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持ち家は賃貸よりも有利にできる。

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金融広報中央委員会という中立な立場の機関が公表した、賃貸と購入のコストの累計を比較したグラフがあります。
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「マイホーム購入計画」金融広報中央委員会より)

これは以下のような様々な要素を含んだ、かなりリアリティのあるシミュレーションとなっております。

前提条件
<購入>
3,500万円の物件、頭金500万円、諸費用180万円
3,000万円借入れ、3.0%全期間固定、30年返済 毎月返済額 約15.6万円
管理費・修繕積立金 毎月2万円(修繕積立金のみ5年毎2割アップ)
固定資産税・都市計画税 毎年15万円
50年間の間に、室内の修繕費300万円がかかるものとする
金額は変動しないものとして計算

<賃貸>
家族構成などにより、引越しを行う
賃料
当初4年間 毎月10万円
5~26年目 毎月15万円(この間に一度引っ越し)
27年目以降 毎月12万円
入居時 敷金、礼金、仲介手数料 4か月分、引越し費用30万円
更新料、2年ごとに1ヶ月分
金額は変動しないものとして計算



結果は、約45年目までは賃貸が安く、それ以降は購入有利となっております。
おおむね他のシュミレーションでも、均衡時期の差はあれども、似たような感じです。(さらっと書きましたが、このこと事態は、賃貸に長く住み続けると必ず不利になると言う厳然たる事実を示しています。)


私がこのブログで言いたいことは、単なる持ち家と賃貸どちらがどうか、というよりも、
この均衡するラインを、各種制度を利用し、また自助努力で、どちらに動かせるか、またどちらに動きそうかという点です。(そもそも賃貸は工夫の余地が少ないので、自然と購入にばかりになってます。。。)

そのために考えられるのは、
1.上記前提条件は、「3%の固定」とあるが、現在フラットで1.46%、フラットSだとさらに0.6%マイナス(10年間)、と低金利の情勢なので、その分、に動かせる。
2.住宅ローン減税を利用する(10年間残債から1%を税額控除)ので、さらにに動かせる
3.新築なら、固定資産税減免が受けられ、さらにに動かせる
4.実際ローン期間払い続ける人は少なく、繰上返済をし、金利負担は当初より少なくし、完済時期も早くなり、さらにに動かせる
5.完済後は売却にだし、リセールバリュー分に動かせる(そのためには資産価値の落ちにくい物件・立地を吟味することは言うまでもありません)


これらに加え、国策として政府・日銀は、

1.政策的にインフレを目指しつつ、金利はおさえられ続けるため、これが実現すれば賃料は上がり、資産価値は上がり、またまたに動く。
2.借金は実質的価値が目減りする。そうなると、またまたに動く。


ここにさらに、不動産相場の波も踏まえられたら、さらにに動かせます。

こういった思考で臨んで行ければいいかな、と。

【追記】
当初勘違いで、「左」と書くべきところを「右」、と表記してました。
訂正部分を赤字で修正しております。

(参考)
この記事は、こちらのブログを参考にして作成してみました。こちら、素晴らしい内容です。
「購入と賃貸の比較・金利3%でバランスするよう設計されている」マンション購入を真剣に考えるブログ
noraemon.png
@のらえもん

「この論争、定量的に比べないと意味がない」、というコメントをいただいたので、そのコメントした方から詳細な分析を待っていましたが、いつになっても返答がないため、今回私の方で記事にしてみました。
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Comments

post
2015-05-28 06:53 
非常に解り易くていいですね。

損得無しと頭から思い込んで賃貸住まいに固執していると、自分で頭を使えば、右側にずらせる要素はいくらでもあるという事に気づきませんからね。

また、不動産市場は画一的で無い性格を持っていますので、積極的に右側にずらせる物件を探せば、これもまたあるものです。

最初から、それを拒否する思考パターンしか無ければ、永久にそのような物件に巡り逢う事は不可能ですからね。
2015-05-28 08:15  Re: タイトルなし
ひでぼう #508
山中様、いつもコメントありがとうございます。
「結局は定量的分析してみないと分からないよね」、という意見を踏まえ記事にしてみました。
抽象論・一般論だけだと深まらないと感じたので。

「能動的に動けば、均衡点を右側に動かせる可能性がある」ことを理解し、行動できる人だけが得する社会ですからね。
2015-05-28 10:53 
ami #509
うんうん。。。(ついつい頷いてしまう。。。笑)
持ち家は大きな買い物ですもの
終の棲家としてしっかり選んで、右に動かす最大の努力で早い年度でクロスできたらいいですね。

自分の物件で例えたならば、18年でグラフがクロスします。(階下賃料比較)
2015-05-28 23:04  Re: タイトルなし
ひでぼう #510
均衡点、右と左を勘違いして書いてました。失礼しました。主旨は伝わったと思います。
18年を上回りました。

空理空論の議論を進めるよりは、実際の数字で示すのが一番ですよね。


> うんうん。。。(ついつい頷いてしまう。。。笑)
> 持ち家は大きな買い物ですもの
> 終の棲家としてしっかり選んで、右に動かす最大の努力で早い年度でクロスできたらいいですね。
>
> 自分の物件で例えたならば、18年でグラフがクロスします。(階下賃料比較)
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