お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

「不動産屋にだまされるな」


こちらを完読。
面白いです。
この本も賃貸より持ち家が有利だと。賃貸は掛け捨てな分、不利と。
仲介手数料が高すぎる、あくまで上限なのにそれが定価になっていると、私がつくづく思っていたことを言ってくれました。
不動産仲介料って弁護士代並みに高いそうです。

tyuukaitakai.jpg

今後はこのあたりが、不動産テックや直取引の方向で改善があるのではないか、とのこと
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1月株式投資成績

昨年の10月以来のプラスで終えられました。

○前月末比
1.ひふみ投信 2.79%
2.MyPF 1.55%
3.さわかみ投信 0.95%
4.TOPIX 0.22%
5.セゾンバンガードグローバルバランスF 0.11%
6.SMTグローバル株式インデックス -0.37%

※参考;嫁口座 2.97%

まぁまぁの成績ですが、実際はパクリ投資ばかりです。
もう少し自分で自信をもって銘柄選定したいところなんですが。。。
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新生銀行vs三井住友信託銀行の住宅ローン比較

前回の記事の続きです。

前回の融資では新生銀行を使いました。
初期費用10万と定額なのは安いですが、金利1.1%なのがやや高い。
そこで、三井住友信託銀行の10年固定0.5%と比べてどうか、を今回は試算してみました。(保証料0.2%上乗せコースで試算)

結果は以下の通り
ディナスカーラ梅島(新生・三井)
(クリックで拡大)

賃貸より有利なのは言うまでもなく、新生銀よりさらに有利でした。
毎月7.3万程度の支出(新生だと7.8万)、売却後300万手元に残ります(新生だと250万程度)
トータルコストで言っても三井住友信託だと約720万(1014-295)、新生銀行だと約800万強(1074-262)。

なので、就職3年くらい経った正規雇用の若い方で、一人暮らしをする場合は、早々に三井住友信託銀行
で借り、「住まい給付金」と「住宅ローン減税」が適用される物件を購入し、資産形成を図りましょう。


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賃貸と購入、減税2つを利用してシミュレーション

購入・賃貸シミュレーションシリーズ。
「若い人が独り立ちして家に住む」には、という裏テーマがあったため、一つ大きな点を忘れてました。
住宅ローン減税のほかにも、住まい給付金、が利用できます(一定の条件あり、併用可能)。

住まい給付金は収入額の目安が425万以下だと満額の30万給付金が出ます。
そこで一般的な平均年収。
DODA調べでは、
20代平均年収、354万
30代は、467万。
一般的にいっても20代であればほぼ満額で給付金を受けられそうです。

さて具体な物件を探してみます。

物件検索条件は、
・都内
・駅から徒歩7分以内
・大手町45分以内・乗り換え一回以内
・築15年未満
・2500万以下
・30戸以上
・50平米以上(厳密には53平米以上)



以上で出てきたのはこの物件。
ディナスカーラ梅島
ディナスカーラ梅島

東武伊勢崎線梅島駅徒歩5分。
都心へのアクセスは、北千住駅乗り換え、千代田線で大手町駅までドア・ツー・駅で35分ほど。
壁芯での面積55㎡なので、減税条件は余裕でクリア。
南向き
平成16年築と、まだ新しいです。
査定サイトで調べる限りはおおよそ妥当な値付け。
・マンションナビ2,330~2,530万
・ふじたろう2299万
・マンションマーケット2250~2490万
・住まいサーフィン2440万

シミュレートの条件ですが、
賃料は住まいサーフィンの9.6~11.6万から、中間値の10.6万を適用。
購入は新生銀行で初期費用を抑えつつ、減価率は築13年で12%ちょっと分譲時より下がっていたため、少しストレスをかけて1.5%で試算。
で、シミュレートした表は以下の通り。
ディナスカーラ梅島(賃貸vs購入)

