９月成績（対指数・ファンド比較）

今月のパフォーマンスを集計してみました。

まずは指数とウォッチしているファンドから。

○前月末比　
・ＴＯＰＩＸ －８．１９％
・ＳＭＴグローバル株式インデックス－６．８１％
・ひふみ－４．７１％
・さわかみ－７．６５％
・セゾンバンガード－３．０１％
○前年末比
・ＴＯＰＩＸ +０．２６％
・ＳＭＴグローバル株式インデックス－１０．１７％
・ひふみ+９．６８％
・さわかみ－２．６２％
・セゾンバンガード－５．８２％

そして、私の持ち株は、
ＭｙＰＦ
○前月末比　－１．５５％

○前年末比　＋９．２７％
（ＭＲＦ込み、税引き前、配当込み）

まぁマイナスなので威張れる数字ではないのですが、懸案の日経レバレッジ１５７０はほぼ底値で損切りした割りには、善戦した方です。
やはりこれを買うときは投機目的なのでストップロスを置くべきでした。反省。

逆に主力のあいＨＤはかなり貢献してくれましたが、ＰＥＲからみてだいぶ割高になってきたので、先日紹介した
福島工業やＤＶｘにシフトしていきたいと思ってます。

不動産絡みの最近の動き

最近不動産絡みの動きが続いてます。

先日不動産業者と一緒に話を聞きに行った知人女性に不動産投資家を引き合わせるべく、昨日はオフ会。
色々お話を聞けたようで、ますます関心を持ってもらったようです。

そして自分自身も。
３年前から自宅を定期借家が貸してたんですが、満期が近づいた先日、賃借人より退去通知が届きました。

シルバーウィーク中に、今後の流れを確認するため、管理会社まで行って相談してきました。

ということで、来月には自宅に戻ることに決まったため引越準備を始めてます。
価格.COMで一括見積もり請求したらさっそくメールや電話がじゃんじゃんきました。

なるべく要らないゴミを処分しとかないといけません。

問題は自宅に戻ると家賃収入がなくなるため、経費もなくなり住居コストが増えそう。

次考えてるのは、ローンを早く完済し、次の自宅を探し、現在の物件を賃貸に出すこと、くらいでしょうか。

並行して投資物件もてがけられてもいいんでしょうけど。

読了「ニュータウンは黄昏れて」

以前紹介した「狭小邸宅」に次いで不動産クラスタ界隈で話題になってたので読んでみました。


バブル絶頂の頃に６．９％と言う高金利で某ニュータウンの団地を購入し、その後資産価値が大きく下がったり、建て替えするか修繕かで理事会で揉めるなどという住まいにまつわる悲哀を描いた小説です。

細かい背景・周辺の描写からすると、おそらく私の生まれ育った団地ドンぴしゃです。
それだけリアリティがあります。

不動産的視点でみてみると、
・借り換えすればいいじゃん、と思ってたのですが旦那さんの給与が激減したため、軽く銀行に断られます。年収が下がると借換すら出来ません。まさに負のスパイラル。
・やはりバス便は資産価値が下がりやすいというリスクが紹介されてます。地方やＮＴは車社会だから大丈夫、という意見があるかも知れませんが、年老いてから運転ができなくなってからは一気に不便になってしまいます。資産価値の目減りとのダブルデメリット。
・高金利時に、しかも元利均等払いを選択すると、なかなか元本が減りませんので注意が必要。


示唆に富む内容かつ身近な話と言うこともありぐいぐい引き込まれて読み終わりました。お奨めです

ＤＶｘもお奨め

『個人投資家パフォーマンスランキング』というブログがあり、月一で集計されて、ブロガーが持っている銘柄のポートフォリオランキングを毎月記事で集計してます。
ポートフォリオランキング（2015年8月末）
この中から自分なりのスクリーニングしたところ、抜群の安定感を示していたのは、ＤＶｘでした（循環器疾病分野の医療機器販売会社。心臓ペースメーカー、電極カテーテル等の不整脈事業主力）。
○四季報業績欄




○ＢＳの過去１０年推移。


○ＰＬの過去１０年推移。


○キャッシュフローの過去１０年推移。


○日経平均比較のチャート。

「老後貧乏」

だいぶ前に図書館で予約してた本がやっと借りることが出来ました。それだけ人気のある本で、ａｍａｚｏｎレビュー評価も最高点です。
長寿×年金減額×インフレ×金利抑圧
の将来、どうやってお金を蓄えておけるかという、老後を見据えた資産運用の本という内容です。

