もし今狙ってる物件に住み替えたら

家探し、住み替え話、です。

今の家を売れば売値－残債で１０００万くらいになると皮算用してます。
それを頭金にして買えばレベル上がった住環境に住めるのではというのが発端になって探しているのですが、
どうしても都心に目が行ってしまい、結果先日見に行った物件が第一候補になってます。やはり高い物件になります。

ということで、それを買うとどうなるか、ﾒﾘﾃﾞﾒでみて見ますと、
メリット
【金銭面】
・資産価値上がる
・ローン減税枠が増える
・金利が低くなる
【物質面】
・広い
・職場近接（＝自由になる時間が増える）
・高級住宅街
・最新リフォームが施されてる
・築年が新しくなる
・戸数が増える
・道路が狭いので高い建築物が建たない

○デメリット
【金銭面】
・毎月の支払が増える
【物質面】
・駅から数分遠くなる
・収納は減るかも
・二面から一面採光になる
・道路が狭いので緊急車両が入りにくい
といったところ。

主観入ってるかも知れませんが、メリットは多い。
けど、金銭面では負担が増えるデメリット有り、という微妙な着地点。

BBQ無事？終えました

とりあえず、昨日のBBQは成功だったかな。
結果的に、ですが。
色々ケアすべき点が抜けてました。次回はもう少しまともにできそうです。PDCAしないと。

今後もまた、BBQみたいな、あまり投資色前面に出さない緩い企画で、交流を広げていきたいと思います。

また、知り合いの多い人に声かけると広がりやすいというのがよく分かりました。

しかし、著名投資家さんの娘さん達は美人揃いだったな～
非リアの投資家クラスタ男子ではあのハイスペック女子は落とせないだろうな～。

今日も都心物件を内見。

今日も引き続き内見。
今回は業者の車で回ることが出来たのでまとめて４件見れました。
そのうち一番良さそうだったのを紹介します。
山手線内の丸ノ内線沿線の都内一等地。職場近接。
業者買取再販物件。つまり仲介手数料無し。
フルリフォームに５００万かけたとのこと。
坪単価２８４万(分譲時坪単価：268万円)。

（類似部屋の間取り図）

先週からオープンルームを開催して、引き合いもチョコチョコ有り。
値段としてはリフォーム無しで売り出してる部屋の価格とほぼ同じなので、やや割安かなぁと。
メリットは隣接する道路の幅員が狭いので容積率が取れず、今後も目の前に高いマンションが建てれない。
そして車通りが少ないので閑静。
天井が高く、一面とはいえ、窓が広い。
そしてフルリフォームなので綺麗なのは言うまでもなく。
またキッチンから浴室・洗面所に行ける２ＷＡＹタイプなのもグッドです。

デメリットは、
当初予算オーバー。
駅から徒歩９分と私的にはやや遠い。
収納が少ない。
また、気になったのが何故か入れ替わりが多いと言う点。

以下写真集です。
（縦横が上手く表示できてない場合はご容赦を）

外観。


玄関。


廊下。


まぁまぁ広い。


キッチンからの眺望。



ベランダからの眺望です。まずまず抜けている。


ベランダから見下ろしたところ。緑が多くて良いです。

BBQ

今度投資家のオフ会でBBQをやることになりました。

（イメージ図）

BBQという企画内容が良かったのか、
投資色を前面に出してなかったからか、
誘い合わせてくれた人たちの交友関係が広かったのか、
いずれが良かったのかは分かりませんが、
なんと４０人近く集まりました。

ありがたい限りです。
一番遠方からは沖縄からの参加です。
人数の多さもさることながら、何と男女半々、しかも若い女性が多い、というのも驚きでした。
今まで何回もオフ会やりましたがここまでの男女比・年齢層は初めてです。

これからもこういったネットワークを大切にはぐくんでいきたいと思います。

高パフォーマンスの凄腕投資家の中で年率４％とは。。。

知り合いが何人か出てたので今月のダイヤモンド・ザイを買ってみました。



別冊の「億万長者２２４人の思考術＆儲け方」を読んでみたところ、ほとんどの人が何倍にも増やしてる中、
とあるインデックス投資家は数十％。年率に引き直したところ、４％強。
他の人と比べると際だってパフォーマンスが低かったのです。
逆に嫌みになってしまうのではとこちらが危惧するほど。
編集サイドとしては、ほったらかしにしてはすごい！と言いたかったのかな？

クローズアップ現代（追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～）の感想[収益不動産編]

