FC2ブログ

お金にまつわるブログ~株・REITを使って配当生活へ~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

今月の株式投資パフォーマンス

5月の投資成績を計算してみました。
昨日今日でだいぶ食らいましたー。

月次成績 ・・・0.49%
(TOPIX -6.53%、ひふみ-5.95%、セゾンVGBF* -3.35%)
*インデックス投資の大まかな成績とみなしてます。

・・・と、何とかプラス。

昨年末来成績 ・・・12.56%
(TOPIX 1.22%、ひふみ 8.54%、セゾンVGBF 7.06%、個人投資家PFランキング中央値ver5. 5.4%)

(個人投資家ブロガーランキングでは、20位台中盤/71人中。)

〇今月の主な取引
REITばかりトレード。

野村不動産マスターファンド投資法人3462・・・信用売り@164,700
積水ハウス・リート投資法人3309・・・@82,200
大和ハウスリート投資法人8984・・・@257,200 信用買い決済
日本ヘルスケア投資法人3308 ・・・ @174,700 制度信用買い



最後の29日に買った日本ヘルスケアは本日唯一のREIT上昇銘柄となりました。
20190531reit.png
スポンサーサイト




人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

次の購入銘柄候補。

大和ハウスリートが晴れて買値以上値を戻して決済できたので、次の銘柄を探してみてます。
4月決算終えて底打ちはして反転していて、かつリート平均利回り以上のもの。
本当は星野リゾートを狙ってたんですがスルスルと上がってしまい窓を埋めてしまったので他に4月決算でまだ上がりきってないものはないかと探してみたらありました。
日本ヘルスリート3308
日本ヘルス20190528
大和証券グループ本社をスポンサーとするヘルスケア施設特化型J-REIT。
配当分以上下げてまだ窓を開けたままですし、特段悪材料で売られてるようでもありません。
利回りも4%後半。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

今後の投資方針

今後の投資方針を整理してみます。

【現物株】
保有資産の1/3・・・現物好業績個別株
残り2/3・・・現物高利回りREIT

いずれも基本持ちっぱなし。
ただし、REITは今後は少し動かしてもいいかもと思ってます。資金効率が良くなるので。
下げ過ぎたら買い増し、上がり過ぎたら売却する、という風に。

【信用取引】
そして信用口座も使います。
現物株&個別REITを担保に。
これは決算直後の窓開けて下げたREITを狙う。
または、売られ過ぎ銘柄を拾う。
これを毎月行い、窓を埋めて戻したら決済する、を繰り返す。
担保を超えない程度に。

という、資金効率を意識したポートフォリオ&トレードをしていきたいと思います。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

2月分配金狙いで信用買いしたREITがやっと値を戻した。

あ、そうそう、決算跨ぎ狙いで信用買いしていた大和ハウスリート8984がやっと決算前約定価格+信用金利など諸々手数料を補う価格に戻ってきたので売ることにしました。
儲けはざっくり分配金5,427円*20株*0.85*0.8=73,807円。信用だとだいぶ引かれますねぇ。
信用買いは日々金利が嵩んでいくので精神衛生上あまりよろしくない、というのがとてもよくわかる良い経験となりました。
が、これで一応今回も配当跨げば戻ってくる、ということが実証されました。
大和ハウス20190527

3月決算銘柄リートでは決算後に森トラスト総合リート8961を購入してます。(購入日4/09、約定単価@171,000)
その後165,300まで下げてました

分配金権利落ち後の購入なので配当(分配金)はもらえないけど、配当分上がればおんなじこと、という発想です。3666円の配当なので、まぁ175,000くらいまでいけばいいかな、と。
なんで配当権利落ち後に買ったかというと、信用で決算跨ぐと名義書き替えとかの余計なコストもかかるので。
それに税金で考えても不利。
配当金相当分で15%引かれた上にそれに対して2割引かれます。さらに配当を出す前には法人税分引かれてることも踏まえれ3重課税みたいなもんです。これの15%分は引かれなくて済む、ということで配当跨ぎするより有利かなと思って。
森トラ20190527

