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ジャパンホテルリート(8985)購入

実はリートはETFしか保有してなかったので、「ダウの犬」手法も鑑み、一番高配当のリートを試しに買ってみました(会社HP)

今年は年途中で合併した関係で変則的に9ヶ月分のみの配当です(12月が配当月)。

第13期(平成24年12月期) 予想分配金
単純にこの分配金から買値で算出すると利回りは6.15%

次年度は一年間分フルで分配金が出るため、もう少し分配金・配当利回りは上がるはずです。
また、今年に行った増資&買収・売却で負ののれんが発生し、これを分配金にも回せるそうです。増資による希薄化へも対応するそうです。

ただ、投資先がホテルなので、景気によるアップダウンが大きいと言えそうです。


(参考;ジャパンホテルリートHPより「負ののれんの活用について」部分抜粋)
有価証券届出書(平成24年8月28日) (PDF:5.4MB)
② 負ののれんの活用
本投資法人は、本合併により、第13期(平成24年12月期)に負ののれん発生益186億円(注
1)を特別利益として一括計上することを見込んでいます。当期の利益分配において、当該特
別利益は分配可能利益の算定において控除する予定であることから、当該特別利益がそのまま
純資産の部に剰余金として計上されることとなります。本投資法人は、将来の計算期間におい
て、当該剰余金の一部を取り崩し、主に以下に掲げる活用方針(負ののれんの主な活用方針)
の範囲において活用すること(以下「負ののれんの活用」といいます。)を予定しています。
本投資法人は、負ののれんの活用により、当期純利益やEPS(Earning Per Share/一口当
たり当期純利益)への影響が小さくない戦略的なリノベーションやリブランド、相当規模での
譲渡損失が生じる物件売却や期中における相当規模の新規取得等について、利益分配への一時
的な影響を回避しつつ、時宜を得たタイミングでこれらの施策を機動的に実施することが可能
となる予定です。このように負ののれんの活用は本投資法人の戦略に大きな柔軟性をもたらす
ものです。
<負ののれんの主な活用方針>
・資産入替え等を目的とした物件売却に伴い生じる譲渡損失への対応
・改装等により発生する固定資産除却損への対応
・期中での新投資口発行に伴い発生する1口当たり分配金の希薄化への対応
なお、売却予定資産の処分に際しては譲渡損失の発生が見込まれますが、負ののれんの活用
により当該譲渡損失が第13期(平成24年12月期)における本投資法人の分配金に及ぼす影響を
回避する予定です。これは前記「負ののれんの主な活用方針」を実行する一例であり、負のの
れんを活用した収益性の劣る物件の売却は、ポートフォリオの質の向上に資するものと本投資
法人では考えています。なお、記載の売却予定資産の概要は、別途記載がない限り、本書の日
付現在のものです。
<売却予定資産の概要>
(注1) 負ののれんの発生益として計上される金額は18,600百万円と試算していますが、当該金額は、企業結合
会計上の被取得企業である旧JHRからの受入資産総額83,849百万円、受入負債総額42,141百万円、合
計の取得原価21,746百万円(取得の対価となる本投資法人の平成24年3月30日時点の終値18,700円とし
て試算)、その他本合併に係る諸費用695百万円、合併交付金608百万円との想定により試算している、
本書の日付現在の収益予想に基づく算定値です。なお、負ののれんの金額は未確定であり、今後変動す
る可能性があります。
(注2) 第12期(平成24年3月期)末日における帳簿価額を記載しています。
(注3) 売却予定価格と帳簿価額の差額を記載しており、実際の売却損益とは異なります。
(注4) 第12期(平成24年3月期)における賃貸NOIの実績値を2倍したものを取得価格で除して算出してい
ます。NOI利回りは小数点第二位以下を四捨五入しています。
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まとめ【ジャパンホテルリート】
まっとめBLOG速報 #85  2012-10-24 23:21
実はリートはETFしか保有してなかったので、「ダウの犬」手法も鑑み、一番高配当のリートを試しに買っ
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