続きです。
実需と並行して収益不動産投資家も取り上げられてました。

序盤で、日本財託のセミナーが活況だという様子が。
去年の倍以上の問い合わせがあるとのこと。

で、そのセミナーで紹介されたかどうか分かりませんが、間を置いて、ワンルームマンションを購入した３３歳サラリーマンが出演。
自宅は既に購入していて、１２００万の住宅ローンを持っている家族４人で年収４５０万の方。
投資したのは、数百万円で全額１０年ローンで購入。（ネット上では４．５％の金利とのこと。やはりスルガ銀行か？）
最初は、月９０００円赤字、といきなり持ち出し発生。
完済後は３．６万の家賃収入。
ただし空室だと月５．８万の赤字。
さらっとナレーションされてましたが、なんと駅から徒歩２０分。
「ゆくゆくは家計の足しになる、何もしないのがリスク」と。
さっそく物件がTwitter上で特定されてました。小岩駅から徒歩２０分、築27年、交差点に面してました。

これは客付けに苦労しそうです。。。
しかも安定収入を見込む１０年後だと築３７年になってます。売る時の融資付けが難しそう。
私だったら、駅近・築浅で資産価値が高そうな物件にしますね。
できれば、りそなとかで１％台で借りたいですね。
裏技で、フラット３５Sを使う。２部屋以上が条件なので、ワンルームって訳にはいかないんですけどね。最初だけ住民票を移せばOKらしい。

他の方もブログで取り上げてますので、こちらもご参照下さい。
私よりももっと厳しいです。
クローズアップ現代＋『追跡！タワマン「空中族」～不動産バブルの実態に迫る～』毎月赤字の不動産投資？

クローズアップ現代でとりあげられた不動産投資について＜シングルマザーの不動産購入＆ローン返済 ＞
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た<のらえもん>

空中族を特集したクローズアップ現代見ました。

先日の不動産を特集したクローズアップ現代見ました。
追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～.


ただ、内容が、実需不動産と収益不動産とが変わる代わり出て来て、少し分かりにくかったです。前半と後半で住み分けて整理した方が良かったかと。

実需の話でいうと、豊洲を中心とした湾岸エリアのタワマンを移り住む人たちを空中族と呼んでました。
不動産熱が高まっているのと特に湾岸エリアはタワマンがドンドン建設さえれており人口流入が進み不動産価格が高騰しているため、移り住む毎にキャピタルゲインが得られ、それを頭金にさらにグレードの高い物件に移り住むことが可能となります。

実は私の自宅も買った時期が震災直後と言うこともあり５年住んでも「買値＋リフォーム代」を足し合わせた金額より高く売れそうです（何社か査定出して裏も取ってます）。
なので、実は私も結果的に、今売ろうとしてますけど、まさにこの空中族と同じ事をしようと思ってました。私の場合は、タワマンではなく低層マンションの低層階なので、「低空族」になりますけど。

ただ、この手法、注意しないと行けないのは、不動産市況が逆回転したらそこで行き詰まります。

強いて対処できるとしたら、相場より安くか、手数料を抑えつつ、都心で駅近物件を探すことではないでしょうか。そしたら次の好況時までには資産価値がそこまで下がらないで売れると思います。

もう一件マンション内見

実は、昨日はもう一件見学に行ってました。
有楽町線沿線の湾岸エリア徒歩１分と好立地！！
同じ日に見た都心エリアと同じ価格帯の物件です。
そしてこちらも業物（業者転売物件）。
角部屋のため三面に窓がありたっぷり日が差してます。
そして家具付き！！

ベットが付いてます。


書斎もあります。

７０㎡近くあり、３部屋あるのが高評価

ただし、デメリットが２点。
一つはお風呂が狭いこと。

足が伸ばせない。。。

そして最大の欠点は、これ。↓

リビングからの眺望。


南側の眺望。一見抜けててよさげです。

でも、よく下を見ると、、、



更地です。

業者に確認してもらったところ、
マンションが建つらしいとのことです。
惜しい！

今日の内見結果。

今日も内覧行ってきました。
今回は今までで一番の都心物件でした。坪単価は３１０万程度。
業者によるリノベ物件のため仲介手数料は無し。
東京メトロ駅から徒歩３～４分。