今回も初年以外はすべて購入が有利とでました。

月々でみると、購入は実質7.8万で、それに比べて賃料は10.6万

そして売却の時は250万のキャッシュが戻りますので、それをまた次の物件の頭金に充てることができます。

さて、これまでを読んで、賃貸と購入どちらがいいでしょうか?
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一言しか伝えられない国会質問。しかも問合せ不可。

国会質問は前日に役所に伝えられます。
が、その伝え方がひどいケースがままあります。

民進党がよくやる嫌がらせが、「一行要旨、問い合わせ不可」です。

今日も帰る途中で呼び出されたのがこれです。

公の場で質問するくせに、はっきりと内容を言わず、しかも趣旨の確認するのはお断り、ということです。
これが大でをふってまかり通ってます。
このため、いろんなケースを想定して、多くの答弁書が作らされることになります。

そんなことして日本が政治や経済が少しでも良くなるのでしょうか?
蓮舫さん、そんな姑息な役所いじめをしないで、建設的な政策論を戦わせるようにしましょう。
C25fwmvUsAENcqV.jpg

他にも、長妻、前原、細野、あたりもよくこれをやります。
マスコミもこういったことをちゃんと糾弾してほしいものです。
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オーナーチェンジ物件

「オーナーチェンジ物件が、通常の売り物件より安い」ということが分かりましたが、この市場のねじれを活かせないかを考えてみました。
1.キャッシュで、賃貸中の物件を買う。割安であるかを見極めて。
(住宅ローンが使えないため。投資用ローンだと金利高くなり、うまみが無くなる)

2.賃借人が住み続けてる限りは賃料を受け取り、インカムゲインを得る。

3.賃借人が出ていった後は、実需用として安く仕入れた分高く空室で売り、キャピタルゲインを得る


、、、ということができるのではないか、と思いました。

再販業者や、スター・マイカ(3230)が、まさにこう言ったビジネスを展開しています。

これなら個人でもできそうです。

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割安マンション発見

私自身はマンション買い替えたばかりですが、
査定サイトよりも安いマンションを買えば含み益が得られるのではないかと妄想して、今でもマンションをウォッチしております。

で、昨日見つけたのが、こちら。
ハウスコート築地8F、6800万。
housecourttukiji.png

あの渋い住まいサーフィンの査定7210万円よりも安く売りだされてます。
housecourttukijisumaisurfing.png

マンションナビでも7,100~7,500万。

業者に確認したところ、すでに成約済み。
しかも賃貸人がいる、オーナーチェンジ物件でした。

やはり不動産市場は、安い物件があれば業者がかっさらっていって、お化粧して再販する、ということが多そうなので、なかなか割安物件を素人が見つけるのは難しいのかもしれません。
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オフ会で学んだ点まとめ

昨日は久しぶりに株式投資オフ会に参加してきました。
昨年はマイナスだったことを反省し、真摯に聞いてきました。
大物投資家二人のセミナーを聞いてモチベーション上がりました、。


で、実践したいと学んだことは、

〇持ち株は絞る。
今20銘柄以上保有してるため、5銘柄までにしたい。

〇トレードを記録する
なんとなく投資してなんとなく失敗してたら次にいきないので、PDCAを心掛けたい

〇損切を徹底
10%等、いくら下がったら切る、と決めてからエントリーするようにしたい。

などなどです。



上記の本を丹念にメモを取りつつ再読してみたいと思います。
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その物件割高か、を客観的に判断する方法

今までマイホームや投資物件の購入を検討する際、割高かどうかの判断基準は、ヤフー不動産やsuumoで近隣相場や売り出し履歴をなんとなく感覚的に把握してた程度でした。

ですが、一生を左右するかもしれない大きな買い物なので、直観だけで判断するのではなく、以下の査定サイトを利用するのをこれから自分に課そうと思います。

住まいサーフィン
やや渋め査定
分譲時の価格が表示され、今までどれだけ値上がりしてるかが分かるのが便利。

マンションナビ
賃料も同時に出るため利回りも表示されるので、投資用として用いるのに便利。

マンションマーケット

ふじたろう

(ただ、リフォームを施した場合は、どう査定に組み込めばいいのかは疑問が残りますが。
各自で補正せよ、というこことなのでしょうか。)


