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続・「マイホームは後回し、に反論」

前回ブログ記事にした「マイホームは後回し、に反論」に対してのAKIさんからコメントいただきました。ありがとうございます。

マイホームを資産形成期の序盤に買うことに対する主な指摘としては、以下の3点。
指摘1.災害リスクを負うことになる。
指摘2.一般的に「売値-残債分」はプラスになるのか
指摘3.最近買った物件は自己資金を持ち出ししてた


まずは指摘1について。
このリスクはある程度回避できると思ってます。
ハザードマップは各自治体が公表してますのでそもそも危険エリアは避ける。
特に、活断層近辺エリアは避ける、などする必要があると思います。これは賃貸・購入に限らずですが。
それ以外にも、
・旧耐震物件は避ける。
・木造は避ける。
・阪神や東日本大震災で被害が顕著だったのは上記物件と聞きます。

さらに言うと、金銭以前に生命のリスクを賃貸物件の方が物理的なリスクを負ってます。安普請ですから。
投資以前に命あっての物種です。

次に指摘2.
これは確かにおっしゃる通り、プラスになるかどうかは市況次第な部分もあります。
ですが、都心へのアクセスが良い、駅近エリアを狙う、など対策の取りようはあります。
さらにいうと、多少マイナスであったとしても、賃貸は確実に家賃分がマイナスですから、それよりは資産的には非常に有利です。
すっ高値で買い、どん底で売る、などといったことを最低限クリアすればいいと思います。


指摘3.について
これは買い替えの際、持ち出し(=自己資金拠出)が発生したと以前の記事で書いたので、誤解を与えたようです。
実際は、買い替え時に売った物件が「売値-残債分」で、うん百万ほどの売却益が得られてます。ただその分は丸々買い替え用物件の頭金に充当したため、キャッシュとしては手元には残らず、結果的に諸経費分等は新たに資金を出さざるを得なかったという次第です。
ですから、トータルで見れば大幅なプラスになってます。

以上いろいろ書きましたが、一般化するのは難しい議論なのかもしれません。
やはりある程度流動性もあるエリアじゃないとこの議論は成り立たないですし、地方郊外で人口減のエリアは資産価値の減少が激しいので、この主張は成立しないことも十分あり得ます。

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Comments

post
2017-01-02 12:13 
AKI #601
明けましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いします。
今年はオフ会にも参加したいと思っていますので、その時はよろしくお願いします。

さて、コメントに対し詳細なブログを書いて頂きありがとうございました。

指摘1については、災害の金銭リスクは、やはり賃貸より持ち家の方が大きいと思います。賃貸はノーリスクですから。
生命リスクについては、きちんとした物件を選べば賃貸であろうが持ち家であろうが、そう大きな違いはないと思います。震災後に住める住めないの違いはあるかもしれませんが、賃貸の場合は引っ越せばいいので影響は軽微です。

指摘2はおっしゃるとおりケースバイケースですね。
安い時に買うのが重要です。
今の不動産は高値なので、買う時期ではないように思います。

指摘3は誤解はしておりません。
資産形成したいのに、諸経費分等は新たに資金を出さざるを得なかったというのは、資産形成にマイナスではないかと思った次第です。


私の資産形成に対する考え方は、金持ち父さん的もので、
資産:キャッシュフローがプラス
負債:キャッシュフローがマイナス
という考え方をしています。
資産形成を第一に考えるなら、自宅についても持ち家と賃貸、どちらがキャッシュフローがプラスになるのか、という視点でみます。

たーちゃんさん達が持ち家を嫌うのは、優れた個別株投資家のリターンは不動産投資を遥かに上回る(年率30%とか)からだと思います。
キャッシュに年率30%の価値があれば、不動産より節約という考えになるのは自然なことかな、と。
2017-01-02 18:59 
ライエ #602
賃貸のコストが「家賃」なのに対して、
持ち家のコストは「経年による価値減価」+「管理費・修繕積立金」+「固定資産税」+「ローン金利-住宅ローン控除」など
というところでしょうか。

このうち「経年による価値減価」は物件によって大違いですよね。
減価どころか、市況や個別の事情で時価がアップすることもあるわけですから。

ということで、一般化はできない議論というのに賛成です。
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