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賃貸vs持ち家~自分のマンションで比較分析~

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自分は自宅を買い、それを賃貸に出している、という立場のため、前回の記事を踏まえ、自分のマンションだったら賃貸と持ち家の総コストがどうなのか、定量的に比較してみました。

机上の空論をこねくり回したところで、フワフワとした結論の出ない議論になりがちですからね。

<条件>
1.購入コストは、実際の買値・リフォーム代、諸経費、ローン金利、固定資産税を採用。頭金はゼロ。
管理修繕費は市場平均より高い実際の額。(→持ち家に不利)
住宅ローン減税有り。

2.賃貸の数字は、現実に自宅マンションを3年定期借家で貸してますので、短期の定期借家という不利な条件の賃料をそのまま採用。
また引越までは計算が面倒なのでそれは考えず、そのまま住み続けたと仮定(→賃貸に有利)。
更新料は2年に1回1ヶ月分を計上。
敷金礼金仲介手数料は3ヶ月分。(昨日のモデルケースより少ない)

で、累計の支払額を計算してみたところ、なんと10年12ヶ月目で、買った方が賃貸よりも総コストを下回ります。その後は広がるばかり。完済後は更に広がります(エクセルのバージョンが古いため21年ほどまでしか表示できず・・・)。

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    (ピンク線が賃貸、青線が購入、下の数字は「経過月」)

これは、変動で低金利で借りているということも大きいと思います。
また分譲賃貸なので賃料が高く取れるというのもあります(比較する物件はなるべく同一条件にすべきという意見を重視してます)
また大規模修繕で今後持ち出し、ということもありえると思います。

これはあくまで、一個人のモデルケースなので、
「そんなの全体の中の特異な例で、たまたま条件が良かっただけ」と思うか、
「実際のリアルな数字だから参考になる」と思うか
は、あなた次第。

さらにいうと、購入だと、
ローン完済後に売却すれば、たとえフェアバリューでなくてもまとまった資金が入ります。
ローン完済前でも、残債より高く売れれば、その分の差額が手元に残ります。
(昨日のグラフで言うと、均衡点がその分左にずれます)
昨日のグラフにはこれらが反映されてません。
さて、こういう客観的事実を定量的に示しても、賃貸派は空理空論を振りかざし、あれこれと反論してくるんでしょうか。




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Comments

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2015-05-29 08:38 
観楓 #512 [Edit]
先の記事「持ち家は賃貸よりも有利にできる」のシミュレーションもそうですが、この手のコストを積み上げていくタイプのシミュレーションを見る時に注意しなければならないのは、不動産価格の変動の要素が反映されていないことのように思います。

投資する以上は、少しでも有利になるようにあらゆる手を尽くすことには賛成です。

しかし持ち家購入という不動産投資で注意しなければならないのは、1点集中投資でしかも数十年の長期投資というその性格上、将来の価格予想が非常に難しことです。

その中で、将来発生する可能性のある価格変動で損が出ないようにいかに工夫するのか?

「シミュレーションなど当たるはずがない」と豪語される方もおられましたが、その工夫の基礎にあるのが「過去の統計傾向が今後数十年もそのまま続くはずだ」という「脳内シミュレーション」であったりすると、住宅購入の先行きは数千万円の賭金を賭けたかなりリスクのあるギャンブルになるように思います。
2015-05-29 09:41 
ami #513
同じ(不動産投資)例として

新築分譲マンション。現金買い。
購入費、諸経費、固定資産税、管理費込みで(新築なので不動産取得税は軽減税対象でゼロ、固定資産税も建物に関しては5年は半額)
新築プレミアム価格で家賃が下落した想定内として、投下資金は13年で回収予定です。ブラス、空き室リスク込みで15年で見ています。

投下資金回収後も売る予定はありません。
2015-05-29 10:15 
ami #514
一つ不思議に思った事があります。
家を買った後に、手放さなければならない事態が起きる確率と言うものはどのくらいあるのでしょうね

賃貸にしても購入にしてもお金が払えなくなった。では棲家を失いますものね
そうなった場合は不動産価格の下落があれば、断然持ち家は損なのでしょうが、家を買う時に家を手放すつもりでは購入しないですよね。

自分なんて、手放すつもりがないから、不動産価格の下落が起こったとしても、へぇぇ。で、終わっちゃうのですが。
下落したから価値が無くなった。とも考えないですし

それよりも
自分でしっかり将来の計画をたてて購入。
今は子供が居るけれど後々夫婦で住むならばこんな感じ。
転勤が多いから、賃貸がいつまでで、この時期に購入も。
ローン返済も数年分は余裕を見て貯蓄しておく。