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「ハワイ長期生活: お金が無くてもハワイに行きたい!」

ハワイの道中、こんな本を読んでました。



区分一室を買って旅行中は自分で泊まって、それ以外は民泊で貸す、なんていうのも面白そう。
ただ融資は頭金3割は入れないと行けないそうです。小ぶりの物件でも最低でも30万ドルはするので、1000万円くらいは初期費用かかりそう。
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ハワイ旅行記

年末、やっとまとまった休みが取れたので、べたですがハワイのワイキキに行ってきました。

IMG_0057.jpg
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下の画像は、ココヘッドというの山なのですが、山頂まで一直線。鉄道のレール跡を上ります。かなり急坂。
IMG_2673-2.jpg

あまりにも坂が急過ぎて、こんな態勢で降りてる人もちらほらいました(左上)。
IMG_2675.jpg


苦労しただけあって山頂は、こんな素晴らしい景色が。
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日本でも話題のウルフギャングのTボーンステーキも食べてきました。
これで100ドル!!(食べかけですいません)
IMG_2663.jpg


宿泊したヒルトンの真ん前の砂浜では花火が。
IMG_0051.jpg

安倍さんが訪問した翌日にパールハーバーも行ってきました。
写真はミズーリ号です。日本本土に爆弾を落としまくった軍艦で、ここで降伏文書の調印式が執り行われました。日本人としては複雑な心境になります。
IMG_0012.jpg

丸亀製麺は相変わらずの行列。ハワイは味が高いわりにいまいちな店が多いのでこういう安くて美味しい店は受けるんだと思います。
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IMG_2666.jpg
50万ドル投資すると永住権がもらえるとのこと。大金持ちになったら検討してみたいと思います。
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キャッシュvs.住宅ローン(減税含む)

シミュレーションシリーズです。

マイホーム買うには、キャッシュとローン、どちらがお得か。
(なかなかキャッシュ全額という人はいないと思いますが、、、、)
  
4,000万物件を、全額キャッシュの場合、ローンの場合で比較してみました。
(ローンの条件は、三井住友信託銀行固定10年、0.5%、住宅ローン減税適用、10年持ち続ける)
mitsuishintakuloankotei10.png  




試算した結果は、、、、


   

ローンを組んだ方が60万弱、有利となりました。
mitsuiloanvscash.png
(クリックで拡大)



ただし、これを新生銀行(融資手数料激安、1.1%の10年固定)で試算するとキャッシュのほうが70万ほど有利でした。

ということで、ローンの金利次第、ということが言えそうです。身もふたもないですが。

損益分岐点を調べてみたら、だいたい0.8%でした(三井住友信託銀行での初期費用で試算)。


三井住友信託の金利0.5%というのは大きいですね。
10年にわたり、年間0.5%、つまり5%が国から支給されるということになりますから。

これからマイホームの購入を検討している方はこれらを考慮してみてはいかがでしょうか。



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【まとめ】持ち家VS賃貸

賃貸派の誤解を以下にまとめてみました。
〇ローンを払い続けられるのか?
これは賃貸でも一緒です。家賃払えないと、追い出されます。
それに比べて住宅ローンはリスケなど調整ができます。団信もあります。
それでも心配なようなら頭金多めに入れるなど選択肢があります。

〇天災リスクがある
これも賃貸だって一緒。
というか賃貸のほうがハイリスク。ミニマムコストで造られた家なわけですから。
ただ実物資産が棄損したら借金だけ残る、という意味合いもあると思います。
そこは新耐震基準のRCであったり、各自治体が公表しているハザードマップを参考にする、などのリスクヘッジはできます。
そういうこと言ってる人に限って軽量鉄骨のアパートに住んでたりしませんかね。
ハザードマップ
地域危険度マップ<東京都都市整備局>
可能性が限りなく0に近い災害リスクをことさら大袈裟に取り上げる割りに、一生家賃を払い続けなければならない100%のリスクには何も言いません。不思議です。