資産運用のところでは、やはり効率的フロンティアを意識した資産分散したインデックス投資をドルコスト平均法での積立投資が紹介されてます。バリュー平均法などは面白そうだなと思いました。
※個人的には日本株運用はランニングコストのかからない個別株で、もっというと資産分散を考える手間暇を掛ける位なら、銘柄分析した方がパフォーマンスが良い気がします。

そして、当然ながら人生最大支出の住宅費についても述べられてます。
どちらが良い悪いではなく、両方についてそれぞれ注意点やメリットなどについて言及。
そこで初めて知ったのですが、
自宅を買い換える際に譲渡損が発生した場合は給与所得と損益通算ができる、とのこと。
譲渡益があっても３０００万特別控除受けられるので、やはり持ち家は手厚い優遇政策を取られているなと思わされました。
賃貸は、老後に重くのし掛かってくるので、若い内から賃貸ファンドを別途貯めておきましょう、という程度でした。
よくある老後の平均生活費の数字は、実は老人は持ち家率が非常に高いため、住居コストは低めに見積もられてるため注意が必要、とも。
※個人的には、老後を見据えて住居費用だけを通常の資産とは別に貯め続けるのは、なかなか厳しいのかなぁと思います。
あと、賃貸と持ち家で各々が同じ程度の住居コストを負担しつつ、持ち家は一定期間で低額に変わるのに対し賃貸は一生涯それが続くというデメリットが浮き彫りになっただけのように思います。

四季報秋号から銘柄選別

四季報のオフ会に出席するため、久しぶりに四季報を買いました。
昨日まとまった時間もあり、久々に四季報を通読してみました。



まさに目視によるアナログな自分なりの指標に基づくスクリーニングです。

その条件としては、
①予想PER１５倍以内
②売上高営業利益率１０％台近く以上
③売上・営業利益が四季報でさかのぼれる限りで（概ね）右肩上がり
④営業CFが２年連続プラスかつﾌﾘｰｷｬｯｼｭﾌﾛｰもプラス

以上で選んだ銘柄を更に、ＧＭＯクリック証券で調べ
１．「割高」な指標は排除
２．過去１０年で営業キャッシュフローが1回もマイナスになっていない
３．フリーキャッシュフローもマイナスが1回以内
４．信用倍率が１倍未満
で選別したところ、
いくつかふるいにのこった中で良さそうなのが、
福島工業（6420）でした。
業務用冷凍冷蔵庫や冷凍・冷蔵ショーケースなどの専門メーカーです。



業績進捗率も良く、２５日移動平均線を下回ってたりとエントリータイミングの条件も良いです。

早速今日寄り前に成り行きで購入。
（下がっても一切苦情は受け付けません。）

「下流老人」

最近話題となっている老人の貧困問題の火付け役となったこの本を今よんでいます。売れているらしく第８刷になってました。

色んな個人の環境の違いがあるとはおもいますが、つくづく思うのは、

株式投資をしていれば、よかったのではと。

その際の銘柄選定基準としては、
値動きが粗くなく、
自己資本比率が高く
配当が高くて安定している（できれば３％以上）
業績も安定してできれば上向き

こういった銘柄に適度に分散して投資すれば、
投資額２０００万→月５万
　　　　４０００万→月１０万
くらいの配当が得られますので、年金だけでは足りなくても、大きな後ろ盾となってくれます。お米券なんかももらえたりしますし。

他にも個人年金保険という選択肢もありますが、それらは株に比べると現役時代に収入にならないという大きなデメリットがありますし、保険会社に中抜きされるしで、お奨めできません（DCは除く）

暴落時に行う精神安定方法

こういった相場が悪いときはこういうことを考えるようにしてます。

持ち株のEPSを足し合わせていき、
「あぁ、毎年出資している分に対してこんなにリターン（EPS）があるんだな
去年よりも着実に増えてるな」と確認し、噛み締めていきます。

これをすると少し相場が悪くても落ち着きます。

ただし、業績が上向いていないとこれが味わえないので注意が必要です。

「腕時計投資のすすめ」

ちょっと真新しい視点の上記投資本を昨日購入しましたです。

こういった、中古マーケットができていて、リセールバリューを狙え、自身も消費もできる物に対して投資することは大きいかな、と思わせる本です。

これは住宅にも言えると思うんですよね。
値下がりの少なそうなエリア・時期を狙って買えば、りせーる価格も期待できそうですから（この本では否定的ですが）。
サービスは一過性でゼロです。
賃貸住宅も、そう言う意味で一過性のもので、手のこりゼロです。


腕時計投資を考えるブログ