お金にまつわるブログ～高配当投資からキャピタル狙いへ～

400ページ以上のボリュームで、数ページに一回は小池氏の悪事を暴いてます。
私がメディアで見て感じてた通りのサイコパス、悪女です。
実は前回選挙では私は彼女を応援してましたが、豊洲移転での迷走やその時の彼女の悪びれない発言、また希望の党で党首になって国政に色気を出したときに都政には興味ないんだな、この人はと思ってましたが、それを裏付けるような内容でした。
とにかく彼女は上昇志向が強く、そして目立ちたい。
それだけの空虚な人なんです。
政策も勉強してない。

トップがこういう感じだと都庁職員は振り回されて大変だろうなぁと思ってたら、やはり職員の支持率は歴代でも最低だそうです。

都民にとっては必読書です。

確実に言えることは、この人はカイロ大首席どころか卒業もしてませんね。
以下は、彼女の性格をよく表してるエピソード。


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前々回の記事で若いうちにローン組んで持ち家買った方が良い、と書いたところですが（＜続＞自分が新人社員の場合の住まいについて）
１０年（消費税１０％増税後は１２年）経ったらローン控除が終わるのでそこでまた住み続けるか、買い替えか賃貸に出すか、の選択肢が発生します。

で、残債がある場合、その後どうするか。
（前回の記事の場合は完済してたので、それがベスト。ただ現実的には１０年で完済はかなり繰り上げ返済しないといけないので難しいでしょう）

人に貸して、自分はほかに移ってまた住宅ローンを組む。
となると従前のマンションと二重ローンとなるので、そこは正直に銀行に伝え投資用ローンに切り替えます。
３％くらいに金利は上がるかもしれませんが、家賃で補填できるでしょう。
3%に金利が上がるとローンは６．８７万。管理費修繕積立金合わせて８．３万。９．２万で貸せると７千円の利益。固定資産税入れるとトントンでしょうか。でも経費も積めるので節税ができます。また節税しながら他人のお金で借金を返せ、かつ住宅ローンも引けてローン控除を受けられるという状況は良いのではないでしょうか。

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自宅マンションを２０歳の時に買い始め、その後現在に至るまで９回くらいも購入したという、マンション界の猛者であるブロガーの方がいます。
お名前はそのまんま、マンションマニアさんです。

そのブログの中で、友人にマンションを紹介した、というエピソードが面白かったのでご紹介します。
その友人が２１歳の時にマンションマニアさんの勧めにより年収の４倍である２８００万の新築マンションを購入。
結果１０年ちょっとでローンを完済。
そして、現在（当時）はマンションの価値は１２００万も上がり４０００万となり、逆に毎月の支払い（管理費と修繕積立金）は1.8万位まで減少するという、持ち家のサクセスストーリー。

〇若いときに無理する分には年収上がってくしまだお金もそこまでかからないから後が楽。
〇賃貸を借りようが家賃はかかるわけで、それなら満足度も高くなる分譲マンションを購入してちゃっかり資産を増やすというのは賢い選択

⇒30代前半で仕上がった「M男」〜安楽亭武蔵浦和店にて〜【マンションマニア】

このことからも若いうちから購入すると後が楽。
賃貸はもったいない、というのがよくわかります。
さらに、できれば購入時はこういった中立な立場にある専門家の意見を聞けると堅いですね。

また持ち家賃貸議論についてもこのように語ってます。

・賃貸は分譲と違い身軽だ～
・賃貸なら収入が下がったりしても引っ越せばいい

という声もよく聞きますが、持ち家であっても3ヶ月程度あれば売却できるわけで身軽さはそこまで変わらないと思ってしまいます。また収入が下がってしまった場合でも絶対とは言えませんが銀行も相談にはのってくれます。仮にダメでも売却すれば良いわけで収入リスクについても大差ないはずです。むしろ賃貸のほうが支払いを待ってくれる可能性は少なく、持ち家よりも早くに家を出る必要があるでしょう。

(参考：過去記事)
マンションマニアさんのマンション購入遍歴


　　

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若いうちに住宅を購入することがいかに有利かというのを２回にわたって記事に書きましたが、その中で紹介したサイト＜ウチノカチ＞を見てて気づいたもう一つの視点があります。

それは値動きのグラフ。
ある程度経年すると、底をついて、そこから上がっていく、つまり値崩れが止まりそこから上がりだすというエリアがある、ということです。

だいたい築２０～３０年あたりを底に、そこから上がってるエリアがありました。
江戸川、葛飾、荒川区です。

これを利用して、下がり切った築年数で買えば、データ上でいえば、ほぼ同値以上で売れことになります。

江戸川区を例に見てみますと、築30年あたりを底に上がってます。


（江戸川区のマンション価格相場 [東京都]）


サンプルとして、次の物件を買ったとします。
大捷リバーサイドマンション 　1280万円（１DK）（＊推奨してるわけではありません）
フルローン３５年変動０．５％で、管理費/修繕積立金/固定資産税の込々で月々６万程度。
１０年後は、残債９３６万です。keisan:ローン返済（毎月払い）
買値と同値で売れたとすると約３５０万手元にもどってきます。前回の南大沢物件が１7５万ですから約２倍と、大きな差です。

前回の南大沢物件よりも売却益が大きいことが分かりました。
なので、こういう点を重視し、エリア・築年数を厳選して物件選びすれば、きっと将来の資産形成に寄与するでしょう。
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前回の続き。
先の物件を入社早々に買い、１０年住んでローン減税もなくなる時期に売りにだすとして、いくらになりそうか。
１０年経って、残債は１４５０万に減ってます。

