないですが、その分長期金利の値動きに大きく左右されます。

職場の人は共済貯金という、市中銀行よりほんの少しはマシな利率で運用できます。
それがほとんどの人にとってのベンチマークの金利となっているため、生命保険の解約返戻金がお得に見えるのかも知れません。

保険に入り、賃貸に住むのがデフォルト

私の部下（二十歳そこそこ）が今怒濤の保険の勧誘に遭ってます。
本人は結婚間近のためそれまでは入るつもりはないらしいのですが、仕事で保険も絡んでいることもあり、一応営業おば、いえ、レディから試しに話を聞き始めてます。
普段はお菓子を置くだけだった営業レディが、毎日話しかけるようになりました。
また、彼は今宿舎住まいですが、ゆくゆくは彼女と同棲し、民間賃貸マンションも視野に入れてるようです。
彼の前任もまったく同じ行動パターンで動いてました。

職場ではほとんどの人が保険に入り、若い人は民間賃貸住まいが多いです。
今日も「終身保険ならプラスになるよ」、と言われてました。周りからも背中を押されてる状態です。

私からは、怪しまれない程度に持論を述べていきたいと思います。
マンション買え、とはよく言ってるんですが、冗談言われてると流されてます。

アミューズ株とベビーメタルの相関関係

ベビーメタルのライブに行ってきました。コアなファンばかりで、予想通り激しいライブ。


BABYMETAL

そこで、amuse株の値動きとベビーメタルの略歴とで強引に絡ませてみました。

（青線がアミューズ株、緑と赤が日本株指数。）
アミューズと指数比較チャート
これを見ると、アミューズの去年からの高騰は、ｂａｂｙｍｅｔａｌ効果？？

寄与度は分かりませんが、決算書にもしっかり載ってます。
『〔アーティストマネージメント事業〕
営業収入304億３千１百万円（前年同期比11.7％増）、セグメント利益36億２千７百万円（前年同期比11.5％増）と
なり、増収増益となりました。
[主な事業]
・ イベント収入：＜コンサート＞
福山雅治（４－６月、１１－２月）、Ｐｅｒｆｕｍｅ（８－９月）
ｆｌｕｍｐｏｏｌ（４－８月）のコンサートツアー
サザンオールスターズの年越しライブ（１２月）
ポルノグラフィティ、ＯＮＥ ＯＫ ＲＯＣＫのスタジアムライブ（９月）
ＢＡＢＹＭＥＴＡＬのＷＯＲＬＤ ＴＯＵＲ日本公演（９月）・新春公演（１月）
昨年度に引続き当社音楽アーティストが一堂に会した野外イベント
「Ａｍｕｓｅ Ｆｅｓ ２０１４ ＢＢＱ ｉｎ つま恋」（７月）
＜舞台・公演＞
熱海五郎一座「天然女房のスパイ大作戦」（６月）、ミュージカル「黒執事」（９月）
若手俳優によるファン感謝祭「ＳＵＰＥＲハンサムＬＩＶＥ」（１２月）』
株式会社アミューズ－平成27年３月期 決算短信〔日本基準〕（連結）




でも個人的には福山かサザンのライブを席に座ってゆっくり聞きたいです。

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住宅ローン組むのってハイレバレッジ？

某著名経済評論家がマイホームはハイレバレッジでリスクが高いと最近ネットで論じてました。

橘玲さんも良くこれを言うのですが、、、、

実物資産に裏付けされた住宅ローンを、どうやらＦＸのような証拠金取引と混同されてるようです。
だってマイホームの時価相場が上下にアップダウンしても、それを以て直ちに強制ロスカット、市場から退出なんてことって実際ありますかね？

それよりも、債務と相場価格との差額どうなっているのかまたは、
収入に見合ったローンを組むと言った資金管理の方がよっぽど大事です。
万が一ローンを払えなくても残債よりも売却価格が上回ってれば逆にキャッシュが手元に残る訳ですから。

実際私は頭金ゼロでローン組んでますが、そのことによって危険と感じたことはありません。
むしろ資金を温存できて良かったとすら思ってます。

ハイレバレッジという言葉にとらわれてるだけで思考停止してるんじゃないかと疑ってしまいます。
実際どんな危険性が高まるのかまで具体的な事例を挙げて説明してもらえれば分かりやすいんですが。。。

著名な人が発言してるからといってそのまま受け入れるのは危険です。

推奨銘柄を相談されました。

壇密似の女性から、株の相談をされました。何を買えば良いか。予算は１０万。


前に聞かれたときは学究社と答えたのですが１１万以上のため、予算オーバー。

であらためてスクリーニングで調べた結果、

ファンコミュニケーションズ（2461）。
売上も毎年上がっていて、売上高営業利益率も２０％以上と高く、私好み。



キャッシュフローの推移も美しいです。


ただ、チャートは２０１４年３月から下がり続けてますが。。。

この辺が反転しない限りはエントリーしづらいです。

他の方からも色々推奨されてるので、私の銘柄が最後まで勝ち残るかは不明です。

今後の向かう道

持ち家賃貸は賛否両論ありましたが、私個人としては既に家賃同等のローンで購入し、より広く・静寂性も増し・駅近を手に入れ、
、定量的比較を何パターンも行い、長期では持ち家の方が総コストが低いことが分かったので、議論すること事態は実は一銭の得にもなりません。現に今は売却価格＞残務となってます。そしていまだ腑に落ちる反論もありませんし。