両方とも大きく下げてましたね・・・。底値が分からないため、しょうがないのですが毎回忍耐の取引です。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

すごいマンションブログを発見

twitterですごいマンションブログ記事を見つけました。
→こちらバツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウ
・・・のこの記事(第68棟目:晴海フラッグ(HARUMI FLAG)
晴海フラッグへの論評なんですが、なにせ指標とする数がすごいし、長文です。薄い文庫本くらいになりそうなくらい。
ここまで広い視点で解説してるのは初めて見ました。
面白かったのが、食べログ400件以上、という指標。これは新鮮でしたね。実際我が家のエリアは食べログの店舗が少なくて不満です。
他にも名言が数々と
「個人的にはお金をもらってもバスには乗りたくないです」
タクシーは交通手段になり得ない
洗面所の入り口が廊下にあること
柱が室内に食い込んでいないこと
臆病者に女神は微笑まない
などなど

これとともに、湾岸マンション全般への批評が所々見られて面白かったです。
ぜひのらえもんさんとデスカッションしてもらいたいものです。
例えば、

・湾岸は空気が悪い←これは初めて耳にしたかも。
・ビル風にも注意
・地盤は埋立地ですから落第
・都心からの直線距離;都心からの直線距離は湾岸地域の数少ないメリットを無理やり誇張しているだけです
などなど。


このブログではないですが、ツィッターでも高層階の西向きの西日はやばい、という指摘も見られますので、検討される方はご注意を。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

先週の売られ過ぎREIT銘柄検索

先週の売られ過ぎ銘柄を探してみます

【条件】
〇5,25,75日移動平均線いずれも下回る
〇利回りは全体平均以上=3.84% (前日比+0.01)
と思ったら該当なしでした。
利回りをもう少し緩めて探すと、
8972ケネオフィス26.1倍 -0.82%(4 /10)747,000円、のみ(銘柄、PER、乖離率、決算月、株価の順)

8972-20190524.png

先々週末の売られ過ぎ銘柄、
3463いちごホテル126,000円
8986日本賃貸住宅投資法人85,900円
となってましたが、先週末でいずれも上昇。それぞれ、127,500円 87,700円。
一応先週は有効性が実証されました。
ちなみにこの間、REIT指数は、
1,923.00 ⇒ 1,947.76 と1.28%上昇。

さらにさかのぼって、4月末時点の売られ過ぎ銘柄の動きを見てみますと、
8953日本リテール213,000 ⇒ 220,300(3.4%上昇。)
8961森トラストR167,900 ⇒ 175,300(4.4%上昇。)
となってました。
この間、REIT指数は、
1,889.13 ⇒ 1,947.76 と3.1%上昇。
指数より多少上回りました。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

のらえもんさん基準物件を同等賃貸で比較

先日の条件と同等の賃貸物件を探してみました。
【条件】
■探す広さは限定的に(55~63平米の間)
■駅徒歩7分以内と23区内周部
■採光や人通りなどは妥協する
■築25年以内
これに加え、前回例に出した分譲物件の維持費10万前後(管理費込み)で検索。

・・・suumoでの検索結果はこれ一つだけでした!
西武池袋線 中村橋駅 3階建 築20年
西武池袋線 中村橋駅 3階建 築20年
新宿駅まで30分、大手町駅40分。

家賃:10.2万円 /管理費・共益費: 3000円
専有面積:54.54m2
間取り:2DK
築年数:20年
駅徒歩
 西武池袋線/中村橋駅 歩7分
 西武池袋線/富士見台駅 歩4分
 西武新宿線/鷺ノ宮駅 歩23分


リンク先の内装みると分かると思いますが、やはり賃貸クオリティです。分譲と比べるとやはりグレードは見劣りしますね。
もちろん、何年住んでも払った家賃は戻ることなく手元残るのはゼロ。

さらに、若い時は見落としがちですが、将来高齢になった時は、賃貸が借りにくくなることも大きなリスクとして残ります。

さて、同じような月々の支払で、10年後600万戻る持ち家と、永遠に0円の賃貸、あなたならどちらを選びますか?