ひでぼうさんがアドバイスしたいってきっとこういう事でしょう?
私も同じです。。。^^

2015-05-29 12:49  Re: タイトルなし
ひでぼう #515

>観楓様
記事ではちゃんと売却についても触れてるんですけどね。
売却価格がどうであれ、資産を売却すればまとまった資金が手元に入ってくることには変わりなく、先のグラフでいうと、購入の折れ線がさらに下に傾き、均衡点はより左に移る、というだけです。
売却価格が安いか高いかは、下がる角度が変わるだけの問題で、総コストを下げることに代わりありません。
どうもこの点の認識の差が一番大きいように思いますね。
賃貸は、長期に払い続ける事が確定していて、長ければ長いほど不利になるトレードで、それにフルポジするのは経済的に不合理だと思ってます。物質面・精神面でも。

>ami様
私の考えと一緒ですね。
払えなくなったら賃貸でも追い出されることには変わりありません。資金管理の問題で、賃貸・持家議論とは違う気がします。
売るケースというのも、買い換え以外だとどういうケースか、あまり思い浮かばないですね。
アドバイスしたいのは、やはり購入してみないと分からない事とかを、早いうちに伝えたいってことですかね。
後は、借金は怖いとか、表面的なイメージだけで判断しないこと、とかですかね。
2015-05-29 17:21 
観楓 #516 [Edit]
あれ、おかしいですね。山中さんのブログにコメントしていた時には、ひでぼうさんは持ち家は住み替えても問題ないと主張されていたと思いますが、amiさんに同意されるということは最近方針を変えられたのでしょうか。

> 売却価格がどうであれ、資産を売却すればまとまった資金が手元に入ってくることには変わりなく、先のグラフでいうと、購入の折れ線がさらに下に傾き、均衡点はより左に移る、というだけです。

問題をはっきり捉えるためにあえて極端な例を挙げますが、例えば3000万円で買った家がその1年後に1000万円に値下がりした時、売却すれば1000万円が返ってくるから問題無いと思えますか?

そんなはずはありませんよね。amiさんのように買ったら絶対手放さないという前提で、いくら含み損が発生しても気にしない、という方針なら話は別ですが。

さて、ひでぼうさんの今のスタンスは、家を手放すことを想定するのかしないのか、どちらなのでしょうか。
2015-05-29 20:41  Re: タイトルなし
ひでぼう #517
「売却すれば1000万円が返ってくるから問題無いと思えますか? そんなはずはありません」とありますが、総コストで定量的に比較しないと判断できないと言われたのを受けて、図表まで作成してやったんですが、1000万のキャッシュが入ることが、定量的にどう問題があるのでしょうか?
できれば、私のように図表で表していただけると分かりやすいのですが。
面倒なら文字でもいいですが。

また、住み替えの話をされてますが、
自分の意志で積極的に住み替えるのはOKだけれど、住み替えなければ行けない環境に追いつめられるのは理解できない、といったまでです。誤解を与えてすいません。
2015-05-29 21:56 
ami #518
うん?・・・含み損が発生しても気にしない。

不動産は買い手ではなく売り手が値段を決めるものです。
売らないと決めたからには資産は計算上、減価償却の通りと考えないのでしょうか。

売るつもりもない普通に住んでいる人の家を、不動産価格暴落しているからあなたの家は、OOO円と評価される事があるのでしょうか。

基本評価は、固定資産評価額だと思うのですが・・・

売らない限り資産価値は、減価償却通りの資産目減りだと思っています。

2015-05-29 23:47 
観楓 #519 [Edit]
>ひでぼうさん
ちょっと言われていることがよく理解できないのですが。

結局ひでぼうさんは持ち家を手放すことを想定しているのでしょうか、それとも想定していないのでしょうか。

もし想定しているとしたら、私の提示した「3000万円で買った家がその1年後に1000万円に値下がりした」という例題の状況で家を手放すことになった場合、その家を買ったことに問題はあるとお考えでしょうか、それとも問題無いとお考えでしょうか。

>amiさん
売らないと決めているなら、その人に含み損がどうのと、とやかく言うつもりはありません。

そういうスタンスで書いているつもりでしたが、うまく伝わらなかったらすみません。
2015-05-30 00:41  Re: タイトルなし
ひでぼう #520
そもそも1年で1/3になるのも非現実的だし、そうなったのに売却しなければ行けない何て、一体どういうシチュエーションを想定されてるのでしょうか?

amiさんもいってましたよね、
「家を買った後に、手放さなければならない事態が起きる確率と言うものはどのくらいあるのでしょうね

賃貸にしても購入にしてもお金が払えなくなった。では棲家を失いますものね
そうなった場合は不動産価格の下落があれば、断然持ち家は損なのでしょうが、家を買う時に家を手放すつもりでは購入しないですよね。」

万が一1/3になろうが、通常ローンは支払い続けるので、問題になりません。

そういうあり得ない例はさておき、
私が言いたいのは、ローン完済後に暴落で適正価格より安く売らざるえなくても、1千万の売却価格はキャッシュインとなるわけで、前回記事でいう均衡点を左に動かすだけ、です。これについてはどうお考えですか?

