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お金にまつわるブログ~株・REITを使って配当生活へ~

親に薦められた投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

REITを一般信用で持ちっぱなし投資を実践予定。

FC2ブログ、不安定でなかなか更新できませんでした。

そして最近私のPFは、ホテル系のREITが軒並み軟調で、日々毀損しております

そんな中ではありますが、以前から計画していた、REITの一般信用・持ちっぱなし投資をそろそろ実行したいと思います。
5%以上の利回りがあり、分配金も安定していて、ホテルを含まないもの、ということで目を付けたのが、トーセイ・リート投資法人3451。

今日時点で5.41%の利回り。
3451-20190825.png


ただし、信用金利2%と、配当相当額は15%引かれて、さらに譲渡益80%取れるので、実質利回りはかなり低くなります。
が、何もしないでも配当はもらえると、前向きに受け止めたいと考えてます。

おそるおそる、そろりそろりと、この投資を始めたいと思います。
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コインランドリー投資には補助金制度も活用できる

コインランドリー投資、自治体からの補助金もあるようです。
1.地域創造的起業補助金(創業補助金)
最大200万円。

2.小規模事業者持続化補助金
限度額は個人事業主で50万円

(参考)開業時に受けられる支援制度|クリニックや飲食店など業種別に紹介

これらを駆使し、さらに立地も厳選して、自動販売機も設置したり、何らかのコストカットに気を付ければ、かなり固い事業のように思えてきました。
逆に言うとこれらを踏まえないと厳しいかな、と。
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7月決算銘柄の配当戻り状況③

sumtyregi20190821.png
7月決算で買った3銘柄のうち、現在唯一の含み益なのが、サムティレジデンシャル投資法人3459
赤丸が取得日・取得価格(113,900円)です。
10口購入。

これが118,000円になったら利益確定したいと思います。

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7月決算銘柄の配当戻り状況②

他にも7月決算で買ってたREITの現在の状況。
スターアジア不動産投資法人(3468)。オフィスが35%、物流施設が30%、ホテルが20%、住居が15%という構成の総合型J-REIT。
starasia20190821.png
赤丸が取得日で取得価格です。

こちらも反転してきましたが、いまだ評価損状態です。
いずれも制度信用で買ってるので、半年で戻らない場合は敗北です。
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7月決算REITがやっと戻り始めた

7月決算後に飛びつき買いしてた中で一番下がってたいちごホテルREITですが、ここ数日やっと反転してくれました。ichigohotel20190820.png
(赤丸が取得日・取得価格)

反省点としては、まぁ難しいんですが、決算後はすぐ買いを入れるのではなく、しばらく様子を見てして、下げ止まってから買うべきだったかな、と思いました。(もちろんそのまま上がるパターンもありますが)

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マリモ地方創生REITを利益確定

マリモ地方創生REITを先日の8・15に利益確定しました。
今月初めての利益確定です。

買値は、116,460円。
(参考:過去記事)マリモリートが上昇中

売値は119,700で、20株。
保有期間は1.5か月ほど。
年利に直すと、2.78%*8=8.2%です。あの高配当株のJTよりも配当として考えたら高かったことになります。

利益額は、税引き後で5万円

同じく6月決算で他に買ってたフロンティア投資法人は下がり続けて、決算を受けてやっと反転しました。絶賛含み損中。
まぁ現物なので持ち続けてもいいんですけどね(信用分1口買ってたのは既に売却済み)

それにしても、タカラレーベン不動産の増資による値下がりが痛い。。。
タカラレーベン不動産投資法人が投資口追加発行、6物件を取得
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コインランドリー投資ってどうよ3

コインランドリー投資の月々の収支はどれくらいかというのを検索してみると、


10-15坪位の都内の小型店舗で
軌道に乗った2年から3年目以降で50-70万円ってところが基本的なところですね。
っで、
どのくらい手元に残るの?
ってことですけど、
家賃のない人ですと、
売上の20%が電気ガス水道代ですので
40-56万円が手元に残る計算です。