人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

続・のらえもんさん基準で20代用住居を調べてみました。

前日書いた物件についての続きです。
「家買うと転勤とかあったら困るじゃないか」、という意見もあるかもしれません(実際のらえもんさんの記事のコメント欄にもありました)。
それでも売却や賃貸に出すという選択肢があります。

3000万を0.5%の35年ローンで借りると、
・5年後の残債は400万円
・10年後の残債は800万円
が減少しています。
この物件より10年以上古い1990年以前の同等クラスの物件みても3000万以上で販売されてるので、そこまで値崩れしなさそう。
例1.日商岩井亀戸マンション 3280万円(3LDK)1980年5月築 ※但しリフォーム施工済み。
例2.メゾンドール東大島 3290万円(2LDK) 1990年11月築
10年後の売却した場合、控えめに見積もって、多少値下がりしたとして仮に2800万円で売ったとしたら残債2200万円なので、600万円が手元に残ります。(賃貸は何年住んでも手元に残るのはゼロ円。)


また、同物件を賃貸に出せば、下のHPによると15~16万で貸せそう。
(参考)エクステ東大島 の不動産アーカイブ
住宅ローン、修繕管理費払ってもなお月3~4万の利ザヤが生まれます。

こういう物件を探して早めに自宅を購入すると資産形成上プラスに働きます。

一方で、投資家やセミリタイアブロガーに多いのですが、賃貸住まいで家賃を安く抑えてその分を投資に回すという考え方もあるかもしれません。
「10万も住宅費にかけるのは無駄!」といって5万のチープで、バス便の郊外の賃貸に住んだら10年で同じく600万円が手元に残りますが、同じ600万でも、人生のQOLはだいぶ下がったものとなります。。。

人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

のらえもんさん基準で20代用住居を調べてみました。

マンションブロガーのらえもんさんが「独身の20代サラリーマンって、そもそもマンション買っていいものでしょうか? のらえもんさんは反対されます?」というbizSPA!フレッシュ編集部からの質問を記事にしておりましたので、興味深く拝見。

20代の独身サラリーマンは家を買うべき?住宅選びの鉄則は“4つ”だけ
ご主張については激しく同意&新たな気づきもいただきました(「23区内周部」という定義付けやリノベ物件はダメ、という点)。
23区内周部とは、他県に接してない区のことを言うそうです。(足立、北、杉並、練馬、板橋、世田谷、大田、江戸川、葛飾以外の14区)
ここまで素晴らしい記事ではないですが、私も以前似たような記事を書いてます。
就職したての住まい探し

ただ、唯一「違うかなぁ」と思ったのが4000~4500万をアッパーに考えてる点ですかね。
ちと20代の給与では厳しいのでは。
相当アッパークラスでないと。
で、のらえもさんの提示された条件でもう少しリーズナブルな物件を私なりに探してみました。

エクステ東大島 3080万円(2LDK)
エクステ東大島

都営新宿線「東大島」駅【徒歩7分】2003年3月築。
大手町まで20分、新宿まで25分ほど。
0.5%変動で借りたら月々の支払は8万弱。修繕管理費2.2万
そしてローン減税対象なので、月に均すと2.5万ほど10年間控除受けられます。固定資産税入れても10万前後の支出になりそう。
勿論生活環境が変わったら売ってもよいですし、賃貸に出してもよいと思います。少なくても賃貸住まいよりは人生の選択肢が広がります。「売却した時の売値マイナス残債」がすなわち資産となります。

私も賃貸に10年以上住んで1000万以上をどぶに捨てましたので、早めに条件に適ったマンションを購入することをお勧めします。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

先週の売られ過ぎREIT銘柄チェック

先週末時点での売られ過ぎ銘柄を引き続き定点観測をしてみます。

【条件】
〇5,25,75,200日移動平均線いずれも下回る
〇利回りは全体平均以上=3.88% (-0.01)
(銘柄、PER、乖離率、決算月、株価の順)
3463いちごホテル19.9倍-0.58%(1 / 7)126,000円
20190517ichigohotel.png