マンション正面。半地下です。


廊下が短い。なので全体も狭く感じるのかも。


ベランダ狭し。


北側は開けてます。有名な大きなお寺が見えます。


対面型は良いのですが、リビングが狭い。


洗面スペースはまぁまぁ。


北側の部屋は意外と明るい。


お風呂はまぁまぁ。



南側の眺望１。


南側の眺望２。


南側の眺望３。ちょうど正面。

メリットは、
とにかく立地！１２０点。
そして築浅。
リノベ直後で内装は真新しい。
デメリットは
・東南のため夕方の日当たりはいまいち
・収納が少ない
・ベランダが狭い・３Fで眺望いまいち
・都心過ぎて、スーパー、ドラッグストアはあまりない

仲介手数料を大幅に引き下げる方法

知り合いの不動産投資家から、「知り合いで良い業者いますよ」、ということで紹介してもらうことになりました。
その業者であれば、仲介手数料もディスカウントもしくは無料にできるかもしれないとのこと。
そうなれば今回住み替えするとなるとほとんど仲介手数料が発生しないでできそうです。（購入予定の物件は業者が売り主のため）
その知人自身もその業者とお付き合いしてるらしいのでそこまで変な業者では無いはず。

ということで今週末合ってみたいと思います。

新しい物件発見

ネットで調べてたらまた良さそうな物件を見つけました。
先週末見た物件よりも少し狭いですがより都心でリフォーム済みです。
そして何より大きいのが、物件の売り主が個人ではなく不動産会社なのです。

おそらくこれは仲介手数料が発生しないはず。
しかも新価格とあったので一度値下げしているようです。
ということは、そこまでライバルがいないはず。





もしかして職場に近すぎて通勤手当が出ないかも。

今週も都心物件を内見

今週も内見に行ってきました。
検索する際の条件としては、６０㎡以上、特定東京メトロ沿線で駅徒歩５分以内、南向き、角部屋、都心区というかなり厳しめだった条件を満たすマンション。
さらに、角地、駅まで信号なし、平坦、一方通行のため車の通りが少ないなども分かりました。
収納スペースも多く、南向きの二面のベランダは◎でしたが、和室もありリフォームの必要がかなりありそう。
共用部は、平成９年築としてはややくたびれた感はありましたので、管理が微妙かな、というところが少し残念。
ただ、大規模修繕したばかりだし、その割には修繕費もしっかり貯まってました。

中央区で、駅から徒歩２分というブランド・立地は資産価値が高いと思います。
なので、かなり前向きにかんがえてみたいとおもってます。



特徴的なのは、この南東と南西の2面に渡る長いベランダです。








少し歩けば隅田川です。


ベランダから見えればなお良かったのですが。

良ブログを発見

マンション購入について考察している良いブログを見つけました。
都内で働く２０代の一般サラリーマンが、都心のタワーマンションを中心に購入を真剣に考えていくブログです。

住居に対する考え方が私と近いです（僭越ながら）
相当勉強されてると思いますが、そういった考えに至るプロセスも論理的に書かれています。
どうやったらお金を貯められるか、という考えからスタートし、結果資産価値の高く価格が保たれやすい都心のマンション（特にタワマン）を購入する、という結論に達してます。
こんな考えを２０代で気付くなんて素晴らしいし、羨ましい。

「ＳＯＭＥＤＡＹ」ＢＹ原秀則

読み終わりました。読後感良かったです。
ラストに至るまでの納得感が前作の「部屋においでよ」とは違いました。
両作とも彼がやりがいのある仕事をみつけるという点では共通してますが、そこからの恋愛模様が真逆に展開します。

と書いてきましたが、それだけのめりこめたってことで、それだけ惹きつける良い作品だと思います（特に前半）。

ただＳＯＭＥＤＡＹのコミック最終巻の裏表紙イラストでオチが分かってしまったのが残念。

良物件発見

全部とは言えませんが、かなり条件にあった物件を見つけました
中央区の地下鉄駅徒歩３分（ヤフー地図で調べたら、なんと徒歩２分！！）
坪単価２５５万円


都心への交通アスセス◎
面積、築年数、バルコニーの広さ、2面採光、方角、宅配ボックス有り。
「ローン＋管理・修繕費＜賃料」と資産価値も高そう。

デメリットは、
３部屋じゃないこと。
ペット不可。
ゴミ捨て２４時間が可能かは未確認。
眺望いまいち。雑居ビルが並ぶ
周辺の商業施設未確認
小規模マンション
といったところ。