〇1年で1/3に資産価値が下落したら?
・・・というとんでも話を、以前コメント欄で反論してきた人がいました。
賃貸vs持ち家~自分のマンションで比較分析~
リーマンショックや東日本大震災時でも数年で10数%の下落幅だったんですが、なにか?
具体的事例を挙げて反証してもらいたいものです。

〇管理・修繕積立金・固定資産税を負担しなければならない
家賃には、大家が払っている上記費用分が含まれています。

〇ロバキヨの金持ち父さんは「持ち家は負債」と言っている
あの本は持ち家について言及してるのに家賃について触れてません。片手落ちです。
家賃だってポケットからお金が出ていきます。しかも死ぬまで一生。

ということで、この議論、もう詰んでると思います。

以上さんざん言ってきましたが、地方の人口流出が続くエリアだと、出口戦略が限られるので、賃貸のほうが良いかもしれません。。。

ある程度の都市地域であれば、どういう物件を買うべきかという方向に頭を巡らすほうが建設的です。

賃貸が有利と主張する人で、マイホームを購入した経験のある人は少ない気がします。
逆に、マイホーム購入者は賃貸住まいを経験したこと人が多いはずです
つまり、両方の立場を知っているということ。
なのに、マイホーム購入経験者で賃貸を勧める人というのを聞いたことがないです。。

これってつまり、マイホームを買うという経験したことがない、知らないことに対する畏怖なのではないでしょうか。

さらに言うと、賃貸派の主張は抽象的な議論が多い。統計データを基にした反論というのは目にしたことがないような。

賃貸派には、沖さんの無料で読めるこの記事を読んでいただきたい。私のブログ読むよりこちらのほうがよほど有益です。
住むなら持ち家か賃貸か?

もちろん、この本も必読です。

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具体な物件で住居コストをシミュレーション3(諸経費ローン編)

マイホーム購入は初期経費がかかる分資産形成上不利だ、というご指摘を踏まえて、初期費用もまとめてローンをしてみたらどうなるか試算してみました。

りそな銀行などが諸経費ローンをやっています。
りそな諸費用ローン
また、りそなだと、10年固定だと0.9%。これで試算してみたいと思います。

松戸りそな諸経費ローン
残債の減りは遅くはなりますが、当初の支払いは先延べされつつ、前回の新生銀行よりも(やや)有利となる結果になりました。

これまで試算してきた結論としては、
・住宅ローン控除対象物件
・諸経費もローンにしてしまう
・売主は代理(つまり業者がリフォームして再度販売している物件)

が、資産形成上もトータル支出も最適ということが分かりました。

さぁ、これから実家を出ようと思ってる方は上記を踏まえた物件を買って、資産形成を図りましょう。

  
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仲介手数料をゼロにする方法

前回記事で紹介した、仲介手数料をゼロにする方法ですが、
suumoで調べられます。
検索画面の下にある「さらに細かいこだわり条件が指定できます」、売主・代理欄をチェック。
売主代理

リノベ物件も多く、お得です。
当然、数は限られますが。
これで3%分初期費用を下げられます。


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マイホーム購入の初期費用を抑える方法

マイホーム購入で、初期費用を抑える方法をいくつか紹介します。

1.初期費用含めた住宅ローン
その分ローン額は増えますし、諸費用にも金利がかかりますが、大幅にイニシャルコストを抑えられます。

2.新生銀行を使う
通常の金融機関だと借入額の2%かかる保証料・事務手数料が定額の10万に済みます。

3.大手の仲介不動産屋を避ける
大手は画一的に3%強の仲介手数料を取ります。3%というのは法的にはあくまで上限です。
知り合いの不動産業者や仲介手数料ゼロを売りにする業者にお願いすることで、大幅にコストを下げられます。

4.業者による再販物件を狙う
これだと仲介手数料がかかりません。しかもリフォーム済み。

こういう点を利用できれば、大幅に持ち家の購入が有利となります。
初期費用も抑えられる手段がこれだけある上に、2・3年もすればトータルコストが安くなり、さらに史上空前の低金利の今、持ち家が有利だ思うのですが、ここまで読んだ皆様はどう思われるのでしょうか?

