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持ち家vs賃貸~簡略化したイメージ~

文字や数字を書き尽くして説明するよりも、簡略化したイメージでシンプルに語るのも有効かと思いまして、今回はイメージで語ってみます。

私の持ち家のイメージは、
鉄でできたバケツに水をくべる感覚に近い。
ただし、建物は経年劣化はするので、バケツも底に穴が空いてて、少し水が漏れてます。

それに比べて賃貸は、
プラスチックのバケツに水をくべてるイメージ。
もちろん、バケツの底は無いです。

同じ分量の水をくべつづけて、何百回もくべ終えた後に、バケツの中を見てみたときの差が、賃貸と持ち家の私のイメージなのです。



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Comments

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2015-05-22 19:16 
観楓 #487 [Edit]
これはなかなか面白い例え話ですね。よくできていると思います。

ただいくつか足りない点を指摘させていただくと、まず賃貸側の底が抜けたバケツの太さが指定されていません。

この底抜けバケツの太さはおそらく、持ち家側のバケツの底に開いた穴+α(大家の利益分)くらいです。イメージ的にはバケツよりパイプのほうがしっくりくるかもしれません。

次に、不動産価格の下落が起きると、持ち家側のバケツの中から誰かが勝手に何割かの水を盗んでいきます。一方賃貸側のバケツ(パイプ)は細くなります(家賃相場も下がるため)。

逆に不動産価格の上昇が起きると、持ち家側のバケツに誰か親切な人が何割かの水を継ぎ足してくれます。一方賃貸側のバケツ(パイプ)は太くなります(家賃相場も上がるため)。

さて、この状態で一定期間が経過した時、どちらがより多くの水を失うでしょうか? というのが持ち家と賃貸の損得問題です。

「そんなの水がどれくらい盗まれるかによって結果が全然違うじゃないか!」と思いませんでしたか? そう、それが持ち家と賃貸の損得を考えるときの重大ポイントです。
2015-05-22 20:32  Re: タイトルなし
ひでぼう #488
>観楓様

フローとストックの両面をとらえた比喩のつもりだったのですが、細かい点で納得いただけなかったようですね。

まず、バケツに残った水はストック(資産価値)なので、賃貸のバケツに底がある、という概念がそもそも「無い」です。常にストック(資産価値)は0なので、水は溜まりません。

また拘りの「相場の変動」ですが、それは多少はありますが、ただあってもは数割なので、全部盗むとかまでは想定する必要はないです。「まぁあってもその数割ですね(※リーマン時で2割)」、というだけの話です。ストックがあることの方が大きいと思いませんか?

逆に家賃は価格硬直性があるので(大家の立場に立って考えていただければご理解いただけるかと)そこまでの増減はないというのが不動産を知ってる人なら常識です。(「景気が悪くなったから家賃2割下げろ」、と大家にいったら、大抵鼻で笑われるか、追い出されかですよ)
ですがまぁ多少あるということにして、敢えて例えるなら、くべるひしゃくの大きさ(=水)が多少増減しますね、というだけの話であまり本質的な意味を持たないと考えます。

あと、言い忘れました。時間軸の概念が書き忘れてました。
賃貸は、バケツに水をくべる作業は、『永遠』です。


以上色々いいましたが、すべての要因をこの比喩に反映できてるとは思いません。あくまでも大きな考え方について理解してもらいたかったので。

人によって感じ方は色々とあると思うので、それでも観楓様の主張がもっともだと思うなら、先コメントの主張に即して、今後の住宅コストについて判断すればいいと思います。

2015-05-23 17:14 
観楓 #490 [Edit]
家賃の下方硬直性は確かにありますが、下がった相場で安く物件を手に入れた人がそれを基準に安い家賃で貸出を始めれば客はそちらに逃げるわけですから、いつまでも元の家賃で突っ張れるわけでもないですよね。

