お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

Home > 不動産 > 不動産の資産価値を図にしてみました。

不動産の資産価値を図にしてみました。

ihZsCMts21dg.jpg

マンションの資産価値の考え方について、分かりやすいよう、図表にしてみました。(今回は賃貸との比較記事ではありません)
まずは、説得力を持たせるため、実際の築年数別坪単価の推移を三井住友トラスト不動産のHPから使用させていただきました。橘玲の本で言われるような「借金完済後の物件に資産価値が無い」、ということが実はまったく当てはまってないのがよく分かります。

(参照元)中古マンション価格は築年が経過するに連れてどのように推移するか(三井住友トラスト不動産HPより)

以下の表は、築年数別の坪単価(折れ線)と、借金の残りの推移(直線)を表示したものです。赤線は35年元金均等払いとした場合の残債の推移、ピンクはさらに繰上返済をした場合。頭金ゼロを想定。

一般に言われてるように購入から20年目までは市場価格の下げが大きいです。

2zansaichikunen.jpg

で、市場価格と借金との差額である、大きな黄色い矢印が、オーナーの資産です。
ローンさえ払っていけば、借金は着実に減り、資産価値は徐々に増していきますし、完済後は確実に資産となります(市場価値がゼロとなることは考えられないため)。

早く安全域に達するには、借金を早く減らしたいところ。
そのためには繰上返済や元金均等払いを選ぶ、などが考えられます。そうすると、ピンク線のように左にずれます。

それと並行して資産価値が落ちにくい物件を選ぶことは言うまでもありません。

ただ、細かく言うと、購入後10年は、一定の物件であればローン減税も受けられますし、今は歴史的な低金利なので、一概に早期返済が良いとは言えないところではあります。
となると、購入後11年目に入ってからどかーんと返すのも、一つのやり方かと思います。

早期完済できれば、次の物件に買い換えの頭金に充てるなどができます。
もっというと、完済していなくても、その差が大きければ、売って次の物件の頭金にすることは可能なのです。
そう考えると、35年以上所有しないといけない、という考えで持ち家を捉えるのは、ごく一面的な考え方なんですよね。

もちろん、相場の上げ下げにより矢印の長さの上下は揺らされますが、資産となることは間違いありません。
この矢印が持ち家の総コスト大きく引き下げる訳です。
関連記事
スポンサーサイト

人気ブログランキングへ
にほんブログ村 株ブログへ
にほんブログ村

Comments

post
2015-05-31 05:44  シミュレーション
築年数と資産価格の下落についての資料はなかなかありません
私もこの資料に辿りついてエントリーに書いたことがありました

その時、何通りものシミュレーションをしたこともあり
自分なりの結論は出ています

ひでぼうさんも書かれていますが
資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが重要だと思っています

ありがとうございます
2015-05-31 09:29 
ami #527
面白いシュミレーションですね。
建物の減価償却計算で行くと耐用年数表にあわせて1円(備忘価値)になるまで減価されるし、固定資産税課税評価額の計算で行くとバブル期の高騰に追いつけず「負担調整措置」制度で対応する等ありますのでひでぼうさんのこちらの資料の方がわかりやすいと思います。。。^^

2015-05-31 09:44  Re: シミュレーション
ひでぼう #528
コメントありがとうございます。
資産価値が落ちにくいモノを、いかに安く購入できるか、ですよね。


それと貴ブログ見させていただきました。
その中の図表にある新築10年目で債務超過というのはどういう状況でしょうか?
教えていただけるとありがたいです。

> 築年数と資産価格の下落についての資料はなかなかありません
> 私もこの資料に辿りついてエントリーに書いたことがありました
>
> その時、何通りものシミュレーションをしたこともあり
> 自分なりの結論は出ています
>
> ひでぼうさんも書かれていますが
> 資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが重要だと思っています
>
> ありがとうございます
2015-05-31 09:47  Re: amiさま
ひでぼう #529
減価償却費はあくまで税制上の型にはまった計算方法ですが、実際の市場価格は1円にはならないでしょうからね。
固定資産税課税評価額は詳しくないですが、そういう調整がされるんですね。


> 面白いシュミレーションですね。
> 建物の減価償却計算で行くと耐用年数表にあわせて1円(備忘価値)になるまで減価されるし、固定資産税課税評価額の計算で行くとバブル期の高騰に追いつけず「負担調整措置」制度で対応する等ありますのでひでぼうさんのこちらの資料の方がわかりやすいと思います。。。^^
2015-06-01 22:40  ひでぼうさんへ
新築10年目で債務超過の件

資産価格の下落額とローン金利負担額との比較になります

元になった資料は築1年の中古の坪単価が書かれていて
新築価格をどう算出しようかと考えたことは記憶に残っていますが
どう解決したのかを、まったく覚えていません

もう2年前の記事で、資料が残っていないのですが
逆算すると17%近くも1年で下落する想定となっていました

東京カンテイさんの他の資料を眺めても
これは、ちょっと行き過ぎな想定です

これはアカンなと思いました
自分の記事ですが、シミュレーションも除外項目が多すぎて
なんだか稚拙ですねw

早々に記事を刷新したいと思います
ご指摘ありがとうございました

減価償却率では1/47で2%くらいですが
実勢の下落率だと どれくらいなんですかね
2015-06-02 07:52  消費しないピノキオさんへ
ひでぼう #532
おそらく元利均等払いというのもあるのではないでしょうか。
初期は元本返済が進まないでしょうから。弓なりになりますからね。

> 新築10年目で債務超過の件
>
> 資産価格の下落額とローン金利負担額との比較になります
>
> 元になった資料は築1年の中古の坪単価が書かれていて
> 新築価格をどう算出しようかと考えたことは記憶に残っていますが
> どう解決したのかを、まったく覚えていません
>
> もう2年前の記事で、資料が残っていないのですが
> 逆算すると17%近くも1年で下落する想定となっていました
>
> 東京カンテイさんの他の資料を眺めても
> これは、ちょっと行き過ぎな想定です
>
> これはアカンなと思いました
> 自分の記事ですが、シミュレーションも除外項目が多すぎて
> なんだか稚拙ですねw
>
> 早々に記事を刷新したいと思います
> ご指摘ありがとうございました
>
> 減価償却率では1/47で2%くらいですが
> 実勢の下落率だと どれくらいなんですかね
Comment form

Trackback

Trackback URL
Copyright © ひでぼう