お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

三菱自動車はダメだけど三菱不動産販売は良い

二件目購入計画では、都心区か今の住所のより駅近の二通り検討しています。
今日は地元不動産屋廻り。

その中でも今問題の自動車会社を抱えている財閥系の不動産屋にも行ってきました。
まずは色々と探している物件の条件を細かく聞いてくれたのは好印象。

基本、不動産情報は業者間ネットワークに掲載しなければならないため、はっきり言ってしまえばどこの業者でも同じ情報を共有しているということになるので、何処で差別化を図るかが難しい業態。
どんなメリットがあるのかも合わせて聞いてみました。

で、話をしてみて三菱不動産販売のメリットが分かりました。

1.地元の三菱東京UFJ銀行とつながっているため、相続物件の情報がいち早く流れてくる
2.公務員共済組合と提携しているため、仲介手数料が30%オフ。


これは大きい!

ちなみに同じ財閥系でも三井のリハウスで以前買いましたけど、ここはまったくディスカウントはありませんでした。(といってもそれが普通ですが。)
また、自宅を賃貸に出す相談した時も折り返しの電話もなく非常に印象が悪いため今回は対象からは外してます。
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4月成績

4月は、体感的にはプラスで終わったかと思いきや集計してみたら、マイナスということで残念な一ヶ月。

○前月末比
1.さわかみ投信 0.88%
2.SMTグローバル株式インデックス -0.51%
3.TOPIX -0.53%
4.セゾンバンガードグローバルバランスF -1.38%
5.MyPF -2.12%
6.ひふみ投信 -2.40%

○前年末比
1.MyPF 0.76%
2.ひふみ投信 -3.52%
3.個人投資家パフォーマンスランキング(中央値)ver2 -3.6%
4.セゾンバンガードグローバルバランスF -5.49%
5.SMTグローバル株式インデックス -8.13%
6.さわかみ -10.53%
7.TOPIX -13.40%

○買い
NEXT FUNDS 日経平均インバース・インデックス連動型上場投信1571
NEXT FUNDS ダウ・ジョーンズ工業株30種平均株価連動型上場投信1546
小野薬品4528

○売り
ゲンキー2772

結構買ってしまい、またキャッシュがなくなりました。
週明けの暴落時に仕込みたかったのですが。
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ダブルローンについて

ダブルローンの融資条件、さらに聞いてみると、より詳しく分かってきました。
・フルローンを組むと1割は2.725%(みずほ銀行)、9割は1.19%。さらに、フラットSであれば当初5年は0.89%。
・ただし、1割自己資金を入れれば、みずほ銀行分は払わなくて良い。
・住宅ローン控除は中古だと2000万まで。
ただし、夫婦名義だと2000万×2まで控除受けられる
とのこと。

そこで、新たに物件を紹介されました。
この物件は今より広く、都心近辺の条件でしたが、やや予算オーバー。

この物件を購入すると、1割自己資金を入れるとしても、
今より3万弱支払いが増えます。

取りあえずGWで時間もあるため内見はしてみようと思いますが、もう少し予算内の物件で検討できれば、と思っているところです。
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内見行ってきました。

二件目自宅購入計画を引き続き検討中のため、本日も物件を見に行ってきました。

その前に、条件として提示してたのは都心5区、築15年以内、駅徒歩5分以内など。
本当は3LDKが希望だったのですが、面積が広かったのと、ルーフバルコニーがそそられたので決めてみました。


行ったところ、ルーフバルコニーは、一度玄関から廊下に出て行かなければ行けない作り。
部屋から続いていると思ってたんですけどね。選択干し場に使おうと思ってたんですが、さすがに遠回り過ぎて不便。
DSC00603.jpg
後は室内が細長い作りで使い勝手悪そうだし、トイレと浴室が隣り合わせがデメリット。
DSC00606.jpg
DSC00610.jpg

見学後、業者さんと打合せしようと思ったところ最寄りの大江戸線西新宿五丁目近辺は全く飲食店が無い!!
立地の悪さも露呈したので、この物件はキャンセル。

その後最近の融資事情を話したところ分かったのが、
・銀行はローンを79歳までに完済する計算。
・ダブルローンできるのは
 みずほ銀行、東京都民銀行、フラット35
 ただし、みずほは購入後一ヶ月以内に今の住居を引き渡ししないといけないとのことでアウト。
 都民銀行は変動で0.875%と割と高め。
フラットは固定なんですが、フラット35Sの割引率がいまだ未定のため、判断しがたい状況。
・築年数をみない銀行が増えてきた(約6割とのこと)


と物件はいまいちでしたが、融資事情が分かり有益な一日となりました。
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「知らないと取り返しがつかない 不動産投資で陥る55のワナ」

一般的に不動産投資本やセミナーってどうしても買い煽り気味な内容になりがちです。
そう言う意味ではこのような本を事前に読んでリスクについても勉強しておき、冷静に臨むべきかと思います。


