お金にまつわるブログ~株・債券・REITを使って資産倍増~

投資信託→株→FX→不動産→株と転々としております。備忘録を兼ねて始めました。

「不動産屋にだまされるな」


こちらを完読。
面白いです。
この本も賃貸より持ち家が有利だと。賃貸は掛け捨てな分、不利と。
仲介手数料が高すぎる、あくまで上限なのにそれが定価になっていると、私がつくづく思っていたことを言ってくれました。
不動産仲介料って弁護士代並みに高いそうです。

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今後はこのあたりが、不動産テックや直取引の方向で改善があるのではないか、とのこと
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1月株式投資成績

昨年の10月以来のプラスで終えられました。

○前月末比
1.ひふみ投信 2.79%
2.MyPF 1.55%
3.さわかみ投信 0.95%
4.TOPIX 0.22%
5.セゾンバンガードグローバルバランスF 0.11%
6.SMTグローバル株式インデックス -0.37%

※参考;嫁口座 2.97%

まぁまぁの成績ですが、実際はパクリ投資ばかりです。
もう少し自分で自信をもって銘柄選定したいところなんですが。。。
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新生銀行vs三井住友信託銀行の住宅ローン比較

前回の記事の続きです。

前回の融資では新生銀行を使いました。
初期費用10万と定額なのは安いですが、金利1.1%なのがやや高い。
そこで、三井住友信託銀行の10年固定0.5%と比べてどうか、を今回は試算してみました。(保証料0.2%上乗せコースで試算)

結果は以下の通り
ディナスカーラ梅島(新生・三井)
(クリックで拡大)

賃貸より有利なのは言うまでもなく、新生銀よりさらに有利でした。
毎月7.3万程度の支出(新生だと7.8万)、売却後300万手元に残ります(新生だと250万程度)
トータルコストで言っても三井住友信託だと約720万(1014-295)、新生銀行だと約800万強(1074-262)。

なので、就職3年くらい経った正規雇用の若い方で、一人暮らしをする場合は、早々に三井住友信託銀行
で借り、「住まい給付金」と「住宅ローン減税」が適用される物件を購入し、資産形成を図りましょう。


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賃貸と購入、減税2つを利用してシミュレーション

購入・賃貸シミュレーションシリーズ。
「若い人が独り立ちして家に住む」には、という裏テーマがあったため、一つ大きな点を忘れてました。
住宅ローン減税のほかにも、住まい給付金、が利用できます(一定の条件あり、併用可能)。

住まい給付金は収入額の目安が425万以下だと満額の30万給付金が出ます。
そこで一般的な平均年収。
DODA調べでは、
20代平均年収、354万
30代は、467万。
一般的にいっても20代であればほぼ満額で給付金を受けられそうです。

さて具体な物件を探してみます。

物件検索条件は、
・都内
・駅から徒歩7分以内
・大手町45分以内・乗り換え一回以内
・築15年未満
・2500万以下
・30戸以上
・50平米以上(厳密には53平米以上)



以上で出てきたのはこの物件。
ディナスカーラ梅島
ディナスカーラ梅島

東武伊勢崎線梅島駅徒歩5分。
都心へのアクセスは、北千住駅乗り換え、千代田線で大手町駅までドア・ツー・駅で35分ほど。
壁芯での面積55㎡なので、減税条件は余裕でクリア。
南向き
平成16年築と、まだ新しいです。
査定サイトで調べる限りはおおよそ妥当な値付け。
・マンションナビ2,330~2,530万
・ふじたろう2299万
・マンションマーケット2250~2490万
・住まいサーフィン2440万

シミュレートの条件ですが、
賃料は住まいサーフィンの9.6~11.6万から、中間値の10.6万を適用。
購入は新生銀行で初期費用を抑えつつ、減価率は築13年で12%ちょっと分譲時より下がっていたため、少しストレスをかけて1.5%で試算。
で、シミュレートした表は以下の通り。
ディナスカーラ梅島(賃貸vs購入)

今回も初年以外はすべて購入が有利とでました。

月々でみると、購入は実質7.8万で、それに比べて賃料は10.6万

そして売却の時は250万のキャッシュが戻りますので、それをまた次の物件の頭金に充てることができます。

さて、これまでを読んで、賃貸と購入どちらがいいでしょうか?
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一言しか伝えられない国会質問。しかも問合せ不可。

国会質問は前日に役所に伝えられます。
が、その伝え方がひどいケースがままあります。

民進党がよくやる嫌がらせが、「一行要旨、問い合わせ不可」です。

今日も帰る途中で呼び出されたのがこれです。

公の場で質問するくせに、はっきりと内容を言わず、しかも趣旨の確認するのはお断り、ということです。
これが大でをふってまかり通ってます。
このため、いろんなケースを想定して、多くの答弁書が作らされることになります。

そんなことして日本が政治や経済が少しでも良くなるのでしょうか?
蓮舫さん、そんな姑息な役所いじめをしないで、建設的な政策論を戦わせるようにしましょう。
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他にも、長妻、前原、細野、あたりもよくこれをやります。
マスコミもこういったことをちゃんと糾弾してほしいものです。
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オーナーチェンジ物件

「オーナーチェンジ物件が、通常の売り物件より安い」ということが分かりましたが、この市場のねじれを活かせないかを考えてみました。
1.キャッシュで、賃貸中の物件を買う。割安であるかを見極めて。
(住宅ローンが使えないため。投資用ローンだと金利高くなり、うまみが無くなる)

2.賃借人が住み続けてる限りは賃料を受け取り、インカムゲインを得る。

3.賃借人が出ていった後は、実需用として安く仕入れた分高く空室で売り、キャピタルゲインを得る


、、、ということができるのではないか、と思いました。

再販業者や、スター・マイカ(3230)が、まさにこう言ったビジネスを展開しています。

これなら個人でもできそうです。

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割安マンション発見

私自身はマンション買い替えたばかりですが、
査定サイトよりも安いマンションを買えば含み益が得られるのではないかと妄想して、今でもマンションをウォッチしております。

で、昨日見つけたのが、こちら。
ハウスコート築地8F、6800万。
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あの渋い住まいサーフィンの査定7210万円よりも安く売りだされてます。
housecourttukijisumaisurfing.png

マンションナビでも7,100~7,500万。

業者に確認したところ、すでに成約済み。
しかも賃貸人がいる、オーナーチェンジ物件でした。

やはり不動産市場は、安い物件があれば業者がかっさらっていって、お化粧して再販する、ということが多そうなので、なかなか割安物件を素人が見つけるのは難しいのかもしれません。
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オフ会で学んだ点まとめ

昨日は久しぶりに株式投資オフ会に参加してきました。
昨年はマイナスだったことを反省し、真摯に聞いてきました。
大物投資家二人のセミナーを聞いてモチベーション上がりました、。


で、実践したいと学んだことは、

〇持ち株は絞る。
今20銘柄以上保有してるため、5銘柄までにしたい。

〇トレードを記録する
なんとなく投資してなんとなく失敗してたら次にいきないので、PDCAを心掛けたい

〇損切を徹底
10%等、いくら下がったら切る、と決めてからエントリーするようにしたい。

などなどです。



上記の本を丹念にメモを取りつつ再読してみたいと思います。
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