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築古木造不動産投資について

不動産投資手法にはいくつかありますが、その中でも築古木造不動産(戸建てやアパートなど)を土地値近い値段で買い、そのままリフォームを施すことなく、古い状態のまま貸し、高利回りを享受する手法があります。
これについてネガティブな意見を。

っと書こうと思ったのですが、このHPでほぼ結論が言われてます。
地震に備えた物件選び!(日本財託グループ)
(以下引用)
木材の「腐食」や「シロアリ被害」など建物の外見だけでは分からない部分も、静かに老朽化が進んでいるのです。
冒頭で取り上げた1階部分がつぶれ、入居者が亡くなった建物は昭和56年以前に建てられた、木造アパートでした。
(中略)
利回りが良いからといって安易に木造のアパート、しかも新耐震法施行以前の物件を購入することは大変危険な行為なのではないでしょうか。
いざ地震が起こったとき、そのアパートは入居者の生命を守れるのでしょうか。
いざ損害賠償責任が生じたとき、多額の賠償金を支払えるのでしょうか?
安い中古の物件を購入したとしも、入居者の安全を確保するためには多額の耐震工事費用が必要となるのです。
不動産投資は株式投資等とは異なり、単なる資産運用ではありません。
購入した物件には「実際に人が住み、生活します。」だからこそ大家さんには入居者が安全に住める環境を提供する必要があるのです。」

(引用終了)

ざっとぐぐっただけでも、危険性について触れた関連記事があります。
建物老朽化の問題点(サラリーマン大家さんで豊になる)
(以下引用)
他方で、老朽化が進むと修繕が必要となる個所も増加し、修繕費用がかさんできます。
しかし、空室が増加して家賃の取れない部屋が増えてくる状態では、必要な修繕に十分な資金を振り向けることができなくなっています。
そうすると、老朽化がますます進み、空室が増加し、家賃をさらに下げないとならなくなってきます。
老朽化が進行すると、近くの同じような賃貸物件と比較しても、家賃が相対的に高いと判断されることが多くなります。
なので、適正な時期に、適正な修繕等を行い、貸家の老朽化を食い止めることが必要です。

(引用終了)

老朽アパートのリスクを回避し、優良資産に(All ABOUT)
建築基準法の新耐震基準(昭和56年施行)以前の建築物は、震度7クラスの大地震での倒壊リスクは95%だそうです。

賃貸住宅老朽化による震災時の貸主責任(OKWave
(以下引用)
しかしそれらの多くは既存不適格の可能性はあることがわかっていましたが、耐震診断などをしておらず、本当に耐震性がないかどうかまではわかっていなかった建物です。阪神淡路大震災では既存不適格建物の危険性があり、また最近の耐震偽装事件に関連して既存不適格建物を取り巻く情報量が大きく変わっているので、阪神淡路大震災当時と比べると建物管理者の過失責任が問いやすい状況になりつつあります。
そのため阪神淡路大震災当時では責任を問われなかったケースでも今後は責任を問われるケースも出てくる可能性があります。
しかも、質問者の建物については、建物の設置に瑕疵があることが明らかになっていますので(違法建築ではなく既存不適格といいます)、それだけ状況は厳しい判断をされる可能性が高くなっています。

(引用終了)
こういった様々なリスクが潜んでいるのです。
だからこそ築古木造不動産は値段を下げないと売れないというのが現状ではないでしょうか。
見かけ上の高利回りに惑わされて、高リスクを引き受けている、という投資の基本原則をよく踏まえて行動すべきです。
もしも築古に投資しようというならリフォーム・耐震工事などのコストを踏まえた上で投資に値するか検討すべきです。
そして投資云々の前に、そのままで貸し続けるというのは、人命を預かることに対する意識が低すぎると言えるのではないでしょうか。


同じ流派ではこの方が有名です。
ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウボロ物件でも高利回り 激安アパート経営―入居率95%を誇る非常識なノウハウ
(2007/06/15)
加藤 ひろゆき

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