オーバーローンが出る仕組みやその危険性。
普通、銀行はフルローンなんて出せません。それなのになぜフルローンを銀行から借りられたか、これを読めば分かります。
(オーバーローンの罠、オーバーローンのリスクの罠、オーバーローンの影響が後から出る罠)

その他にも、新築融資の罠、工期なんてあってないような認識の罠、など自分が経験したことだけに身につまされます。

まぁ不動産業界はモラルが低いのでこういった本で勉強して自己防衛しておくべきだと思います。
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最近の投資行動

熊本地震が起きて以来、投資の面で言うと、今までと投資手法を変えなければと思ってます。
【ネガティブ要因】
○まずはサプライチェーンが分断されて自動車や半導体の工場の操業がストップ
○G20米国が日本の為替介入を認めない姿勢を示唆し、介入警戒感が後退、輸出系企業はダブルパンチ
○九州経済自体の物資輸送も困難となっている
○風評被害で観光・インバウンド銘柄もしばらく弱くなる

【以下はポジティブ】
○逆に土木系はしばらく活況か。
○政治面では、消費税増税がしにくい環境になった。補正予算もしやすくなった(これはポジティブ)

などを鑑み、
日本株全体としてはショート
円高デメリットな外需系は触らない
内需系で且つ高成長銘柄に銘柄チェンジ
(できれば材料を伴ったもの)

などと考えています。

具体的には日経インバース、ダウETF、小野薬品を購入。
(本当は別に狙ってた道路工事会社を買いたかったが資金不足で断念)
また月次が良いだけで買ったゲンキーは決算が悪かったため利益確定。

そんな一日でした。
が、かなりの痛みを伴ってます。
これらが明日上昇してくれればいいのですが。。。

今後は割と好材料があれば短期でも買っていこうかと思ってます。
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お金持ちのお宅訪問

知り合いの投資家サンの別宅にご招待いただいてきたので、ご本人の承諾の上、アップさせていただきます。

いやー、すごかった。
別宅なので生活感がなく、ショールームのようでした。
あやかりたいものですね。

(写真をクリックすると拡大します)

IMG_2141.jpg
ラウンジ風。

IMG_2140.jpg
アイランドキッチンなのですが酒で埋め尽くされててバーカウンターになってます。

IMG_2142.jpg
モニターがリアルタイムのチャートやニュースが流れてていかにも投資家って感じでした。

IMG_2143.jpg
洗面台も広々してます。

IMG_2144.jpg
夜景です。東京スカイツリーと東京タワーが一緒に見れます。
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物件広告が既に決まってても掲載され続けている訳

前回記事の続き。

物件の買い手が見つかってもまだHPに残っている理由をその業者に聞いたところ、
①売主側には元付けの業者がいて、毎日確認はしてても中々先方の業者さんとも連絡が取れないことがある
②この業者のように他の業者も他のお客に紹介している場合もある


という事情があることが分かりました。

確かにそれはあるかもな、と納得しかけたんですが、、、

私の指摘を受けてもなお、まだ健美家には掲載され続けてます。
資料請求したのが日曜で、火曜の夜現在まだ消去されてませんけれども、そこはどう言い逃れできるのでしょう。。。。

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お・と・り広告

前回の記事のシミュレーション用に使用した物件はこちら。↓
健美家というサイトでヒットしたモノです。
otorikoukoku.jpg
渋谷区 1,500万円 6.69% 駅より徒歩4分!

念のため資料を取り寄せようとメールしたところ、「残念ながら、既にお申し込みがはいってしまっておりご紹介することが出来ません。」と言う回答。
その後に続いて
「ですので、もし宜しければ類似物件のご紹介をさせて頂きたいのですが
下記のようなお探しのご条件をお教え頂けないでしょうか。
①お探しのエリア
②物件の構造
③築年数
④価格帯
⑤その他条件」とありました。

これって俗に言うオトリ広告ってやつですよねぇ。。。
悔しいので公取、消費者庁、健美家サイト、国交省、都庁などに情報提供しようか思案中。


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「不動産投資の裏側(ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法~投資初心者のための「マンション経営」~」


こちらの本、評価が高かったので読了してみました。
内容としては、ワンルームマンション投資で、月50万程度家賃収入得る手法や利点を紹介してます。
刺激を受けたので早速自分でシミュレーションしてみました。

検索条件としては、都内・駅近・築浅・25㎡以上。
これで探してみたところ、良さそうな物件として、渋谷区の某駅徒歩4分1500万で家賃8.4万、利回り6.6%が見つかりました。

ただ、ここから修繕・管理費2万弱、投資用物件の金利がどれくらいかは知りませんが変動1%として5万弱。
となると、8.4-5-2で、手残り1.4万
その他にも固定資産税や管理会社に払う管理料もあるでしょう。空室期間もあります。設備の交換もあるだろうし、さらに減っていくわけです。