持ち家がリスクだと言うのであれば、一生賃貸に住め続けていただければ良いだけですから。そのお陰で賃貸業も成り立つわけですからね。住むエリアの特性もあるでしょうし、本人の属性にあるでしょうし。

私個人の状況からすると、後はいかに早くローンを減らす、又は完済するかが重要となってきます。
（住み替えという選択肢もありますが）

ということで、今は資産運用を学んで、スキルを向上させる段階に来てます。

で、今実践しているのが、
国内利回り商品は買わない
ゼロサムのFXは最小限度におさえる。
主力は、期待利回りの高い、株式投資で。
できればインデックスファンドではなく個別株投資。

（上記の本を読めば理由が分かります。）

・・・というところに今考えが落ち着いてます。

貯金から株式投資へのハードル

株をしてる人は日本人は少ないと言われてますが、
少なくとも私の周りではほとんどと言っていい程いません。

周りの典型的なパターンは、
・共済貯金で毎月積立。
・生保レディの勧誘にそのまま入る
というのが多いです。ほぼデフォ。

何度も言ってるとおり、金利が政策的に低く抑えられてる昨今、やはりリスク資産に投資すべきだと思うんですけどね。

いきなり個別株投資は難しいので、始めるならインデックスや優秀なファンド（ひふみ投信など）から始めて徐々に個別株にも移行していく、というのが宜しいかと思います。

株式市場の活性化、外資に左右されない日本市場にも資すると思うんですけどね。

以下が主だったファンド・指数です。
貯金ではここまでの右肩上がりは望めませんし、インフレで目減りするばかりです。

インデックス比較１０年チャート
緑がひふみ投信。
赤線がセゾンバンガードグローバルバランスファンド
青線がSMTグローバル株式インデックス

貯金だけだと、金利は１％切りますから、ほぼ横ばい。

ただ、貯金だけしかやったことなく、株って何？っていう人を株式投資の世界に誘うには、何から奨めて良いか、ひじょーに、難しいところです。もったいないなぁ。

個別株デビュー

最近知り合った投資に興味ある若い女性がいたのですが、本日とうとう個別株デビュー。銘柄選定もご自身でされました。

彼女は、いままでインデックスしか知らなかったのですが、私たちの個別株仲間を紹介してから目覚めたようです。
それまではインデックス系の書籍で勉強してたのですが、いきなりその後ピーターリンチの「株で勝つ」を読み始めました。




またこの間のコツコツの会で藤野さんの銘柄選定方法について直々にお話を聞けたのもモチベーションが上がったようです。

モチベーションも高く、勉強家な人にはドンドンアドバイスしていきたいですし、こちらも刺激をもらえますので、相乗効果になりますね。

マイナス金利の住宅ローン

面白かったので、こちらのブログ記事をご紹介します。
ついにマイナス金利の住宅ローン？－マンション買って200万円もらおう！～百年後のヴィンテージマンション～

簡単に言うと、
０．５％のローンを組んで、１％国から補助金がもらえる、という内容

その他細かいテクニックとして、
夫婦でそれぞれローン減税を使える。
何度でも使える
賃貸に出しつつも、さらに購入してローン減税を使える。
などです。

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愛読しているブロガーさんが本を出版。

水瀬さんの本ではないですよ。

たまに引用させていただいてる、愛読しているブログマンション購入を真剣に考えるブログの管理人さんの「のらえもんさん」が、しずかーに、本を執筆しているのをamazonで発見。
普通は自身のブログで大々的に宣伝するモノなのですけどね。
そういったところがまた格好いいです。


人気ブロガーのらえもんの戦略的マンション購入術

普段しないんですが、さっそく予約注文しました。


@のらえもん

不動産を買うとポートフォリオバランスがいびつになる

不動産を買うと
・ポートフォリオバランスがいびつになる、とか
・ハイレバレッジな投資をしている
という主張をされる方がいますが、なんとなく違和感を感じてました。

違和感の原因を考えてみたところ気付いたのは、
不動産購入には資産の裏付けがある、
という点です。

たとえば、４０００万の物件を買ったと言うことは、換金すれば４０００万のキャッシュになるってことですから（単純化するため、手数料や経年劣化などは除く）。只単に、キャッシュを不動産に等価交換しただけ。
株の信用取引やFXの２５倍にレバレッジ掛けてる状態とは異なります。

