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具体な物件で住居コストをシミュレーション

具体的な都内物件を用いて、典型的な都内の若手サラリーマンを例にしてシミュレーションしたいと思います。

都内に就職した、とあるサラリーマンが、数年経ち、数百万貯金も出来、彼女との結婚を見据え、自宅を出てファミリー物件を探しているとします。
そこで、買うか借りるかを具体的物件で比較してみます。

ヤフー不動産で、都内販売物件を検索。
条件は以下の通りとします。
・2000~2500万以下(ローンがあまり負担にならない程度の価格帯)
・駅から10分以内(資産価値が落ちにくいように)
・53平米以上(ローン控除が適用される最低限の壁芯面積)
・築20年以内(昭和築は出口が弱いため)
で、ヒットした中で23区内となると、こちらの物件になります。
ダイアパレスステーションプラザ五反野 5階
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2350万、東武伊勢崎線五反野駅(※)徒歩2分、54平米、角部屋、ウォークインクローゼット付き、でした。
※東京・霞ヶ関駅まで30分程度で着きます。

同物件は賃貸にも出てます。
賃料11.5万です。

これらそれぞれ10年住み続けたらどうなるか、シミュレーションしてみます。
(*賃貸の計算条件は、敷金礼金1か月ずつ、更新料2年に一回1か月分。
購入の計算条件は、フルローン、諸経費8%、三井住友信託銀行の10年固定0.7%、3大疾病保障特約付き0.3%、元利均等、ローン減税適用、固定資産税はざっくり8万強で試算。引越代・新規家具家電代は共通の費用のため除く)

で、総支出は、賃貸が1472万。対して購入した場合は1062万と、持ち家に軍配が。
ちなみに1~2年までは賃貸がコストが安いですが、3年目で逆転します。そして10年目では400万以上の開きが出てます。つまり3年以上所有すれば、買っていたほうがよかった、ということになります。
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合わせて、10年後の資産価値(実勢価格-残債)としてはどうなったかを検証してみます。
減価率によって以下の通り変わってきます。
2.5%・・・+62万
3.0%・・・-27万
3.5%・・・-112万
4.0%・・・-194万
4.5%・・・-272万
5.0%・・・-346万

都内減価率のデータを探したところ、この調査が参考になります。
中古マンション価格の経年減価率:鉄道沿線別比較(2014年 首都圏)
ベスト30までしか掲載されておらず、東武伊勢崎線は圏外のためか掲載されてませんが、30位でも例年2.4%程度なのを考えると、3~4%くらいで見ておけばそんなに外れてはないと思います。しかも徒歩2分の駅近ですし。
ということで、3年目以降の累計支出、10年後の残高、老後の不安、のいずれを考えても購入有利ということになりました。

まぁ、物件による個体差も大きいと思うので、あとは物件見る目を養う、専門家の助言を乞うのも大切かと思います。
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Comments

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2017-01-03 14:16  管理費と修繕積立費
#604
いつも勉強させて貰ってます。
ローン安いのが大きいですね。
ところで、管理費の方は賃貸も負担しての家賃だと思うんですが、修繕積立費が購入の方に経費として入るはずで、これが馬鹿にならないと思います。物件によりますが、築20年となると、最低でも月1万、ひょっとすれば2万くらい掛かるかも知れません。実際、これまでどれだけ積立られていて、今後どのくらい掛かるのかは、不動産屋も把握してない事あるので。
まあそれでも持ち家優位には変わらないと思いますが。
2017-01-03 14:50  修繕積立金
ひで #605
コメント、ありがとうございます。
うまく趣旨をくみ取れてるかわかりませんが、修繕積立金は記事では、購入の方の経費に算入してます。
また、修繕計画は仲介の不動産屋に頼めば管理組合より見せてもらえますよ。
積立金は戸数の多い物件を選ぶのがコツです。
2017-01-03 16:15 
AKI #606
この試算は住宅ローンは何年で組んでいるんでしょうか?
私が20年で試算したところ、支払額は持ち家の方が多くなったので、支払期間を長くすれば、キャッシュフロー的には良くなるということなんでしょうか?
長めの住宅ローンを組めば、賃貸より持ち家の方が有利なんじゃないかと思いました。

あと、新築と中古を比較すると、新築の方が割高になるんでしょうか?
個人的には家を買うなら新築を買いたいな、と思っているんです。
2017-01-04 21:18 
ひで #609
35年のめいいっぱいで試算してます。
必ずしも完済する必要があるわけではないし、キャッシュフローが良くなりますから。

新築は、当然ながら割高です。
広告費が乗っかってます。
中古は市場にもまれた価格になりますから。
2017-01-05 20:46 
AKI #613
持ち家も上手く使えば、キャッシュフローの改善に役立ちそうですね。
勉強になりました。
新築だと割高になる面は否めないようですね。
個人的には家を買うなら新築!と思っているですが、それだと業者の手の内に落ちてしまうわけですね。
2017-01-05 21:06 
ひでぼう #614
初期費用分持ち家購入は不利だ、というご指摘を踏まえ、諸経費込みローン組んだ場合はどうなるかを試算してみました。
参考にしてみてください。
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