早速、三菱系仲介会社に内見をお願いしました。

今日は湾岸物件を内見

今日も内見に行ってきました。
以前も見た豊洲の長谷工施工で、別のマンションです。

居住中だったので、なるべくプライベートが分からない写真をアップします（撮影の承諾は得てます）。
坪単価２４０万。豊洲にしては安い方かな？

キッチンは広く、ディスポーザー有りで○。


いわゆる鰻の寝床という中央が廊下で両側に部屋とダイニングが振り分けられてるオーソドックスな間取り。


眺望良いのですが南東のため、午後の日射しはあまり望めなさそう。


奥行きが広いバルコニーで○

で、総合的には実はそもそも少し予算オーバー。
方角もいまいちで、間取りも平凡。
また三菱系の販売会社なので、仲介手数料の値引きあるかと聞いたら、ここの業者ではできないとの回答。

ということで、今度も見送り。

その後三井さんのモデルルームに行ってきました。
複数の部屋が用意されていました。
その前には専用のシアタールームもあり、１／５０のミニチュアも３体あり。

それだけにお金が凄くかかってて、溜息漏れる贅沢なものでした。
これが新築価格に上乗せされてるんだなぁーと。
予算的には残念ながら全く手が届きませんでした。

原秀則の２大恋愛マンガ読了（「冬物語」＆「部屋においでよ」）

普段、投資やビジネス本といった乾いた内容ばかり読んでるので、たまにはということで、大学受験の頃にはまってた予備校生の恋愛マンガをまとめ買いしてみました。


自分の世代と重なってたこともあり、当時熱心に読んでたはずなのに何故か途中までしか読んでなかったんですよね。
約２０年振りに読み返してみました。
優柔不断な主人公にはイライラしつつも爽やかなラストで読後感は良かったです。
今思えば、主人公達の大学を何処に受かるかよりその先の就職先まで見据えるべきなのになぁとは思いつつ。


これで原秀則ワールドに火が点き、次は「部屋においでよ」のセット版が350円ほどで売ってたのでこちらもまとめ買いしました。

（以下ネタバレ注意）
女性ピアニストの家に、彼女行きつけの飲み屋でバイトしていた大学生が転がり込むところから始まります。
その女性主人公の可愛らしく、ひたむきな姿に感情移入したためその世界観にどっぷり浸かってしまいました。
後半、その恋人の彼が夢中になれる仕事が軌道に乗りだしたという理由で彼女に別れを告げるというオチには納得できませんでした。
仕事が順調になる=恋人への気持ちが無くなるというロジックは、チョット私には理解できないんですよね。
出だしは初々しいほのぼのとした感じだったのが、途中から重苦しく、すれ違いばかりの内容に変わっていきます。
最後があまりにも女主人公には救いよう無い終わり方だったので、読後はかなり気持ちが落ちてしまいました。
今思えば、2人がすれ違う納得感・理屈が弱かったからだと思います。

これはさすがにまずい！と思ったのか、台湾でドラマ化された時のストーリーはハッピーエンドに変わってたようです。
やはり、ラストはハッピーエンドで締めるべきだったような気がしてなりません。

この落ちつつも原秀則ワールドにはまった気持ちをもちなおすために、次はこちらを注文しました。

築古リノベの注意点

最近読んだ本では築古マンションをリノベすることを推奨していましたが、リノベで注意すべき点がいくつかあると考えられます。

一番は旧耐震基準で作られてると言うこと。これは大きなデメリットです。
耐震性のチェックがされてるかが必要でしょう。

後は、専有部分と思われがちですが、ドアやベランダは勝手に直せません。（確か窓も勝手にペアガラスとかには出来なかったような。。。）いくら内装を新築同様に出来たとしてもドアやベランダは古めかしいままで、やや違和感を感じそう。

それと最新設備を導入するにも限界がある。
宅配ボックスや２４時間ゴミ出し。主婦憧れのディスポーザーなどは後付できません。

こういったことを受け入れられる人だけが、築古リノベを検討すべきでしょう。

「不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ 」

こちらの本、amazon評価が高かったので、読んでみました。
方向性としては築古＆リノベして、新築よりコスト抑えましょう、というもの。
概ね賛同できるのですが、事例で出てくるのが築年数４０年以上とか。
前回のブログ記事で、新々耐震基準でも危ない！とで書いた直後だったので、やはりこの点が気になりました。
amazon書評でも指摘されてましたが、耐震性の問題については一切触れられてません。
この安全性について言及してもらえたらよかったんですが、「古かろう、危なかろう」では命を預ける住宅を選ぶ視点としては抜けてると言わざるを得ません。