8986日本賃貸住宅投資法人22.8倍 -0.26%(3 / 9)85,900円
20190517日賃

ちなみに、ビルファンドは明らかに買われ過ぎ。
利回りは米国債に近似してますから。(米国10年債2.39%、ビルファンド2.79%)
20190517bilfund.png
利回りが米国債を下回ったらショートしたいと思います。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

売られ過ぎREIT銘柄の2週間後を検証

前回記事では一週間というスパンでの売られ過ぎREITのその後を検証してみましたが、もう少し長く、GW前時点での売られ過ぎREITがどうなったかをみてみたいと思います

(参考)「売られ過ぎREITを買う予定
(4/26→5/17の終値で比較)
8953日本リテール
213,000 ⇒ 214,000+0.05%

8961森トラストR
167,900 ⇒ 169,400+0.09%

8986日本賃貸住宅投資法人
85,900  ⇒ 85,900 0%

3463いちごホテル
129,100  ⇒ 126,000-0.02%
2勝1敗1分けと、少し期間が長くなると少し有意性があるのかも。

ちなみに、指数(1343NEXT REIT)が2,029  ⇒ 2,060 で+1.5%の上昇率であることを考えると、やはり売られ過ぎは弱いってことか。。。




人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

売られ過ぎREIT銘柄の一週間後を検証

売られ過ぎ銘柄をピックアップしてから一週間経ちました。
その後の経過をチェックしてみます。

・3463いちごホテル19.9倍 -0.99%(1 / 7)126,500 ⇒126,000
・3308日本ヘルスケア投資法人25.4倍 -0.57%(4 / 10)170,200 ⇒171,500
・3287星野Rリート20.7倍-0.37% (4 / 10)535,000⇒ 537,000
・8986日本賃貸住宅投資法人22.8倍 -0.12%(3 / 9)86,100 ⇒85,900


二勝二敗と五分。難しい。。。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

4月の配当金

1月決算のREITで、産業ファンド投資法人3249を信用で買ってて、4月に分配金相当分が振り込まれました(厳密に言うと、「配当落調整金」)。これは権利確定日直前で買い、権利落ち後に買値に戻ったら直ぐ売ったものです。
産業1901-

50株買ってたので、1株配当金2,723円*50株*0.84685=115,298円。
これに譲渡益税が20%引かれて、最終受け取り分は、91,877円。(これって二重課税、いや、三重課税のような気がしますが。、。。)
(*売買益や手数料は省略)
4月はちょうどこれ以外に配当がないのでありがたかったです。

ただこれは「配当落ち分はいずれ値を戻すだろう」という薄弱な根拠に基づく投資法なので、リスクは結構あります。
現に大和ハウスリートも信用買いしてるのですが、まだ配当分が戻ってません((+_+))
大和ハウス1902-

人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

今週の買われ過ぎ売られ過ぎREIT銘柄チェック

先週の売られ過ぎ
【条件】
〇5,25,75日移動平均線いずれも下回る
〇利回りは全体平均以上=3.95% (-0.02)
(銘柄、PER、乖離率、決算月、株価の順)
・3463いちごホテル19.9倍 -0.99%(1 / 7)126,500
・3308日本ヘルスケア投資法人25.4倍 -0.57%(4 / 10)170,200
・3287星野Rリート20.7倍-0.37% (4 / 10)535,000
・8986日本賃貸住宅投資法人22.8倍 -0.12%(3 / 9)86,100


〔コメント〕
狙い目は、星野リゾート。配当落ちで落ち切ったと思えばエントリーしてもいいかも。PERも低いし。


買われ過ぎ銘柄
【条件】
〇5,25,75移動平均線いずれも上回る
〇利回りは平均以下
8957東急RE31.8倍 +0.83%(1 / 7)179,900
8955Jプライム30.4倍+0.49%(6 / 12)447,500
3226アコモF29.8倍+0.35%(2 / 8)573,000
3282コンフォリア29.9倍+0.39%(1 / 7)298,100
3471三井不ロジ31.5倍+0.65%(1 / 7)357,500
3283プロロジスR31.1倍+0.26%(5 / 11)239,000
3234森ヒルズリート投資法人26.3倍+0.31%(1 / 7)148,900
8967日本ロジ26.3倍+1.75%(1 / 7)245,900
3462野村マスター32.1倍+0.09%(2 / 8)163,000

