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投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

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持ち家のリスクについて

観楓様、コメントありがとうございます。それとネタ提供という意味でもありがとうございます。
かなり長文になりますが、ご容赦を。

観楓様は他のブログコメントで、賃貸のメリットとして(例示かも知れませんが)、3点主張されてました。
①修繕費・管理費がかからない
②住み替えやすい
③天災による物理的なリスクを負わない

私から個々すべて反論しましたが、②と③で納得されてないようです。

【持ち家が天災により損害を被るリスクについて】
「まず天災とはどのような事態を想定しているかですが、持ち家にダメージを与える可能性があるもの全般です。(中略)地震・津波に限らず、台風・洪水・土砂崩れ・地盤沈下・大雪など色々あります。最近のトレンドだと火山噴火などというのもありますね。 」
→前も他のブログでコメントしましたが、阪神淡路大震災や東日本大震災クラスでも新耐震基準を満たしたRCマンションが倒壊・全壊・半壊した、という話は聞いたことがありません。実例があれば教えていただきたい。
また、津波流された、台風でマンションが倒れた、土砂崩れもそう。
これらは、旧建築基準法時代の木造戸建ての事例しか思い当たりません。

また「火山噴火」とのことですが、かなりのレアケースかと思います。他でも言われてましたが、交通事故よりも低い可能性を心配し出したらきりがないですよね。リスクが完全にゼロでない限り認めないということですか?
じゃぁ幹線道路の歩道は歩かないのでしょうか?車は運転されないのでしょうかね?飛行機には乗らないのでしょうか?
そこはリスクとリターンとの見合いで物事を判断して生活してるのではないでしょうか。あまりにも小さなリスクを気にするがゆえにあまりに大きなリターンを見逃すのでしょうか?

また、そもそも富士山の火山でマンションが全壊してしまう事態が起きた場合は、さらに耐震性の低い賃貸アパートなんかはひとたまりもないと思いますが。。。。もう投資どころじゃないと思いますよ。

そこまでリスクを気になさるなら、(すべてとは言いませんが)経験則上、安普請な賃貸アパートに住み続ける方が、よっぽどリスクが高いような気がしますが。。。分譲マンションの方が防災力が高いですから。


【持ち家を住み替えるリスク】
「あと、持ち家を手放す場合のリスクは物件の目利きなどの事前準備だけでは完全には防げません。
事前の準備で完全に損失を防げるなら不動産投資で失敗する人はいないはずですが、実際には何割かの人は必ず失敗します。」

→投資用不動産を引き合いに出されてますが、住宅ローンで買った実需マンションとでは、状況が全然違います。
まず、ローン金利。住宅ローンは変動で0%台。固定で1%台、投資用は変動で3~4%くらいでしょうか(最近の事情には疎いので、違ったらすいません)。
さらには税制優遇が住宅ローンは手厚いです。購入後10年間は残債の1%が税額控除。売却益も3000万まで控除枠があります。
上記の理由のため、住宅ローン中の物件を賃貸or売却する場合というのは、投資用不動産と比べかなり残債が減ってるか又は完済してる状態であることが考えられます。そのため、その分価格を下げられる抵抗力が強いですよね。
適正価格又は多少ディスカウントすれば、ずーっと売れない、ずーっと借り手が付かないということは考えにくいです。
よっぽどの郊外の過剰供給エリアや、限界集落みたいなところでない限り。

【持ち家のメリットについて】
持ち家のデメリットばかり話題にしてきましたが、(表裏一体かも知れませんが)持ち家のメリットについては如何がお考えでしょうか?
特に資産性について。
平たく言うと、将来資産になるモノに期間限定で支払うのと(しかも減税措置付き)、大家の資産にしかならないお金を生涯支払続けることと。
明らかに持ち家が有利に感じるのですが。。。。


最後に、
もし興味があればですが、この辺りの書籍を一読されることをお奨めします。
プロが教える年収300万でも表参道に家を買う―財産を作れる人作れない人
オモテサンドウニイエヲカウ

マンションは10年で買い替えなさい
マンションは10年


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Comments

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2015-05-12 16:20 
長期投資 #459
思った事 手短ですいません。建物大丈夫でも周囲のインフラだめなら価値なくなるのでは。
2015-05-13 21:59  http://streamline-jp.net/nextlife/
観楓 #467 [Edit]
わざわざ記事でのご回答、ありがとうございます。

私が先日の議論で持ち家に関して考えたことを自分のブログの記事でまとめてみました。

http://streamline-jp.net/nextlife/2015/05/13/8513/

申し訳ありませんがこの記事を書いていただいたことに気が付かず、ここの内容は考慮しないで書いていますが、ある程度の回答は含んでいるかと思います。

よろしければお読みください。
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