せめて「旧耐震でも耐震補強した物件を選ぶ」、とかいった一文があれば良かったんですけどね。

新新耐震

ツィッターでこんなニュースを見かけました。
『熊本地震 新耐震基準の住宅にも大きな被害
5月1日 18時30分
（前略）工学院大学の宮澤健二名誉教授などの調査チームは、震度７の揺れを２回観測した熊本県益城町で、２９日から住宅の被害状況を調査しています。（略）その結果、２つの地区を中心とした場所では昭和５６年以前の古い耐震基準の住宅の大半が、「倒壊」や大きく壊れる「大破」に分類されるということです。
また、昭和５６年以降の新しい耐震基準の住宅のうち、平成１２年までに建てられた住宅では「倒壊」と「大破」が、合わせて６０％から７０％に達したほか、壁の配置や柱の固定方法など基準がより強化された平成１２年以降に建てられた住宅でも、２０％から３０％が「倒壊」や「大破」に分類される大きな被害が出ているということです。
新しい耐震基準の建物の被害について、宮澤名誉教授は「震度７が２回相次いだことや地盤の影響も考えられる。また、建物の設計や施工に問題がある可能性もあり、さらに詳しく調査する必要がある」としています。』
新耐震基準は気にしてましたが、平成12年以降更に厳しい基準になった（新新耐震）というのは知りませんでした。
上記データでも新耐震よりも半分の被害に収まっているという有意な結果が実証されました。

もう１つこの記事から分かるのはそんな新新耐震基準でも30%近くが倒壊・大破してるということで、厳しい基準を満たしてるから万全ということでもなく、やはり地盤もしっかりしてないと建物だけでは限界があるということ。
また今日読んだとある週刊誌の記事によると、都内でも田端〜飯田橋〜四ツ谷も活断層があるそうで、こういったその土地土地での地盤にも注意が必要。

ということで、家を買う際は
1.新新耐震基準以降の物件にする(それ以前の場合は耐震診断済みの物件)
2.地盤をハザードマップなどで要確認
の両者が必要のようです。

2軒目買うとして、貸すのと売るのと。

自宅を移り住む際に、今の家を売るか貸すかで各々のメリット（逆の際のデメリット）を、頭の中であれこれ考えててもぼんやりして結論がでないので、今回は敢えて文字にしてアウトプットしてみました。

○売る場合
・資産価値減少リスクが避けられる
・金融機関の選択肢の制限が無くなる
・売却額と残債との差額を頭金に充当でき、融資額が減らせる
・空室リスクが無い
・ランニングコストが安い

○貸す場合
・経費が認められる
・既存物件に繰上返済をしても住宅ローン減税に影響しない
・住み替えコストが安い


となりました。
うーん、なんか、売却した方がメリットが多いなあ。
とはいえ、最終的には具体的な数字に落とし込まないと見えてこないですね。

ダブルローン希望者に朗報

フラット３５が５月より、１．１９％→１．０８％と０．１１％また更に下がりました（返済期間２１年以上35年以下）。さらにフラット35Sだと当初10年は0.78%。今借りてる変動金利とほぼ変わらず！

２軒目を狙う人私みたいな人にとって、これは大きい！！



金利水準【平成28年5月】

八丁堀物件内覧

昨日も自宅探し。
やや予算オーバーではあったのですが、その他の条件は満たしていたため、勉強のため内覧に行ってきました。
平日のオフィス街ということもあり、人通りも少なく、商業施設も少なく、少し寂しい感じな町並みでした。
マンション自体は外観からしてもやや癖のある、デザインマンション風。
平成１６年築の割には古めかしい感じ。

備え付けの棚。これは便利。


乾燥機付洗濯機。外国製。サイズが限定されてるため修理とか買い換えが大変そう。


玄関は広くて綺麗で棚も多く良かったです。


床がカーペットなのはいまいち。。。


眺望はまぁまぁ開けてました。もう少し先は隅田川なんですけど、まったく見えないのが残念。


キッチンとリビングとのパーてーション。これはいらないなぁ。


別の窓からの眺望。味気ない。


収納は多めで良かったんですが、何故か扉は透明なガラス戸が多い。


また別の窓からの眺め。ビルばかりで味気ない。


キッチンは広め。

予算オーバーなのと、立地がいまいちなのと、内装に癖があるのとで、今回も見送り。

あと、回る業者を増やしてもあまり意味無い気がしてきました。
結局はＲＥＩＮＳに載るわけですから（基本的には）。