また「資産が残る」とか「一生払い続ける」とかいう言葉のイメージだけに囚われず、持ち家の総コスト「購入にかかる総費用 + 住んでいる間にかかるメンテナンス・維持費用 – 最終的に残った物件の価値」と賃貸の総コスト「同じ期間同程度の賃貸に住むのにかかる総費用」を定量的に比べなければ本質は見えてこないと思います。

とはいえ、下落リスクが最大でも2割程度しかないと考えているなら、それは持ち家が有利に見えるかもしれませんね。つまるところ、これから先の相場観の違いのような気がしてきました。

たまたま山中 一人さんのブログにコメントした人口減少が住宅価格に与える影響のシミュレーション結果の情報がありますので、こちらにも貼っておきます。

Googleで「人口減少 住宅」のキーワードで検索したときにトップに出てくる「人口減少・高齢化は住宅価格の暴落をもたらすのか?」という機関紙の記事のPDFからの引用です。

「人口要因だけで,30%以上住宅地価格が下落する自治体は, 2020年では5%以下であるが, 2030年では5割を越え,2040年には9割上の自治体で発生する。40%以上住宅地価格が下落する自治体は2030年では5%未満であるものの,2040年には半数近くの自治体で発生する。」

これは人口要因だけをベースにしたシミュレーションですので、未来が必ずこうなるというわけではありませんが、今までの相場感覚が今後数十年も通用すると思っていると、いずれ痛い目を見る日が来るかもしれませんよ。

(まあ相場観の違いということなら正解はありませんので、自分もこれ以上深追いはしませんが)
2015-05-23 22:30  Re: タイトルなし
ひでぼう #492
>観楓様へ

下方硬直性について
→反論されてますが、山中一人さんのブログでその通りの過去統計データで実証されてるので、データよりも説得力ある反論がない限りはスルーさせていただきます。

「総コストで、定量的に比べなければ本質は見えてこない」
→反論する以上、自身で定量的に示してください。もちろん、条件を同じにするため、分譲賃貸とで比較してください。

「せいぜい2割の下落、という相場観の違い」
→これも統計から引用させていただきました。それよりも下がる、と思うなら相場観の違いでしょうね。

人口減少・高齢化は住宅価格の暴落をもたらす
→ここだけはデータを使用されるんですね。
過疎地なら、その通りだと思います。
人口流入が続いてて、世帯数も増えてる東京でそれが当てはまるのかな、とは思いますし、そうならないエリア・物件を勉強して探しましょうというのが本ブログの意図するところです。

【総括】
話してて思ったのは、リスク資産を選ぶか、無リスク資産を選ぶか、の考え方に似ているなぁ、と。

株は価格変動するし怖いし、購入価格を下回る可能性がある、と思って結果預貯金で運用するか、リスクはあるけどリターンもあるからどうやったらリスクをおさえ、リターンを増やすかを考えるか、の違いかな、と思いました。

2015-05-24 09:19 
観楓 #494 [Edit]
えーと、その前に1つ確認させてください。

ひでぼうさんはよく東京を前提としたお話をされますが、推奨する持ち家は東京の物件限定ということでしょうか。

それであれば東京以外の地域に住む必要がある大半の人は対象外ということになりますが、そういう認識でよろしいでしょうか。
2015-05-24 09:57 
ひでぼう #495
都内にしか住んだこと無いので、どうしても東京中心に考えがちですが、ま東京以外でも、人口流出が激しくない都心、でも同じかな、と考えてます。都内でも都外でも、大都市圏は対象、地方都市や郊外は厳しいかな、と考えてます。特にコンパクトシティの対象から外れるようなエリアは特に厳しいでしょうね。
2015-05-24 16:55 
観楓 #497 [Edit]
なるほど、東京だけとは限らないものの地域は有利な場所に限定するということですね。そこで更に価格が暴落しない物件を勉強して探せば、持ち家のほうが得になると。