さらに
お家賃が10万円の人は
30-46万円が残りますね。

そして
ローンが月々10万円ある人は
20-36万円が毎月残る感じです。


(引用終了)
とのことです。
【間違いだらけのコインランドリー経営】第4話 コインランドリーってどのくらい儲かるの? より)
洗濯機・乾燥機を何台設置しての売上で、借り入れがどれくらいか、FCフィーや清掃の人件費がない、など実際やるとなるともう少しコストが増えるような気がしますが。。。。

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コインランドリー投資ってどう?2

なぜコインランドリー投資が良いかと思った点について補足。
うちの近所には商業施設が少ない。
マンションは続々と建っているんだけど、その周りの商業施設が少ないうえに、あっても旧態依然としている。
昭和30年くらいの雰囲気が残ってます。
そんな中、最新のコインランドリー施設がバーンんと出てきたらかなりインパクトありそうなエリアです。

その近所で、空き店舗を探してみたら、ちょうど既存マンションや建築中のマンションの真ん前、そしてスーパーのすぐ隣に出てたんですよね。明日不動産屋に聞いてみたいと思います。契約期間3年とあるので、定期借地なのかどうか気になります。


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コインランドリー投資ってどう?

coinlundry.png(イメージ)

最近、近くのコインランドリーが店を畳んでました。

通りがかった時に見る限りでは、そこそこ人は入ってたようなんですけど、経営がうまくいってなかったのでしょうか。とはいえ、かなり年季の入った老舗の雰囲気でした。
昨日、そのテナントが入ってたビルまでいって、直接覗いて見てみると、だれも住んでないような廃ビルでした。エレベーターも長い間動いてないような状態。ポストも郵便物が入ったままでガムテープも張られてました。
お店の経営の問題というよりは、どちらかというとビルの管理の問題だったのかと勝手に推測。おそらく建て替えるのでしょう

ここがなくなると、我が家の近辺徒歩15分圏内はまったくコインランドリーがない状況です。

この近辺でコインランドリーを経営してみるのも面白いかなと思ってます。
調べてみると、コインランドリーの客層というのは一人暮らしの学生相手というよりも主婦が多いそうです。
マンションも新たにできてますし、需要はあるような気はするんですけどねぇ。
ネックは初期費用と近隣に貸店舗があまりないことです。
あとは賃料が高いエリアなこと。
初期費用の相場は2000万程度とのこと。


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リートの下げを個別に検証

主なリートを個別でチャートを見てみます(7/1以降のもの)。
これをみると75日移動平均線にまで迫っているINVの下げがひときわ大きいです。
ホテル系が下がるのは日韓や米中、香港の問題で減るのはわかる気がします(ホテル86%)。
ちなみに、タカラレーベンは10%、みらいは20%。これらは上がり過ぎの利益確定売りか?

8963INV
8963-20190810.png


3492タカラリート
3492-20190810.png

3476投資法人みらい
3476-20190810.png

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最近のREITの下げについて

最近下げの激しいREIT(保有してます)とその指数を振り返ってみます。

年初来。
20190810reit比較01
GW後。
20190810reit比較05-

だいぶ上がってたのでそれなりの反動といったところか。
今後保有数を減らすかどうか悩ましいところ。
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お勧め歌謡曲シリーズ:DJ MIX歌謡曲

こういうDJでつなぐリミックス歌謡曲も良いですよ。選曲も夏っぽいし。ちと、はまりそう。
まだ全部ちゃんと聞いてないですけど、竹内まりや、山下達郎、オリジナルラブ、など。

【問う今日 / 日本語ラップ. 歌謡曲. JPOP. HIPHOP. Mix Vol.18】by DJ Moosehead






高円寺cave2018.11.23.昭和歌謡!

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郵政とJTの民営化後の値動き

以下のチャートは、元国営企業たちですが、なかなか残念な株価の値動きです。。。

JT,郵政

ただ、JTは「減配しない」と公言してますし、7%の配当利回り近い(6.67%)なのでそろそろ下げ止まってもいいんじゃないかと思いますけどね。

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7月決算銘柄の配当戻り状況

今月の配当戻り投資法は苦戦中。。。
20190804.png

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