お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

就職したての住まい探し

たまにこの手の記事を書いてます(若い人へのおすすめ物件)が、現時点での物件からあらためて探してみました。前回は住宅ローン減税適用物件(50㎡以上)で調べてみましたが、今回は都心へのアクセスの良い小ぶり物件、という条件にしました。

【物件概要】
duosukara.png
デュオ・スカーラ東日本橋 2880万円(1DK)
2880万円(1DK)
築13年(2004年8月築)
修繕管理費1.6万。
1DK 34.15m2(10.33坪)
アクセス
・JR総武線快速「馬喰町」歩1分
・都営新宿線「馬喰横山」歩5分
・都営浅草線「東日本橋」歩5分

10年固定金利1%(三井住友信託銀行)でローンを組み、10年住んだとしたら残債2180万
それに、なんといっても、日本橋ブランド。

このブランド力ある立地が10年後どうなってるか、を調べてみましょう。

同エリアで、さらに築10年以上経過している物件を探すと2680万のものがありました。

メローナ日本橋 2680万円(1DK)
meronanihonbashi.png

36.18m2(1DK)
1981年10月(築36年、しかも旧耐震)
アクセス
・東京都中央区日本橋小伝馬町
・東京メトロ日比谷線「小伝馬町」歩2分
・JR総武線快速「馬喰町」歩3分
・都営新宿線「馬喰横山」歩5分

サンプルが少なくてブレ幅があるかもですが、10年後に売っても、
ざっくり、2680万で売れると想定されるため、2680-2180=500万となり、手数料を加味してもおよそ400万位が手元に戻ってきます。

ちなみに、毎月の支払いは35年ローンで8万程度。修繕管理費入れても10万弱
同水準・エリアを賃貸で借りたら11~13万と、やはりお得です。

家族構成が変わったら、この売却益を頭金に、次は住宅ローン控除を受けられるもう少し広いマンションに買い替えるというのが良いと思います(よく「買ったらずっと住み続けるもの」、という記述を見ますが、そんなことはありません)。

ということで、さっさと都心エリアに物件を買っちゃえ、というのが資産形成面において、また通勤時間短縮のメリットもあるため、私が勧める住宅すごろくです。
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「マンション選びは究極のところ「資産価値」に行きつく」

よく読ませていただいているマンションブログ「スムログ」の中で、三井健太さんの記事で紹介したいものがありました。

賃貸よりもマイホームがおすすめな理由の一つと主張しているものです。
第92回 マンション選びは究極のところ「資産価値」に行きつく

住宅ローンはいやでも返すしかないので、いつの間にか残債は減って目に見えない形で資産ができて行きます。これを、いわば「住宅ローンは強制貯金のようなものだ」と説明した人がありました。金利が安い今日、毎月の返済は大半が元金返済に回るので、着実に資産が増えて行くのです。

マイホームを、住宅ローンを利用して購入すると、ローンが完済できた暁には何がしかの資産が残るわけですから、賃貸マンションと比較すると「購入」に軍配が上がります。


再三わがブログでも訴えているのですが、なるべく若いうちから資産価値の高い物件を取得し、それがゆくゆくは資産となるので、早めにマイホームを買うべきだと思います。
できれば完済するのが理想ですが、なかなか時間がかかるため、残債がある程度減ったら差額分を頭金に拠出して、買い替えるのが有効かな、と思います。
賃貸物件だと安く済むし、自由度が高い、という向きもありますが、上記運用のやり方もある訳です。
ましてや物件自体がショボいので、そこに長い人生時間過ごすという負の側面も考慮すべきじゃないかと思います。


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寝具では貧富の差がなくせるby「最強の働き方」

だいぶ前に読んでいたんですが、なぜか寝具のところが一番記憶に残ってましたこちらの本。

ベッドマットを買い替えるのが趣味という著者からの経験則によると、人生の1/3を過ごす睡眠時間だけでも寝具にこだわるべきと。
「寝ている間の貧富の差は割と埋められる」というのに妙に納得してしまった。

お薦めマットレスとして、
・サータ社スーペリアルデイ
・シーリーの「ロンドⅢ」
・フランスベッド「ライフトリートメント」
・日本ベッド「シルキーポケット」
などが挙げられている。

上記の中のメーカーで、昨日購入を決めました。
今までが布団で過ごしていたため、どれだけ快適に過ごせるか楽しみです。

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読了「住んでみなければ絶対にわからないタワーマンションほんとの話」

タワマンに特化している珍しい本です。
こちらを最近読み終えました。


以前から個人的に気にしていた心配面について整理してみました。

〇大震災があると、EVが止まって不便なのでは。
〔書籍〕三日分備蓄しておけば良い
〔私〕備蓄以外でも階下に降りたい用事あるだろうし、必ずしも部屋にいる時の被災に限らない。なのでやはり不便であることには違いない。

〇湾岸エリアは、液状化のおそれがある:
〔書籍〕心配あるが、インフラの復旧は早い
〔私〕(逆に捉えれば)復旧は早いかもしれないが、その間はインフラが使えないという心配はある。

〇エレベーターが混雑する:
〔書籍〕通勤ラッシュ時以外はそうでもない
〔私〕毎日使う時間帯はやはり混雑する。肯定的な内容を最後にもってきただけ。

〇修繕費が高くつく
〔書籍〕高くつくが快適に住むための必要経費
〔私〕積立金だけでなく、足場が組まなくて高くかかりそうな修繕費の記述がなかった。

〇エントランスが2Fというのは時間がかかる
〔書籍〕豪華に見えてよい
〔私〕地上からホームまでも遠く、EVも混むなど、ただでさえアクセス面で不利なのに余計に時間かかる。