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具体な物件で住居コストをシミュレーション2

次に、都区内にこだわらず大手町まで電車で45分以内という交通アクセスからの観点で探してみました。
(suumoトップページ→マンションを買う・中古→通勤・通学時間から探す)
条件は、
・築15年以内(10年後売るときもローン控除が使えるため)
・徒歩7分
・30戸数以上

あとは前回と一緒。

そうしたところ、この物件がヒット。
ジェイシティ松戸ヴィ―ア 1690万円(2LDK)
千葉県松戸市 JR常磐線「馬橋」歩5分 2F 南東向き
87025030_0010.jpg

そして近隣家賃と購入した場合とで10年後どうなるか試算してみました。
(今回は初期費用を押させるため新生銀行の固定10年の1.1%で試算。これだと事務手数料10万だけで済みます。保証料や団信もかかりません)
matsudo-mahashi2.png



結果的には、500万近く購入が有利となりました。あとは残債と売却額との差額がどれくらいになってるか、ですが500万下回る700万円になるとは考えにくいですから。

これであれば月々の支払いはおよそ6.5万(ローン5万、管理修繕積立金1.5万)程度ですので、若い人にとっても、負担が少ない金額かと思います。それに、毎年ローン控除で13~16万戻ってきます。
それに比べ、近隣の賃貸だと10万前後の家賃で、掛け捨てです。一銭も戻ってきません。

さて、どちらがいいと思いますか?
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具体な物件で住居コストをシミュレーション

具体的な都内物件を用いて、典型的な都内の若手サラリーマンを例にしてシミュレーションしたいと思います。

都内に就職した、とあるサラリーマンが、数年経ち、数百万貯金も出来、彼女との結婚を見据え、自宅を出てファミリー物件を探しているとします。
そこで、買うか借りるかを具体的物件で比較してみます。

ヤフー不動産で、都内販売物件を検索。
条件は以下の通りとします。
・2000~2500万以下(ローンがあまり負担にならない程度の価格帯)
・駅から10分以内(資産価値が落ちにくいように)
・53平米以上(ローン控除が適用される最低限の壁芯面積)
・築20年以内(昭和築は出口が弱いため)
で、ヒットした中で23区内となると、こちらの物件になります。
ダイアパレスステーションプラザ五反野 5階
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2350万、東武伊勢崎線五反野駅(※)徒歩2分、54平米、角部屋、ウォークインクローゼット付き、でした。
※東京・霞ヶ関駅まで30分程度で着きます。

同物件は賃貸にも出てます。
賃料11.5万です。

これらそれぞれ10年住み続けたらどうなるか、シミュレーションしてみます。
(*賃貸の計算条件は、敷金礼金1か月ずつ、更新料2年に一回1か月分。
購入の計算条件は、フルローン、諸経費8%、三井住友信託銀行の10年固定0.7%、3大疾病保障特約付き0.3%、元利均等、ローン減税適用、固定資産税はざっくり8万強で試算。引越代・新規家具家電代は共通の費用のため除く)

で、総支出は、賃貸が1472万。対して購入した場合は1062万と、持ち家に軍配が。
ちなみに1~2年までは賃貸がコストが安いですが、3年目で逆転します。そして10年目では400万以上の開きが出てます。つまり3年以上所有すれば、買っていたほうがよかった、ということになります。
gotanno-daiapalace2.png
合わせて、10年後の資産価値(実勢価格-残債)としてはどうなったかを検証してみます。
減価率によって以下の通り変わってきます。
2.5%・・・+62万
3.0%・・・-27万
3.5%・・・-112万
4.0%・・・-194万
4.5%・・・-272万
5.0%・・・-346万

都内減価率のデータを探したところ、この調査が参考になります。
中古マンション価格の経年減価率:鉄道沿線別比較(2014年 首都圏)
ベスト30までしか掲載されておらず、東武伊勢崎線は圏外のためか掲載されてませんが、30位でも例年2.4%程度なのを考えると、3~4%くらいで見ておけばそんなに外れてはないと思います。しかも徒歩2分の駅近ですし。
ということで、3年目以降の累計支出、10年後の残高、老後の不安、のいずれを考えても購入有利ということになりました。

