お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

Home > 不動産 > 持ち家の価格変動リスク

持ち家の価格変動リスク

持ち家のデメリットの中に、
・買った後に物件価格が大きく下がるリスクがある!
・いくらで、いつ売れるか何て定量的に判断できない
という意見もあるかもしれません。

当然経年劣化に加え、景気悪化に伴う不動産相場の暴落というのは起こりうることでしょう。

ただ、ここでも、持ち家が資産になっていることが大きな武器となって効いてきます。
例えば、3000万の物件を購入し、ローン完済した後に市場価格が暴落してて、適正価格2000万なのに、1000万でしか売れない状態になったとしましょう(現在の相場は都内ファミリー物件・築35年では当然もっと高いです)。

持ち家否定派はこれを、「1000万も損をするからこれはデメリットだ!」と思うかも知れませんが、以下のように考えてみると大きく違って感じられると思います。

①3000万-1000万=2000万で住宅購入ができたことになった。
②1000万の純資産が残る。
→(年齢にもよりますが)これを頭金に更に負担の軽いローンを組む、キャッシュにして賃貸に移り住む、など幅広い選択肢が生まれます。



これは逆に考えると、もし賃貸だったら
①(市場は効率的ということであれば同程度の支出になることから)3000万前後払い続けて来て、その結果手元はゼロ。
②その後も生涯に渡り、家賃は払い続ける。
ということになります。

こういった面もあるということを購入か賃貸かを検討する際は是非考慮していただきたいです。

上記のこともあり、いかに若い内に小振りでいいので物件を購入し、繰上返済をしつついかに早く完済できるか、が資産形成においては重要になると考えてます。
(もちろん、選ぶ物件は、貸せる・売れる物件であることは言うまでもありません)
関連記事
スポンサーサイト

人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

Comments

post
2015-05-19 10:10 
初代大家さん #475
こんにちは。35年後のインフレの考慮が無いですね。私も持ち家派です。
2015-05-19 23:03 
観楓 #476 [Edit]
これはちょっと勘違いされているのではないでしょうか。

ご提示の例で2000万円全部が暴落による損だと言っている人はいないと思いますよ(居たらその人も勘違いしています)。

この例で暴落が無ければ1500万円になっていたはずのものが1000万円になってしまったとすれば、その差分500万円が暴落による損失です。

たとえ1000万円の価値が残ったとしても、暴落によって価値が下落しているわけですから、この物件は有効な資産ではなく、含み損500万円を抱えた不良債券ならぬ不良物件です。

持っていていあまり嬉しいものではないと思いますよ。
2015-05-20 08:14  Re: タイトルなし
ひでぼう #477
コメントありがとうございます。
インフレまでは考慮にいれてませんでした。議論をシンプルにしたかったので。
今度インフレも考えてみたいと思います。
できれば、持ち家を支持する理由を教えていただけるとありがたいです。
> こんにちは。35年後のインフレの考慮が無いですね。私も持ち家派です。
2015-05-20 08:37  Re: タイトルなし
ひでぼう #478
あまり主旨を汲んでいただけなかったようですね。
貴ブログでは、「常にフェアバリューで売れないかもしれないのがリスク」という主旨の記事がありましたので、それが仰りたいのでしょうか。
が、しかし「賃貸持ち家」議論における資産形成上の有利不利について、適正価格で売れなかったかどうかというのはあまり本質的な話でないと考えてます。
本記事は、「たとえフェアバリューでは売れなかろうが、中古マーケットが成立しているエリアであれば、リセールバリューがあり、いくばくかの資産が残る」ということがテーマです。
かたや、掛け捨ての賃貸だと、どんなエリアであろうが、いつ手放そうが、資産はゼロのままで、資産形成上不利、ということが言いたかったのです。
2015-05-20 09:31  Re: Re: タイトルなし
ひでぼう #479
とはいえ、否定派の主張を忠実に汲めてなかったのも事実なので、記事を一部修正し、適正価格と暴落後の価格の差がわかるように書き直して見ました。
2015-05-20 20:48 
観楓 #483 [Edit]
いえ、賃貸と持ち家の金銭上の有利不利を考えるなら「適正価格で売れなかったかどうか」(言い換えると最初に高値掴みしたかどうか)は本質的な問題だと思いますよ。

そのあたりのことを最近自分のブログの記事「持ち家と賃貸の本質的な違いは支払い期間が有限か無限かではない」で書きましたので、よければ読んでみてください。

ちなみに、ご提示の例で持ち家側が極端に有利に見えるのは、賃貸側の賃料を高く見すぎているからのように思います。

3000万円で買った家が本来であれば2000万円までしか経年劣化しないはずの期間住むのに3000万円丸々の賃料がかかるというのは、どう考えても効率的な市場のような気がしませんがどういう計算をされていますでしょうか。
2015-05-20 23:49  Re: タイトルなし
ひでぼう #484
1.前段について持ち家同士の比較であれば、いくらで売れたかは重要ですが、ここのテーマは持ち家・賃貸なので、いくらで売れたかよりも、購入して完済後に売った状態と賃貸との資産形成上の有利不利の比較が大切だと思った次第です。貴ブログ記事読みましたが、分かりにくく、私にはよく理解できませんでした。コメントでもそのような方がいましたよね。
2.後者について
数字はおおまかなイメージを伝えたかったので、アバウトなものでした。確かにご指摘の通り数字を引き合いに出す以上、もう少し些細な検証をしないといけないかなと思ったので、時間があれば記事にしてみたいと思います。 ただ、数字について反論するのであれば、できればそちらも論拠ある数字で示していただければ議論が深まると思います。
2015-05-26 21:33  Re: タイトルなし
ひでぼう #505
> こんにちは。35年後のインフレの考慮が無いですね。私も持ち家派です。
記事にしてみました。
Comment form

Trackback

Trackback URL
Copyright © ひでぼう