〔コメント〕
PERからいうと、野村マスター。乖離率からいうと日本ロジか。

人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

CHAGE&ASKA 男と女

最近気づいた懐かしの名曲シリーズ。
CHAGE and ASKAの5枚目のシングル。初期はフォーク&演歌というテイスト。
近年、不適切な事件がありましたが、やはりヴォーカル力は随一。



男と女 CHAGE&ASKA 歌詞情報 - うたまっぷ 歌詞無料検索
男と女

声量の凄さを感じられるのはこちらの動画です。ご堪能ください。

人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

買われ過ぎなJ-REITを売る

逆に、買われ過ぎてるJ-REITを売れば資金効率は良いのではないか、とも考えてます。
前回記事と同じようにその条件としては、
・5,25,75日移動平均線をいずれも上回ってる。
・利回りが平均以下の低配当(上値抵抗線となりうるのでは、ということ。あと、信用売りなので分配金分を支払うことになるため)
とします。
2972サンケイRE1.98%(2/8月決算)、乖離率+2.1% *ただし、75日移動平均線はまだ存在せず。
2972-20190504.png

8958グロバワン3.34%(3/9月決算)、乖離率+0.45%
8958-20190504.png

3226アコモF3.37%(2/8月決算)、乖離率+0.28%
3226-20190504.png

3471三井不ロジ3.63%(1/7月決算)、乖離率+0.14%
3471-20190504.png

8954オリックスF3.66%(2/8月決算)、乖離率+0.37%
8954-20190504.png

8966平和不リート3.82%(5/11月決算)、乖離率+0.19%
8966-2-20190504.png

3462野村マスター3.90%(2/8月決算)、乖離率+1.30%
3462-20190504.png

8967日本ロジ3.92%(1/7月決算)、乖離率+0.41%
8967-20190504.png


ということで、乖離率からいうと、サンケイか野村マスターか。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

売られ過ぎREITを買う予定

ちょっと売られ過ぎJ-REITをキャピタル目的で買ってみようかと。
検索条件は
〇5日、25日、75日移動平均線いずれも下回っていること。
〇REIT平均利回り4%上回ってること(正確には3.96%)。
です。
株探で探した結果、下の4銘柄が該当しました。

8953日本リテール4.16%(2/8月決算)PER23.6倍、乖離率-1.29%
8953-20190503-2.png


8961森トラストR4.35%(3/9月決算)PER23.0倍、乖離率-0.74%
8961-20190503.png

8986日本賃貸住宅投資法人4.54%(3/9月決算)PER22.8倍、乖離率-0.60%
8986-20190503.png

3463いちごホテル4.92%
(1/7月決算)PER20.3倍、乖離率-0.62%
3463-20190503.png


これらから変なニュースで下がってないかを確認した上でエントリーしたいと思います。
ちないに年初来で比較すると以下の通り。
比較-20190503

落ちてくるナイフを素手で掴むという怖さはありますが。。。
人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

いまさらながら「木綿のハンカチーフ」にしんみり

平成最後の日(4・30)に昭和歌謡を流す音楽イベントに出席してきました。

サックス演奏のみで、歌詞はスライドにて表示される形式。
よく知ってたつもりの太田裕美の名曲、「木綿のハンカチーフ」、じっくり歌詞を聞くと、明るい曲調に反して、とてもせつなく、しんみりとさせるものだったので、知らない人にもぜひ聞いていただきたいと思います。
内容は、都会へと旅立った恋人たちの手紙のやり取りをしてる形式で、徐々に彼氏の心が都会に染まっていき離れていきます。
奥ゆかしい彼女が最後に初めて彼氏におねだりをするっていうのが泣ける。序盤からの流れがもちろんあってのことで

木綿のハンカチーフ歌詞
曲重視派だったんですが、これからの令和では詩も楽しんで名曲を堪能してみたいです。

人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村
Copyright © ひでぼう