まぁ、物件による個体差も大きいと思うので、あとは物件見る目を養う、専門家の助言を乞うのも大切かと思います。
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引き続き、マイホームは後回しかどうか。

コメントいただきました分をコメント欄で回答しようとしたら長くなったので改めて記事にさせていただきました、。

・震災リスク
賃貸のゼロよりはリスクはあるけれど、極力減らせることができる、ということですかね。ゼロじゃないだろ、と言われればその通りですが。
ちなみに東日本大震災ではこういった調査結果が出てます「東日本大震災の被災状況について(続報)」
新耐震構造のマンションに限ると、中破クラス(大規模な補強・補修が必要)が0.09%。この数字を大きいとみるかどうか。

・初期費用
イニシャルコストは持ち家の方がかかりますが、売却まで考えると、売却額-残債は、地方などの出口の弱い物件を避ける限り、賃貸の掛け捨てよりも有利、と考えてます。
こんなイメージです→http://hide70.blog41.fc2.com/blog-entry-1540.html
2zansaichikunen.jpg

・金持ち父さん的視点について
彼の本では、「持ち家はキャッシュを生まないから負債」といいながらも、一方で発生する「家賃」という毎月のキャッシュアウトが触れられておらず残念だったと記憶してます。(昔、賃貸住まいだった頃に読んだとき、そこについて触れてなくはがゆい思いをした記憶があります。)
家賃だって、ポケットからお金を取っていってしまいます。
また自己資本を他人に払う賃貸住まいよりも、自身に払う持ち家のほうが投資家側に立っているという点ではむしろロバキヨ的考えに近いかと考えます。


>ライエさんへ
コメントありがとうございます。
その通りだと思います。
ちなみに、その計算で、私が以前住んでいた場合でみると、賃貸にも出していたマンションの例でいえば、賃貸15万、持ち家5~6万でした。→http://hide70.blog41.fc2.com/blog-entry-1747.html

【追記】
今回のテーマの資産形成期だけに限らず、人生トータルスパンでのトータルコストで考えてみますとまたいくつか明らかな事実が現れてきます。
期間が長くなるほど、賃貸はコストがかかるです。たいていのシミュレーションで、一定期間を超えると賃貸のほうが持ち家を上回ります。

例1.
img_582cbb0e98080e9e59c7aa5310343e47152923.jpg
年収別シミュレーション「賃貸vs持ち家」どちらがいいか「PRESIDENT ONLINE

例2
chintai_hikaku_02-400x300.png
購入と賃貸の比較・金利3%でバランスするよう設計されている「マンション購入を真剣に考えるブログ」

それ以外にも
② 上記①と関連しますが、死ぬまで家賃を支払い続けなければいけない
③ 高齢者になるほど大家が嫌がるので借りづらくなる

というデメリットがあります。
サービス付き高齢者向け住宅などありますが、民間賃貸と比べるとまだまだ少ないです(HOMESで調べたら都内で300軒程度)。
これらは震災リスクのコンマ0以下に比べ、確実に起こる賃貸のデメリット。
老後までに自己不動産をもって置くというのはこういう意味でも大いに意義あると考えます。

そのほかでいうと、
画鋲1本すら自由に刺せない上に、内装もチープな生活空間に生涯住み続けるのもどうかなぁと個人的には思います。
これについては個人的な価値観なので、「雨露がしのげればそれでいい」、という方であればそれはそれでいいのかもしれませんが。。。

次回は具体的な物件でシミュレーションしてみたいと思います。

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今年の抱負、など。

昨年の抱負を振り返ってみます。軽くPDCAを。
今年の抱負
1.読書時間増やす→△ 通勤時間が短縮したため、朝喫茶店に寄ることが増えました。
2.通信費節約→× まったく変わらず。
3.減酒→× まったくだめ。
4.運動→△ 従前通りかやや減ったくらい、でしょうか。
5.オフ会→〇 投資色が少し減りました。
6.服装→△ 従前通り、でしょうか。
7.投資成績→× まったくだめ。

