お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

住み替えによる臨時収入

前のマンションでローンを組んでた時の銀行からハガキが届いてました。
なんだろう、とハガキを開いてみるとローンの保証料が日割りで戻ってきてました。なんと30万以上。

うれしい臨時収入。

また、もう少ししたら前のマンションの火災保険料も日割りで戻ってきます。

住み替えはキャッシュアウトばかりだったので、うれしい限りです。


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近所のスーパーについて

新居には近所にスーパーがあるので、日常生活品には困らないな、と思ってたのですがいざ使い始めてみると、

品ぞろえが悪い!

値段が高い!!


ということが分かりました。

家を買う前に、スーパーがある、だけじゃなく、実際に店舗に入って買い物すべきでした。

どれだけ高いかというと牛乳1パック280円弱。
あまりに高いので帰りにコンビニよって比べてみたらほぼ同額でした。

ということで、基本的には週末ちゃりで7~8分の距離にあるOKストアでまとめ買いしているという日常となってます。
*OKストアだと先の牛乳パック同商品は180円程度です。


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物件、買いそびれました。

知り合い業者から紹介されてた任意売却物件の区分マンション。表面で軽く6%。
都区内、駅から徒歩5分。駅からのアプローチも平坦だし、スーパーのライフも至近。眺望は目の前マンションで悪いけど、ペット可は売りになると思いました。


意思表示を明確にしてなかったために、知り合いが買い付け入れることになってしまいました。残念。

ということで、不動産投資に振り向けられる自己資金、いつでも投入できます。

何かいい物件が紹介されれば、即答できます。
この状況、知り合いの業者さんにも伝えてあります。

良い物件かもーん!


今この本を再読してます↓
中級者用ではありますが、非常に内容が濃くてお勧めな良書です。




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残念な不動産の売り方その2

しつこいようですが、相場より高く販売中物件情報の続報を。

例の、相場が250万のところを坪307万で売り出している物件ですが、最近坪290万で買い付けが入ったようです☆

が、売主さんは安いということでこれを断ってしまったようです。

う~ん、もったいない!

買い付けも入ってるし、内見の申し込みもチョコチョコあるようなので、売主さんは強気になっているものと推察されます。

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残念な不動産の売り方

昨日の物件が割高だと書きましたがどれだけ高かったかを理解していただくため、坪単価でみてみましょう。

同マンション、他の部屋も売り出してるのですが、それが坪255万
知り合いの業者に聞いてみたら、同マンションを以前、坪250万で売ったことがあると。
で、問題の昨日の部屋の売り出し価格が坪307万
ということで、相場より20%も高い値付け。


昨日の時点では「いつ売ってもいい、なんならこのまま住み続けてもいい」、とのことであわよくば高値で利益確定できればいいや程度かと思ってましたが、実は違ったようです。
というのも、さきほど本当の売却理由が元付から入ってきました。
仕事を変わり収入が減りローンの支払いが厳しいということでした。

ということで、いつ売主本人がこのミスマッチな値付けでは売れないという厳しい現実に気づくか、がカギです。

物件探しって、それぞれの人生模様が垣間見られますね。



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残念な物件を内見。

今日も物件を見に行ってきました。どちらかというと、実需狙いのお友達のお付き合いとして。
事前のマイソク情報からしてすでにかなり割高でしたが何か理由がるんだろうという目線で行ってきました。

見に行ってオーナーさんとも喋りましたが、特に急いで売る理由がない、ということでした。
売れたらラッキー、くらいな気持ちなのでしょう。
内見を意識して、ものすごくきれいに掃除・整理整頓してる、というわけでもなかったです。日常を見せてる感じでした。
さらに行けてなかったのは、分譲時のビルトインの洗濯機が壊れていてそれは海外製のため買い替えることができないそうでした。

申し訳ないですが、これでは売れないでしょう。事実3か月募集してから売れてないそうです。
売主さんは売れなくてもそのまま住み続けてもいいのでしょうけど、付き合わされる元付の不動産業者はたまったもんではないですね。
売るなら早く下げるか、売らないならもう募集はやめるかした方が周りのためだと思いました。
中途半端すぎます。
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二十歳で家を買う

