50歳引退"には最低いくら必要か

いくつものお金関連の著作があるFPの山崎俊輔さん。
　　
この方が最近PRESIDENT Onlineにて「５０歳引退にはいくら必要か」という記事を書いております。
会社員"50歳引退"には最低いくら必要か
結論はよくある、５0歳でリタイアするには最低１億ためましょう、という話です。

いつも疑問に思ってるのですが、FPさんのアドバイスでありがちなのが、一生涯分の支出を足しあげてこれを賄える程度の資産を貯め、そしてそれを切り崩す、というだけなんですよね。
これに大きく欠落してるのは、インカムゲインという視点です。

ためしに以下の条件で、試算してみました。

・家庭の年間経費は５００万とします。
ただし８０歳以降はローンを完済してるのと、高齢のため支出は減るとして、２７０万（月２２．５万）とする（*記事中では６５歳以上は年間１００万で資産されているけど）。
・５０歳退職した夫婦の年金額は２２．５万／月とします。（参考）50歳は将来年金をいくらもらえる？
これに加え、高配当REITで５～７％のインカムゲインが毎年得られると想定します。

結果は、５６００万ほどの運用資金があれば、１００歳までプラスで生活できます（*記事中では９０歳までの試算）。
しかもこれには退職金も充てられますし、低レバで信用取引もできるので、実質必要資産はさらに下がります。

老朽化したマンションは価値が残りにくい？

先の著書に、もう一点ツッコみどころがありました。
「マンションは土地の所有権がほとんどないから、 ローンを払って自分のものになったところで老朽化したマンションに価値は残りづらい」（「難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください！」より抜粋。 ）

では実際現在市場に出回ってる都区内の築古マンションを見てみましょう。

ｓｕｕｍｏで、「都区内、駅から徒歩１０分以内、６０～８０平米、築５０年以上の１９６０年代」という条件で検索すると、
出てきた価格帯は、３３３０万～６９９０万円。
これは、全部フルリノベ物件でしたが、リフォーム代はフルリノベーションで300万円～600万円程度が相場、とのことなので、売却しても３千万程度は手残りがあります。
市場に出ている物件というのは生存者バイアスがあるかもしれませんが、旧耐震基準ですらこの値段で取引されてるんですよね。

人気経済学者の山崎さんはどんなエビデンスをもとに上記発言をしてるのでしょうか、甚だ疑問です。(初心者用の本なので、敢えてその辺りの細かい数字、エビデンスは端折ってるのかも知れませんが)

実際の物件で賃貸と購入を比較

前回の続き。具体な物件で比べてみます。
プリムローズ根岸ビーフォート 3980万円（3LDK）


この物件を買った場合、数字はまるめて４０００万として、三井住友信託銀行の固定金利の１．３５５％を３５年で、フルローンで買った場合のローン総支払額は約５０２５万円。

ローンシミュレーション<住宅保証機構株式会社>

方や賃貸。
同等の条件で比較しないとアンフェアなので、敢えて同じ物件の賃貸で比較してみます。
この物件はオーナーチェンジ物件とのことで、４．５％の利回りと記載されてますから、３９８０万×４．５％×３５年＝６，２６８万円となります。
細かい仲介手数料や固定資産税（ローン減税も含む）、更新料、家賃の減価などは無視するとして、おおざっぱにいっても１２００万も賃貸のほうが多く掛かります。

さらにもっと大きいのは、
〇賃貸は一生支払い続けなければならない
〇購入の場合、売却もできますので、いくらか戻ってくる。
という点も重要です。
山崎はじめさん、どう思うでしょうか。

「難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください!」がひどい

これがkindle unlimitedで購読できるということで読んでいます。

気になったのは、ﾏｲﾎｰﾑは買うべきか、の章なんですが、
４０００万を３５年ローン組むと総支払額は７０００万にもなる、とヤマゲンさんはおっしゃってましたが、これって金利がどれくらいかと計算してみたら３．５％の金利なんですよね。２０１５年の本なので、低金利であったはずにも関わらず。
実際出版時（２０１５年）のローン金利がどうだったかというと、

このグラフでも明らかなように、フラットでも２％前半ですからね。いかに実態と乖離した数字を使って説明をしてたか。。。ちなみに、現在の３５年固定の最低金利だと０．７１％となってます（ARUHIスーパーフラット8S（金利Ａプラン）価格．ｃｏｍローン＞固定３５年。
しかもローンの支払いの元本充当分まで支出と言い切っているのも学者さんとしてはいかがなものかと。将来価値がゼロに近くなるかもしれない、といってますが、賃貸は未来永劫ゼロですからね。
そのほかの賃貸のデメリット(安普請、一生支払いが続く、高齢になったら入居しにくくなる等)にもまったく触れてないしで、中立とはいいがたい内容でした。この章だけでも、星ひとつ、です。

海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書

最近決算プレイで被弾することが多く、ちょうどインカムゲイン脳になってたタイミングだったのでＫｉｎｄｌｅで買ってみました。

金融危機からの量的緩和のマクロの説明から始まり、債券の基礎も説明。この辺りは教科書的。
レバレッジかけた海外債券ETFとかワンオーナーだけの不動産を大数の法則をきかせてリスク低減させた１０％近い海外ＲＥＩＴといった、日本には無い商品の紹介とか、ＩＢ証券を使って為替リスクをなくす投資法などを紹介。

また為替の章もあり、これを読んでおけば、FXでトルコリラ円とか高金利通貨を預金感覚で運用するという人も減るのではないでしょうか。

最終章では、インデックス投資には疑問を呈してました。
・期待リターンは恣意的
・過去のボラティリティも過去何年分のデータを使うかによって結果は大きく変わってくる
・１９９７年までは綺麗に経済の成長に合わせて株価指数は上昇してきたが、それからは大きく実態とぶれるようになってきている。
などなど。

さすが不動産投資本で実績のある玉川さん、しっかりした内容となっております。

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