ということで、敢えてポートフォリオに組み入れる必要はないのかな、と。
それよりも、残債と市場価格との乖離の方を気にした方が良いのかな、と。

ポートフォリオバランスが均等になるまで購入を待っていては、賃貸で住居コストを多く払う事態になり、いざ買おうとしてもローンの組めない年齢になってしまいます（キャッシュ一括で買えるのなら良いんですが）。

著名人が主張している理論に無条件に肯定するのではなく、自身で咀嚼することが大事だよな、と言うことが今回の記事のメインテーマです。理論＜実践。
理論が正しければ、経済学者はみな金持ちになってますから。

日本人は、他の民族に比べて、不安を感じやすい人が多いらしい

日本人は、他の民族に比べて、不安を感じやすい人が多いらしい。

たけしのニッポン人白書.～不安因子～
という、検証結果があることを知りました。

なるほど、と思いましたね。
リスクばかりあげつらう人がいかに多いことか。
欧米人より貯金率が高いのも頷けます。

以下のらえもんさんのブログより。
「私はできるだけ不安を煽ることなく、過去のデータと現在のデータを重視しながらブログ記事を書きますが、未来の確定した予定ではありません。その意味で、誰がどのような意図で語っているのかを受け手として考えるべきでないでしょうか。
未来は誰にもわからないのですから」


私も同じスタンスで臨みたいと思ってます。

コツコツ投資の夕べ＠六本木に参加。

昨日はコツコツ投資の夕べ＠六本木の５周年の会に参加しました。
いつもは単身なんですが、今回は知り合い何人かと行ったので気軽でしたね。

事前に聞いてたとおり、そうそうたる面々。
ひふみ投信の藤野さん（←私的には一番会いたかった人）
経済評論家の山崎元さん
鎌倉投信の社長
コモンズ投信の社長
セゾン投信の社長
インデックスの伝道師、カンチュンドさん
マネーフォワードの社長
梅屋敷ランダムウォーカーの水瀬さんはあいにく欠席、
藤野さんに聞きたかったのが、ひふみと私の主力のあいHDが軟調な件。
小さなファンドが売り浴びせてるのをひふみがコツコツと買い集めてるんですよ、とのこ心強いお言葉☆

山崎さんとは、少しだけ自宅＆持ち家の話を突っ込んでみました。
彼はそもそも賃貸住まいで、職住近接を重視するため、転職の度に引越をされてるとのことで、賃貸になるのは必然的かな、と。
やはりポートフォリオバランスがいびつになるっていうのをおっしゃってましたね。

また、ここで名古屋から出張に絡めて参加した女性（同業者！）と仲良くなり、我が個別投資家仲間と一緒に二次会のお店に消えていくことになりました。

不動産相場の過熱感を知る方法。

前回取り上げた書評(「「豊かな人生を築くための不動産との付き合い方」」)では、不動産は価格のサイクルを見て購入すべし、という事が書いてました。




これを読んで、似たような本があったなと、竹中正治さんの本も読み返してみたら、同じような事が買いてました。（「資産運用のセオリー」は☆５つで、しかも中古品がプレミア価格￥3806となっています！）
ちなみに、竹中さんは実際に不動産購入し、投資もしていて、理論だけじゃない実践家でもあります。
前者の書籍では個人で地価公示価格などをチェックして定点観測する、というものでしたが、なかなか個人で毎回これをするのは大変です。

そこで、竹中さんのHPで便利なグラフが参照できますので、買う際のご判断にしてみると良いと思います。

住宅価格指数/賃料指数と収益還元法計算シート～竹中正治ホームページ～
これを見ると、今は明らかに高騰してるのが分かりますね。（バブルが異常値であったのもよく分かります）

経験してるかどうかは説得力が格段に違う。

野球のボールを握ったこと無い人に野球について語られても。。。

同じように、株式投資をやったこと無い人に、株の良い悪いを語られても。。。

不動産を実際に購入したこと無い人に持ち家と賃貸がどうのこうのと言われても。。。。

ふと思ったのですが、
賃貸推奨派に賃貸しか住んだこと無い人が多いような気がするのは気のせいでしょうか。。。

賃貸で金持ちになった人もあまり聞いたこと無い気がします。

なーんて、酔っぱらいの戯れ言なので聞き（読み？）流してください。

「豊かな人生を築くための不動産との付き合い方」

良書です。

大手銀行にて不動産関連ビジネス
に従事し、現在は大学教授と産学両面の立場から語れる人です。

バブル以降、不動産価格はレンジ幅で動くようになったので、定点観測をして、高値つかみを防ぎましょうということでした。
また不動産投資やJ-REITにも触れている、幅広い内容となっております。


また賃貸・購入についても触れていて、寿命と金利次第。金利３％だと完済後数年で累計支払額は購入した方が有利。それ以前なら賃貸が有利（P97）、ということで、こちらのブログで紹介しているとおりです。

（現時点で）満点☆５つで、４．９の高評価となっています。