ツィッターでフォローさせていただいてるマンション好きの方がいるのですが、なんと、その方は21歳で自宅を購入したとのことです。
これは理想的だと思いました。
(その彼の場合はちょっと特殊で既に5,6件買い換えてるそうです、まだ三十代前半なのに)

なるべく若い頃より小振りの物件を買い始めて、完済し終えれば、その後はそのマンションを売ってその資金を次の物件の頭金に充当しよりグレードアップしてもいいし、自宅は賃貸に出して自分は新しい物件を買い、その賃貸収入をローン返済に充てることもできますし。月々の支払がかなり楽になります。

また完済を待たずにある程度返済が進んで売却額と残債との差額が生まれそうであれば、その分を次のマンションに充ててもいいと思います。(まさにか、私がこれを実践してますけど。)

物件や立地にも寄りますが、一般的には賃貸物件と比べ遙かに上質な居住空間に住めるし、住まいの選択肢が広がる上、資産形成にも有効であるため、とてもお奨めな手法です。

賃貸は仕様がチープな上に、資産形成面でも劣りますから、早くそこから脱出することが大事かと思います。



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自宅は資産ではない?2

前回記事の続きですが、一つ言い忘れてたので補足です。

自宅はローンを返済し終わると、次に売ることも貸すことも住み続けることも出来ます(これは前回も言及しました)。

そうなると、完全に資金が環流します。つまりお金を持ってきてくれるロバキヨの言うところの資産となります。
(住み続けることも家賃が自分に返ってくると考えるとプラスの資産です)。

ということで、ロバキヨの理屈からしても、自宅は負債ではない、という結論に達しました。

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自宅は資産ではない?

ロバキヨは、お金を生まないから資産ではなく負債だ、と喝破されていて、それが世間では割と支持されてるようです。

この間お会いした複数棟保有する不動産投資家も同じ事言ってました。

が、自宅を買うと言うことは、
自己資産をほとんど使うことなく他人資産(金融機関)でレバレッジを効かせて購入することが出来ます。
また毎月のローンの支払いも金利以外のほとんどの元本支払い分は自己資産に戻っているだけです。その上、金利は史上空前の低水準。
しかも自分で済む分には空室リスクゼロ。完済後の出口戦略の選択肢は増えます(貸す、売る、住み続ける)
方や、賃貸の場合は、大家に払いっぱなし。掛け捨て。回収はゼロ。
つまりこれこそ本当のマイナスです。(しかも老後の住み替えリスクや長生きリスクもあります)

生きる上で必ず支払わなければ行けない住居費というのは、このどちらかを選択しなくてはいけなわけです。(※ロバキヨの本は、この住居費についての言及が無かったです。)

以上踏まえるとどっちがマイナスか明らかなわけです。
つまり賃貸は確実なマイナス資産(そもそも資産とは呼べない?)な訳です。
ロバキヨの言うところの、資産を生まないどころかマイナスなのが賃貸な訳です


この辺を分かりやすく解説してるのがこちらの名著です。



ロバキヨ本よりもこちらの方が圧倒的に実践的・具体的なので、お奨めです。
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「いますぐプライベートカンパニーを作りなさい!」


三連休はこの本を読んでます。

かなーりザック入り言うと、サラリーマンの課税所得を事業所得や不動産所得で経費を積んで節税しましょうという内容。

とても賛同できるんですが、これだけでいきなり不動産投資をするのは危険です。
この本プラスいくつかの良質な不動産投資本を読むことが最低条件だと思います。


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引っ越ししてより走るようになりました

最近某スポーツブランドが主催しているランニングクラブに参加してます。平日も休日も。
家から自転車で15分程度で行けるシュップが出発地点なので、個人的にもとても行きやすいのがメリットです。
しかも参加すると200円相当のスポーツドリンクが無料で提供されます。

