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今後の個人的住宅政策

寝たきり生活中、ちょっと考えてみたことを書いてみたいと思います。
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今の私の状況は一時的に転勤したこともあり、
・自宅は賃貸に出している(定期借家)
・自分は賃貸を借りている
となってます。
自宅の残債はがんばれば後5年で完済できそう。
完済ができれば、選択肢はいくつか出て来ます。
①そのまま自宅に住み続ける
②自宅を貸し、再度住宅ローンを組み、新たに買う。
③自宅を売り、再度住宅ローンを組み、新たに買う。


勿論、①が余計な手間やコストが掛からなくて一見良さそうです。
でも、住宅価格の高騰、住宅ローンの低金利や住宅ローン減税の状況を考えると、②か③も検討の余地有りかなと。
で、どっちが良いかというと、いくらで売れそうなのか、いくらで貸せそうなのか、との比較考量となると思います。
が、②のメリットは
・不動産賃貸収入が発生するため、経費が認められます。
・貸した家の賃貸料-修繕管理費・固定資産税分がまるまる収入になります。これは大きい。
③のメリットは、
まとまったお金が入るため、フルレバで自宅のローンを組み、キャッシュは金融資産につぎ込める。
少なくても減税適用期間はその恩恵を受けるため、借金返済しない。売却にかかる税金もマイホームは投資物件とは異なりかなり免除されている。

さらに一ひねり。
完済まで待てないという場合は、リースバックみたいな手法があるのではないかと思ってます。
つまり、
④自宅を売ってそのまま自分が住む。融資枠が空くので、新たに自宅として家を購入。
ただこれの問題点は、そのまま私が住むと言うことで投資物件となり、買い手は投資家や業者に限られてしまうため、(利回り重視で見られ)買い叩かれそう。
また、一時的に住民票を移すことで融資を引っ張れるかどうか
、など問題がいくつかあり、簡単にはいかなそうです。

と徒然なるままに考えてみました。

よくこのブログで書いてることですが、
「賃貸vs持ち家」議論で欠けているのがこういう視点です。
資産を持つと言うことは上記の通りその後の戦略が豊富になるというメリットがあるのです。

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(2012/12/13)
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