もちろん、1物件ではなく複数物件を買い、家賃分は再投資して残債を減らし、どんどん実収入は増える、とはありますが、少なくても初期の収入があまりに心許ない額に思えて仕方ないです。
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相場雑感と今後の投資の方向性

マーケットについて雑感を。

売ろう売ろうと思いつつ、昨日上がったのを見るとつい売る気がなくなり、今日また後悔するという日々を過ごしてます。
日本株買う主体が見受けられない今、さっさと見切りを付けるべきか。

この辺りはダウと比べるとより日本株の弱さが際だってるのが良く分かります。
2016405.jpg
敢えてこの市場で勝負するのもどうなんだろうかと考えてしまいます。
本株ショートの米国ロングが最近のトレンド。

さて、日本株が反転するきっかけはなんなんでしょう?
今日の日経夕刊では「日本株に惹きつけるためには企業統治改革の進展がかかせない」とありますが、こんな抽象的な指標で海外勢が食い付くとはとても思えないんですが。。。
どちらかというと消費税増税凍結を争点とした解散&与党圧勝あたりのほうが実現性があるように思うんですがどうでしょう。

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「株式ディーラーのぶっちゃけ話」



2月に発売したこの本、ヴィレッジヴァンガードで取り寄せし、優待でのお支払い。なので無料で購入です。
まだ読み途中ですが、主な内容は、
ディーラーになる人の経歴、
具体的な売買手法(←ここが一番面白い)、
証券会社で自己売買が増えた理由、
給与体系、雇用体系(正規・非正規・フルコミッション)
などなど。

実際に株式投資している人であれば、プロはぼくら個人投資家であるアマチュアとはどう違うのか、がよく分かり、ぐいぐい引き込まれて読めると思いますよ。
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今後のマーケットのイメージ

土曜の日経朝刊マーケット面で気になる記事が二つありました。
(最近このマーケット欄読むのがお気に入りになってます)

一つは
「信託銀、株式比率下げ」
最近の閑散マーケットの数少ない買い手はであった信託銀が、年金基金向け運用で2年連続で株式への投資比率を引き下げる方針とのこと。
買い手がますます減りそうです。

もう一つは
「円高反映 遅行の罠」
企業の想定為替レートが足下の水準よりもまだまだ円が安く、機動的に変化させないため、為替相場の変化に遅行して修正される傾向がある、と。

これらを考えると短期的には日本株にはネガティブになってしまいます。

日経インバースや日経先物ショートをして、内需小型優良株や材料株にベット、がしばらくは良さそうな気がしますが、私もそこまで機動的に動くタイプではないので、ぼーっとマーケットを見続けてるだけのような気がします。
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新人に資産運用をアドバイスするなら。

我が職場にも新規採用職員が入ってきました。

そんな彼らにアドバイスするとしたら、株を買え、ですね。
レベルに応じて考えてみました。

レベル1.(初級編)
毎月コツコツインデックスファンドを自動購入。

レベル2.(中級)
毎月コツコツは同じでも少し変化を加えます。
信託報酬の安いETFで。
暴落時にはできれば多めに買い増す。
選ぶETFとしては日経平均やTOPIXよりも、資本主義先進国のアメリカ、ダウあたりがいいと思います。

レベル3(上級)
もっと株を勉強しても良い、という人にはやはり中小型の成長性が見込まれそうな個別株に数銘柄分散投資。
ブログも本も並行して読み、常に勉強。

生活防衛資金は2年分とか言い始めるとなかなか株に資金が回せません。数十万キャッシュ貯めれば良いのではと。

あとは、家をなるべく早く買え、ですね。
自宅は負債といいますが、賃貸で掛け捨てよを生涯続けるよりは、資金がマイナスではなくなると言う意味ではやはりプラスの資産です。住宅ローンという魅力的な低金利で借りられるのは使わない手はありません。一個人が信用を膨らませる絶好のツールです。
まぁ自宅がある、寮がある、借り上げがある、などはこの限りではありませんが。
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3月の成績(対インデックス込み)

やっとプラスに転じた今月。
いつものように、主だった指数、インデックスファンドとアクティブファンドとあわせて集計してみました。

○前月末比
1.ひふみ投信 10.53%
2.MyPF 10.22%
3.SMTグローバル株式インデックス 5.75%
4.さわかみ投信 4.89%
5.TOPIX 3.80%
6.セゾンバンガードグローバルバランスF 3.30%


○前年末比
1.MyPF 2.98%
2.ひふみ投信 -1.14%
3.セゾンバンガードグローバルバランスF -4.17%
4.個人投資家パフォーマンスランキング(中央値)ver2 -4.3%
5.SMTグローバル株式インデックス -7.66%
6.さわかみ -11.31%
7.TOPIX -12.93%


○主な売買
いずれも月末31日の売買。
ドレッシング?

【売り】
明光ネットワークを売り。
高優待・高配当のみでの購入だったので、キャピタルゲインが望めなさそうだったため。
【買い】
アキュセラ(4589)

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