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資金がある場合のマンション投資法

長期投資さんからご質問を頂きました。
5千万、1億キャッシュがあったら何に投資しますか、という内容。

今までの文脈から、住宅ローンを利用したマンション投資とします。
(株に自信がある、という人はフルポジで株に信用全力投資でしょうから)

1.最初は、都内で利回りの高いエリアを、手持ち目一杯のキャッシュで分譲マンションを購入(マンションは価格が高いほど資産価値が下がりにくいため)。
人気駅の駅近、築浅、南向き、2F以上、角部屋など、検索に引っかかりやすそうな条件で選びます。(※ただし、災害リスクの比較的高い荒川以東は避ける。)
また、物件選びの際は、不動産屋と懇意にし、即金で払えることを伝え、なるべく川上に近い物件を紹介してもらいましょう。

で、購入後はすぐ賃貸に出します。空室リスクは低いはずです。
また、かかった経費は目一杯申告しましょう。

2.次は、ネット系銀行で変動0.5%台か、(将来のインフレが不安であれば)ネット系銀行の当初固定10年orフラット35Sで0.8%台でローンを組み、新築か築浅の4000万程度の内法50㎡以上、築浅、駅近のマンションを購入し、自身で住みます。
で、住宅ローン減税を10年享受します。ここでも差額毎年+0.5~0.2%発生。新築なら固定資産税の減免も受けられます。

3.2.を繰り返す。つまり、10年以内に移り住む。常に築浅で新設備を利用可能。

この手法だと、信用拡大をめいっぱいしつつ、税制優遇もえつつ、金利払いも極力抑えられつつ、資産価値の毀損も目一杯抑えられます。
裏技としては2.をまったく違う銀行で同時にするというやり方もあるようです。

上記とは逆に、リスクが怖かったり、物事を否定的にとらえてばかりだったり、学ぼうという意識のない人は、
5000万は定期預貯金にし、自身は賃貸住まいが良いと思います。
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Comments

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2015-05-23 22:07 
長期投資 #491
不動産投資のメリットとしては

住宅ローンで各種控除 特典が利用できる。
低金利でお金を借りられる。
都心の相当良い場所のファミリー向けなど範囲は限定されるが価格、家賃の変動幅が他の金融資産より小さいことが期待される。
                   があると思います。
一方 投資の鉄則として

流動性の無いものは買ってはいけない。
分散投資
                   があると思います。

小金持ちレベルならば住宅ローンを組んで、都心の5-6千万ぐらいのマンションに自分で住むか賃貸に回す ぐらいが良いのではないかと思いますがどうでしょうか。

その他 都心でもあまりに高級な物件は、世界の景気後退の時、価格、家賃相当下がると思われます。地方の物件は一軒家でもマンションでも流動性に問題がありすぎます。
2015-05-24 21:56 
ひでぼう #500
流動性は大事ですね。マーケットが成立してないエリアは避けましょう。

どの価格帯が良いかは分かりませんが、一つの指標としては利回り、じゃないでしょうか。高額物件は下がりにくいと言いますが、あまりに利回り低いようであれば過熱感が高いため、避けた方が無難でしょう。こういった指標を自身が持っていれば、バブル時の高値つかみは避けられるでしょう。
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