ということは逆に言えば、有利な地域に住むことを選べない人や暴落しない物件を見分ける自信のない人は、必ずしも買うのが得策ではないということですよね。

そうはっきり条件を設定していただけるのであれば、私が申し上げたいことと全く矛盾しません。

私が心配しているのは、「持ち家は賃貸より得だ!」という表面上の言葉だけを鵜呑みにして根拠なく持ち家に走る人が出ないか、ということです。

地域・物件等を十分吟味した上で、これなら何があっても大丈夫だと本人が判断して買おうとしているのを止める気は毛頭ありません(それでも成功率は100%では無いと思いますが、そこから先は自己責任です)。

もっとも、私とひでぼうさんでは大丈夫だと思えるしきい値にはかなり差があるような気はしますが、そこは今後に対する相場観の違いですので歴史に判定してもらうしかないでしょうね。
2015-05-24 17:36 
ひでぼう #498
無条件で持ち家が良いとは、過去の記事を読んでいただければ分かると思いますが、一度も言ってません。
そもそもローンを組めない人も私のやり方では無理ですから。

また、勝手にまとめられてますけど、当方から色々質問させていただいた件はスルーですか?

たとえば、、
下方硬直性について
→反論されてますが、山中一人さんのブログでその通りの過去統計データで実証されてるので、データよりも説得力ある反論がない限りはスルーさせていただきます。

「総コストで、定量的に比べなければ本質は見えてこない」
→反論する以上、自身で定量的に示してください。もちろん、条件を同じにするため、分譲賃貸とで比較してください。

まぁ最初っから期待はしてませんでしたけど・・・。

あと、賃貸は100%のリスクがありますよ。
2015-05-25 08:27 
観楓 #501 [Edit]
この話、どう転んでも所詮は予測の話になりますので、結局は時間の経過を見なければ決着はつかないような気がしてきました。このあたりまでにしておきませんか。

それでもご希望のようですので、一応続きを書いておきます。

下方硬直性について
統計データを根拠にされるのであれば、山中一人さんは東京のデータしか提示されていません。ひでぼうさんは東京以外も対象にされるということですので、東京以外のデータも提示して頂く必要がありますね。

また、たとえ統計データが提示されたとしても、それが今後の数十年にそのまま適用できるのかは疑問です(これは下方硬直性に限らず、提示される統計全般についてですが)。

一般に投資の世界で、過去数十年の統計データを今後数十年の長期予想としてそのまま適用する、というようなことはまず行われません(当たる可能性が低いからです)。このケースでその戦略をあえて選択する合理的な理由はあるのでしょうか。

とくにこれからはその統計が取られた過去と違って、人口減少・少子高齢化・雇用流動化(終身雇用崩壊)・賃金上昇率低下など、簡単に思いつくものだけでも住宅需要に悪影響を与えそうな要因が満載ですしね。

「総コストで、定量的に比べなければ本質は見えてこない」
ここで言いたいのは、つまるところ私のブログの記事「持ち家と賃貸の本質的な違いは支払い期間が有限か無限かではない」で書きましたジュースの例の話です(ひでぼうさんの示されたバケツの例でも本質は同じだと思いますが)。

1本100円のジュースを100本買い、1日1本飲み続けて50日目にジュースの値段が50円に下落すれば、50日間の総コストは

 最初の購入代金100円 ✕ 100本 ー 残ったジュースの売却代金 50円 ✕ 50本 = 7500円

一方最初から毎日1本ずつ買って50日飲み続ければ、かかった総コストは

 100円 ✕ 50本 = 5000円

このように購入後に価格下落が起きれば、たとえ手元に資産(残りのジュース50本)が残っていたとしても、毎日買い続けて手元の資産ゼロの場合より総コストで考えれば不利な場合はありますよ、ということが申し上げたかっただけです。
2015-05-28 23:09  Re: タイトルなし
ひでぼう #511
過去統計はそれなりに重視しましょう。
そこには真理が反映されてるわけですから。
それを意味無いと言い始めると、世界の統計に携わる人全員を敵に回すことになりますよ。

定量的、ということをよく言われてましたので、ジュースよりは定量的ないくつか記事を更新しました。
そもそもジュースのたとえって定量的なのでしょうか?
そのたとえだと、長期でジュースを買い続けるという時間の概念が抜け落ちてますよ。
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