ランニングは一人で走るとかなり精神的・肉体的にしんどいんですが、モチベーションの高いランニング愛好家同士、みんなで走ると気が紛れることもありだいぶ楽に走れます。
しかもそのショップスタッフからフォームのアドバイスも受けられるという特典もつきます。しかもそのスタッフは美女が多い。
結果、最近一人で走ることが無くなりました。

無料で色々もらってばかりなので、たまにはショップの商品でも買ってみようかと思ってます。
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賃貸と購入

持ち家・賃貸議論はよくもめますが、私の事例で言いますと、
買値とほとんど同じくらいで売却できました。

この間、修繕積立金・管理費・固定資産税だけで住めたことになります。

仮に同物件を賃貸で住んでいたら、
家賃は15万程度(家賃補助を考慮)

購入であれば5~6万程度

これくらいの差額が生まれたことになります。

賃貸だと、掛け捨てでしか計算できませんが、自宅購入だとこういったありえないくらいの低コストで住まうことができるのです。

このように資産価値の落ちにくい物件・立地を選べば、結果的にはこのように低コストで住めることができるのが住宅購入の大きなメリットとなります。

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不動産投資本を二冊紹介

先日書店いった際不動産関係の本を衝動買い、まとめ買いしてしまいました。

その中で、今読んでいるのがこの本。
嘘、と書いてますがますが、真実に迫ってます。
良書だと思います。
節税方法や法人化するメリット・目安、出口戦略、など押さえておくべき点がきちんと論理的に説明されてます。


その直前に読んでいたのは、こちら。

ですがちょっといまいちでした

不動産というか、ワンルームマンションを買い進め、という内容。
出口戦略なし。
しかも最初はマイナス運用。でも節税になると。
さらに自己資金がたまったら繰り上げ返済すればプラスになると。。。
この辺りは前者の本でも指摘してますが、他人資本で運用するのが不動産投資のだいご味なので、自己資本入れて何とかプラスでは何のためにやっているのかわかりません。
あとは、最初は10万で始められるとか。。。。
フルローンが出るならまだしも、通常は手付金、登記費用は司法書士代、金融機関への保証料、火災保険など、いくらワンルームで少額とはいえども6~7%は諸費用だけでかかります。

あまりにも対照的だったので、両極端の二冊を紹介してみました。

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投資物件内見

投資物件見てきました。

築7年なので、設備は新しいです。

眺望は目の前にマンションが聳え立っていて、いまいち。

またクリーニングされてないので汚いまま。

所有者は賃貸に出していました。

おそらく喫煙をしてて、ペットもいたかもしれません(ペット可物件)

したがいまして、リフォームは必須です。

その分は指値を入れて買い付け出したいですが、仲介業者の知り合いも買いたい(しかも現金で!)とのことで、ライバルが多そう。


○想定家賃(募集家賃ー5000)ーローン・固都税・管理費・修繕費=4.5万

○10年後売却・・・相場よりもかなり低い売却額ー残債・諸費用=300万

くらいにはなりそうな物件でした。


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値ごろな収益物件を発見。

本日やっとネットが開通しました、。

この工事のため平日やすみをとらなければならかったです。やはり引っ越しは面倒です。


なんていう境遇でありながら、知り合いの業者さんから任意売却物件がある、との紹介を受けまして、今度は投資用不動産を検討しています。墨田区の都営新宿線駅徒歩5分。平坦なエリアで、大型スーパーもあり、生活するには至便なエリアだと思います。

ヤフー不動産で近隣物件も見てみましたが相場より明らかに安いです。さすが任意売却物件。


詳しく計算してませんが、表面利回りは指値がきけば6%台半ば。大まかに手残り毎月3万くらい。

また購入価格が安いということは、出口も楽ということです。つまりキャピタルゲインも狙える物件ということです。


早速今週末下見してこようと思います。


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8月成績発表

先月はボロボロでした。
月次、マイナス5.60%
年次、マイナス7.95%

とりあえずパソコンが使えないので、ザックリ結果発表させていただきました。
キャッシュ貯まったので、なんとか今月は戦略を変え、反撃をしたいです。
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