そして2017年の抱負。
今年は少し絞ってみます。
〇テレビ視聴時間を減らす→それによって以下の時間に割きたい
〇運動→引き続き継続。筋トレも取り入れたい。テニス再開するかも。
〇不動産投資→機会があれば参入、程度のスタンスで。
〇交友関係を増やす
〇投資の勉強時間を増やす。→1これが一番大事かも。

ちなみに、昨年の個人的大きな出来事ベスト3
1.引っ越し・・・通勤時間が50分から25分の半分に短縮。
2.iPad Air購入&kindleunlimited契約・・・読書環境が大きく変わりました。
3.外国人の知り合いが増えた・・・ドイツ、イタリア、フィリピンと。

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続・「マイホームは後回し、に反論」

前回ブログ記事にした「マイホームは後回し、に反論」に対してのAKIさんからコメントいただきました。ありがとうございます。

マイホームを資産形成期の序盤に買うことに対する主な指摘としては、以下の3点。
指摘1.災害リスクを負うことになる。
指摘2.一般的に「売値-残債分」はプラスになるのか
指摘3.最近買った物件は自己資金を持ち出ししてた


まずは指摘1について。
このリスクはある程度回避できると思ってます。
ハザードマップは各自治体が公表してますのでそもそも危険エリアは避ける。
特に、活断層近辺エリアは避ける、などする必要があると思います。これは賃貸・購入に限らずですが。
それ以外にも、
・旧耐震物件は避ける。
・木造は避ける。
・阪神や東日本大震災で被害が顕著だったのは上記物件と聞きます。

さらに言うと、金銭以前に生命のリスクを賃貸物件の方が物理的なリスクを負ってます。安普請ですから。
投資以前に命あっての物種です。

次に指摘2.
これは確かにおっしゃる通り、プラスになるかどうかは市況次第な部分もあります。
ですが、都心へのアクセスが良い、駅近エリアを狙う、など対策の取りようはあります。
さらにいうと、多少マイナスであったとしても、賃貸は確実に家賃分がマイナスですから、それよりは資産的には非常に有利です。
すっ高値で買い、どん底で売る、などといったことを最低限クリアすればいいと思います。


指摘3.について
これは買い替えの際、持ち出し(=自己資金拠出)が発生したと以前の記事で書いたので、誤解を与えたようです。
実際は、買い替え時に売った物件が「売値-残債分」で、うん百万ほどの売却益が得られてます。ただその分は丸々買い替え用物件の頭金に充当したため、キャッシュとしては手元には残らず、結果的に諸経費分等は新たに資金を出さざるを得なかったという次第です。
ですから、トータルで見れば大幅なプラスになってます。

以上いろいろ書きましたが、一般化するのは難しい議論なのかもしれません。
やはりある程度流動性もあるエリアじゃないとこの議論は成り立たないですし、地方郊外で人口減のエリアは資産価値の減少が激しいので、この主張は成立しないことも十分あり得ます。


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12月結果と2016年結果

ボロボロでした、2016年は。。。

では発表したくなくもないですが集計結果をご報告します。

○前月末比
1.SMTグローバル株式インデックス 6.27%
2.セゾンバンガードグローバルバランスF 4.64%
3.ひふみ投信 3.64%
4.TOPIX 3.35%
5.さわかみ投信 3.32%
6.MyPF -0.91%


○前年末比
1.個人投資家パフォーマンスランキング(中央値)ver3 11.3%
2.ひふみ投信 4.53%
3.グローバル株式インデックス 2.86%
4.さわかみ 1.34%
5.SMTセゾンバンガードグローバルバランスF 0.49%
6.TOPIX -1.85%
7.MyPF -3.99%

と、大変不本意ながらいずれも最下位となってしまいました。
反省を込め、2017年はもう少し時間を割き株式投資の勉強に振り向けたいと思います。

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