(私の言う持ち家を手放す場合は、ローン完済後又は残債より高く売れる場合、を言ってます。だってそうでないと現実的に手放せないですから。)
2015-05-30 08:31 
観楓 #521 [Edit]
これからの日本は、今勤めている会社に定年まで居られるかどうかも定かではない世界です。一ケ所に何十年も定住できると断言出来る人ばかりではないはずですよ。

最初から定住できると断言できる人だけを相手にしているのなら、それでいいのですけどね。だからひでぼうさんにも、家を手放すことを想定しているのかどうかをしつこく聞いています。

また、3000万円で買った家がその1年後に1000万円に値下がりするというのは、確かにひどく極端な話です。でも絶対にあり得ない話ではありません。

なぜこういう極端な話を持ちだしたのかというと、それが仮説の妥当性を検証するためのツールになるからです。

ある仮説が一般的に正しいのならば、こういう極端な例でもうまく説明できるはずです。極端な例でうまく説明できなくなるとしたら、その仮説のどこかに矛盾があるか、仮説が成り立つための前提条件があるのを見落としているのです。

この例の場合、持ち家に1年間住むのに要した総コストは

 購入代:3000万円 − 売却代:1000万円 = 2000万円

一方賃貸で1年住むために要する総コストは、家賃を高めに月20万円と見積もったとしても

 家賃:20万円 ✕ 12ヶ月 = 240万円

(手数料、維持費などの影響は省略しています)

このケースでは、明らかに持ち家を買ったほうが金銭的に損をします。

この例は極端な場合ですが、ここから類推すればもう少し現実的にありそうなケースでも、持ち家の方が金銭的に損する場合があることが見えてくるはずです。

しかし、ひでぼうさんが提示されているシミュレーションのグラフからは、そういう可能性があることがうまく見えてきません。

だからあのグラフだけでは持ち家を語るには不十分ですよ、ということを申し上げているわけです。
2015-05-30 08:41 
ami #522
売るかもしれない持ち家を持つ方と賃貸の方は

不動産価値が暴落した場合、持ち家を維持する方は全て含み損の損切りできない方と解釈しているのでしょうか。

持ち家維持継続中の計算基準は、固定資産評価額と減価償却と考えるべきではないでしょうか。

2015-05-30 08:44  個別事例は助かりますね
購入か賃貸かで迷っている人にとって
このエントリーは判断の一材料になると思います

ひでぼうさんみたいに
シミュレーションしてみようかなと思う人もいるはずです

グラフを見て直感的に青線の傾きがキツイ(高い)と感じました
あと一直線なのも意外でした

一直線ってことはローン契約期間は長いのかな

頭金ゼロってことは左端が
購入金額+ローン事務手数料+不動産取得税+仲介手数料?
ってことで金額も高くないから
ローン金利負担も少なそうです

リフォーム代や諸経費を高く見ているのかな

良かったら教えてください
2015-05-30 09:30  消費しないピノキオさんへ
ひでぼう #524
コメントありがとうございます。

1.青線の傾きがきつい
スパンがエクセルの都合上、短いからそう見えるのかも知れません。
月数で表示してますが、21年強分のグラフです。
ローン完済した35年後は、青線は大きく平行に近い角度に傾き、さらに賃貸より差が広がります。

2.購入線の始点について
当初費用は、ローン事務手数料+不動産取得税+仲介手数料+司法書士代+リフォーム代などです。諸経費はアバウトな記憶+αで多めに積んでます。

2015-05-30 10:10  amiさんへ
ひでぼう #525
1年後不動産が暴落=すぐ売却する
というのがどういうケースなのかあまり、思い浮かびません。
橘玲本で紹介されてる、とある社長がバブル期に過剰な融資を受けて、経営が傾き支払えなくなって、、、、というあたりの想定なのかも知れません。
今は返済比率の上限があるので、過剰な融資は考えにくいご時世です。

不動産が高騰=売却する
なら、分かるのですが。

2017-01-05 23:21  1年で1/3に下落するとは?
ひでぼう #615
>観楓様
だいぶ間が空いてしまいましたが、最近もまたいくつかシミュレートしてみましたので、ご参考にしてください。不動産価格の変動の要素も考慮しています。しかも、かなり強いストレスをかけてます。

記事でも引用しました「中古マンション価格の経年減価率:鉄道沿線別比較(2014年 首都圏)」でもわかるように、ここ数年値下がり率は30位でも2.4%程度。
そういった統計を考慮されずに「1年で3000万が1000万になる可能性がある」とおっしゃって1年で66.7%も下がるという主張がいかに非現実的かわかると思います。簡単に言うと、1年で需要が1/3になるということです。これはどんなケースを考えていらっしゃるのでしょうか非常に疑問です。

また「最初から定住できると断言できる人だけを相手にしている」、とありますが、むしろ住み替えを想定してますし、支払いできない状況になったらローンはリスケもできます。
賃貸のほうが支払いをストップすると追い出されるので、そのほうがリスクが高いと思います。
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