調べるにあたり、こんなサイトがありました。
ウチノカチ<南大沢編>

＊このカーブが東京都や市区町村平均より傾斜が緩やかなエリアを選びたいですね。

これで前回紹介した物件を調べます。
１０年後の売却価格を調べるため、築２１年、同じ面積の５４平米で入力してみると、１６２６万となります。

ということで、想定価格－残債との差額、約１７５万の売却益が生まれると想定できます。
もちろん賃貸だといくら住んでもゼロ円。これだけ差が広がるんです。
ちなみに同じ賃料で住んでいたとしても、２年に一回の更新料も加わりますし、グレードは下がりますので、賃貸のメリットは金銭的にも、QOL的にも、ほとんどないと思います。

売却しないで賃貸に出すと、相場としては９．２万で貸せます。ローン控除はなくなりますが、それでも月２万くらい利益がでますね。住宅ローン組んで物件を賃貸に出すのは、ややグレー（というかブラック）ですが。
理想は残債を一括返済するだけの貯蓄がその時点でできてれば選択肢が広がりいいんですが。

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今までの自分の賃貸住まいで家賃を１０００万以上をドブにすてた反省を込めて、もし人生をやり直せるならどうするか。

まずは実家を離れるという前提で、とにかく就職したら早く自宅を購入します。
購入することで、住居費の一部を強制貯蓄する効果が生じます。
できれば住宅ローン控除を受けられるマンションで。

例えば、こんな物件。
アンビシャスパーク南大沢 1980万円（3LDK）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_hachioji/nc_92007483/bukkengaiyo/?fmlg=t001



新宿まで一本、最短直通で３９分。特急停車駅。
２００９年築、５３平米（壁芯）ギリギリ住宅ローン減税対象か。
３LDKなので、当初は単身だったとして、その後家族が増えても大丈夫な間取りです。

住居費はどれくらいになるかというと、
月々の支払いは、変動０．５％としてフルローンでの支払い５．１万、管理費修繕積立金１．７５万、固定資産税０．５万くらい。
ローン減税は１．５万。あわせて月々の支払いは５．８５万。
同等の家賃で賃貸アパートに住むよりはスペックが高いはずです。
で、１０年後は残債が１４５０万弱に減ってます。
これより高く売れた分を次の頭金にして、わらしべ長者のごとくより良い物件に住み移っていくと住まいのグレードも上がっていくでしょう。
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今でも投資本ランキングに登場する程のロングセラーである、ロバートキヨサキさんの金持ち父さん貧乏父さん。

この本を読んだのは１５年以上前だったのですが当時は衝撃を受けました。お金を奪うものからお金を持ってきてくれるものに資産を移す、サラリーマンは金持ちになれない、ビジネスオーナーか投資家になれ、など。

ただ一点住宅に関しては納得がいかなかったんですよね。
というのも、「マイホームはポケットからお金が出ていくから負債だ」、と言ってるところ。

賃貸住まいだとしてもキャッシュアウトするのに、そこについては言及がない（私の記憶する限り）。
読んだ当時は、じゃぁどうすりゃいいんだよ、という気持ちになりました。
また、住宅ローンも元本返済分は自分に戻してるだけなので、キャッシュアウトにはなってません。
さらに、持ち家を売却すれば残債引いた差額分だけキャッシュインするので、もはや資産といえるでしょう。

まずは投資用不動産を買ってキャッシュフローを作れ、ということなんですがそれまでの間の住居コストは賃貸でも持ち家でも掛かりますから。
賃貸住まいを続けることこそ、永遠のキャッシュアウト状態、まさに負債だと思うのです。
定年退職して収入無くなってからもキャッシュアウトが続くのは人生の大きなリスクではないでしょうか。

住宅に関してはこちらの本の方が遥かに実践的で参考になります。

『不動産投資、成功の方程式』

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賃貸と持ち家論争、同等物件を数字で比較するのが一番客観的でフェアかと思い（一般に賃貸用物件は分譲物件に比べてスペックが著しく劣るため、価値が違うもの同士を比較しても意味がない）、実在する都心のマンションで比べるとどうなのか計算してみました。

対象物件は、流通量が多い方が価格がこなれてると思ったので、日本最大戸数の「THE TOKYO TOWERS（勝どき）」を使ってみました。

同程度の広さの部屋を探してみると、、
【分譲】６５平米、４７階南東向き。６，６８０万円。
(ＴＨＥ　ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳ　ＭＩＤ　ＴＯＷＥＲ 6680万円（1LDK） )
０．８％の35年全期間固定をフルローンで借りたとして、月々のローン支払い額は１８．２万。修繕・管理費は２．５万。固定資産税は１．５万程度か。
ということで月々の支払いは２２．２万。

【賃貸】
６５．５９㎡、１８階、北東向き。
家賃２４．８万+管理費共益費１．５万=計２６．３万。
(ＴＨＥ　ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳ　ＭＩＤＴＯＷＥＲ)

【結論】
ということで、同じマンション、同等の広さに住んでるのに、賃貸の方が月４万割高、となります。
これにローン減税を適用させると購入後１０年間は、月７万に広がり、夫婦共有名義でローン組めばさらに広がり１０万近くも差が開きます。


言うまでもなく、完済後はローン分が丸々なくなるので、（賃貸）２６．３－（分譲）４万 ＝ 月２０万以上の差がさらにできます。また、売却すればいかに相場が崩れてたとしても数千万は手元に戻るでしょう。

金銭面だけで言えば、持ち家の圧勝です。

経営者で節税したいとか、家賃手当が潤沢とかでなければ、さっさと分譲を買っちゃったほうが良いと思います。


共稼ぎ夫婦が「いちばんしあわせ」になる家の買い方―賃貸か持ち家か、都心か郊外か?「家の本質」で考える理想のマイホーム
中村 友春、 白岩 貢 | 2012/1/31

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