〇健康に影響を及ぼす
〔書籍〕統計データだけで科学的な原因が示されてない、標高が高い所に住んでる人は皆不健康になるはず。
〔私〕統計データが示してる時点で心配すべき。標高が高いだけでなく、常に細かい揺れがあることも考慮すべき

と、気になる不安点は、払しょくできなかった。

ただ、これ以外の多くのメリットがあるのも事実なので、総合的に各自が判断してほしい。
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私が都ファ代表だったら

小池さんが都知事に当選してからの政局運営は見事だったと思います。
猪瀬、舛添の後ということもあり、なおかつ女性ということもありクリーンなイメージで受け入れられ、人気があった。
・マスコミもハネムーン期間のため追及が甘い
・自民党都議を印象操作により悪役に仕立て上げた。
・自民の対立軸ないなか受け皿の政党を作った
・その結果、都民ファーストが大多数を占めた
・豊洲移転問題が大問題になったが、どっちも活かすという案を提示し、お互いに好い顔をでき、なおかつ、細かい質問は時間切れで締め切った
・都議会でも都民ファーストの議員は甘々な質問しかしない(二元代表制の崩壊)


ただ、さすがにそろそろ批判的な記事が出始めたので、私が野田数代表だったら、
・かん口令を敷いて、マスコミ対応用に想定問答を配ったのがばれたので、むしろドンドンメディアに喋らせる
・私はAIというとんでも発言を是正するために、政策決定過程の文書を積極的に開示する。
 予想通り文書はないのであれば、真摯に謝る。
・外部有識者とは縁を切り、本来のボトムアップで都庁職員の意見に耳を傾ける
・選挙で選ばれてないのに都民ファーストを牛耳ってる代表の野田を首にし、選挙で選ばれた都議会議員を代表に据える。

これくらいは最低限しないと、近い将来、舛添・猪瀬レベルではない相当激しいバッシングを小池氏は浴びると思います。
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8月株式投資成績

8月、というか9/1までの1か月の成績を集計してみました。
なんということもない、ほとんど変わらずでした。

【月次】
MyPF 0.34%
TOPIX 0.06%
セゾンVGBF -0.20%(←疑似インデックス)

【昨年来】
MyPF14.49%
TOPIX 6.65%
セゾンVGBF 4.26%(←疑似インデックス)
個人投資家パフォーマンスランキング 21.9%(←化け物達の集まり!) 

新規に四季報相場を見越して、日本高周波鋼業(5476 )を購入。
そのほかにもいくつか数銘柄購入予定。
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部下から見た小池都知事

小池さんみたいな上司はやだなー、職員はどう思ってるんだろう?
と思ったら想像通りの評価でした。

専門紙の職員アンケート結果が以下の通りでした。
都政専門紙「都政新報」


現場の評判散々で…小池知事「懇親会」前倒しのもくろみ

都議選で圧勝し、世論調査でも高支持率をキープしている小池知事だが、現場での評判は散々だ。
「都政新報が実施した職員アンケートの評価がとにかくヒドくて、就任後初の調査では過去最低なんじゃないかと話題になっています。とりわけ不評なのが、外部有識者として採用された顧問14人の存在。築地市場再整備などを密室で決定するなど、側近政治の象徴で、「評価しない」が94.4%にも上った。


「都議選では都議会を牛耳る自民党をブラックボックスだと罵り、都政改革の一丁目一番地に情報公開を掲げていたのに、都合が悪いことはクローズ。都議選後はその傾向に拍車が掛かっていて、築地再整備方針の決定過程も『私はAI』とごまかし、非公開です。定例会見で指名するのも毎回、お気に入りの記者ばかり。厳しい質問を避けようとしているとしか思えません」(都庁担当記者)


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湾岸タワマンへの危惧

わたしはタワマン、特に湾岸エリアについては、少しのあこがれとともに、多くの不安・デメリットを感じてます。
その主な点を列挙します。
・一番は地盤が弱い。もともと埋立地。少なくても液状化には弱いはず。←これは東日本大震災で明らか。
・共用施設が豪華であるが故に高コスト
・修繕費が通常のマンションより多くかかる。←修繕には単なる足場が組めず、天井から吊るして作業する必要がある。
・通勤時のEVのラッシュ←実際の駅から家までの表記よりは多く時間がかかる。
・有楽町線ホームが地上から深い(=地下3F)←同上
・有楽町線からの乗換駅は基本的にアクセスが悪い(銀座一丁目、永田町、桜田門、飯田橋、市ヶ谷。。。)
・上層階で火事が起きてもはしご車は届かない→難燃材を多く使うためそこまで延焼はしないとは思いますが。。。
・出不精になる←女性のひとは特にそうだと思いますが、EVで誰かしらには会いますから、気軽に部屋着ですっぴんで、というわけにはいかないでしょうから。


こんなサイトもありました。
「住んでわかったタワーマンションのメリットとデメリット18の声」
1.エレベーターが止まって階段をのぼるのが大変でした
2.地震の時に不便
4.強風、洗濯物が干しにくい
9.管理費が高い
などなど。

「タワーマンションを購入したけど2年で引っ越した理由 」
・夏が暑すぎる
・JRの駅直結となると、高層であっても窓を開けると騒音がひどい
・タワーマンションに住むと引きこもりになる
・朝のエレベーターは各駅停車


この辺の不安をこんど発売されるこちらの本がどれくらい払拭してくれるか、期待してます。

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